Arbetsmarknaden och arbetsmiljön har genomgått stora förändringar. Förändringarna har möjliggjorts genom den tekniska utvecklingen och digitaliseringen i samhället.Arbetsmarknaden har blivit rörligare än någonsin och det har ställt krav på ökad flexibilitet inom många branscher. Kontorsmarknaden är inget undantag och nya flexibla lösningar har visat sig vara av stort intresse. Coworking är en lösning som haft en stark tillväxt i Stockholm sedan det introducerades på marknaden. Utbudet av coworking-aktörer blir allt större och den senaste tiden har även fastighetsbolag visat intresse för att driva egna coworking-koncept i egen regi. Studien syftar till att undersöka vilka konkurrensfördelar som fastighetsägare har gentemot coworking-aktörer och varför vissa fastighetsägare väljer att starta och driva egna koncept.Studien har sin grund i Porters teori om konkurrens och frågeställningen är framtagen med utgångspunkt i hans teori. Intervjuer med fastighetsägare och befintliga coworking-aktörer har gjorts för att få en inblick i hur de ser på marknaden och vilka utmaningar som finns. Koncentrerat går det att säga att fastighetsägarnas största fördel är att de äger den underliggande tillgången. De kan skriva hyreskontrakt med sig själva och nyckelmärka lukrativa ytor för deras coworking-koncept. I den enklaste formen av coworking finns det förutsättningar för att konkurrera, då fastighetsbolag kan erbjuda en annan prisbild än coworking-aktörer. Utmaningarna blir att profilera konceptet för att passa målgrupper som redan är kunder hos befintliga coworking-aktörer med olika typer av premiumtjänster. Det ställs andra krav när det kommer till att väva in en serviceverksamhet i fastighetsbolagens ursprungliga kärnverksamhet och därtill tillkommer en rad utmaningar. / The working place and working environment has changed. Technical development and digitalisation have enabled these changes throughout society. The labour market has become more mobile than ever and that has increased the demand for flexibility in many industries.The office market is no exception and new flexible solutions have been of great interest. Coworking is a solution with high growth in Stockholm, since it was introduced on the market. The range of different coworking companies have grown and lately, real estate companies have shown interest in starting and running their own coworking concepts. The study aims to examine which competitive advantages real estate companies have towards coworking companies and why some real estate owners choose to start and run their own concepts. The study is founded upon Porter's theory of competition and the main questions are developed and based on the theory. Interviews with real estate companies and coworking companies have been conducted to gain insight how they view the market and existing challenges. In its entirety, it can be said that real estate companies main competitive advantages are that they own the underlying asset and can create leasing contracts with themselves and they can assign lucrative spaces for their own concepts. In the simplest form of coworking, there are conditions for competition, as real estate companies can offer different prices than coworking companies. The challenges will be to profile the concepts to suit groups who already are customers of coworking companies with different types of premium services. A number of other challenges arise when weaving in a service business with the original core business.

Under senare år har efterfrågan på flexibla avtal ökat på den svenska kontorsmarknaden, vilket har banat väg för ett nytt kontorskoncept - coworking. Konceptet, som är snarlikt kontorshotell, bygger på filosofin om att kapitalvaror och tjänster ska delas mellan parter. I och med konceptets relativt korta historia på svensk kontorsmarknad finns en avsaknad av studier baserade på hyresgästens perspektiv. Uppsatsen använder sig av en kvalitativ forskningsmetod, där sju semistrukturerade har genomförts för att besvara den huvudsakliga frågeställningen: När är det mer fördelaktigt för hyresgästen att välja coworking?En uthyrning av ett traditionellt kontor regleras av hyreslagen, det vill säga kapitel 12 Jordabalken. Dessa typer av hyresavtal är ofta inte tillräckligt flexibla för vissa företag, då dessa kontrakt oftast har en kontraktslängd på minst tre år, samt en viss uppsägningstid. Coworking är ett koncept som försöker finna en lösning för de företag som inte kan skriva så länga kontrakt.Uppsatsen visar att det kan vara fördelaktigt för mindre företag som befinner sig i en expansiv fas att välja coworking framför traditionellt kontor. Det beror främst på flexibiliteten som efterfrågas när expansiva företag har svårigheter att förutse framtida lokalbehov. Konceptet kan också vara attraktivt när allt fler branscher går mot en konsultliknande verksamhet, där mindre tid spenderas på kontoret. Det kan vara hållbart både ekonomiskt och ekologiskt för mindre företag att välja coworking då konceptet bygger på filosofin om att kapitalvaror och tjänster ska delas mellan parter och kapitalsvaga företag kan därför reducera sina utgifter bundet till