Pourquoi à l’ère du digital, les particuliers préfèrent-ils encore opérer des transactions immobilières avec un intermédiaire ? Quelles sont les perspectives qu’offre Internet aux acteurs de l’intermédiation ? Et quelles sont les limites de cette transformation digitale ? Les travaux développés dans la présente thèse visent à apporter des éléments de réponses à ces questions aux professionnels de l’immobilier résidentiel souhaitant mieux appréhender le comportement de leurs clients et du marché aujourd’hui. L’objectif de cette thèse est de contribuer à améliorer la compréhension des systèmes d’intermédiation, et en particulier de ce qui amène les acheteurs et les vendeurs à utiliser ces services, sur le marché immobilier résidentiel français. / Why, during the digital era, individuals still prefer transaction operations through an estate agent? What do the Internet perspectives offer to the intermediation actors? And what are the Limits of this digital transformation?The work developed in this dissertation aim to provide answers elements to those questions to estate professionals wishing to understand better the behavior of their customers and the market today. The objective of this dissertation is to contribute to the comprehension of improving the intermediation systems, and particularly what brings buyers and sellers to use these services on the real estate French market.

Dans cette thèse, j'utilise différents outils de l'analyse dynamique pour répondre à des questions liés aux comportements à la retraite et/ou aux marches immobiliers. Dans le premier chapitre, qui s'intitule en anglais "Long-Term Care Insurance, Housing Demand, and Decumulation", j'étudie l'influence de l'immobilier sur la demande d'assurance dépendance en comparant un modèle structurel à des données américaines issues du Health and Retirement Study (HRS). Dans le second, qui a pour titre "Disability in Retirement, Home Production, and Informai Insurance Between Spouses" j'étudie comment l'assurance informelle entre conjoints affecte les comportements de desépargne. Le modèle reproduit certains faits stylisés observés dans les données HRS et dans une enquête qui est liée : le Consumption and Activities Mail Survey ou CAMS. Le troisième chapitre, qui s'intitule "Sectoral Productivity, Collateral Constraints, and Housing Markets" est un travail joint avec Hippolyte d' Albis et Eleni Iliopulos. Nous y étudions les implications de l'introduction d'un marché locatif dans un modèle standard de marchés immobiliers avec contraintes de collatéral. / This thesis applies tools from dynamic analysis to answer questions related to retirement behaviours and/or housing markets. In the first chapter entitled "Long-Term Care Insurance, Housing Demand, and Decumulation", I study the influence of housing on the demand for long-term care insurance comparing a structural mode! with US data from the Health and Retirement Study (HRS). In the second one ("Disability in Retirement, Home Production, and Informai Insurance Between Spouses"), I study how the informai insurance fom a spouse affects dissavings behaviours. The model reproduces some key patterns observed in the HRS and a companion survey the Consumption and Activities Mail Survey (CAMS). The third one entitled "Sectoral Productivity, Collateral Constraints, and Housing Markets" is a joint work with Hippolyte d'Albis and Eleni Iliopulos. We study the influence of introducing a rentai market in an otherwise standard model of the housing market with collateral constraints.

La Chine est en processus d’urbanisation accélérée. Le Bureau national des Statistiques a rapporté une population de 1,3 milliard à la fin de l’année 2010, au moins la moitié d’entre eux vivent dans la zone urbaine. L’urbanisation chinoise depuis 1949 montre un modèle spécifique par l’héritage historique de l’économie planifiée centralisée. Après la transition économique de 1978, le système de carnets de résidence, le hukou, qui maintient la population paysanne dans les zones rurales est progressivement assoupli afin de permettre, sans changer le statut, de mobiliser la main-d’œuvre rurale pour servir le gigantesque chantier de l’agglomération urbaine. Le mouvement a pris son vrai départ en 1990. La Chine est entrée dans une nouvelle étape urbaine : celle de la mégalopolisation. L’objet de cette thèse est de comprendre, d’analyser, au travers de la nature et de l’évolution des principales mégalopoles chinoises, la spécificité du modèle urbanistique chinois, en lieu avec les spécificités institutionnels et les politiques publiques, et d’éclairer toute la diversité des situations réelles dans le but de favoriser l’urbanisation et le développement économique chinois plus stable et durable. Nous cherchons à expliquer l’urbanisation chinoise par les économies d’agglomération, plus particulièrement à examiner les caractéristiques de la croissance urbaine au cours de cette période récente de forte urbanisation afin de comprendre pourquoi la mégalopolisation est emporté sur la métropolisation en Chine. Au cours de cette réflexion, à la fois théorique et empirique, nous nous sommes demandé dans quelle mesure la stratégie d’urbanisation chinoise pouvais faire l’objet de comparaison avec les autres pays émergents, notamment avec l’Inde qui est d’autant plus peuplé que la Chine, afin d’enrichir les modèles d’urbanisation pour les autres pays en développement. / China is in the process of accelerated urbanization. The National Bureau of Statistics has reported the population of 1.3 billion at the end of year 2010, at least half of them live in the urban area. The Chinese urbanization since 1949 shows a specific model by the historical heritage of the centralized planned economy. After the economic transition of 1978, the system of residence notebooks, the hukou, which keeps the peasant population in the rural areas is gradually relaxed to allow, without changing the status, to mobilize rural workforce for serving the gigantesque construction of urban agglomeration. The movement took its real start in 1990. China has entered a new urban stage: that the megalopolization. The object of this thesis is to understand, to analyze, through the nature and the evolution of principal Chinese megalopole, the specialty of Chinese urban model, with the institutional characteristics and the public politics, and of lighting all the diversity of real situations in the object for the urbanization and the economic development of China more stable and durable. We study to explain China’s by agglomeration economics, especially to examine the characteristics of urban grow during this recent period of strong urbanization pour understand why in China the megalopolization is taken on the metropolization. During this discussion, both theoretical and empirical, we have require in which scale the Chinese urbanization strategy can do object of comparison with others emerging countries, surtout with India who is the same grand population of China, to enrich the urban development model for the others countries in developing.

