Der Fordismus, das Akkumulationsregime der Nachkriegszeit, das auf einem impliziten Kompromiss zwischen Kapital und Arbeit basierte, war durch einen regulierten Finanzsektor und durch niedrige reale Zinsen gekennzeichnet war, kam in den 70er Jahren in die Krise. Mit der Neo-Konservativen Revolution der frühen achtziger Jahre verschoben sich die Kapital- Arbeits-Beziehungen zugunsten des Kapitals, ausgedrückt in einer steigenden Profitquote. Der Wohlfahrtsstaat wurde zurückgebaut und der finanzielle Sektor dereguliert und realen Zinssätze stiegen. Gleichzeitig fielen Wachstumsraten und Akkumulationsrate, und Arbeitslosigkeit erhöhte sich auf Niveaus, die in der Nachkriegsgeschichte beispiellos waren. Die Keynesianische Erklärung, die in diesem Artikel vorgeschlagen wird sieht im Rückgang der Kapitalbildung die Hauptursache für den Anstieg der Arbeitslosigkeit. Der Grund für Verlangsamung in der Akkumulation ist in den Änderungen im Finanzsektor suchen. Nicht nur haben Realzinssätze die Wachstumsraten überstiegen, auch haben Shareholder Value Orientierung die die Managementprioritäten weg vom Wachstum hin zu Renditen verschoben. In der Folge sind nicht-finanzielle Unternehmen selbst zu Finanzinvestoren geworden, was Hand in Hand mit einer Abnahme der Realinvestition ging. (Autorenref.) / Series: Working Papers Series "Growth and Employment in Europe: Sustainability and Competitiveness"

Das Ziel dieser Masterarbeit ist es, die Veränderungen der Strategien von Projektentwickler*innen mit Bezug auf den Dresdner Wohnungsmarkt von 2010 bis 2019 zu untersuchen. Projektentwickler*innen entwerfen ihre Strategie dabei selbstständig und unter Berücksichtigung des lokalen Wohnungsmarkts und internationaler Finanzmarktentwicklungen. Im ersten Teil der Arbeit wird dazu die Situation für Geschosswohnungsneubau anhand wohnungsmarktbezogener Parameter und einem historischen Überblick über lokale Stadtentwicklung und Wohnungspolitik vorgestellt. Während der Geschosswohnungsneubau im Untersuchungszeitraum in Bezug auf Wohneinheiten und Projektgröße stark zugenommen hat, ist das Preisniveau in allen Teil- und vorgelagerten Märkten angestiegen. Im zweiten Teil werden verschiedene Strategien der Projektentwickler*innen und deren Veränderungen untersucht. Strategien, Herausforderungen und Veränderungen werden durch Leitfadeninterviews und eine strukturierende qualitative Inhaltsanalyse herausgearbeitet. Es wird gezeigt, dass viele neue Projektentwickler*innen nach Dresden gekommen sind und auch lokale Akteur*innen sich stärker an Investor*innen als an den Nutzer*innen der neuen Wohnungen orientiert haben. Die immobiliengeographische Arbeit hat Bezüge zur wohnraumbezogenen Finanzialisierungsforschung und zur Forschung zu Unternehmensstrategien. Gegenüber Arbeiten mit einem ähnlichen Erkenntnisinteresse, wie von Laura Calbet (2017) oder Alice Romainville (2017), setzt diese Arbeit mit dem Begriff der Strategie einen stärkeren Fokus auf Projektentwickler*innen als handelnde Subjekte.:Zusammenfassung III Abstract IV Abbildungen und Karten VIII Tabellen VIII Abkürzungen IX 1 Einleitung 1 1.1 „Bauen, Bauen, Bauen“ 1 1.2 Ziel und Fragestellungen der Arbeit 3 1.3 Aufbau der Arbeit 5 2 Stand der Forschung 6 2.1 Geschosswohnungsneubau im Wohnungsmarkt 6 2.1.1 Die Grenzen des Wohnungsmarktes 6 2.1.2 Wohnungsbau in angespannten Wohnungsmärkten 8 2.1.3 Die Grundrente und Bodenpreise 9 2.2 Akteur*innen und Perspektiven im Geschosswohnungsbau 12 2.3 Die produktive Sphäre des Geschosswohnungsneubaus 13 2.3.1 Projektentwicklung 13 2.3.2 Phasen der Projektentwicklung 14 2.3.3 Unterscheidung von Projektentwickler*innen 16 2.3.4 Strategien von Projektentwickler*innen 18 2.4 Geschosswohnungsneubau als kommunales Handlungsfeld 21 2.5 Geschosswohnungsneubau im Finanzmarkt 23 2.5.1 Weltsystemtheorie 24 2.5.2 Finanzialisierung des Wohnungsmarkts 26 2.5.3 Finanzialisierung der Projektentwicklung 28 3 Methodisches