Dans le secteur de la gestion technique de maintenance des grands parcs immobiliers, les premières solutions techniques mises en place depuis quelques années sont basées sur des logiciels totalement dédiés à chaque métier. Le partage de l'information est manuel et limité grâce à une interface graphique basée sur des schémas 2D et des photos qui sont sujets à une fausse interprétation par des personnes moins accoutumées à les interpréter. Ces solutions atteignent vite leurs limites d'utilisation. L'organisation de tous les membres des équipes techniques pour conduire des études d'intervention devient longue et coûteuse pour les organismes. Pour répondre a cette problématique, le manuscrit de cette thèse s'articule dans la technologie de l'information et de la communication appliquée à l'architecture afin de développer un nouveau mode opérationnel qui s'appuie sur la Réalité Virtuelle, le traitement et la gestion des informations techniques durant tout le cycle de vie de l'édifice. Ainsi, les objectifs de notre travail sont : - de proposer une description du bâtiment géométrique et alphanumérique en tenant compte des spécificités des grands édifices ferroviaires, - de mettre en place un système d'information et d'aide à la décision pour la gestion technique et pour la maintenance des édifices, en exploitant les nombreuses possibilités offertes par la Réalité Virtuelle et en gérant des profils d'acteurs distincts. - et de réaliser un prototype basé sur un moteur 3D capable d'exploiter et de valoriser les dispositifs de la Réalité Virtuelle pour la maintenance du patrimoine construit. Mots-clés: GMAO, Réalité Virtuelle, Maintenance, SGBD, Patrimoine immobilier

Alors même que les grandes priorités de la question du logement (loger, construire et habiter différemment, habiterl'existant, crises et contraintes) tendent à converger et à s'agréger à la charnière du changement de siècle, de nouvellesproblématiques, regroupées sous celle plus globale du développement durable, émergent et (ré)interrogent la productionde la ville. Les promoteurs immobiliers privés sont alors interpellés et mobilisés afin de répondre à cette nouvelleproblématique qui devient même prescription à la suite du Grenelle de l'environnement (2007). Les problématiquesde la durabilité proposent dès lors aux acteurs privés de la fabrique urbaine de se projeter sur une ligne de déclinaisonlogement-bâtiment-quartier-ville et à y opérer des allers-retours afin de répondre à la transversalité des composantes dela durabilité. D'un premier temps consacré au traitement énergétique du bâtiment et de son enveloppe, des promoteursse positionnent peu à peu à l'échelle du quartier durable et de la ville durable. Deux terrains d'études, l'écoquartierbordelais Ginko et la reconversion de l'entrepôt Macdonald, proposent d'éclaircir un pan encore peu approprié parla bibliographie : le portage privé d'opérations de quartiers durables. L'éclosion de l'urbanisme durable ouvre unedeuxième vie à ces deux opérations. Elle ouvre également de nouvelles opportunités aux acteurs privés pouvant opérerun balancement entre les échelles de la durabilité et en mesure de se projeter à l'échelle du quartier. Ce point derencontre, établi par une convergence d'intérêts communs entre acteurs publics et privés, permet alors aux promoteursaménageursde se poser comme force de proposition dans l'édification de quartiers durables.

Cette thèse de doctorat en géographie urbaine s'intéresse au redéploiement des marchés immobiliers résidentiels depuis le début des années 1990 à Phnom Penh, capitale du Cambodge. Trente ans après la fin du régime khmer rouge, qui pratiqua un véritable " urbicide ", le tissu urbain de la ville se transforme rapidement au rythme d'investissements importants de la part de promoteurs locaux et étrangers. La construction de nouveaux projets urbains privés de grande ampleur témoigne de l'intégration de l'économie cambodgienne à la globalisation et aux logiques de production urbaine régionale, portées par des acteurs privés à la recherche de nouveaux marchés immobiliers émergents où investir leurs capitaux. Ces processus cachent cependant une réalité locale plus complexe, où la conquête des espaces urbains s'organise autour d'une compétition acerbe entre différents groupes sociaux et familiaux. En centrant notre recherche sur le marché résidentiel au sein des espaces périphériques, ce travail cherche à dessiner les contours d'une production urbaine locale métissée, qui s'appuie sur des logiques de transfert et de réappropriation de nouveaux modes de construction des villes sud-est-asiatiques. Au sein de ce cadre d'analyse, il paraît nécessaire de considérer l'immobilier comme une activité citadine collective formant un champ socio-économique particulier. En ce sens, la production de nouveaux espaces de vie en périphérie est tributaire des stratégies résidentielles des habitants et de la gestion des territoires municipaux par les autorités locales. L'organisation hiérarchisée des acteurs du champ immobilier apparaît à l'étude des différents capitaux qu'ils sollicitent pour réaliser leurs objectifs. La conquête des espaces urbains par différents acteurs, de l'habitant au promoteur professionnel, transcende ainsi les échelles d'analyse. Il n'est plus question de distinguer le formel de l'informel, le public du privé, mais bien de relever, en considérant l'espace comme une ressource et un capital, les complexes articulations entre les réalités socio-spatiales locales et l'organisation du marché du logement, qui produisent des espaces urbains singuliers à Phnom Penh.

