Syfte: Syftet med den här uppsatsen är att beskriva och analysera hur svenska noterade fastighetsbolag går tillväga vid värdering av förvaltningsfastigheter. Metod:Studien har en kvalitativ ansats. Sekundärdata i form av årsredovisningar är den huvudsakliga källan till empirin. Primärdata i form av enkäter samt en intervju har använts för att komplettera studien. Teoretisk referensram: Denna studie har sin utgångspunkt i den institutionella teorin, där begreppet isomorfism är av största vikt. Även IASB:s föreställningsram samt standarden IAS 40 är betydelsefulla för denna studie. Empiri: Utifrån de åtta fastighetsbolagens årsredovisningar år 2011 har empirin angående deras värderingsmetoder fastställts. Tabeller har även utformats för en jämförande studie över åren 2005, 2008 och 2011. I empirin har även fastighetsbolagens svar på enkäterna sammanfattats. Empirin angående de externa värderingsbolagen är inhämtad från de enkäter som besvarats samt en intervju med ett av bolagen. Slutsats: Vid värdering av förvaltningsfastigheter utgår de flesta av bolagen i denna studie från en kassaflödeskalkyl. Detta gäller även de externa bolagen som anlitats av fastighetsbolagen. Dock brukar de flesta bolag på olika sätt komplettera med ortsprismetoden vid värderingen till verkligt värde. Denna studie får stöd av den institutionella teorin då den visar att fastighetsbolagen till viss del är isoforma gällande värderingen av förvaltningsfastigheter. / Purpose: The purpose of this thesis is to describe and analyse the methods which Swedish listed real estate companies use when valuating to fair value. Methods: The study has a qualitative approach. Secondary data in the form of annual reports is the primary source of empirical data. Raw data in the form of surveys and an interview are used to complement the study. Theoretical framework: This study is based on the institutional theory, where the concept of isomorphism is of paramount importance. IASB's conceptual framework and IAS 40 are also significant and important for this study. Empirical: Empirical data regarding the eight real estate companies' methods of valuation has been determined by studying their annual reports of the year 2011. Tables have also been designed for a comparative study of the years 2005, 2008 and 2011. The real estate companies' responses to the survey are summarized in the empirical section. The empirical data regarding the external valuation companies was obtained from the answers from the surveys, and an interview with one of the companies. Conclusion: Most of the companies in this study base their valuation of investment properties on a cash flow statement. This also applies to external companies hired by the real estate companies. However, most companies also supplement the cash flow statement by providing a location price method. This study is supported by the institutional theory as it shows that real estate companies' to some extent are isoform regarding valuation of investment properties.

Värdering av förvaltningsfastigheter är komplext. Det finns många olika metoder att använda sig av i värderingsprocessen kring förvaltningsfastigheter, vilket skapar en osäkerhet kring vad som är det korrekta värdet. Osäkerhet är ett bestående problem som alltid kommer att finnas i värderingsprocessen. Med anledning av att det alltid finns risker och utmaningar i vä rderingsprocesser är syftet med denna studie att undersöka, med utgångspunkt i två företag, vad ett företag som följer IFRS 13 och ett som följe r K3 har för värderingsprocesser. Syftet är också att unders öka utmaningar och risker i värderingsprocessen. Tidigare forskning menar att vä rderingsprocessen ä r komplex f ör den baseras på uppskattningar om framtiden, samtidigt är det av stor vikt att värde ringen blir så tydlig och korrekt som möjligt. Studien grundas p å en kvalitativ metod i form av semistrukturerade intervjuer, vilket innebär att intervjuerna bygger på teman. Teman i denna studie kommer att vara extern och intern värdering, värderingsprocess, risker och utmaningar. Genom intervjuerna uppkommer det empiriska materialet som sedan kopplas mot den teoretiska referensramen. Studien kommer att bestå av fem intervjuer och samtliga personer som intervjuas har en nära koppling till vä rdering av fastigheter. Alla intervjuer har skett på respektive företags kontor i Sundsvall. Exempel på frågor som ställs till intervjupersonen är, “Hur påverkas värderingen av konjunkturen?” och “Hur skiljer värderingen av fastigheter sig intern och exter nt?”. Resultatet av studien visar att det finns olika faktorer som påverkar vä rderingsprocessen, s åsom vakansrisken, hyresintäkter och driftkostnader. Det finns också en risk oavsett vilken värderingsmetod som företagen väljer att använda sig av. Nettonu värdesmetoden grundar sig till stor del på hyresintäkter vilket innebär att vakansrisken är en stor risk. Precis som nettonuvärdesmetoden är kassaflödesmetoden beroende av hyresintäkter. Andra risker med kassaflödesmetoden är att kostnaderna som är kopplade till fastigheten. Ortsprismetoden är en metod som många fastighetsbolag använder samtidigt som den kan vara problematisk, exempelvis på en marknad där det verkar ett fåtal aktörer kan det vara svårt att använda ortsprismetoden. / The valuation of an investment property is a complex process. There are many different methods for valuation that an assessor can use to valuate a property. This can create a risk of what the fair value should be. This study will analyze valuation of prope rties based on two companies. One of the companies is obligated to comply with