Vorgehen 31 3.1 Konzeptionelle Vorgehensweise 31 3.2 Die Wohnungsneubausituation beschreibende Methoden 32 3.3 Methoden zur Identifikation lokaler Strategien der Projektentwicklung 33 3.3.1 Leitfadeninterviews 33 3.3.2 Transkription 35 3.3.3 Strukturierende qualitative Inhaltsanalyse 36 4 Vorstellung des Untersuchungsgebiets 38 4.1 Allgemeines zur Stadt Dresden 38 4.2 Die Stadt Dresden als immobilienwirtschaftlicher Standort 38 4.3 Bevölkerungsentwicklung und -prognosen 40 5 Die Dresdner Wohnungsmarktsituation und Geschosswohnungsneubau 42 5.1 Geschosswohnungsneubau in Dresden 42 5.1.1 Chronologie des Geschosswohnungsneubaus 42 5.1.2 Entwicklung der Vorhabengröße 44 5.1.3 Raumzeitliche Verteilung des Wohnungsneubaus in Dresden 45 5.2 Veränderungen der Baukosten 51 5.3 Flächenverfügbarkeit und Bodenpreise 52 5.4 Mietentwicklung 54 5.5 Preisentwicklung für Eigentumswohnungen 55 5.6 Leerstandentwicklung 58 5.7 Wohnungsbedarfsprognosen 59 5.8 Stadtentwicklung in Dresden 60 5.8.1 Schlüsselmomente der wohnraumbezogenen Stadtentwicklung 63 5.8.2 1998 bis 2006: Entspannungsphase mit finanziellen Engpässen 65 5.8.3 2006 bis 2010: Von der Schrumpfung zum zarten Optimismus 66 5.8.4 2010 bis 2014: Initialphase einer Baukonjunktur und Wohnungspolitik 67 5.8.5 2014 bis 2020: Hochphase des Neubaus und soziale Wohnungspolitik 68 5.9 Zusammengefasste Entwicklung 70 6 Strategien und Akteur*innen im Dresdner Geschosswohnungsneubau 72 6.1 Projektentwickler*innen in Dresden 72 6.1.1 Developer*innentypen 74 6.1.2 Unternehmensgröße 74 6.1.3 Skala der Developer*innen 74 6.1.4 Geschäftsmodelle nach Calbet i Elias 75 6.2 Strategien im Dresdner Geschosswohnungsneubau 76 6.2.1 Fünf Ausrichtungen von Strategien 76 6.2.2 Variationen in den Phasen der Projektentwicklung 80 6.3 Herausforderungen in der Projektentwicklung 84 6.3.1 Marktbezogene Herausforderungen 85 6.3.2 Durch Stadtentwicklungsplanung ausgelöste Herausforderungen 87 6.3.3 Hintergrundentwicklungen 88 6.4 Veränderungen der Strategien 89 6.4.1 Intensivierung etablierter Strategien und Umgang mit Risiken 89 6.4.2 Investor*innenorientierung 91 6.4.3 Ansprache bestimmter Zielgruppen 92 6.4.4 Preisgünstiger und geförderter Wohnungsneubau 93 6.4.5 Andere Lagen 93 6.4.6 Kommen und Gehen von Developer*innen 95 6.4.7 Kein Ende in Sicht? 96 7 Finanzialisierung der Dresdner Projektentwicklung 97 8 Resümee und Ausblick 100 8.1 Zusammenfassung der Ergebnisse 100 8.2 Konzeptionelle und empirische Grenzen der Arbeit 103 8.3 Anknüpfungspunkte zukünftiger Forschung 104 9 Literaturverzeichnis 106 / The aim of this master's thesis is to examine the changes in the strategies of real estate developers regarding the Dresden housing market from 2010 to 2019. The developers design their strategy, considering international financial market developments and the local housing market. For this purpose, in the first part of the work the situation for new multi-storey residential construction is presented based on housing market-related parameters and a historical overview of local urban development and housing policy. While the construction of new multi-storey buildings has increased strongly in the period of interest in terms of housing units and project size, the price level in all sub- and upstream markets has risen. In the second part various strategies of real estate developers in Dresden and their changes are investigated. Strategies, challenges, and changes are elaborated through guided interviews and a structuring qualitative content analysis. It is found that many new real estate developers came to Dresden and local actors oriented more towards investors than towards the residents of their new-built flats. This thesis in the field of real estate geography is related to housing-related financialization research and research on corporate strategies. In contrast to recent works by Laura Calbet (2017) and Alice Romainville (2017), this work uses the concept