Ce mémoire étudie la possibilité que l'immobilier joue un rôle comme facteur de risque potentiel déterminant le rendement des actifs financiers au Canada. Ce risque étant généralement négligé dans la littérature, son rôle potentiel fut mis en lumière lors de la récente crise financière de 2007-2009. Un modèle d'évaluation d'actifs multifactoriel incorporant un facteur de risque propre à l'immobilier est construit et estimé à l'aide de la méthode des moments généralisée (GMM). Les estimations sont basées sur le rendement excédentaire de 10 portefeuilles formés à partir de 806 actions inscrites à la Bourse de Toronto en janvier 2017. La période d'étude couvre de janvier 2000 à décembre 2016. Le risque immobilier fut mesuré grâce au S&P/TSX Capped REIT Index et grâce à un indice composite prennant en compte l'ensemble des 48 REITs incris à la Bourse de Toronto en janvier 2017. Cette dernière mesure s'est avérée être la plus significative. Les résultats obtenus à la de la méthode GMM suggère fortement que le risque immobilier est l'un des facteurs explicatifs du niveau des rendements des actifs financiers canadiens.

La ville de Québec offre une mosaïque d’espaces de vie qui correspondent à autant de sous-marchés résidentiels. Quatre cent ans d’histoire ont produit une agglomération diversifiée, depuis la fondation en 1608. Toutefois, on peut remettre en question la pertinence des découpages administratifs pour réaliser des études urbaines. S’il n’y a pas de découpage spatial idéal, des approches permettent néanmoins de délimiter des ensembles géographiques relativement homogènes, eu égard à une problématique donnée. Cet article présente une segmentation spatiale du territoire, basée sur des critères historiques, sociologiques et morphologiques, comme alternative aux partitions administratives pour réaliser des études du marché résidentiel. Des analyses discriminantes ont permis de comparer la performance de trois découpages: celui proposé - l'historico-morphologique (HM) et deux administratifs, celui avant et celui après les fusions municipales. L’étude porte sur le marché unifamilial de Québec et utilise des données multidimensionnelles. Enfin, les trois découpages sont intégrés dans des modèles de prix hédoniques afin de tester leur pertinence pour mesurer les variations des prix implicites. Les résultats suggèrent que la partition HM est plus efficace que les découpages administratifs, tout en étant perfectible. / Quebec City offers a lot of different residential environments, leading to several housing sub-markets since its foundation, in 1608. Administrative delimitations have become questionable for urban studies. There is no such thing as a perfect spatial segmentation. Nevertheless, some methods exist to delineate homogeneous spaces, regarding to a given type of problem. This paper presents an historical-morphological (HM) spatial segmentation approach for generating residential sub-markets using historical, social and morphological criteria as an alternative to the usual administrative segmentations used in real estate studies. For this study, we compare HM segmentation with two sets of administrative limits, before and after amalgamation. Overall performances of the tree segmentation for the Quebec single-family housing market are compared using multivariate discriminant analysis. Then, three hedonic pricing models are used to estimate the extent to which segmentation affects the sale price, and to test their relevance for assessing local variations of implicit prices. Findings suggest that HM segmentation is more efficient than administrative boundaries, but still perfectible.

