筆者目小居住於台南市舊市區，及長因就學而租住台北市木柵區。在此廿多年之生涯中，耳目所及多為都市頹敗徵候（參見第一章第一節），致常激發都市更新之意念，此實為本論文之研究動機。 都市是一具動態的實體，須由生態的與動態的觀點去了解其發展過程中之均衡與穩定。惟都市更新不僅是都市發展之必經過程，而且是一項綜合性、長期性、積極性與創意性之工作，故須結合所有之公私力量，向都市頹敗徵候進行一連串之挑戰，俾全面消除或防杜都市頹敗之產生。本論文即依據系統之概念研擬「都市更新體系」（參見第一章第五節），並藉系統之概念闡釋都市更新之內涵及其運作。其用意旨在強調都市更新與其環境之交互影響，且藉其「體系之運鎖」說明都市發展與都市更新之密切關係，以及綜合性與整體性觀念之重要性。 按拆除重建、整舊復新與保存維護為都市更新之三種處理方式。本論文即以萬大與畢江計劃分別作為整建與重建方式之研討個案，並藉兩個個案探討台灣目及未來實施都市更新之問題與途徑。其研究方法，即依據「都市更新體系」之型模建構、動態之實地訪問法，及靜態之資料蒐集法等三個主要途徑交互進行，期能更富客觀性與準確性。惟政府官員與一般民眾「觀念更新」之未能配合，致影響實地訪問與資料蒐集之效果，此實為當前從事實際研究工作者所面臨之最大困擾，亦為本論文研究之最大阻礙。 本論文計分六章，玆依次分述如左： 第一章－導論 首揭本論文之研究動機（台灣都市更新之需要）；闡述都市更新之涵義、方式及其重要性；並研擬「都市更新體系」，及界定本論文之研究範疇。 第二章－更新地區之劃定與選定 簡介各國都市頹敗地區之評定方法（包括住宅狀況、里鄰環境，及社會經濟情況之評定）；依據雙園區、龍山區與大同區等三個行政單位之資料分析萬大與華江地區之歷史沿革與現況。 第三章－更新機構之組織與權責 簡介美國、日本與新加坡之都市更新行政機構；檢討台灣現行各級都市計畫機構，並提出近程與遠程計畫；探討萬大與華江計畫之協調機構，並提出台灣都市更新機構之近程與遠程計畫。 第四章－更新經費與財務分擔 檢討台灣現行都市建設財源，並提出若干建議；檢討萬大與華江計畫之財務計劃，並提出台灣都市更新財源之近程與遠程計畫。 第五章－更新計畫之實施程序 依據萬大與華江計畫之內容分別探討整建與重建方式之實施程序：1.土地與建築物之取得；2.土地與建築物之整理；3.拆遷戶之安置與協助；4.公共資產之配合與修；5.土地與建築物之處分。本章係著重更新工作之實質內容，並就各實施程序，分別闡述萬大與華江計畫之啟示。 第六章－結論 如何使外國實行成功之都市更新，能配合國情作各種適應性之變革，實乃當前研討之主要課題。故本章提出澈底解決都市頹敗徵候之四項原則，並建議建立「台灣都市更新體系」。 本論文在撰寫期間，惠承酆師靖方悉心指導，賜助有關參考資料並循循善誘地指導與匡正，在此謹致最衷誠之敬意與謝意；復承姚榮齡參事、段昌義參事、董修民教授、唐學斌先生、陳志熹先生、朱啟動先生、黃正義先生、林克昌學長、夏正鐘學長、林鈺祥學長，萬大與華江計畫各有關單位與人員，及萬大與華江地區居民之提供資料或接受訪問。感激之餘，敬誌卷首，以表謝忱。 本論文之完成，並非代表研究工作之結束，而僅係研究工作之起步。惟因筆者才疏學淺，資料短缺，其未盡理想之處，敬祈諸位師長、先進，多多賜予斧正，期為日後繼續研究這準繩。

以往進行更新地區實施優先順序評估時，多著重在篩選出實質環境最窳陋之地區，但過去失敗的更新經驗也說明僅由公部門力量來剷除窳陋地區、進行重建計畫並無法帶來都市經濟社會再復甦的全面效益，同時也將造成政府部門沈重的財政負擔；然而在未來更新事業走向公私合夥、獎勵民間參與的機制下，為使有限都市資源能投入於可帶來較大效益之地區，優先更新地區的評選應進一步由經濟效益面來評估其是否具有更新可行性，並非於劃設更新地區後卻無法採取任何實際更新行動。就公部門而言，其考量的是於何處先施行更新計畫可對都市產生較多且立即的效益？而就私部門投資報酬的觀點而言，除了居民更新意願外，地區因環境條件而具有之潛在再發展價值、才是該地區是否具有投資可行性的重要考量；因此於進行更新優先順序評估時，應同時考量地區實質環境狀況所顯露之更新急迫性、以及區位條件所產生之優先再發展潛力。因更新計畫之成果將直接反應在建物價值上，故本文嘗試透過房價來評估各種實質環境特徵、及區位條件對房價之影響程度為何？並以其建立更新地區優先順序評估指標及估計各指標權重，以減少過去採用罰分法或是AHP分析階層程序法等方式來評選更新地區時，參與決策者主觀認知影響評估結果客觀性的限制。 本研究分為五大部分：第一部份回顧更新地區優先順序評估之相關研究與法令、檢討比較過去評估方式之優缺，以及回顧特徵價格理論與更新理論、做為建構實證模型之基礎；第二部分則針對更新評估項目、建構更新地區環境屬性與房價之特徵價格模型、並估計各環境屬性之特徵價格；第三部分則依據實證結果、選取適當環境屬性建立更新地區順序評估模式、並估計各評估項目之權重；第四部分將評估模式應用於板橋市劃設更新地區、並評估其更新優先順序；最後部分為結論與後續研究建議。 根據實證結果與分析，本文研究結論歸納如下： 一、建物實質狀況與房價有顯著關係，故居住效用水準的差異會反應在 房價上；而住戶對房價之邊際願付價格會因街廓內不寧適環境屬性的外部效果而減少；另外區位條件及土地利用的優勢對房價有顯著的正面效果。 二、由實質環境品質對住宅價格的減損、以及區位條件對住宅價格的增加程度，可綜合評估各地區之更新潛力；實質環境差者之房價水準與環境水準將降低，可配合更新事業進行環境改善計畫；而具有土地利用及區位條件上之優勢條件者，因該環境特徵對房價有正向效果，透過更新計畫可實現其隱含之預期經濟價值，故其吸引私部門投資更新之潛力也較高。 三、本文所建立之更新地區優先順序評估模式中、不以環境窳陋程度做為決定優先順序的唯一考量、採特徵價格估計權重可降低評選過程中主觀判斷對評估結果的影響。 四、於加入區位條件評估項目後，更新潛力與優先順序評估結果異於僅以實質環境窳陋程度進行評估，而前者所涵蓋之評估項目可滿足改善居住環境品質、以及促進土地利用等更新目標的考量。 本文之更新地區優先順評估結果在政策上可做為研擬分期分區發展計畫、公共建設與環境改善方案、審核私部門更新事業、以及決定獎勵優惠程度之依據；除了確保公共財源能經濟有效利用外，俾以順序引導民間資源進入更新地區、且提公私部門獲得合理利潤的投資條件與投資環境。