of strategy to focus more on developers as formative subjects in the process of construction.:Zusammenfassung III Abstract IV Abbildungen und Karten VIII Tabellen VIII Abkürzungen IX 1 Einleitung 1 1.1 „Bauen, Bauen, Bauen“ 1 1.2 Ziel und Fragestellungen der Arbeit 3 1.3 Aufbau der Arbeit 5 2 Stand der Forschung 6 2.1 Geschosswohnungsneubau im Wohnungsmarkt 6 2.1.1 Die Grenzen des Wohnungsmarktes 6 2.1.2 Wohnungsbau in angespannten Wohnungsmärkten 8 2.1.3 Die Grundrente und Bodenpreise 9 2.2 Akteur*innen und Perspektiven im Geschosswohnungsbau 12 2.3 Die produktive Sphäre des Geschosswohnungsneubaus 13 2.3.1 Projektentwicklung 13 2.3.2 Phasen der Projektentwicklung 14 2.3.3 Unterscheidung von Projektentwickler*innen 16 2.3.4 Strategien von Projektentwickler*innen 18 2.4 Geschosswohnungsneubau als kommunales Handlungsfeld 21 2.5 Geschosswohnungsneubau im Finanzmarkt 23 2.5.1 Weltsystemtheorie 24 2.5.2 Finanzialisierung des Wohnungsmarkts 26 2.5.3 Finanzialisierung der Projektentwicklung 28 3 Methodisches Vorgehen 31 3.1 Konzeptionelle Vorgehensweise 31 3.2 Die Wohnungsneubausituation beschreibende Methoden 32 3.3 Methoden zur Identifikation lokaler Strategien der Projektentwicklung 33 3.3.1 Leitfadeninterviews 33 3.3.2 Transkription 35 3.3.3 Strukturierende qualitative Inhaltsanalyse 36 4 Vorstellung des Untersuchungsgebiets 38 4.1 Allgemeines zur Stadt Dresden 38 4.2 Die Stadt Dresden als immobilienwirtschaftlicher Standort 38 4.3 Bevölkerungsentwicklung und -prognosen 40 5 Die Dresdner Wohnungsmarktsituation und Geschosswohnungsneubau 42 5.1 Geschosswohnungsneubau in Dresden 42 5.1.1 Chronologie des Geschosswohnungsneubaus 42 5.1.2 Entwicklung der Vorhabengröße 44 5.1.3 Raumzeitliche Verteilung des Wohnungsneubaus in Dresden 45 5.2 Veränderungen der Baukosten 51 5.3 Flächenverfügbarkeit und Bodenpreise 52 5.4 Mietentwicklung 54 5.5 Preisentwicklung für Eigentumswohnungen 55 5.6 Leerstandentwicklung 58 5.7 Wohnungsbedarfsprognosen 59 5.8 Stadtentwicklung in Dresden 60 5.8.1 Schlüsselmomente der wohnraumbezogenen Stadtentwicklung 63 5.8.2 1998 bis 2006: Entspannungsphase mit finanziellen Engpässen 65 5.8.3 2006 bis 2010: Von der Schrumpfung zum zarten Optimismus 66 5.8.4 2010 bis 2014: Initialphase einer Baukonjunktur und Wohnungspolitik 67 5.8.5 2014 bis 2020: Hochphase des Neubaus und soziale Wohnungspolitik 68 5.9 Zusammengefasste Entwicklung 70 6 Strategien und Akteur*innen im Dresdner Geschosswohnungsneubau 72 6.1 Projektentwickler*innen in Dresden 72 6.1.1 Developer*innentypen 74 6.1.2 Unternehmensgröße 74 6.1.3 Skala der Developer*innen 74 6.1.4 Geschäftsmodelle nach Calbet i Elias 75 6.2 Strategien im Dresdner Geschosswohnungsneubau 76 6.2.1 Fünf Ausrichtungen von Strategien 76 6.2.2 Variationen in den Phasen der Projektentwicklung 80 6.3 Herausforderungen in der Projektentwicklung 84 6.3.1 Marktbezogene Herausforderungen 85 6.3.2 Durch Stadtentwicklungsplanung ausgelöste Herausforderungen 87 6.3.3 Hintergrundentwicklungen 88 6.4 Veränderungen der Strategien 89 6.4.1 Intensivierung etablierter Strategien und Umgang mit Risiken 89 6.4.2 Investor*innenorientierung 91 6.4.3 Ansprache bestimmter Zielgruppen 92 6.4.4 Preisgünstiger und geförderter Wohnungsneubau 93 6.4.5 Andere Lagen 93 6.4.6 Kommen und Gehen von Developer*innen 95 6.4.7 Kein Ende in Sicht? 96 7 Finanzialisierung der Dresdner Projektentwicklung 97 8 Resümee und Ausblick 100 8.1 Zusammenfassung der Ergebnisse 100 8.2 Konzeptionelle und empirische Grenzen der Arbeit 103 8.3 Anknüpfungspunkte zukünftiger Forschung 104 9 Literaturverzeichnis 106

