本論文共一冊，五萬餘字，計分五章十七節。其主要內容是探討林口重劃區發展緩慢 原因，並據此擬出改善對策以促進發展；並作為今後屬新市鎮性質之重劃區之開發參 考，以利重劃事業之推行。其主要章節內容為： 第一章：緒論，第一節研究動機與目的、第二節研究方法與流程、第三節研究內容與 範圍。 第二章：林口重劃區開發現況，第一節新鎮開發經過、第二節開發成果、第三節現有 問題。 第三章：林口重劃區發展緩慢原因之探討，第一節都市服務設施、第二節交通運輸、 第三節環境、第四節土地處理不易問題、第五節其他配合捏施之檢討、第六章本章小 節。 第四章：加速林口重劃區發展之對策，第一節發展緩慢原因之改善、第二節重劃方式 辦理新市鎮應採之策略、第三節本章小節。 第五章：第一節結論、第二節建議。

市地重劃是目前政府為解決嚴重市地發展及利用問題，所採取的有效手段之一，可知 市地重劃的政策目標應為促進市地利用。土地分配作業是市地重劃的心臟作業，土地 分配的成功與否，代表著市地重劃的成功或失敗，故土地分配是以促進市地利用為大 前提，方能達成市地重劃的目標。本文研究的主要目的，是評估分析現行市地重劃運 作過程中，土地分配執行結果是否能有效的促進市地利用；詳言之，即分析評估土地 分配後的結果是否較分配前有助於市地利用，並分析評估土地分配執行結果是否能有 效的促進市地利用，若能，則進一步瞭解其情形和理由，若不能，則進一步就法令規 定、土地分配本身作業方式、其他相關作業的配合及其他社經、政策因素等內容加以 檢討，瞭解導致土地分配結果不能有效促進市地利用的原因，並研擬解決和改善的對 策，以供政府施政的參考，期使土地分配的執行確實能達成促進市地利用的目標。 本論文僅一冊，預計六萬字左右，共分七章，約三十節左右。 第一章緒論（指出研究動機、目的、方法和流程）。 第二章相關文獻回顧。 第三章土地分配執行前後比較分析評估。 ┐ 第四章土地分配執行效果分析評估。 │→ 為本文主要評估研究的部分。 第五章土地分配執行效率分析評估。 ┘ 第六章檢討與對策。 第七章結論。

全臺早期農地重劃區約占27.8萬公頃；本研究以新竹縣為例，由理論推估法及實測比較法分析其地籍圖精度，同時了解差額地價問題，冀作為複丈或釐整地籍之參考。 本研究通過釐清測繪當時所使用之方法、程序及其精度規範，由誤差傳播定律，推估其理論精度；並以實地經界及原重劃規劃、分配之設計邊長，逐筆推求出實驗區內2,593筆宗地界址點之實地坐標後，按位置、邊長及面積三方面與數化地籍圖比較，探討其實際精度。 研究結果顯示，早期農地重劃地籍圖實際精度與理論推估結果差距甚大，無法符合複丈之精度要求，建議儘速採重測手段釐整；而面積增減及差額地價問題，並非難以處理，無庸過於顧忌。此外，另歸納出許多對於複丈或釐整地籍有所幫助的資訊。 / There were about 278,000 hectares of farm land consolidations early in Taiwan. The theoretical inference method and field check method were used to analyze the precision of cadastral maps in the research and Hsin-Chu county was chosen as a case study region. The differential land values were also accounted and hopefully that can be cited as inferences of land revision or cadastral survey. The theoretical accuracy was estimated with the method of error propagation after verifying the methods and procedures of measurement used and the regulations for precision requirement. In the mean time, the coordinates of 2,593 ground boundaries were obtained in the study region by considerations of the principle of consolidation, re-distribution regulations and real ground boundaries. The coordinates of the boundaries of parcel in analog cadastral map were also obtained by digitizing. The two types of coordinates were compared each other in the location, side length and area of the parcel. It is very obvious that there were large differences between cadastral maps and theoretical estimations in the region. It also cannot meet the requirements of land revision in precision and it is necessary to cadastral resurvey completely. The problems of the differences in area of parcel and the differential land values can be solved with compensation supported by the foundation of farm land consolidation and will not be an obstruction in the progress. In addition, some useful methods for land revision and cadastral survey were generalized.