都市更新條例主要係規範私人以權利變換方式施行都市更新事業，國家期藉民間資金與技術完成都市更新興辦任務，致力推動都市更新政策卻引起不少爭議。本文探討國家引導實施者參與都市更新(劃定更新地區、訂定都市更新計畫、確定實施者資格與更新單元、變更都市計畫等)相關問題。 研究發現，主管機關公告劃定都市更新地區，產生報核都市更新事業計畫法定同意比例門檻降低之效果，致使實施者能較輕易啟動都市更新事業計畫，具一般處分之效果。相關權利人如對更新地區範圍劃定認有不當，應予提起行政救濟之機會，然劃定更新地區事涉獨立專家委員會所作決定，有判斷餘地之保護，權利救濟有其困境。為降低決策錯誤風險，以正當行政程序檢視政府公告更新地區過程，有必要擴大民眾參與。而劃定更新地區，未必訂定都市更新計畫，導致許多更新地區欠缺都市更新計畫，都市更新事業計畫逕循都市計畫之指導，更新單元易淪為個別拆除重建，衍生景觀不協調、公共設施不連貫等問題。亦因缺乏都市更新計畫規範所屬地區之更新單元(劃定基準)，造成自行劃定更新單元一體適用同樣基準，都市發展因地制宜遂成疑義。 再者，實施者於擬定都市更新事業計畫期間已具特殊權限，土地或建物所有權人申請主管機關核准其委託都市更新事業機構或自行組織更新團體實施階段，主管機關應加強對實施者資格審查，並對自行組織更新團體予以輔導。要求土地所有權人履行供用義務，須有實施都市更新事業之公益性，應檢討實施者強制更新地區外不同意參與戶參與都市更新事業之目的，及有無必要於更新地區外實施都市更新。 最後，都市計畫係大規模宏觀地對都市未來之布局，較難細緻地對局部窳陋地區微觀規劃，又通盤檢討都市計畫時程冗長，即時反應都市動態發展將有難處，故當都市更新涉及都市計畫變更，在不影響都市整體發展與一定條件限制下，有必要變更都市計畫配合都市更新實施，如此，因實施都市更新而啟動都市計畫之變更，應解釋為按都市更新條例第八條、或同條例第二十條所為之都市計畫變更，乃有別於通盤檢討、個案變更都市計畫變更之特別規定。

台北市政府早期為順利進行公共設施開闢，興建了多處整建住宅作為安置之因應，坪數單元規劃設計為每戶8~12坪，與今日台北市平均每戶居住樓地板面積約30.49坪差異甚大，更顯現整建住宅居住環境有待提昇。台北市政府為提昇整建住宅居住環境，將其列入台北市政策白皮書之重要項目之一，修訂相關法令提供整建住宅更新誘因，然而除水源路一期整建住宅改建完成外，其餘各處則面臨各項推動問題而延宕不前。 本研究針對都市更新之相關理論基礎、議題之研究進行回顧與分析，瞭解台北市整建住宅的歷史淵源與興建概況、實質與非實質概況、更新政策、更新推動概況，再經由斯文里二期整建住宅問卷調查與訪談分析比較現況整建住宅都市更新制度與居民期望之更新方式差異，由結果得知，居民期望透過更新改善生活品質，然而因整建住宅更新無利潤誘因吸引實施者進入，故僅得由居民自組都市更新會辦理，除現行1.5倍都市更新容積獎勵難以滿足居民需求、更新重建所需之相關龐大費用難以籌措外，居民對都市更新會不信任的態度亦是阻礙更新工作推動的主要原因之一。 為加速整建住宅更新事業進行，本研究依據問卷調查與訪談之分析結果建議：（一）應加強宣導都市更新正確觀念、明確規範都市更新會之作業程序，或由政府主管機關擔任實施者角色，以提昇居民之信任感；（二）政府主管機關透過公權力確實執行、放寬容積獎勵或修訂都市計畫、協助財務融資、提供簡便的行政作業規範，協助整建住宅更新推動；（三）相關信託制度、政府中繼住宅政策、政府組織都市更新團隊協助等方式的配合，以公私合作的方式，共同推動整建住宅都市更新事業。 未來在相關議題之研究也建議能針對整建住宅都市更新容積獎勵放寬之額度、住宅政策與都市更新之配合，以及從都市窳陋、不衛生、防災、景觀等角度切入整建住宅更新政策等層面進行探討，期望能經由各個整建住宅個案的研究與通案的歸納，結合相關更新政策研究結果，協助台北市整建住宅順利更新完成，提供居民一個良好的生活環境，也改善周圍公共設施服務水準，提昇都市環境景觀，使台北市成為更適合居住之都市。 關鍵詞：都市更新、整建住宅

台灣在八零年代開始推動都市更新，民國87年通過都市更新條例，除了使都市更新之推動具有法源效力外，近年更針對都市更新所遭遇課題，逐漸放寬法令限制及容積獎勵，以期加速都市環境改造。實際上都市更新是一種土地產權整合（land assembling）與開發利益分配的過程，也是一種集體行動（collective action）才能完成的行為。都市更新推動績效不彰原因來自於地主、權利關係人與實施者等更新行動者對於更新認知差異與權利變換共識無法達成，造成彼此不信任和不合作行為，地主對都市更新之認知不足，對實施者合作關係的信賴感偏低等種種情形使得都市更新窒礙難行。 本研究關注於都市更新集體行動困境如何破除，使整合工作順利推動。據此，本研究以集體行動理論及信任理論為研究立論基礎，選取台北市木柵地區「國立政治大學北側更新示範地區」作為案例地區，本研究以問卷調查法，對當地居民作為抽樣調查之對象，並以因素分析與結構方程模式作為資料分析方法，以更新認知、社會網絡、值得信賴感、信任程度與參與更新意願為五大潛在變項進行結構模式驗證，驗證結果發現信任程度對於參與更新意願具有正向直接影響，更新認知、社會網絡與值得信賴感三者對於信任程度亦有正向直接影響關係，其中又以值得信賴感為影響居民信任程度之最重要因素，並具有更新認知與信任程度間中介效果。 / Taiwan in the 80's began promoting urban renewal, urban renewal, the Republic of China 87 years to develop regulations, in addition to urban renewal to promote the effectiveness of the source with the law, in recent years more for the issues encountered by urban renewal, relaxation of legal restrictions and volume incentives to speed up the urban environment transformation. Urban renewal is a kind of land ownership and development of land assembling process of distribution of interests, but also a collective action. Promote the efficiency was not evident because of urban renewal from the landlord, the right relationship between actors, the perpetrators of cognitive differences for urban renewal, transformation was possible and right, resulting in mutual distrust and non-cooperation, the landlord of the lack of knowledge of urban renewal, the implementation of cooperation between those who trust in the low and many others made the case difficult to implement urban renewal. This study focused on the plight of urban renewal to get rid of collective action to promote a smooth integration. Therefore, this study of collective action theory and the theory of argument based on trust, select the area in north of National Chengchi University in Taipei city as a case region, This study was a survey, sample survey of local residents as the object, and to factor analysis and structural equation model as a data analysis methods to urban renewal in the cognitive, social networks, trustworthiness and willingness to five latent variable structural model validation. Validation results showed that trust in the willingness to participate in the renewal has a positive direct impact, urban renewal in the cognitive, social networks and trustworthiness in the three to have positive direct effect on trust relations, among which trustworthiness in trust for the residents of the most important factor, and have urban renewal in the cognitive and trust between the mediator.

京都大学 / 0048 / 新制・課程博士 / 博士(農学) / 甲第17900号 / 農博第2023号 / 新制||農||1017(附属図書館) / 学位論文||H25||N4796(農学部図書室) / 30720 / 京都大学大学院農学研究科森林科学専攻 / (主査)教授 柴田 昌三, 教授 井鷺 裕司, 教授 大澤 晃 / 学位規則第4条第1項該当 / Doctor of Agricultural Science / Kyoto University / DFAM

台灣地區由於經濟快速成長，都市化迅速，使得早期發展之舊市區逐漸呈現衰頹之景象，公共設施嚴重不足，環境品質低落，都市更新遂成為可以用來紓解舊市區土地使用、產業發展與居住環境課題之重要建設工具。臺北市早期發展之老舊住宅及屋齡在30年以上之四、五層樓以下之公寓住宅，因產權複雜所有權人眾多，整合曠日廢時又無利可圖，故開發商不願意介入，較可行的途徑是自組都市更新會辦理更新工作。至98年3月30日止，台北市政府協助自組更新團體共計25案，更新完成個案僅2件，且都為921災後重建案例，顯示都市更新會辦理更新仍有相當的困難度。 本研究嘗試從社會資本的構成內涵－社會網絡、社會信任、社會規範三大面向分析，假設更新單元內社會網絡關係、社會信任關係及社會規範會影響其參與更新意願，透過問卷及深入訪談都市更新會理監事，了解在更新重建前後，更新單元內網絡關係、信任關係及章程規範的設計對重建工作順利與否的影響，以及更新期間更新單元內社會資本的變化。本研究希冀透過對「都市更新會」的調查、研究，試圖建構「都市更新會之推動及規範機制」提供民間自辦都市更新事業整合推動之參考與建議。茲將本研究之結論與建議簡述如下： 一、根據訪談及問卷調查結果，各都市更新會執行更新成效上，可以發現，社會網絡影響所有權人參與更新之意願，社區網絡關係愈活絡，對更新重建工作推動愈順利；更新會發起人的信任關係影響所有權人參與更新的意願，尤其更新會的理事長及理事的信任關係更是更新成敗的關鍵因素，信任關係有助於拉近彼此間之距離，凝聚更新重建共識，降低交易成本，縮短更新整合時程；更新會組織章程即社會規範，促使更新單元內成員放棄自利的行為，依循更新單元整體的利益而行動，克服集體行動上的困難，社會規範有利於社區逐步實現更新重建的目標。 