Nuestra investigación tiene por finalidad demostrar que el uso de los Fideicomisos Inmobiliarios1 promueve el desarrollo de un mercado inmobiliario de viviendas que proporciona mecanismos que aseguran el éxito del desarrollo y culminación de proyectos inmobiliarios2 ofrecidos en el mercado peruano, lo cual redundará en beneficio de las personas que adquieran las viviendas que se construyan como parte de la ejecución de este tipo de proyectos, sus acreedores hipotecarios y los acreedores de la Empresa Inmobiliaria3; para nuestro estudio tomamos como base: (i) los estudios, notas periodísticas y estadísticas sobre el estado actual del mercado inmobiliario de viviendas en el país; (ii) el estudio teórico y práctico de los Fideicomisos Inmobiliarios, estructurados bajo la Ley del Sistema Financiero y de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros y el Reglamento del Fideicomiso y de las Empresas de Servicios Fiduciarios; (iii) las normas peruanas aplicables; (iv) la doctrina; y, (v) la opinión de los expertos. Señalaremos cuáles son las ventajas económicas y jurídicas del uso del fideicomiso en la estructuración del financiamiento de las Empresas Inmobiliarias y en el otorgamiento de créditos hipotecarios a los adquirentes de las viviendas; para lo cual tendremos en cuenta la experiencia actual en el Perú sobre el uso del fideicomiso en el desarrollo de estos proyectos inmobiliarios y la experiencia del uso del fideicomiso en Colombia. La investigación se justifica en la medida que el mercado inmobiliario de viviendas en el país representa una parte importante de la economía peruana que continúa en crecimiento, lo cual se acreditará con la información estadística y estudios sobre el mercado inmobiliario y sus proyecciones existentes; no obstante, se observa que en nuestro país no se cuenta con un mecanismo definido por la legislación vigente que promueva y proporcione seguridad respecto del adecuado desarrollo y ejecución de proyectos inmobiliarios de tal manera que se presentan supuestos de: (i) desvío de recursos que deberían ser destinados al proyecto inmobiliario; (ii) falta de culminación de la construcción; (iii) falta de entrega y/o estafas en perjuicio de los adquirentes de las viviendas; entre otros problemas que se detallarán en el primer capítulo de la presente investigación, lo cual impide un adecuado desarrollo del mercado inmobiliario, conllevando al perjuicio del desarrollo económico del país, del otorgamiento de créditos para la construcción y adquisición de viviendas por parte de la instituciones financieras, y de los adquirentes de las viviendas. Con la finalidad de sustentar nuestra hipótesis, desarrollaremos nuestra investigación en tres capítulos. En el primer capítulo describiremos la situación actual del mercado inmobiliario peruano para lo cual, como hemos señalado en párrafos anteriores, nos basaremos en los estudios y estadísticas que los expertos han elaborado sobre el tema con la finalidad de mostrar la evolución de este mercado y su proyección de crecimiento. Asimismo, en este capítulo se mencionarán los principales problemas que se presentan en el mercado inmobiliario sobre la base de las notas periodísticas y la información obtenida de las denuncias y reclamos presentados ante el Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la Propiedad Intelectual – Indecopi. / Tesis

El Proceso de Titulización de Activos es el tema central de estudio de la presente tesis, en su reconocimiento como alternativa eficaz de financiamiento y sus diversas proyecciones de desarrollo en la economía nuestro objetivo es demostrar su importancia. Para ello en el primer capítulo efectuamos un previo estudio desde el punto de vista financiero, para luego en el segundo capítulo desarrollar los aspectos básicos del fideicomiso, base de la estructura del proceso estudiado. Seguidamente en el capítulo III nos ocupamos del proceso en sí, efectuando el análisis de aspectos esenciales de éste, lo que continúa en los siguientes capítulos, estudiando la importancia de la administración del riesgo en el proceso, un análisis de los procesos de Titulización y las experiencias en otros países en los capítulos IV, V y VI. En el capítulo VII se hacen algunos comentarios finales, observaciones de la investigación, se citan algunas propuestas, se analizan las perspectivas y posibilidades del proceso en el mercado hipotecario entre otros.