Cette thèse contribue à la recherché académique en immobilier en fournissant une estimation du risque pour la gestion d'investissement en immobilier commercial. L'investissement immobilier compte de nombreuses particularités parmi lesquelles la localisation, la liquidité, la taille d'investissement ou l'obsolescence et requiert une gestion active. Ces spécificités rendent les approches traditionnelles de mesure du risque difficile à appliquer. Ce travail de recherche se présente sous la forme de quatre articles académiques traitant de la gestion de portefeuille et du risque en immobilier. Ce travail est construit sur la littérature académique existante et repose les publications antérieures. Il s'attache d'abord à analyser les options de départ des locataires contenues dans les baux commerciaux en Europe continental et en étudie les impacts sur la valeur, la gestion et le risque des portefeuilles. Ensuite, la thèse étudie l'évaluation d'un outil de mesure du risque en finance, la Value at Risk au travers de deux approches novatrices.Dans le premier article, nous prenons en considérations les options de départ inclus dans les baux en Europe continental pour mieux apprécier la valeur et risque d'un portefeuille de biens immobiliers. Ceci est obtenu par l'utilisation simultanée de simulations de Monte-Carlo et de la théorie des options. Le second article traite de la durée de détention optimale d'un portefeuille immobilier lorsque sont pris en compte les options contenues dans les baux. Le troisième article s'intéresse à la Value at Risk et propose un modèle qui tient compte de la non-normalité des rendements en immobilier. Ceci est obtenu par la combinaison de l'utilisation du développement de Cornish-Fisher et de procédures de réarrangement. Enfin dans un dernier article, nous présentons un modèle spécialement développé pour le calcul de Value at Risk en immobilier. Ce modèle a la particularité de prendre en compte les spécificités de l'immobilier et les paramètres qui ont une plus grande influence sur la valeur des actifs.