Die Wohnungsfrage ist – wieder einmal – zu einem sehr ernsten Problem geworden. Es fehlt in großem Umfang an bezahlbarem Wohnraum. Seit fast einem Jahrzehnt gibt es dementsprechend Mieter*innenproteste in zahlreichen Städten, auch in Göttingen. Der Atlas greift allgemeine gesellschaftliche und politische Entwicklungen auf und versucht die damit zusammenhängenden Fragen am Beispiel Göttingens zu beantworten: Welche Folgen hatten die Reformen für die kommunale Wohnungsfrage? Welche Auswirkungen hat eine marktwirtschaftlich organisierte Wohnungsversorgung? Wie stellt sich die finanzgetriebene Immobilienmarktentwicklung auf lokaler Ebene dar? Welche politischen Strategien wenden Kommunen angesichts dieser Entwicklungen an und welche Folgen hat dies für die Wohnungsfrage? Dieser Atlas untersucht zur Beantwortung dieser Fragen die grundlegenden Entwicklungen des Göttinger Wohnungsmarktes. Der zweite Abschnitt widmet sich den Effekten neoliberaler Wohnungspolitik. In einem dritten Schritt stellt er die Auswirkungen investorengetriebener Wohnungsmarktentwicklung anhand von Beispielen großer Immobilienunternehmen wie Vonovia oder Adler Real Estate, aber auch lokaler Projektentwickler und Investoren dar. Viertens erläutert der Atlas verschiedene wohnungspolitische Strategien zum Umgang mit der Wohnungsfrage und macht deutlich, dass diese die Wohnungsfrage keinesfalls lösen. Fünftens wird diskutiert, welche Effekte die Bodenpreise auf die Miethöhe und die Bezahlbarkeit des Wohnens haben. Sechstens widmet sich der Atlas dem vielfältigen Widerstand gegen die Verschärfung der Wohnungsfrage in den vergangenen zehn Jahren. Abschließend umreißt er Diskussionen und Überlegungen, wie eine bessere, strukturell andere Wohnungspolitik und -wirtschaft gestaltet werden müsste und könnte, die ein „gutes Wohnen für alle“ zuverlässig sicher stellt.:I Wohnungsmarkt Göttingen 1 Wohnungsbau und Wohnungsbedarf in Göttingen 2 Mietenwahnsinn und die Verknappung günstigen Wohnraums 3 Studentisches Wohnen 4 Verdrängung und Segregation II Neoliberale Wohnungspolitik 5 Neoliberale „Soziale Marktwirtschaft“ III Immobilienunternehmen und ihre Praktiken 6 Die finanzmarktgetriebene Immobilienwirtschaft 7 Wem zahlen Mieter die Miete? 8 Grone und die Adler Real Estate AG 9 IWF – Bodenspekulation, Stadtplanung und Projektentwickler 10 Die Coreo AG 11 Immobilien-Aktiengesellschaften – Die Vonovia AG 12 Jenseits von Aktiengesellschaften: Bassil Group – Wertgrund GmbH – Gruppe Kurth IV Kommunale Wohnungspolitik 14 Vom sozialen Wohnungsbau zur sozialen Wohnraumförderung (1) 15 Vom sozialen Wohnungsbau zur sozialen Wohnraumförderung (2) 16 Kommunale Wohnungspolitik In der Zwickmühle? 17 Kommunale Wohnungspolitik In der Zwickmühle? (2) 18 Bündnis und Kommunales Handlungs-konzept für bezahlbaren Wohnraum V Bodenpreise und ihre Effekte 19 Wohnen – Unbezahlbar ? Baukosten und Bodenpreise 20 Wohnen – Unbezahlbar? Mietbelastung und Einkommensentwicklung 21 Bodenpreise in Göttingen 22 Bodenpolitik der Stadt - Kommunaler Grundbesitz und Bauleitplanung VI Proteste 23 Protest und Widerstand (1) 24 Protest und Widerstand (2) 25 Protest und Widerstand (3) 26 Protest und Widerstand (4) VII Eine grundlegend neue Wohnungspolitik ist notwendig 27 Mieterschutz - Mietersyndikat 28 Rekommunalisierung 29 Neue Gemeinnützigkeit - Landeswohnungsbaugesellschaft 30 Soziales Bodenrecht, Öffentliches Grundeigentum Quellen und Literatur

Diese Dissertation untersucht die Frage, wie sich aktuelle Finanzpraktiken auf die Versorgung mit städtischer Wasserinfrastruktur auswirken und welche Konsequenzen diese Praktiken für Städte haben. Die Arbeit umfasst drei spezifische Ziele, die jeweils in einer separaten Publikation behandelt werden: Die erste Publikation entwickelt den theoretischen Rahmen zur Erarbeitung der Forschungsfrage und prüft diesen in einer ersten empirischen Anwendung. Dabei wird argumentiert, dass durch die Betonung der Rolle von Infrastrukturen und die Entwicklung eines auf "Finanzökologien" basierenden Modells die Auswirkungen der Finanzialisierung auf Städte besser verstanden werden kann. Die empirische Anwendung im Kontext der Einführung von Kommunalanleihen in Großbritannien zeigt erste räumliche Effekte auf. In der zweiten Publikation wird die zeitliche Dimension der