IFRS 13 and the other company complies with K3. We will investigate, and analyze, which method for valuation the companies use and how they use the methods. We will also investi gate and analyze the risks and challenges the methods have. Previous research believes that the process of valuation is so complex because the valuation is based on estimates of the future. At the same time it is of great importance that the valuation beco mes as accurate as possible. The study is based on a quantitative method. The study will use semi structured interviews, which means that the interviews are based on different themes. The themes in this study are going to be extern and intern valuation the process of valuation and the risks and challenges. The empirical material of the study is a result of the interviews and these findings will be compared to the theoretical frame of reference. Five different interviews will take place. The persons int erviewed all have a close connection to the process of valuation of properties. The interviews have taken place at the offices of the companies in Sundsvall. An example of the questions asked at the interviews isis“ How does the economic situation in the country affect the process of valuation?” and,and,“ How does the process of valuation of properties differ internally and externally?” The results of this study shows that there are different factors affecting the process of valuation. These factors are the risk of vacancy, rental income and operating costs. There is a risk regardless of the method of valuation that the company uses. Net present value is largely based on the rental income which means that the risk o f vacancy is a major risk. The cashflow method is, like net present value, very dependent on rental income. Another risk with this method is the running costs of the real estate. The local price method is a method which many companies use even though this method can be highly problematic. Especially if there are only a few companies active in one area.

En värdering är en uppskattning av olika förväntningar om framtida nyttor där framtiden är mer eller mindre oförutsägbar, men en sådan process är inte fri från osäkerhet. Osäkerheten ärett universellt faktum som kommer alltid att finnas med vid värdering av kommersiella fastigheter utan hänsyn till vilka värderingsmetoder värderarna tillämpar. Därför måste den hanteras väl och rapporteras på ett tydligt sätt till uppdragsgivaren för att minska graden av osäkerheten och öka värderingens trovärdighet. Med anledning av att det alltid finns en viss grad av osäkerhet vid värderingsprocessen är syftet med denna rapport att undersöka hur olika auktoriserade fastighetsvärderare hanterar osäkerheten vid värdering av kontors- och butiksfastigheter i både Stockholm och Göteborg.Detta genom att ta reda på vilka värderingsmetoder värderarna använder sig av och hur de tillämpas i verkligheten. Rapporten undersöker också̊ vilka faktorer som kan orsaka osäkerheten vid tillämpning av de olika metoderna och hur dessa hanteras av fastighetsvärderarna under olika konjunktursvängningar som till exempel under Corona-pandemin. Studien bygger på en kvalitativ metod i form av en semistrukturerad intervju för att kunna erhålla det empiriska materialet till rapporten och koppla teorin till praktiken. Intervjuerna genomfördes med fem erfarna auktoriserade fastighetsvärderare som värderar ständigt i Stockholm och Göteborg samt två fastighetsbolag som verkar i hela Sverige med kommersiella fastigheter och andra fastighetssegment. Resultaten har visat att det finns olika faktorer som orsakar osäkerhet vid tillämpning av olika värderingsmetoder. Studien har även visat att värderarna använder sig av olika sätt för att minska graden av osäkerheten samt att hanteringen av osäkerheten skiljer sig delvis mellan teorin och praktiken. / A valuation is an estimate of various expectations of future benefits where the future is more or less unpredictable, but such a process is not free from uncertainty. Uncertainty is a universal fact that will always be included in the valuation of commercial real estate regardless of the valuation methods used by the valuers. For that reason, it must be handled well and reported clearly to the client to reduce the degree of uncertainty and increase the credibility of the valuation. Given that there is always a certain degree of uncertainty in the valuation process, the purpose of this report is to investigate how various authorized property valuers handle the uncertaintyin valuing office and retail properties in both Stockholm and Gothenburg. This is by finding out which valuation methods the values use and how they are applied in reality. The report also examines which factors can cause uncertainty in the application of the various methods and how these are handled by the property valuers during different business cycles, like the Corona pandemic. The study is based on a qualitative method in the form of a semi-structured interview to obtain the empirical material for the report and link the theory to the practice. The interviews were conducted with five experienced authorized property valuers who constantly evaluate in Stockholm and Gothenburg and with two real estate companies operating throughout Sweden with commercial real estate and other property segments. The results have shown various factors cause uncertainty when applying different valuation methods. The study has also shown the valuers use different ways to reduce the degree of uncertainty and that the handling of the uncertainty differs partly between theory and practice.