La montée en puissance des problématiques liées au développement immobilier des stations occupe une place croissante dans les débats publics. D'un côté, face à l'incapacité d'identifier des leviers efficaces en matière de réhabilitation, les associations d'élus et d'opérateurs de domaines skiables ne cessent de souligner l'impérieuse nécessité de poursuivre le développement immobilier, clef de voûte du maintien d'une activité économique indispensable à la survie des territoires de montagne. De l'autre, des associations environnementalistes et d'usagers de la montagne militent contre le phénomène d'intensification de l'urbanisation des sites de montagne. Face à ce dilemme, et dans un contexte où le législateur s'efforce à occuper une position de plus en plus affirmée en tant que garant de la limitation de l'extension des surfaces urbanisées, la question immobilière dans les stations de montagne revêt donc un intérêt particulier que cette thèse de doctorat propose d'approfondir. En postulant que l'immobilier constitue un marqueur particulièrement adapté pour appréhender les trajectoires de développement des stations touristiques, notre recherche vise à répondre à un double objectif : qualifier les cycles et les formes de développement des stations d'une part, mieux comprendre les facteurs à l'origine de ces évolutions d'autre part. Dans le contexte très spécifique des stations françaises de sports d'hiver marquées à des degrés divers par le poids de l'intervention publique, la question de l'impact du modèle de développement initial sur la nature de leurs trajectoires constitue un enjeu essentiel de cette démarche. Du fait de la diversité et de l'étendue des facteurs en cause, aborder le champ de la production immobilière dans le contexte touristique implique une grande transversalité des approches – mêlant analyses économiques, urbaines et politiques – articulées à différentes échelles, entre logiques globales de marché et régulation locale de l'aménagement touristique. L'originalité de notre recherche tient dans le caractère transversal, pluridisciplinaire et focalisant de la démarche visant à déconstruire progressivement l'enjeu immobilier en stations. En adoptant une posture volontairement distanciée vis-à-vis du discours opérationnel tel qu'il est formalisé sur la scène politique et médiatique, ce travail s'efforce de s'affranchir de la traditionnelle opposition entre injonction du développement économique et préservation des milieux naturels pour se focaliser davantage sur les fondamentaux de la « décision de construire » souvent qualifiée de « boite noire » de l'aménagement urbain. Quels sont les principaux mécanismes à l'origine de la croissance immobilière des stations ? Comment ont-ils évolué depuis leur implantation ? Certaines stations sont-elles davantage prédisposées à la croissance ? Comment s'opèrent les mécanismes de régulation publique autour de l'urbanisation ? Autant de questionnements que ce travail de recherche tentera d'éclairer dans la perspective plus globale de nourrir la connaissance sur les ressorts de la production immobilière spécifiques au contexte touristique. / The growing concern with issues relating to real estate development in mountain resorts is reflected in their increasing importance in public debate. On the one hand, associations of elected representatives and ski area operators, unable to identify effective levers to ensure resort rehabilitation, have continued to stress the overriding need to pursue real estate development as a cornerstone for maintaining a level of economic activity indispensable to the survival of mountain areas. On the other hand, environmental groups and associations of mountain users have been ardent campaigners against the increasing urbanisation of mountain areas. Given this dilemma, and in a context where legislators wish to be seen to be increasingly assertive in limiting the spread of urbanisation, the question of real estate development in mountain resorts has taken on an increasingly important role, a role that this doctoral thesis seeks to examine in greater depth. Starting from the premise that real estate is a particularly suitable yardstick for understanding the development paths taken by tourist resorts, our research has a two-fold objective: first to identify and describe the different cycles and types of resort development, second to better understand the factors underlying the changes taking place. In the very specific context of French winter sports resorts, the development of which has been characterised by varying levels of public intervention, the question of the impact of the initial development model on the nature of resort development is a key consideration in our approach. Given the diversity and far-reaching effects of the factors in question, an investigation of real estate production in the context of tourism development calls for a cross-disciplinary approach – involving economic, urban and political analyses – conducted at different scales, reconciling global market principles and regulations governing tourism development at the local level. The originality of our research lies in its cross-cutting, multidisciplinary focus on progressively deconstructing the real estate issue in resorts. By adopting a stance that is deliberately distanced from the operational rhetoric so often used by politicians and the media, our study endeavours to break free from the traditional dichotomy that opposes the need for economic development and the preservation of the natural environment. Instead it focuses more on the fundamentals of the “decision to build”, often referred to as the “black box” of urban development. What are the main mechanisms underlying real estate growth in tourist resorts? How have they evolved since they were first introduced? Are some resorts more disposed to growth than others? How do public regulation mechanisms operate with respect to urbanisation? Our research will attempt to answer these questions from an overall perspective that focuses on gaining insights into the workings of real estate construction in the context of tourism.

La santé est un risque. La raison d’être de l’assurance est de couvrir les individus contre les aléas de la vie. Pourtant, la nature économique de cette opération a conduit les assureurs à écarter de leur mutualité, de manière croissante, les plus hauts risques de survenance d’un sinistre. Cette pratique appelée la segmentation est parfaitement autorisée. L’assureur peut, au moment de la discussion précontractuelle, procéder à une évaluation du risque par des investigations sur la situation personnelle et intime du candidat à l’assurance. Plusieurs constats sont faits. Le fait justificatif de discrimination n’est plus précis. Les techniques de collecte de l’information s’émancipent d’un encadrement légal sécurisé. L’existence d’un risque aggravé a des conséquences déraisonnables sur le contrat d’assurance. En France, plus de 2,7 millions de personnes présentent, au sens des assureurs, un risque aggravé du fait de leur état de santé. Il s’agit aussi bien de personnes diabétiques, atteintes de la maladie de parkinson ou ayant développé une pathologie cancéreuse. Pour eux l’accès à l’assurance rime avec le refus, les exclusions ou les surprimes. Ce phénomène concourt à une véritable injustice sociale, particulièrement lorsque le contrat d’assurance conditionne l’octroi d’un crédit immobilier. Pour cette raison, et sous les pressions associatives, des mesures ont été prises visant à limiter l’intrusion de l’assureur dans la vie privée du preneur d’assurance et parallèlement à renforcer les obligations d’information, de conseil ou de mise en garde du professionnel préalablement à la souscription du contrat / Health is a risk. The main purpose of insurance is to cover individuals against life’s uncertainties. However, because of the economic nature of this activity, insurers discard more and more the highest risks from their mutuality. This practice, named segmentation, is perfectly allowed. The insurer may, at the time of precontractual discussions, carry out a risk assessment by investigating the personal and intimate situation of the applicant. Several observations can be made. Evidence of discrimination is no longer precise. The techniques for information gathering emancipate themselves from a secure legal framework. The existence of an increased risk has unreasonable consequences on the insurance contract. In France, more than 2.7 million people are, in the sense of insurers, increased risks profiles due to their health status. Those are people living with diabetes, Parkinson's disease or other cancerous pathologies. For them, access to insurance rhymes with refusal, exclusion or additional premia. This phenomenon contributes to a real social injustice, especially when the insurance contract is necessary to be granted a mortgage. For this reason, and under pressures from associations, some measures have been implemented to limit the intrusion of the insurer into the policyholder’s privacy; and in parallel, to strengthen the obligations lying on the professionals to provide information, advice and warning, prior to any contract subscription