L’étude présente un modèle d’estimation par panel et avec coïntégration de l’évolution régionale des prix sur le marché immobilier québécois. Nous utilisons des données provenant des régions administratives du Québec et couvrant la période 2002-2016. Nos résultats suggèrent que les élasticités-revenu de long terme du prix de l’immobilier sont considérablement différentes à travers les régions. De plus, les variables démographiques affectent l’ajustement des prix vers leur tendance de long terme et notre étude permet de différencier entre les effets des chocs migratoires et ceux des chocs d’accroissements naturels. Finalement, la composition par âge de la population a également un effet significatif sur l’accroissement des prix, notamment la proportion de 25 à 54 ans (effet positif) et la proportion de personnes âgées de 65 ans et plus (effet négatif). Les résultats montrent que l’utilisation d’un modèle par panel aide à identifier les aspects dynamiques spécifiques à chaque région. / The study presents a regional, panel-based model of the long term and short-term evolution of real estate prices in the administrative regions of Quebec. Allowing that dynamic adjustment to be different from one region to another, we find income elasticity (i.e. cointegration coefficients) that differ considerably one region to the next. In addition, since migratory shocks have potentially different effects from equivalent shocks related to natural increases, we show that migration has a higher effect on the real estate market. The age composition of the population also has a significant effect on average prices, both for young people (25 to 54 years) and for older people (65 years and over). These results suggest that using a panel model not allowing for differentiated regional dynamics leads to potentially less robust conclusions.

En droit québécois, la propriété dispose d'une protection minimale qui permet au législateur et aux municipalités de limiter son exercice de manière importante. À cet égard, la vétusté immobilière constitue depuis l'époque de la Nouvelle-France un motif d'intérêt général offrant aux corps publics des pouvoirs pour forcer l'entretien et la démolition d'immeubles susceptibles de causer un préjudice à autrui ou de porter atteinte à la sécurité publique. Si ces pouvoirs existent depuis longtemps en droit québécois, les récentes modifications à la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme, en 2017, ont permis d'accroître leur portée en donnant la capacité aux municipalités d'intervenir plus largement en ce domaine. La Loi sur l'aménagement et l'urbanisme ainsi que le Code civil du Québec contiennent de nombreuses dispositions qui permettent aux municipalités québécoises de limiter l'exercice du droit de propriété en assurant l'entretien ou la démolition d'immeubles vétustes sur leur territoire. Ce mémoire propose une lecture théorique, pratique et critique de ces pouvoirs à l'heure où les enjeux de protection du patrimoine culturel et de participation citoyenne animent le débat public.

Les périphéries des grandes métropoles présentent des paysages facilement reconnaissables : maisons roses autour de rues en boucle ou en impasse... Ces ensembles pavillonnaires apparaissent comme une "image-type" de l'étalement urbain et sont souvent "accusés" d'uniformiser les paysages, de renforcer l'homogénéisation sociale et la ségrégation spatiale. En Ile-de-France, ces ensembles résultent souvent d'opérations groupées produites par un promoteur immobilier qui en réalise toutes les étapes de façon intégrée. Traditionnellement local, le secteur de la promotion immobilière s'est concentré et internationalisé au cours des vingt dernières années. Nous faisons l'hypothèse que le développement des grands groupes a des conséquences sur l'organisation du système de production des ensembles pavillonnaires, sur les manières de faire des différents acteurs et qu'il a une influence sur la morphologie et, en particulier, sur l'homogénéité de ces ensembles. Ces réflexions s'inscrivent dans un cadre plus large consistant à savoir jusqu'à quel point la mondialisation du secteur immobilier peut conduire à l'uniformisation des villes et des pratiques d'habiter. Nous cherchons à comprendre dans quelle mesure les transformations des différents acteurs de la production, les conditions de la " fabrique " périurbaine, liées au contexte de mondialisation et de métropolisation, ont un rôle sur les types d'espaces produits.