Sedan finanskrisen 2008 har reglerna kring bankers kapital och likviditetshantering stramats åt i nya reformpaketet Basel Ⅲ vars implementering fortgår. I dagsläget styrs bankernas kreditgivning av det internationella regelverket samt Finansinspektionens bolånetak på 85 procent av fastighetens marknadsvärde. För att ta fram ett marknadsvärde gör huvudsakligen en auktoriserad värderare en värdering eller fastighetsmäklare en prissättning av fastigheten, vanligen i och med fastighetstransaktioner. När banken ska ta fram ett marknadsvärde som underlag för utlåning tillämpas primärt en statistisk värdering eller kompletteras med externa värderingar utförda av ovan nämnda aktörer. Uppsatsen syftade till att undersöka hur värdering skiljde sig åt mellan dessa tre aktörer samt att utröna om värderingen kunde skilja sig åt i olika scenarier men hänsyn till bankens utlåning. Arbetet avgränsades till fastigheter i form av småhus. Metoden som användes för att utreda detta var av kvalitativ karaktär med semistrukturerade intervjuer. Studien innehar åtta intervjuer med respondenter från respektive aktör.  Studien resulterade i att aktörernas värdering märkbart skiljer sig åt. Framför allt skiljde sig banken från de andra aktörerna med avsaknaden av platsbesök i samband med den statistiska värderingen. Det gick dessutom att skilja mäklarna från värderarna med tanke på att deras primära verksamhet är bunden till försäljning och kan således påverka värderingen. Värdering beroende på scenario skiljde sig åt för mäklarna medan värderarna alltid värderar lika. Bankerna gjorde inte heller någon skillnad på värdering beroende på scenario men det framgick att de i mycket större utsträckning tar in en mäklares värdeutlåtande än en auktoriserad värderares i samband med utlåning. / Since the 2008 financial crisis occurred the rules regarding the capital and liquidity management for banks has become stricter in the new reform package Basel Ⅲ which is still being implemented. Today’s lending is guided by the international regulations and the 85 percent limit of the propertys market value regarding housing mortgages set by the Swedish authority Finansinspektionen. To set a market value, a valuation of the property is performed mainly by an accredited real estate valuer or a real estate agent most commonly in situations regarding real estate transactions. When the bank is setting a market value as grounds for lending, a statistical valuation is primarily used. Otherwise, an external valuation by the two actors on the market mentioned above is used as a complement to their own.  The purpose of this thesis was therefore to examine how property valuation differs between these three actors and also to investigate if valuation may differ within various scenarios considering loans from the bank. The thesis is delimited to only investigate detached houses. To examine this a qualitative method with semi-structured interviews was used. The study involves eight interviews with respondents each from one of the three categories of actors. The study showed that the actors' valuation noticeably differed. The main difference lies between the bank and the two other actors and refers to the absence of a visit to the property along with the statistical valuation. However, there was also a noticeable difference between real estate agents and accredited real estate valuers. Since real estate agents aim is to sell the property their valuation may be biased. Valuation on account of scenario differed for the real estate agents while the valuation of the accredited real estate valuers did not depend on scenario. There was also no difference in valuation between scenarios at the bank, but they are rather using value statements from real estate agents than accredited real estate valuers concerning lending.