二、透過本研究的調查與分析結果，本研究提出以下建議：（1）社區應多舉辦活動或建立社區網站，以強化網絡聯繫，凝聚重建共識；（2）更新資訊公開透明並定期公布財務，以昭公信，可加速更新事業之進行；（3）訂定規範以為更新會會員遵循準則，以增加信任感，透過良好的規範制度的運作及管理，可以增強整體更新事業的行動力與效率，達成集體行動之共同利益。 關鍵字：社會資本、都市更新會、都市更新 / With the rapid growth of economic and urbanization in Taiwan, the early developed old districts have declined gradually. Due to the lack of public facilities and low quality of environment, urban renewal has become an important constructive tool to alleviate the land use, industry development and living environment issues. Because of the complicated property rights, too many owners among the old houses and the 4-5 floor apartments which had been built thirty years ago, the developers reveal no incentive to intervene. The practicable method is to organize an urban renewal group to access the renewal work. The Taipei city government has assisted 25 urban renewal organizations before 30 Mar. 2009, but only two cases were completed. Both of them were the reconstruction cases of 921 earthquake. This result indicates the difficulties exist in the urban renewal cases processed by the urban renewal group. This thesis tries to explore the relation between social capital and urban renewal projects in terms of social network, social trust, and social norms. It makes a hypothesis that social network relation, social trust relation, and social norms in a group would affect people to participate the urban renewal project. Through the questionnaire and interview of directors of social renewal group to understand before and after the reconstruction, whether social network relation, trust relation and the design of regulation in a renewal group would effect the success of reconstruction work, also to understand the change of social capital during the renewal period. This thesis hopes to build " the promotion and regulation by urban renewal group" through the investigation and research of " urban renewal group" to provide some useful reference and recommendation for the public to promote urban renewal business integration. The conclusion and suggestions of this thesis are as follows： 1.According to the result of interview and questionnaires in the assessment of execution of urban renewal group, it is found that social network influences the owners' willing to participate the urban renewal project. The more vigorous of the social network, the smoother the reconstruction work can be. The social trust relation of the renewal group founder would influence the owners' willing to participate the urban renewal. And the social trust relation of the general director and the directors would be the key persons of whether the urban renewal will be successfull or not in a urban renewal group. The trust relation helps