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Con la promulgación de la Ley del Sistema Financiero y de Seguros y Ley Orgánica de la Superintendencia de Bancos y Seguros (Ley 26702) y de la Ley del Mercado de Valores (Decreto Legislativo 861) se introdujo al ordenamiento jurídico peruano la figura del fideicomiso. De esta manera, el fideicomiso de titulización regulado en el artículo 301 de la Ley del Mercado de Valores consiste en que el fideicomitente (persona natural o jurídica) transfiere un conjunto de activos en favor del fiduciario (administrador) para la constitución de un patrimonio autónomo (patrimonio fideicometido), el cual servirá de respaldo a los valores emitidos con cargo a este; posteriormente, dichos valores podrán ser adquiridos por personas naturales o jurídicas las cuales tendrán la calidad de fideicomisarios. En ese contexto, el presente artículo tiene por finalidad brindar un acercamiento a la figura del fideicomiso de titulización y desarrollar los problemas que se presentan en sede registral durante la inscripción de actos en los que intervienen estos, tales como la transferencia del dominio fiduciario, la transferencia de los bienes que se encuentran en dominio fiduciario y la intervención del fiduciario en los actos de disposición. Finalmente, se pretende brindar una propuesta para la modificación de la Directiva N ° 007-2008-SUNARP-SN, Normas que regulan la inscripción de fideicomisos.

Nuestra investigación tiene por finalidad demostrar que el uso de los Fideicomisos Inmobiliarios1 promueve el desarrollo de un mercado inmobiliario de viviendas que proporciona mecanismos que aseguran el éxito del desarrollo y culminación de proyectos inmobiliarios2 ofrecidos en el mercado peruano, lo cual redundará en beneficio de las personas que adquieran las viviendas que se construyan como parte de la ejecución de este tipo de proyectos, sus acreedores hipotecarios y los acreedores de la Empresa Inmobiliaria3; para nuestro estudio tomamos como base: (i) los estudios, notas periodísticas y estadísticas sobre el estado actual del mercado inmobiliario de viviendas en el país; (ii) el estudio teórico y práctico de los Fideicomisos Inmobiliarios, estructurados bajo la Ley del Sistema Financiero y de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros y el Reglamento del Fideicomiso y de las Empresas de Servicios Fiduciarios; (iii) las normas peruanas aplicables; (iv) la doctrina; y, (v) la opinión de los expertos. Señalaremos cuáles son las ventajas económicas y jurídicas del uso del fideicomiso en la estructuración del financiamiento de las Empresas Inmobiliarias y en el otorgamiento de créditos hipotecarios a los adquirentes de las viviendas; para lo cual tendremos en cuenta la experiencia actual en el Perú sobre el uso del fideicomiso en el desarrollo de estos proyectos inmobiliarios y la experiencia del uso del fideicomiso en Colombia. La investigación se justifica en la medida que el mercado inmobiliario de viviendas en el país representa una parte importante de la economía peruana que continúa en crecimiento, lo cual se acreditará con la información estadística y estudios sobre el mercado inmobiliario y sus proyecciones existentes; no obstante, se observa que en nuestro país no se cuenta con un mecanismo definido por la legislación vigente que promueva y proporcione seguridad respecto del adecuado desarrollo y ejecución de proyectos inmobiliarios de tal manera que se presentan supuestos de: (i) desvío de recursos que deberían ser destinados al proyecto inmobiliario; (ii) falta de culminación de la construcción; (iii) falta de entrega y/o estafas en perjuicio de los adquirentes de las viviendas; entre otros problemas que se detallarán en el primer capítulo de la presente investigación, lo cual impide un adecuado desarrollo del mercado inmobiliario, conllevando al perjuicio del desarrollo económico del país, del otorgamiento de créditos para la construcción y adquisición de viviendas por parte de la instituciones financieras, y de los adquirentes de las viviendas. Con la finalidad de sustentar nuestra hipótesis, desarrollaremos nuestra investigación en tres capítulos. En el primer capítulo describiremos la situación actual del mercado inmobiliario peruano para lo cual, como hemos señalado en párrafos anteriores, nos basaremos en los estudios y estadísticas que los expertos han elaborado sobre el tema con la finalidad de mostrar la evolución de este mercado y su proyección de crecimiento. Asimismo, en este capítulo se mencionarán los principales problemas que se presentan en el mercado inmobiliario sobre la base de las notas periodísticas y la información obtenida de las denuncias y reclamos presentados ante el Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la Propiedad Intelectual – Indecopi.