Made available in DSpace on 2016-04-27T14:32:39Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Maria Lucia Indjaian Gomes da Cruz.pdf: 1390728 bytes, checksum: b6c08e514130dd53f290b606cbf6116e (MD5) Previous issue date: 2009-10-22 / This study's purpose was to investigate wich is the contribution ofthe CAPES'S Triennal Evaluation of Stricto Sensu Post Graduation Program to the improvement of the Programs of Post Graduation in the Business Area between 1998-2006. The research's qualitative side contempled documental analysis, interviews and questionnaires. The Research's universe consists in the Stricto Senso's Business School Post Graduation Programs that made part of three Triennal Evaluation Circles that took place in 2001,2004 and 2007. A selected sample containing five programs - four of wich were Master's/PhD's and one that was about academic masters. Those programs had their scores improved in this period. From the analysis of quantitative and qualitative data about the programs' score; the presence of the inquiries and itens that composed the scores and the recomendations of the comissions of evaluation it was possible to get to the conclusion that CAPES'S Triennal Valutaion had contributed in part to the improvement of the programs 0[1998-,2003's sample. The data show that the inquires contributed in a different way to the composition of the programs's score with the development of the participation of the category faculty and intelectual production jeopardizing the category students, theses and dissertations. In the same period, there was still a concentration among the very good category on itens's evaluation. Nevertheless, the same recommendations couldn't be applied on the rest of the period, because there was a change in the inquiries and itens valuated, as well as their magnitude. The recomendations of the evaluation comissions provided a judicious opinion to the I program about it's strong and the week points and a a reference about the stage of the development. From this recomendations it was possible to realize that on the period in study (1998-2006) there was a lack of certainty on the allocation of concepts to the itens, wich caused different procedures on the evauation of the programs, and that could result in distorcions in the scores. Still, it became clear that many times the comments just reproduced the text of the valuated item to justify the concept that was given,not providing much of a judicious opinion about the strong and the week points of the program and it's development stage / O objetivo deste estudo foi investigar qual a contribuição da Avaliação Trienal dos Programas de Pós-Graduação Stricto Sensu , realizada pela CAPES, para o aprimoramento dos Programas de Pós-Graduação da Área de Administração, no período de 1998-2006. A abordagem de pesquisa qualitativa contemplou análise documental, entrevistas e questionários. O universo da pesquisa foi composto pelos Programas de Pós-Graduação Stricto Sensu de Administração que participaram dos três ciclos de avaliação trienal já realizados: 2001, 2004 e 2007. Foi selecionada uma amostra de cinco programas, sendo quatro de mestrado/doutorado e um de mestrado acadêmico, que aumentaram de nota no período. A partir da análise de dados quantitativos e qualitativos, relativos ao comportamento das notas dos programas; da participação dos quesitos e itens na composição das notas e das apreciações das comissões de avaliação foi possível dizer que a Avaliação Trienal da CAPES, contribuiu, em parte, para o aprimoramento dos programas da amostra no período de 1998-2003. Os dados indicaram ainda que os quesitos contribuíram de maneira diferenciada na ,composição da nota dos programas com crescimento da participação dos quesitos copo docente e produção intelectual em detrimento do quesito corpo discente, teses e dissertações. No mesmo período, houve ainda uma 'concentração em tomo do conceito muito bom na avaliação dos itens. No entanto, as mesmas considerações não puderam ser feitas para o restante do período em função da mudança nos quesitos e itens avaliados, bem como de seus respectivos pesos. Já com relação às apreciações e recomendações das comissões de avaliação, no sentido de assegurar ao programa um parecer criterioso sobre los pontos fortes e fracos do programa e uma referência sobre o estágio de desenvolvimento, notou-se, para o período em estudo (1998-2006) , uma falta de padronização e/ou clareza na atribuição dos conceitos aos itens, o que, gerou procedimentos diferentes na avaliação dos programas, que podem ter implicado em distorções nas notas. Mais ainda, observou-se que os comentários, na maioria das vezes, apenas repetiam o texto do item avaliado, para justificar o conceito dado e que pouco contribuíram para um parecer criterioso sobre os pontos fortes e fracos do programa e do seu estágio de desenvolvimento

År 2005 blev det obligatoriskt för samtliga börsnoterade företag att upprätta sin koncernredovisning enligt IFRS. Detta medförde en ökad jämförbarhet mellan företag från olika länder vilket har lett till en redovisningsmässig harmonisering. För de koncerner med förvaltningsfastighetsinnehav, vars syfte är att generera hyresintäkter eller värdestegring, betydde det att fastigheterna ska värderas till verkligt värde i enlighet med IAS 40.  Studien syftar till att studera principen om verkligt värde gällande förvaltningsfastigheter och avgränsas till koncernföretag noterade på NASDAQ OMX Stockholm. Urvalet består av nio företag och deras finansiella rapporter för räkenskapsåren 2015-2019 vilka granskas genom en kvalitativ fallstudie. För att kunna göra en likvärdig och jämförande bedömning av dessa används en mall innehållande sex frågor.  