to reduce the distance between the renewal group and the owners, cohere the renewal reconstruction co-awareness, reduce the transaction cost, and shorten renewal integration schedule. The regulation of the urban renewal group means the social norms, which stimulate the renewal unit members to give up the self-interest behavior, instead they act according to the renewal unit's entire interest and overcome the difficult of collective action. Further, social norm advances the community to fulfill the target of renewal reconstruction gradually. 2.Through the investigation and analysis, this thesis provides some suggestions as below:（1）Community should hold more activities or build up community website to reinforce the network relation and to cohere reconstruction co-awareness.（2）Renewal information should be transparent and the finance situation should be announced regularly to earn public trust.（3）Norms should be established as the rules to regulate the renewal members and render trust. Further, through operating and managing the well regulation system, the action power and efficiency of the whole urban renewal business can be reinforced and thus the co-interest of collective action can be achieved. Keywords：Social Capital, Urban Renewal Group, Urban Renewal

按都市更新條例第10 條第1 項，經劃定應實施更新之地區，土地及合法建築物所有權人，得依法自行組織更新團體，實施都市更新事業。政府推動都市更新已行之多年，近年更將都市更新事業列為主要土地政策，惟申請自辦更新者甚少。以新北市為例，自辦更新案例多為921、331 地震受災之震損戶，其更新實具有高急迫性，但所有權人之間、與銀行、政府溝通時，卻面臨許多困境，不僅震損戶須負擔高額的貸款，也延遲災後重建與更新完成之時程，爰引發本研究探討自行組織更新團體實施都市更新事業之動機。 　　因此，本研究希冀透過文獻分析、個案研究、理論分析等方法，以代理理論為基礎，以土城延和里金城路社區自辦更新案為例，探討自辦更新案例甚少之原因，分析此過程中所有權人與更新會、其他參與業者之關係，釐清自辦更新相關資訊、代理問題，與自辦更新運作相關困境，進而提出相關因應建議，以作為日後震損戶自辦更新者推動工作之參考，協助具高急迫性的個案能順利且儘速完成更新，希冀提高自辦更新之成功率。 　　經探討上述議題後，本研究認為自辦更新成功的關鍵，包含以下條件：（1）所有權人間及對更新會具有較高的信任感，（2）所有權人與更新會確實掌握相關資訊，（3）更新會具備較佳的解決問題能力，及積極付出的心態，（4）所有權人與更新會具備較佳的財力或取得足夠的融資貸款，（5）政府機關的積極協助，（6）經驗足夠、本於職責的規劃團隊協助。自辦更新案例唯有具備以上條件，方能以較低成本及較短時間取得所有權人間的共識，盡可能地縮短更新時程，減少資訊問題、代理問題的發生，降低更新成本，進而使自辦更新過程具有效率。 　　據此，本研究提出以下建議：（1）政府應增加震災戶更新的容積獎勵，（2）政府應公開更新的資訊，並教育及輔導所有權人及更新會，（3）政府應提供自辦更新的優惠低利貸款，（4）政府應建立優良專業代理人的評選機制，（5）更新會與專業代理人應定期向所有權人彙報工作情形，（6）更新會與所有權人應建立信任關係，共同協力合作，（7）更新會與規劃團隊應盡心盡責，積極推動更新工作，以供政府與其他自辦更新推動工作者參酌。 / According to the Article 10 of the Urban Renewal Act, the owners of the lands and legal buildings of an area that has been designated for renewal implementation may organize a renewal group to implement the urban renewal business of that area. The government has carried out the urban renewal policy for years, and recently, it regards the urban renewal group as main land policy. But applying to organize the urban renewal group is not much. Take New Taipei City for example, most of the urban renewal