本研究主要是要建立台灣地區市地重劃後地價查估之模式，並嘗試將地價影響因素予以量化。藉由分析較適合重劃後地價查估之方法，得出日本之路線價係數法較適合市地重劃後地價之查估。是以，本論文將調整日本之路線價係數法，建立一套台灣地區之路線價係數法，以模擬台灣地區市地重劃後地價之查估。日本路線價係數法之公式如下： 　　路線價係數=｛t．F(w)+ΣX｝+｛Σm．F(s)｝+｛u．F(P．Q)+ΣY｝ 　　然而，由於國情不同以及重劃區實際辦理情況有異，故本文嘗試對於日本路線價係數法加以調整，以建立台灣地區路線價係數之模式及參考數據。本研究將日本之路線價係數法修正如下： 　　路線價係數=｛t．F(w)｝+｛Σm．F(s)｝+｛u｝ 　　在市地重劃後地價查估之模式確立後，本研究嘗試利用階層分析程序法求取重劃後地價影響因素之權重，並利用上述之路線價係數評估結果，建立台灣地區路線價係數。 　　本論文擬藉由已建立之台灣地區路線價係數求取重劃後之地價，並利用ARC/INFO進行個案模擬分析，模擬採用路線價係數後之地價空間分佈情形，與研究地區原來重劃後的評估地價分佈情形，兩相比較，以檢測路線價係數與現行重劃後查估方法之優劣。是以，本研究所模擬之路線價係數法，可作為評估市地重劃後地價之決策參考。

農地價格隨著研究立場不同，而具有多元的價格型態，本研究採農業使用的角度，以收益法求取宜蘭縣三星鄉的農地價格，將之與實價登錄成交資料比較，並應用多元迴歸分析影響成交價格與收益價格差距的可能因素。 研究結果發現在民國89年後所新辦的農地重劃地區將增加農地的轉用壓力，且當新辦重劃地區內成交農地臨路寬度愈大，則成交價格與收益價格差距愈發明顯，表示新辦重劃區內道路寬度的設計已超出農用基本需求，而增加農地變更使用的可能，此與農地重劃擴大農場經營之目標相互衝突。但透過公約機制與生產制度面的改良，農業經營專區則可能減少農地的變更使用，進而達到保護農業生產環境的理想。另外，在三星鄉內，農舍的興建將擴大農地價差關係，促使農地轉用價值上升，且影響隨著時間遞嬗日益彰顯，顯示農地已面臨愈來愈高的轉用壓力。 / This study looks at difference between income approach value and transaction price at Sanxing Township, Yilan County. With different point of view, the agricultural land will have diversified value types, such as market value and use value. To begin with, we conduct income approach to determine agricultural land value as pure use value. Then, we compare it with transaction price from government statistics, calculating the gap between income approach values and real selling price. Finally, we apply multiple regression analysis to find price gap influence factors. The empirical model presents special agricultural enterprise zones may reduce agricultural land development pressure, and therefore could protect agricultural production environment. But, when at recent constructed agricultural land readjustment area, agricultural land will face much more development pressure which has violated land consolidation objects. Research also indicates that our land face much more development pressure with evolution of the time.