Finanzialisierung von städtischer Wasserinfrastruktur untersucht. Sie hebt die soziale Erfahrung von Zeit (temporalities/Zeitlichkeiten) hervor und zeigt am Beispiel des Thames Tideway Tunnels (TTT) in London, wie dessen Finanzialisierung bestimmte zeitliche Charakteristika festlegt. Diese eröffnen und verschließen Möglichkeitsräume, welche abschließend betrachtet werden. Die dritte Publikation wendet das im ersten Artikel entwickelte Modell auf eine vergleichende Analyse der Finanzökologien der städtischen Infrastruktur in London und Mumbai an. Um die sich wandelnde Dynamik der Finanzökologie besser zu verstehen, verfolgt der Artikel einen zweistufigen Ansatz: Zunächst werden Initiativen zur Einführung von Kommunalanleihen als Mittel zur Infrastrukturfinanzierung auf nationaler Ebene untersucht. Sodann wird beispielhaft ein Fall der Projektfinanzierung auf lokaler Ebene herangezogen. Die empirische Analyse dieser Fälle fungiert anschließend als Grundlage für eine vergleichende Untersuchung, welche unterschiedliche Muster der Finanzialisierung identifiziert. Im weiteren Verlauf setzt sich der vorliegende Text kritisch mit den ursprünglichen Zielen und der Methode der Dissertation auseinander und gibt einen Überblick über die geleisteten Beiträge zur einschlägigen Literatur. Der Schlussabschnitt fasst die drei Veröffentlichungen zusammen und bezieht diese auf aktuelle Forschungsergebnisse zur Finanzialisierung der städtischen Infrastruktur. Abschließend wird ein Ausblick auf die Bedeutung des behandelten Feldes für die Herausforderungen des Klimawandels und das Aufkommen von „Smart City“-Konzepten gegeben. / This thesis examines the question of how current financial practices affect urban water infrastructure provision, and the consequences of these evolving practices for cities. The thesis sets out three specific objectives, each tackled by a separate publication: the first aims to establish a theoretical framework capable of addressing the research question, and tests it via a first empirical application. It presents the argument that, by emphasizing the role of infrastructure and developing a conceptual model based on financial ecologies, we can better understand the impacts of financialization on cities. The empirical application, in the context of municipal bond development in the UK, identifies some initial spatial effects. The second publication explores the temporal dimension of finance in relation to urban water infrastructure. It emphasizes the social experience of time as temporalities and shows, by example of the Thames Tideway Tunnel (TTT) project in London, how its financialization establishes certain temporal characteristics. The paper concludes with an analysis of openings and closures for political intervention that result from these specific characteristics. The final publication applies the conceptual model, developed in the first publication, to a comparative analysis of the financial ecologies of urban infrastructure in London and Mumbai. To determine the changing dynamics of financial ecologies, the paper follows a twin approach: firstly, it examines initiatives for the introduction of municipal bonds as a means for infrastructure financing at the national level; secondly, it identifies an exemplary case of project finance at the local level. Data obtained through empirical research allow comparison of the cities’ respective financial ecologies, thereby highlighting patterns that emerge as a consequence of financialization. The thesis concludes by reflecting on the original objectives, the method, and by summarizing the contributions to the literature. The conclusion section draws together the three publications and relates them to current research on the financialization of urban infrastructure while providing a perspective on the significance of the field in view of the challenges of climate change and the momentum behind ‘smart city’ initiatives.