detta. Vidare finns det vissa utmaningar med coworking, exempelvis är flera juridiska frågor i en gråzon eller att vissa verksamheter som arbetar med strikt sekretess inte kan använda sig av coworking. / During the past years the demand for flexible office spaces on the Swedish office market has increased, which has cleared a path for a new concept – coworking. The concept, which shares some similarities with office hotels, is based on the philosophy that capital goods and services should be shared amongst parties. Due to the concept’s recent development on the Swedish market, there is a lack of studies from the tenant’s perspective. Throughout this essay we have used a qualitative research approach, where seven semi structured interviews have been carried out in order to answer the main question: When is it beneficial for the tenant to choose coworking?When renting a traditional office space, the contracts are regulated by 12th chapter in Jordabalken. However, these rental agreements are often written over three years and includes a specific period of notice when the contract is terminated. Coworking is a concept which tries to find the golden path for companies that do not have the possibility to sign long contracts.The conclusion states that it can be more profitable for smaller expanding companies to choose coworking over traditional office space. This is primarily due to expanding company’s requirement of flexibility, following difficulties regarding their ability to predict future office needs. Furthermore, the concept can be more suitable for companies with a lot of consultants, because the time spent in the office is decreasing. For smaller companies, coworking can also be sustainable both economically and ecologically. However, some companies that are working under legal secrecy might not be suitable to sit in coworking areas. The study has generated questions regarding whether coworking-agreement should be classified as a rental agreement or a membership, which should be researched further.

The office market has traditionally been observed to be too inflexible to satisfy dynamic workspace demands. Market forces have continuously compressed lengths of commercial leases and new office solutions have evolved. As a result, the coworking sector, associated with a shared workspace environment, has become a multibillion-dollar industry. The aim of this study is to provide insights into the demand for flexible office solutions and the factors that make the coworking sector successful. A theoretical framework based on previously published research and literature is provided in order to examine and analyse the research question. The study is founded on empirical data based on a qualitative research methodology. The results are mainly based on a case study in London where the largest coworking operator WeWork has been studied. To support the case and increase the validity of the study, three supporting sources have been interviewed. The results show that there is a strong connection between the overall development of the business landscape and the growth of the coworking sector. Three factors were established to influence the demand for flexible office solutions: the volatile dynamics of today’s businesses, globalisation and its effects on migration, and the office market’s ridged lease structure. Furthermore, several factors were found to impact the success of the sector, including the natural development of clusters. The study implies that it is possible that the effects of the coworking sector will change the dynamics of the existing structures within the office market. / Historiskt sett har kontorsmarknaden upplevts som för rigid för att kunna tillgodose flexibla kontorskrav. Marknadskrafter har kontinuerligt komprimerat längderna av kommersiella hyresavtal och nya kontorslösningar har vuxit fram. Som en följd av detta har coworking-sektorn och dess delade kontorsmiljö vuxit till en miljardindustri. Syftet med denna studien är att bidra med insikter till efterfrågan bakom flexibla kontorslösningar och de faktorer som gör coworking-sektorn framgångsrik. Ett teoretiskt ramverk som är baserat på tidigare publicerad forskning och litteratur har utformats för att kunna undersöka och analysera forskningsfrågan. Studien bygger på det teoretiska ramverket tillsammans med en kvalitativ forskningsmetod. Resultatet baseras i huvudsak på en fallstudie i London där den största coworking-operatören WeWork har studerats. För att stödja fallstudien och öka studiens validitet har ytterligare tre aktörer intervjuats. Resultaten visar att det finns en stark koppling mellan den övergripande utvecklingen av näringslivet och coworking-sektorn. Tre faktorer har fastställts påverka efterfrågan på flexibla på flexibla kontorslösningar: den volatila dynamiken bland dagens företag, globalisering och dess effekter på migration samt kontorsmarkandes rigida kontraktsstruktur. Vidare har flera faktorer visat sig påverka sektorns framgång, inklusive den naturliga förekomsten av klusterbildning. Det är möjligt att coworking-sektorn kommer förändra de befintliga strukturerna på kontorsmarknaden.

