民國70年代末期臺灣房地產價格失序上漲，致生國內諸多社會及經濟問題，並引發無住屋者萬人走上街頭的「無殼蝸牛運動」事件。政府為確保公有土地之永續經營及避免標售公有土地帶動國內房地產價格上漲，行政院爰於民國79年3月12日召開全國土地問題會議，並於民國82年7月21日訂定「公有土地經營及處理原則」，確立我國公有土地政策方向為「只租不售」。然而公有土地「只租不售」政策執行迄今，相關法令及組織出現一連串的轉變，對於政府而言，公有土地的租售政策不僅存在充裕國庫收入的不同誘因，更隱含著公有土地管理成本的差異，因此制度所能提供的淨收益將影響政府對於制度的建立、修正及執行成效。然觀諸過去針對公有土地相關議題之研究中，多半側重於公有土地之管理利用模式或解決占用問題的探討，而公有土地的租售法令變遷與「只租不售」政策的執行成效方面卻付之闕如，爰本研究將基於新制度經濟學的觀點，透過國有非公用土地的出租、出售及其他配套措施執行情形，探討公有土地的相關法令修正及管理組織調整的轉變，對於公有土地「只租不售」政策之影響，並驗證公有土地「只租不售」政策的執行成效是否有所轉變，並就國有非公用土地出售收入對於國庫的挹注效果進行分析。經由制度經濟學理論模型之探討，並蒐集民國80年至93年間國有非公用土地之各項數據，進行實證分析結果發現：（一）公有土地「只租不售」政策下，國有非公用土地確實有朝向積極出租管理的方向執行；（二）自民國89年以後，國有非公用土地出售情形開始由以不出售為原則轉變為加速處分的方向，且於加速處分的過程中，住宅區內的國有非公用土地成為最主要的出售標的；（三）國有非公用土地只租不售原則之配合措施，執行成效尚不彰顯，但有逐漸朝向多元利用模式邁進；（四）國有非公用土地出售收入對於國庫雖有挹注效果，惟相較於其他庫收來源而言，出售收入佔整體國庫收入比例不高，挹注效果有限。 因此，本研究針對前述研究結果給予以下建議，以作為政府日後就研擬國有非公用土地政策方向及修訂相關法令時之參考：（一）國有非公用土地出租除提供違法占用者取得合法使用土地權源外，應積極建立標租與開發利用之多元利用模式，以達成公有土地只租不售原則之積極目標；（二）閒置的國有土地應當積極經營規劃使用，而非作為得予出售之理由，同時應避免大量出售售住宅區內國有非公用土地；（三）政府應儘速建立公有土地經營規劃與政策研擬之獨立專業機關，解決當前行政機關與決策機關權責不明的現象。

由於目前國有非公用土地處分政策係以大面積國有土地不出售為主，且限於政府人力、物力的不足，加上人民對價格便宜的住宅需求與日俱增，故兩相權衡下即逐漸發展出將國有土地設定地上權交由得標之地上權人開發營運，待地上權期滿後，再將土地及建物移轉予政府之開發方式。因此，政府近年來推出許多設定地上權標案，造成設定地上權案例增加，也使得國有土地設定地上權制度成為近年來備受關注與討論的議題。 且由於國有非公用土地設定地上權適用法規之修正、停止適用或新訂，尤其是關於禁止地上權分割之規定所衍生之號稱「地上權住宅」但實際上為「使用權住宅」，及民國102年9月30日財政部台財產改字第10250007490號令修正發布並自即日生效後之「地上權住宅」法律性質及交易相關爭議。本文乃透過文獻分析法，對於國有非公用土地設定地上權制度法律觀念釐清，及梳理國有非公用土地設定地上權興建集合住宅各個當事人間之法律關係，歸結出各當事人間於國有非公用土地設定地上權興建集合住宅交易之法律問題。 / Due to the current public land for non-public purpose disposition policy department in a large area of state land does not sell, and lack of government limited human and material resources, coupled with people's growing demand for cheap housing, so the next two-phase balance that is gradually developed a national land establishment of superficies by the owner of the winning bid to develop the operation until after the expiration of superficies, and then was transferred to land and construction development mode of government. Therefore, the government in recent years launched a number of standard case establishment of superficies, causing the earth to set right cases increased, so that the public land for non-public purpose establishment of superficies has become in recent years much attention and discussion topics. This paper is through literature analysis, public land for non-public purpose establishment of superficies system of legal concepts to clarify and sort out the public land for non-public purpose establishment of superficies to build the legal relationship between the collective housing respective parties, concluded with inter-party land set in the public land for non-public purpose establishment of superficies to build a collection of legal issues of residential transactions.