Cette thèse apporte des éclairages sur la question des choix résidentiels en milieu urbain à travers les analyseurs sociaux et institutionnels. Elle débute par un constat : les caractéristiques du logement (son confort, sa qualité architecturale, sa localisation, etc.) déterminent les choix de résidence des individus. Les choix résidentiels s’inscrivent aussi dans un rapport complexe aux politiques foncières et immobilières, ce qui va imposer aux ménages d’adapter leurs décisions à leurs besoins, mais aussi à l’offre. L’offre est un élément primordial qui va influencer le profil des ménages à s’établir dans tel ou tel autre secteur de la ville. Lomé et Abidjan, villes que nous avons choisies pour mener cette réflexion, illustrent parfaitement à travers leur histoire, la manière dont les stratégies d’appropriation de l’espace procèdent à la fois d’un choix volontaire et contraint des citadins. En s’appuyant sur les théories économiques et sociales et en déconstruisant un modèle résidentiel unique, on proposera une approche plurielle des déterminants des choix résidentiels chez les citadins ouest-africains. L’un des enjeux de cette réflexion est la comparaison de deux villes, comparaison qui a été fort utile pour comprendre comment les aspirations résidentielles des ménages s’agencent aux politiques urbaines. La Côte d’Ivoire et le Togo laissent entrevoir des politiques nationales différentes en matière d’habitat : politique interventionniste de l’Etat pour le cas ivoirien et politique de laisser-faire pour le cas togolais. Ainsi, l’implication des dirigeants ivoiriens dans la production du logement a donné plus d’opportunités aux ménages abidjanais dans leurs parcours résidentiels. Cependant, la nécessité des réformes dans le secteur de l’habitat imposée par la crise économique qui a frappé la plupart des pays africains va contraindre l’Etat à se retirer dès 1982 de la production directe de logements. Ce retrait a permis le retour en force des détendeurs coutumiers et des acteurs immobiliers privés dont les intérêts divergents vont imposer de stratégies résidentielles à de nombreux ménages surtout les plus démunis.Quant à Lomé, le manque d’opportunités résidentielles dû au laisser-faire de l’Etat va associer les choix résidentiels des ménages à de fortes contraintes. Il convient dès lors de s’interroger sur la manière la plus pertinente d’accompagner la réalisation des parcours résidentiels ascendants des ménages par les politiques de logements et d’aménagement adaptés. C’est sans doute sur ce dernier point que notre contribution est assez originale : la pluralité des facteurs des choix résidentiels à prendre en compte pour comprendre, anticiper et répondre aux besoins des ménages. / This research sheds light on the issue of urban residential choices through social and institutional analyzers. It begins with the observation that housing characteristics (comfort, architectural quality, location, etc.) determine the choice of residence of individuals. Residential choices are also part of a complex relationship to the land and property policies, which will force households to adapt their decisions to their needs but also to the offer. The offer is a key element that will influence the profile of households to settle in one or another area of the city. Lomé and Abidjan, cities we have chosen to conduct this reflection, perfectly illustrate through their story, the ways of appropriation of space strategies derive both from voluntary and forced choices of citizens. Based on economic and social theories and by deconstructing a unique residential model, we propose a multi-faceted approach of determinants of residential choice among West African citizens.One of the challenges of this reflection is the comparison of two cities, which was very useful to understand how residential aspirations of households fit together urban policies comparison. Ivory Coast and Togo suggest different national habitat’s policies: interventionist country policy for the Ivorian and let-go policy for the Togolese. Thus, the involvement of Ivorian leaders in the production of housing has given more opportunities to Abidjan households in their residential course. However, the need for reforms in the housing sector imposed by the economic crisis that hit most of African countries will force the country to withdraw from 1982 direct production of housing. This withdrawal allowed the resurgence of traditional regulators and private real actors with divergent interests to impose a residential strategy in many households, especially in the poor households.Regarding Lome, the lack of residential opportunities due to the let-go policy of the country will lead residential choices of households to high constraints. It is therefore necessary to question the pertinent way to follow up the implementation of ascending residential stories of households through housing policies and adapted planning in an appropriate manner. It is probably on this last point that our contribution is quite original: the plurality of residential choice factors to take into account to understand, anticipate and meet households’ needs.