group cases are stricken households of 921 and 331 earthquake. The urban renewal work of theirs is urgent, but the communication among the land owners, the bank, and the government is difficult. The stricken households not only have to bear highly loan but also delay the rebuilding work after the earthquake and the process of the urban renewal work. Therefore, this study is going to discuss the motive of organizing the urban renewal group to operate the urban renewal work. 　　This study is based on Agency Theory and through reference analysis, case study and theory analysis and take Tu Cheng District Jin Cheng Road Community for example, to discuss the reason why the renewal group is rare. In addition, the study is going to analyze the relationship among the land owners, renewal group and other participating members to define clearly the information and agency problems of the urban renewal group. This study also provides some suggestions to be the reference resources of the stricken households in the future, and help urgent cases to implement the urban renewal work rapidly and successfully. 　　This study considers that the keys to organizing the urban renewal group to operate the urban renewal work successfully are: (1) the land owners highly trust the renewal group; (2) the land owners and the renewal group know information well; (3) the renewal group have excellent ability to solve problems and try it best to devote; (4) the land owners and the renewal group have good financial capability or can get enough loan; (5) the government can provide assistance; (6) the professional and experimental team can provide assistance. Above-mentioned, the renewal group can get common consensus among the land owners by less time and lower cost, and shorter the process and time of renewal work, reduce information and agency problems and lower down renewal cost as far as possible, and then the renewal work can be efficiency. 　　Thus, this study proposes the following suggestions : (1) the government should increase additional building bulk of stricken households’ renewal work; (2) the government should make public the renewal information and teach and guide the land owners and the renewal group; (3) the government should provide low-rate loan for the renewal group; (4) the government should set up the evaluation of excellent professional agency team; (5) the renewal group and agency team should make a collective report regularly to the land owners; (6) the renewal group and the land owners should trust each other and cooperate; (7) the renewal group and agency team should implement the urban renewal work positively and responsibly.