El presente trabajo parte del hallazgo de cuatro expedientes tributarios de cobranza coactiva bastante similares y recientes. En éstos un contribuyente tiene una deuda tributaria exigible, en virtud de lo cual la Administración Tributaria inicia su cobranza coactiva y posteriormente ordena el embargo de los bienes del deudor. No obstante, el problema surge cuando dicho embargo recae sobre bienes fideicometidos, respecto de los cuales el deudor solo es el fideicomitente. Una primera cuestión, es la ilegalidad del embargo del bien fideicometido, dada la existencia de un patrimonio autónomo, el cual instituye automáticamente un cerco de aislamiento patrimonial que protege a los bienes que lo componen, de cualquier deuda y/o obligación del fideicomitente. Asimismo, una segunda cuestión, es la relativa a la legitimidad del fiduciario para accionar la Intervención Excluyente de Propiedad (art. 120° del Código Tributario), pues como bien lo señala el Tribunal Fiscal y la SUNAT, éste no tiene la condición de propietario de los bienes afectados con el embargo. Esta investigación resulta relevante pues los cuatro casos identificados demuestran no solo una situación de indefensión de los fideicomisos dada la ausencia de un mecanismo procedimental que permita la desafectación de bienes ilegítimamente embargados, sino también que la reciente aparición de los fideicomisos en el ámbito tributario, genera una espesa nebulosa de confusión entre la Administración y los administrados que necesita ser resuelta con apremio a fin de evitar que dicha situación redunde. En tal sentido, este trabajo busca responder a si: ¿Los fiduciarios deberían poder accionar la Intervención Excluyente de Propiedad del art. 120° del Código Tributario? Para lo cual, la metodología está establecida de modo que a partir de la casuística y del estudio de las instituciones y mecanismos procesales respectivos (i.e. Intervención excluyente de propiedad, tercería de propiedad, embargo, procedimiento de cobranza coactiva, trust, fideicomiso y patrimonio autónomo) se pueda responder tanto a la cuestión de carácter procedimental (legitimidad para obrar del fiduciario), como a la cuestión referida al fondo del asunto (ilegalidad del embargo). Conforme a lo cual, la conclusión arribada es que los fiduciarios, en tanto representantes del patrimonio autónomo fideicometido, sí tienen legitimidad para accionar la Intervención Excluyente de Propiedad.

El presente trabajo de investigación se centra en la función garante del capital social, el cual ha sido visto como una garantía a favor de los acreedores de una sociedad. La importancia de esta función garante recae en que futuros acreedores pueden tomar la decisión de contratar o no con una empresa en base al monto del capital social. No obstante, en la práctica se presentan situaciones legales que permiten cuestionar esta función. Por ello, la presente investigación tiene como objetivo principal comprobar si el capital social se configura efectivamente como garantía para los acreedores de la sociedad durante todo el plazo de vigencia de la misma a pesar de la toma de ciertas decisiones legales. A fin de dilucidar este objetivo principal, consideramos como objetivos específicos dilucidar los alcances del capital social como garantía y determinar los actos legales que pueden influenciar la función garante del capital social. Luego de concluido el proceso de investigación se concluye que, efectivamente, la función garante del capital social se ve mermada por la realización de una serie de actos por parte de la sociedad; inclusive, actos que realizan antes de su inscripción en el registro de sociedades de la Superintendencia de Registros Públicos y consecuente adquisición de personería jurídica, por lo que es necesario replantear esta función garante del capital social.