Värdering till verkligt värde är huvudregeln i koncernredovisning och det redovisade företaget ska vid värdering av verkligt värde bedöma vad marknadspriset är. Om det finns liknande tillgångar och skulder på en aktiv marknad kan denna bedömning vara enkel att utföra. För marknader som exempelvis för förvaltningsfastigheter, vilka kräver bedömningar för att komma fram till ett verkligt värde, är det desto svårare. Aktörer kan ha ofullständig information som kan bidra till olika bedömningar om tillgångar och dess framtida värde.  Upplysningskraven i IAS 40 är endast principbaserade, vilket ger företagen ett tolkningsutrymme. Företagen kan därtill använda sig av olika tillvägagångssätt och en jämförelse sinsemellan företag kan vara svår att göra för intressenter. Detta har vi erfarit i vår studie då företagen har använt sig av olika tillvägagångssätt i sina värderingsmetoder och att de i sina finansiella rapporter angett olika mängd information. Studien har även visat att de har använt sig av olika parametrar i sin beaktning för värdering till verkligt värde.  Företag som innehar förvaltningsfastigheter uppmuntras till att använda sig av oberoende värderingsmän, men det är inget krav. Däremot ses en risk med att endast utföra en intern värdering av fastighetsbeståndet med hänsyn till under-/övervärdering. Detta kan då betyda att fastigheten värderas för lågt för att därefter kunna säljas till ett högre pris, vilket innebär att koncernen kan redovisa ett högre resultat eller tvärtom. Om värderingen istället utförs av en extern värderare kan tillförlitligheten öka. Det kan därför anses fördelaktigt att låta oberoende värderare göra bedömningen av tillgångens verkliga värde. Det är inte alla undersökta företag som har använt sig utav oberoende värderare, utan ibland bara till en viss del, medans andra har använt sig av externa värderare för hela fastighetsbeståndet. 5 Studien har visat att företag värderar på olika sätt, både gällande värderingsmodell, beräkningar samt intern- och extern värdering därav dras vår första slutsats. Verkligt värde skiljer sig åt mellan företag som innehar förvaltningsfastigheter eftersom standarderna är principbaserade. Då samtliga företag presenterar en värdering till nivå 3 i IFRS 13:s värderingshierarki, dras slutsatsen att det inte med säkerhet går att fastställa att företag noterade på NASDAQ OMX Stockholm följer standarderna till fullo då det torde vara möjligt att värdera en del av sina fastighetsinnehav genom indata på nivå 2.  Centrala begrepp: Förvaltningsfastigheter, IAS 40, IFRS 13, verkligt värde, marknadspris, värderingshierarki, extern värdering, intern värdering. / In 2005, it became mandatory for all listed companies to prepare their consolidated financialstatements in accordance with IFRS. This led to increased comparability between companiesfrom different countries, which has led to accounting harmonization. For those groups withinvestment property holdings, the purpose of which is to generate rental income or increase invalue, this means that the properties must be valued at fair value in accordance with IAS 40.The study aims to examine the principle of fair value regarding investment properties and islimited to Group companies listed on NASDAQ OMX Stockholm. The sample consists of ninecompanies and their financial reports for the financial years 2015-2019, which are examinedthrough a qualitative case study. In order to be able to make an equivalent and comparativeassessment of these, a template containing six questions is used.Valuation at fair value is the main rule in consolidated accounts and the reported company mustassess the market price when valuing fair value. If there are similar assets and liabilities in anactive market, this assessment can be easy to perform, but in markets such as investmentproperties that require many assessments to arrive at a fair value, it is all the more difficult.Actors may have incomplete information that may contribute to different assessments of assetsand their future value.The disclosure requirements in IAS 40 are only principle-based, which gives companies a roomfor interpretation. In addition, companies can use different approaches and a comparisonbetween companies can be difficult for stakeholders. We have experienced this in our study asthe companies have used different approaches in their valuation methods and that they havestated different amounts of information in their financial reports. The study has also shown thatthey have also used various parameters in their consideration for valuation at fair value.Companies that own investment properties are encouraged to use independent valuers, but thisis not a requirement. On the other hand, there is a risk of only performing an internal valuationof the property portfolio with regard to undervaluation or overvaluation. This can then meanthat the property is valued too low to be subsequently sold at a higher price, which means thatthe Group can report a higher result or vice versa. If the valuation is instead performed by an 4external valuer, the reliability may increase. It can therefore be considered advantageous to letindependent valuers make the assessment of the asset's fair value. Not all companies surveyedhave used independent valuers, but sometimes only to a certain extent, while others have usedexternal valuers for the entire property portfolio.The study has shown that companies value in different ways, both in terms of valuation model,calculations and internal and external valuation, from which our first conclusion is drawn. Fairvalue differs between companies that own investment properties because the standards areprinciple-based. As all companies present a valuation to level 3 in IFRS 13's valuationhierarchy, it is concluded that it is not possible to establish with certainty that companies, listedon NASDAQ OMX Stockholm, fully comply with the standards as it should be possible tovalue some of their property holdings through level 2 input.