Cette thèse questionne le développement des centres commerciaux en France. Pour cela, elle analyse l’activité des professionnels dédiés à leur élaboration : les promoteurs d’immobilier commercial. Appréhendés au prisme des projets, les centres commerciaux apparaissent comme des constructions à la fois immobilières, économiques et politiques. Ce sont des biens immobiliers qui prennent la forme de « places de marché ». A ce titre, ils doivent attirer les protagonistes du commerce de détail (commerçants, consommateurs). Mais ils doivent aussi « se faire une place » dans les territoires. Là, les promoteurs sont confrontés aux élus locaux. Le développement des centres commerciaux s’inscrit dès lors dans une tension entre trois modes de définition des projets. Il revient aux promoteurs de les articuler au sein des systèmes d’acteurs qui entourent chaque réalisation. A travers une enquête par entretiens ; un travail d’archives portant sur quatre projets (Bercy Village, Le Millénaire, Odysseum, Ecoparc) ; et des analyses statistiques sur le profil des centres commerciaux en Île-De-France ; cette thèse démontre une tendance récente des promoteurs à prendre en compte la vision des élus engagés activement dans le développement de leurs villes depuis deux décennies. / In this dissertation we study the creation of shopping malls in France. We propose a sociology of market work of retail property developers. As marketplaces creators they have to involve retailers and consumers in their projects. They also have to organize a place for the market inside the cities. Thus, they confront local representatives. As a result these marketplaces creators have to deal with property, retailing and political issues. A tension between three kinds of projects definition emerges. Property developers' activity follows several steps which comprised attempts to articulate this tension. Based on interviews, analyses of four projects (Bercy Village, Le Millénaire, Odysseum, Ecoparc) and a statistical study of the shopping malls profiles in the Île-De-France region, we show that property developers recently follow the vision of local representatives involved in the urban development since the 1990's.

L’entrée en vigueur du code général de la propriété des personnes publiques le 26 avril 2006 a profondément modifié la perception du patrimoine des collectivités territoriales. Le code permet, d’une part, de consacrer le statut de propriétaire de l’ensemble des collectivités territoriales et, d’autre part, de resserrer le périmètre de leur patrimoine relevant du régime de la domanialité publique. Les critères d’identification du domaine public immobilier tendent à limiter les possibilités d’extension de son champ d’application tandis que la création d’une nouvelle définition du domaine public mobilier vise à restreindre l’application des règles de la domanialité publique aux seuls biens présentant un intérêt public culturel. L’identification du patrimoine local souffre cependant toujours d’imperfections. En raison de la technique de codification à droit non constant, les modifications apportées par le code doivent désormais s’analyser à travers une jurisprudence souvent hésitante dans son application des nouveaux critères. Les règles relatives à l’application temporelle du code reportent pour l’instant sa mise en œuvre et le juge tente parfois maladroitement de combler le vide. Et si la codification a réussi à consacrer le statut de propriétaire des collectivités territoriales, la maîtrise in fine de leur patrimoine relève toujours de l’Etat, propriétaire éminent. / The perception of local authorities assets has been significantly changed by the entry into force of the general Code on public property on 26 April 2006. The code sanctions the local ownership status and tighten the criteria of the public domain. The possibilities of extending the scope of the public domain tend to be tighten by those criteria, while a new definition of movable property limits the application of public domain's law to cultural interest goods. However, the identification of local heritage continues suffering from several defects. The specificities of this “non-constant” codification means that all the code's innovations have to be analysed through the jurispridence which is still hesitant with the new criteria. The rules relating to the temporary application of the code postpone his setting-up.and the judge often makes incovenient decisions. Lastly, even if the codification succed in sanctioning the ownership status of local authorities, the general control of territorial authorities ownership is still coming within the competency of the State.

Doctorat en sciences sociales, politiques et économiques / info:eu-repo/semantics/nonPublished