Le choix du mode de développement est aujourd’hui au coeur de la réflexion stratégique des groupes hôteliers. Plusieurs options s’offrent aux décideurs : la pleine propriété des actifs immobiliers, la franchise, les mandats de gestion, ou les contrats de « sale and leaseback ». La question centrale de la thèse proposée est de savoir si la cession des actifs immobiliers (asset light) couplée à un mode de développement ayant une moindre intensité capitalistique est créatrice de valeur pour les actionnaires, en comparaison de la stratégie asset heavy qui regroupe la propriété et la gestion des unités hôtelières. La revue de littérature envisagée reposera sur un triple ancrage théorique : les théories de la firme (théorie des coûts de transaction, théorie des droits de propriété, théorie de l’agence et le modèle des compétences et des ressources), la théorie financière et la théorie immobilière. Une analyse des différents modes de gestion sera effectuée à la lumière de ces théories. Le mode de collecte de données reposera sur une logique expérimentale qui permettra de réaliser des simulations de l’impact de variables environnementales et sectorielles sur la performance et la création de valeur. Le travail sera réalisé sur le marché américain et le segment upper upscale. Les exercices de simulations seront complétés par des études statistiques qui permettront d’identifier les environnements favorisant l’une ou l’autre des méthodes et potentiellement d’arbitrer entre les modes light et heavy en fonction du couple risque/rentabilité. Ce premier travail sur la performance sera complété par la mesure de la création de valeur des différents modes de développement choisis. / The choice for hotel development modes is at the core of the current preoccupations of international hotel groups. They have few options to choose from: full ownership, franchise contracts, management contracts, or sale and leaseback contracts. The problematic raised in this dissertation is twofold: first, it wants to determine if asset light strategies, the less capital intensive development mode, create value for shareholders; second, it tries to compare and arbitrage between asset light and asset heavy strategies. The literature review is anchored on three theoretical pillars: the theory of the firm (transaction costs theory, property rights theory, agency theory, and model of resources and competencies), the financial theory, and the real estate theory. An analysis of the different development modes is conducted in the light of those theoretical inputs. The empirical analysis uses an experimental approach through a number of simulations that estimate the impact of both the macroeconomic and the sectoral environments on hotels’ performance and value creation processes. This analysis is performed using data from the US market and the upper upscale hotel segment. Simulations are supplemented with a statistical analysis aimed at, first, identifying the environments most likely to favor one or the other mode; and, second, at providing the grounds for a sound arbitrage between asset light and asset heavy strategies in conjunction with a risk/reward analysis. Measures of performance resulting from that study are completed with a thorough analysis of the value creation potential stemming from the two different hotel development modes.

Alors même que les grandes priorités de la question du logement (loger, construire et habiter différemment, habiterl’existant, crises et contraintes) tendent à converger et à s’agréger à la charnière du changement de siècle, de nouvellesproblématiques, regroupées sous celle plus globale du développement durable, émergent et (ré)interrogent la productionde la ville. Les promoteurs immobiliers privés sont alors interpellés et mobilisés afin de répondre à cette nouvelleproblématique qui devient même prescription à la suite du Grenelle de l’environnement (2007). Les problématiquesde la durabilité proposent dès lors aux acteurs privés de la fabrique urbaine de se projeter sur une ligne de déclinaisonlogement-bâtiment-quartier-ville et à y opérer des allers-retours afin de répondre à la transversalité des composantes dela durabilité. D’un premier temps consacré au traitement énergétique du bâtiment et de son enveloppe, des promoteursse positionnent peu à peu à l’échelle du quartier durable et de la ville durable. Deux terrains d’études, l’écoquartierbordelais Ginko et la reconversion de l’entrepôt Macdonald, proposent d’éclaircir un pan encore peu approprié parla bibliographie : le portage privé d’opérations de quartiers durables. L’éclosion de l’urbanisme durable ouvre unedeuxième vie à ces deux opérations. Elle ouvre également de nouvelles opportunités aux acteurs privés pouvant opérerun balancement entre les échelles de la durabilité et en mesure de se projeter à l’échelle du quartier. Ce point derencontre, établi par une convergence d’intérêts communs entre acteurs publics et privés, permet alors aux promoteursaménageursde se poser comme force de proposition dans l’édification de quartiers durables. / At the turn of the century, as the great housing issues – finding homes, building, living differently, reusing thealready built, dealing with crises and constraints – are becoming more acute, new problems have emerged, under thebroader question of sustainable development, and thus questioning the way cities are organised. Therefore, privatereal estate developers are approached over this question, which has become urgent in the wake of the 2007 GrenelleEnvironment conference. From then on, faced with the issues of sustainable development, private contributors tourban construction need to take several scales into account at the same time – housing lot, building, neighbourhood,city – in order to address the many components of sustainability. Private developers first dealt with buildings’energetic treatments and outer structure, but are gradually considering whole sustainable neighbourhoods andcities. This study has focused on fieldwork in two areas : the Ginko eco-neighbourhood in Bordeaux and theconverted Macdonald warehouse. These have enabled us to analyze an understudied area of reasearch, i.e. privatefunding of sustainable neighbourhoods. The birth of sustainable urbanism gives a second life to those two places.It is also an opportunity for private developers to work both in terms of sustainable development, and on the scaleof entire neighbourhoods. This dual aspect, resulting from interests common to public and private actors, enablesreal estate developers to take a truly active part in the rise of sustainable neighbourhoods.