台灣地區數十年來隨著社會經濟的快速發展，都市計畫地區內之人口數，自民國50年以來，平均每年約以7.45%的速度增加。為了滿足日益增加的都市人口活動需求，故需不斷地在有限的都市土地資源上進行開發活動。然而，由於在規劃、組織、管制等方面的不周延，導致土地開發常缺乏計畫性指導原則，產生例如交通擁擠、環境污染、公共設施與開放空間的不足、生態環境的破壞等許多不同性質的問題，而無法真正健全都市的發展，對於都市型態與都市機能亦產生許多的負面效果。 本研究以台灣地區目前公部門常實施之市地重劃與區段徵收為例，藉由文獻資料的整理分析與問卷深入訪談的方式，探討相關的政府承辦人員及專家學者們對於上述兩種土地開發方式所產生的土地開發問題性質之看法。期以美國成長管理理念為基礎，並透過管理的規劃、組織、指導、管制四大功能的分析，提出成長管理策略與相關配合措施之建議，俾指導土地開發活動的進行得以滿足促進都市發展，健全都市機能的目標。 本研究基於上述的理念，對於市地重劃與區段徵收所產生之土地開發問題的分析，研擬適當的成長管理策略，作為政府在土地開發管理上的參考。首先在規劃方面應建立明確的土地開發原則，配合相關技術工具的實行，以指導土地開發活動的進行；在組織方面應加強各相關單位之協調整合；在管制方面則是擬定適當的管制性計畫並透過電腦技術的運用，監測與掌控土地開發的速度與都市發展、公共設施之間的配合；在指導方面則是須有效整合土地開發各相關單位之意見及解決其發生之衝突，清楚界定土地開發相關單位間的權責以達成彼此間的共識。此外，亦須加強民眾在土地開發過程中的參與機制，以爭取民眾的支持而減少土地開發所受到的阻力。 / For decades, Taiwan has experienced rapid social and economic development. Since 1961, the population has increased about 7.45 percent annually in the urban planned districts. In order to accommodate the increasing urban population and activities, it has to develop scarce land resources. However, weakness in existing planning systems, government structure, policy context, and control strategies for managing development and growth has led to many problems, such as traffic congestion, environmental pollution, public facility provision, open space deficiency, and ecological environment destruction. Those problems produce negative impacts on urban development, urban pattern, and urban firnction. Based upon the functions of management, such as planning, organizing, leading, and controlling, this study investigates the problems of urban development in Taiwan, particular in the development by urban land consolidation and zone expropriation programs. The approaches of literature review and questionnaire are adopted in order to understand deeply the problems of land development in Taiwan. Furthermore, the strategies of growth management of American experiences are discussed. Finally, some practical suggestions for land development in Taiwan are presented. This thesis explores the background of existing problems related to urban land consolidation and zone expropriation programs and develop workable growth management strategies and suggestions. First, in planning aspect, government should establish clear land development principles associated with relative technical tools to guide development which is satisfactory in timing, location, and quantity. Second, in organizing aspects, government should bring more about integration and coordination among relative institutions to yield administrative efficiency. Third, as for controlling aspects, government should develop feasible land use plans and apply the computer techniques for monitoring land development pace and service level. Fourth, in leading aspects, government should regulate the clear responsibilities among relevant institutions and resolve the possible conflicts to bring more about consensus. Finally, government should strengthen citizen participation in the land development process to win public support.

市地重劃是目前落實都市計畫的重要工具之一透過市地重劃可取得十公共設施用地及部分設施之建設經費。在地方政府財源短絀的情況下，市地重劃不啻是為優良之地方建設工具之一。 市地重劃運用使用者付費之觀念，將開發利益以公共設施用地及建設經費的內容，轉換成抵費地之方式回饋社會，目前依法令規定此回饋比例不得超過市地重劃總面積之百分之四十五。然而如何適當地評估開發利益（即市地重劃效益），並依此獲利負擔回饋（即市地重劃負擔）是本研究所欲了解的。本研究藉由地價理論，確定市地重劃效益主要是因為公共設施投資建設所產生之寧適性與可建性，資本化為每宗土地之土地價值一部分而得；其次依分配價值理論與使用者付費方法，確定市地重劃負擔具有類似稅捐性質，其意為每宗土地支付重劃負擔所繳納之土地比例。由此觀點，本研究藉由市地重劃地價函數之建立，依特徵價格法（ Hedonic Price Method）建構實證模型，並且選定臺中市第七期及第八期重劃區為實證地區，以討論公共設施投資建設對市地重劃後土地價值的景響程度，２重劃負擔法定比例的經濟意義及土地所有權人對重劃負擔的真實負擔能力，以及3以個體經濟之觀點，衡量土地所有權人對重劃之利益與負擔，願意支付之價格。最後再進一步檢討1現行市地重劃分配計算方式之缺失，2以抵費地支付重負擔之問題，以及3重劃估價方式之間題，並提出改進方向。 本研究經以理論及實證分析，獲得之主要結論為：參與市地重劃之住宅地，透過地方性公共建設投資資本化作用，可獲得相當利益，此時以抵費地方式回饋部分利益是極可行的方式，且依實證結果可知，目前地主支付重劃負擔之實力仍大於法規要求之百分之四十五。因此，若再考慮土地使用變更所獲之超額利益，則回饋利益之比例應遠大於百分之四＋五。