隨著都市的發展與老化，都市更新勢必成為我國未來的重要都市政策，然目前都市更新推動速度緩慢，究其原因可能有更新制度設計、人才不足、更新資金募集、政府對更新的態度…等問題，本研究認為都市更新無法順利推動主要應為都市更新實施方式的問題，本研究擬從都市更新條例第二十五條所列都市更新的實施方式加以探討，透過文獻的分析與實際訪談，發現現行都市更新實施方式均存在問題，徵收與區段徵收造成政府財政負擔，且過去以區段徵收辦理的都市更新成果並不佳，市地重劃平面分配不符都市土地使用效率，協議合建缺乏公平機制的規範，權利變換存在估價與利潤問題，因此，從都市更新條例第十三條思考以土地信託作為都市更新實施方式之可能性，發現土地信託實施都市更新可達到1.土地及合法建物所有權人無須籌集或提供都市更新資金，並解決更新區內部分的土地權利人債信不良無法籌得更新資金的困境 2.基於信託特性，降低都市更新事業所存在的風險3.落實土地政策與土地有效利用 4.加速都市更新的推動。 透過現行土地信託實施課題的探討，發現土地信託實施都市更新主要的課題存在三方面，包括以土地信託實施都市更新法令層面不足、受託銀行貸款或擔任更新實施者的問題、土地信託制度執行上的問題。 本研究基於現行都市更新與信託相關法令規定和土地信託實際辦理的現況，並透過深入訪談了解實際辦理上面臨的問題，作為建構兩套以土地信託實施都市更新的操作模式基礎，第一套配合現況受託銀行不擔任都市更新實施者時的土地信託實施都市更新的模式一，作為初期相關規定未能及時調整時，以土地信託實施都市更新參考的依據；第二套乃在模式一的架構基礎上，從委託代理理論切入，思考在簡化委託代理關係的基礎上建構受託銀行擔任都市更新實施者的模式二，並提供以土地信託實施都市更新時的配套措施，並建議未來可針對都市更新相關法規修正、開放銀行擔任都市更新實施者、強化土地信託實施都市更新下各機構的整合與強制信託的思考，俾使土地信託實施都市更新能更順利的推動，透過土地信託方式的引入，使都市更新的推動上更為快速，並為都市更新的實施注入新思維。 關鍵字：都市更新、都市更新實施方式、土地信託、權利變換

都市更新是政府為公共利益，在功能萎縮及老舊窳陋地區實施重建或整建以改都市善環境所實施之政策，是集中公私部門間有限的資源進行有效率的更新，以達政策目的。自87年11月都市更新條例（以下簡稱該條例）公布以來，臺北市是全國實施都市更新最積極、最豐富的地方，臺北市市有土地（以下簡稱市有土地）參與辦理都市更新統計近年來之主導案或參與個案均日益增加。該條例規定公有土地一律強制參與都市更新事業，目的係藉民間參與業者之專業技術及經驗，雙方共享資源以公私協力模式進行都更新事業；該條例亦規定公有土地管理機關得委託都市更新事業機構擔任實施者，實施都市更新事業。因此，在市有土地參與或主導辦理都市更新事業與實施者間產生委託代理關係，因資訊不對稱，致使公部門無法掌握未來推動都市更新事業可能產生問題之情況下，由於代理人之自利心理，採取各種投機行為而衍生許多代理問題，故將市有土地參與辦理都市更新事業所面臨之問題，在現行機制下研擬相關配合措施是有必要的。 　　 　　本研究主要以「臺北市市有土地參與辦理都市更新事業問題」為切入點探討，從都市更新事業委託實施者開始至實施重建完成之過程，以（1）代理理論為基礎，探究市有土地參與辦理都市更新事業之問題。（2）運用公私協力原則研擬改善措施。（3）對代理人應具備之特質予以確定。（4）建立促進良好公私協力互動之機制。並對公私部門相關人員進行問卷及訪談以確認目前市有土地參與辦理都市更新事業所存在之問題，而研擬之建議措施亦藉由問卷訪談來確認其可行性。相關代理問題尚需藉由修法或其他配合措施予以解決，使政府主導或參與辦理都市更新之現行作業模式能更明確、有效的執行以保障公私部門雙方之權益。 　　　　 　　本研究希冀公私部門在推動都市更新過程中，除實施者應具備相關代理人之特質外，公私雙方應建立良好溝通平台，以促使雙方之互動能更臻完美及有效。其次為順利推動都市更新事業，應將資訊公開化；政府承辦人員提升自身專業，降低公私雙方之認知差距；加速建立協商機制逐步建立共識；運用契約機制及修法或其他配合措施規範雙方權利義務，才能順暢公私合作過程，促使都市更新事業早日圓滿完成。 關鍵字：都市更新、代理問題、都市更新問題、臺北市市有土地、公私協力