El presente informe aborda las competencias del Fondo MIVIVIENDA S.A en los proyectos de vivienda de interés social promovidos por el Estado Peruano a través del Ministerio de Vivienda, a partir de la constitución de fideicomisos inmobiliarios con la finalidad de atender proyectos Techo Propio con problemas de continuidad. El caso se desarrolla a raíz de la Demanda Arbitral por parte de una empresa promotora quien suscribió un contrato de fideicomiso con la citada entidad para culminar la ejecución de un proyecto de vivienda de interés social “Las Garzas”. En la Demanda Arbitral, entre otras pretensiones, la empresa exige al Fondo MIVIVIENDA S.A se constituya como “mejorador” a fin de aportar recursos para la construcción del proyecto. Para el análisis se debe considerar en primer lugar que el Programa Techo Propio es un programa de fomento de la actividad privada inmobiliaria, fue creado mediante Ley N° 27829 y su Reglamento fue aprobado por Decreto Supremo N° 13-2007-VIVIENDA. Su funcionamiento está regulado en los Reglamentos Operativos vigentes para acceder al Bono Familiar Habitacional en las diferentes modalidades. Por su parte, el Fondo MIVIVIENDA S.A, cuyo principal rol es la administración y operatividad del Programa Techo Propio fue creado mediante Ley N° 28579, Ley de Conversión del Fondo Hipotecario de la Vivienda a Fondo MIVIVIVENDA S.A., sus competencias se encuentran detalladas en su norma de creación y en el Estatuto Social del Fondo MIVIVIENDA S.A. De acuerdo a lo expuesto, del análisis del caso, se desprende la necesidad de que los roles de los actores que participen del Programa Techo Propio se encuentren adecuadamente definidos y se circunscriban a la normativa vigente con el objetivo de asegurar que el Bono Familiar Habitacional cumpla su finalidad. No resulta idóneo que, a efectos de buscar la continuidad de proyectos, se opten por alternativas que jurídicamente no son posibles. / This report addresses the competences of Fondo MIVIVIENDA S.A in social housing projects promoted by the Peruvian State through the Ministry of Housing, based on the constitution of real estate trusts in order to address Techo Propio projects with continuity problems. The case is developed as a result of the Arbitration Claim by a promoter company who signed a trust agreement with the aforementioned entity to complete the execution of a housing project of social interest "Las Garzas". The operation of the Techo Propio Program was created by Law No. 28579, Law on the Conversion of the Mortgage Fund of Housing to a Fondo MIVIVIVENDA S.A ., its powers are detailed in its creation standard and in the Social Statute of Fondo MIVIVIENDA S.A. For the analysis, it should be considered first of all that the Techo Propio Program is a program to promote private real estate activity, it was created by Law No. 27829 and its regulations were approved by Supreme Decree No. 13-2007-HOUSING. Its operation is regulated in the Current Operating Regulations to access the Family Housing Bonus in the different modalities. For its part, Fondo MIVIVIENDA S.A., whose main role is the administration and operation of the Techo Propio Program, was created by Law No. 28579, Law on the Conversion of the Mortgage Fund for Housing to Fondo MIVIVIVENDA S.A. its powers are detailed in its creation regulation and in the Social Statute of Fondo MIVIVIENDA S.A. According to the above, the analysis of the case shows the need for the roles of the actors participating in the Own Roof Program to be adequately defined and limited to current regulations in order to ensure that the Family Housing Bonus fulfills its purpose. It is not ideal that, in order to seek the continuity of projects, alternatives that are not legally possible are chosen.

El gran déficit de vivienda tanto cuantitativo como cualitativo en el Perú, responde a diversos factores de diversa naturaleza, entre ellos, el alto costo del financiamiento para la ejecución de proyectos inmobiliarios, así como el difícil y caro acceso a los créditos o financiamientos hipotecarios para la adquisición de viviendas nuevas. Ante la lamentable situación mencionada previamente, la implementación, estructuración y administración de fideicomisos inmobiliarios, así como la emisión de certificados de participación en el marco de la gestación y ejecución de proyectos inmobiliarios de vivienda, constituye una mejor herramienta para el desarrollo del sector inmobiliario, lo cual generará un impulso del mismo. Lo anteriormente indicado repercutirá en la mayor oferta de vivienda y por lo tanto en una reducción del déficit de vivienda a la fecha. El trabajo de investigación denominado “Fideicommissum ¿El futuro del desarrollo inmobiliario en el Perú?, el Fideicomiso Inmobiliario y los Certificados de Participación dos caras de una misma moneda” busca demostrar que la implementación del fideicomiso inmobiliario y los certificados de participación en los proyectos inmobiliarios de vivienda trae una serie de beneficios para todos los agentes que intervienen en el proceso de estructuración, financiamiento y ejecución del proyecto. Asimismo, el trabajo buscará identificar y analizar de los mecanismos para llevar a cabo las estructuraciones financieras de proyectos inmobiliarios más usados en el país; estudiaremos las principales características y a la vez los beneficios del fideicomiso y del certificado de participación, como mecanismos hábiles para la estructuración financiera y ejecución de proyectos inmobiliarios. Determinaremos el nivel de difusión e información sobre el fideicomiso en la ejecución de proyectos inmobiliarios, así como las razones principales por las cuales no existe una mayor utilización de fideicomisos inmobiliarios en el marco de la ejecución de proyectos inmobiliarios de vivienda sobre todo en lo que respecta al financiamiento de estos. Finalmente, en base a las problemáticas, propondremos alguna fórmula para su solución.

Publicación a texto completo no autorizada por el autor / Describe la participación del autor en el desarrollo del módulo para el fideicomiso PAME (Programa de Apoyo Crediticio a la Pequeña y Microempresa) del Banco de la Nación: El fideicomiso PAME es un contrato mediante el cual el Ministerio de Desarrollo e Inclusión Social (MIDIS) a través del Fondo de Cooperación para el Desarrollo Social (FONCODES) concede la administración de un capital de inversión al Banco de la Nación. Desarrolla un sistema de información que ayude a gestionar PAME (Programa de Apoyo crediticio a la pequeña y microempresa) de forma eficiente y permita emitir reportes y estadísticas fácilmente. / Trabajo de suficiencia profesional