Flexibility affects the risks associated with a property and therefore its valuation. This is particularly critical for companies that report changes in property values in their income statements. Flexibility in real estate can be defined in three different ways: physical, functional and financial. This study examines functional and financial flexibility within the Stockholm office market, a topic of great interest to real estate stakeholders in the Swedish market. Gibson (2001) emphasises the importance of functional flexibility by highlighting the activities that a building can support. Offices achieve functional flexibility by providing technology, team spaces and meeting areas that meet the needs of the organisation. In addition, Gibson (2001) emphasises that the design of the space should make it easy for people to move around the organisation without unnecessary barriers. Financial flexibility is mainly defined by the terms of the lease. Tenants want to know if they can expand or how quickly they can move out of the property and at what cost. This study examines functional and financial flexibility within the Stockholm office market, a topic of great interest to real estate stakeholders in the Swedish market. The study addresses two main questions. What motivates property owners to include and offer flexible office space in their portfolios? What is the impact of flexible office space on property value, and to what extent do market participants believe it exists? To investigate these research questions and the most appropriate methodology, an analysis of previous research on property valuation about functional and economic flexibility was undertaken. Interviews and a survey were conducted to address the issues of the impact of flexible offices on property value from the valuers' perspective and the motivations of property owners to include and offer flexible offices in their portfolios. The results of the methods found that property owners need to weigh the risks associated with functional and financial flexibility in their estate when making decisions. The study found that the main reasons for introducing flexibility were to meet customer demand and to avoid losing market share. It also found that owners are more accepting of flexibility in well-located office buildings where the risk of vacancy is lower. Although currently a small part of corporate portfolios, financial and functional flexibility is expected to become more common, despite its negative impact on property value due to increased risk. / Flexibilitet påverkar de risker förknippade med en fastighet och därmed värderingen av den. Detta är särskilt viktigt för företag som redovisar förändringar i fastighetsvärden i sina resultaträkningar. Flexibilitet kan definieras på tre olika sätt inom fastighetsbranschen: fysisk, funktionell och finansiell. Denna studie undersöker funktionell och finansiell flexibilitet på Stockholms kontorsmarknad, ett ämne som är av stort intresse för fastighetsintressenter på den svenska marknaden. Gibson (2001) betonar vikten av funktionell flexibilitet genom att lyfta fram de aktiviteter som en byggnad kan stödja. Kontor uppnår funktionell flexibilitet genom att tillhandahålla teknik, team utrymmen och mötesplatser som uppfyller organisationens behov. Dessutom betonar Gibson (2001) hur utrymmena har utformats, det ska vara lätt för medarbetarna att flytta inom organisationen utan onödiga hinder. Finansiell flexibilitet definieras främst som villkoren i hyresavtalen. Hyresgästerna vill veta om det finns möjlighet att expandera eller hur snabbt de kan lämna fastigheten och till vilken kostnad. Denna studie undersöker funktionell och finansiell flexibilitet på Stockholms kontorsmarknad, ett ämne som är av stort intresse för fastighetsintressenter på den svenska marknaden.  Forskningen behandlar två huvudfrågor. Vad motiverar fastighetsägare att inkludera och erbjuda flexibla kontorsytor i sina portföljer? Och vilken inverkan har flexibla kontorsytor på fastighetsvärdet, och i vilken utsträckning tror marknadsaktörerna att de existerar?För att undersöka dessa forskningsfrågor och den lämpligaste metoden genomfördes en analys av tidigare forskning om fastighetsvärdering i förhållande till funktionell och ekonomisk flexibilitet. Intervjuer och en enkätundersökning genomfördes för att besvara forskingsfrågorna. Resultaten visade att fastighetsägare behöver väga riskerna med funktionell och finansiell flexibilitet i sina fastigheter vid beslutsfattande. Studien visar att de främsta anledningarna till införandet av flexibilitet var att möta kundernas efterfrågan och att undvika att förlora marknadsandelar. Ägarna är mer även mer positiva till flexibilitet i välbelägna kontorsbyggnader där risken för vakanser är lägre. Finansiell och funktionell flexibilitet för närvarande är en liten del av företagens portföljer men förväntas bli vanligare, trots dess negativa inverkan på fastighetsvärdet på grund av ökad risk.