La ville de Québec offre une mosaïque d’espaces de vie qui correspondent à autant de sous-marchés résidentiels. Quatre cent ans d’histoire ont produit une agglomération diversifiée, depuis la fondation en 1608. Toutefois, on peut remettre en question la pertinence des découpages administratifs pour réaliser des études urbaines. S’il n’y a pas de découpage spatial idéal, des approches permettent néanmoins de délimiter des ensembles géographiques relativement homogènes, eu égard à une problématique donnée. Cet article présente une segmentation spatiale du territoire, basée sur des critères historiques, sociologiques et morphologiques, comme alternative aux partitions administratives pour réaliser des études du marché résidentiel. Des analyses discriminantes ont permis de comparer la performance de trois découpages: celui proposé - l'historico-morphologique (HM) et deux administratifs, celui avant et celui après les fusions municipales. L’étude porte sur le marché unifamilial de Québec et utilise des données multidimensionnelles. Enfin, les trois découpages sont intégrés dans des modèles de prix hédoniques afin de tester leur pertinence pour mesurer les variations des prix implicites. Les résultats suggèrent que la partition HM est plus efficace que les découpages administratifs, tout en étant perfectible. / Quebec City offers a lot of different residential environments, leading to several housing sub-markets since its foundation, in 1608. Administrative delimitations have become questionable for urban studies. There is no such thing as a perfect spatial segmentation. Nevertheless, some methods exist to delineate homogeneous spaces, regarding to a given type of problem. This paper presents an historical-morphological (HM) spatial segmentation approach for generating residential sub-markets using historical, social and morphological criteria as an alternative to the usual administrative segmentations used in real estate studies. For this study, we compare HM segmentation with two sets of administrative limits, before and after amalgamation. Overall performances of the tree segmentation for the Quebec single-family housing market are compared using multivariate discriminant analysis. Then, three hedonic pricing models are used to estimate the extent to which segmentation affects the sale price, and to test their relevance for assessing local variations of implicit prices. Findings suggest that HM segmentation is more efficient than administrative boundaries, but still perfectible.

Ce mémoire propose un outil d’analyse permettant de simuler les effets des changements démographiques sur le prix des actifs immobiliers dans leur ensemble ainsi que sur les principaux indicateurs macroéconomiques. Nous étendons le modèle à générations imbriquées de Gertler (1999) en y ajoutant la production et l’accumulation d’actifs immobiliers ainsi que la consommation des services d’habitation produits par ce capital. Ensuite, nous simulons trois chocs représentant des aspects importants de la réalité démographique et économique complexe duQuébec en 2020, soit les conséquences du baby boom, la hausse de l’espérance de vie et l’importance accordée par les retraités à l’immobilier. Les résultats suggèrent que, lorsque la préférence pour l’immobilier est moins grande chez les retraités que chez les travailleurs, un vieillissement de la population dû à une baisse de la natalité entraine une diminution des prix associés à l’immobilier. L’effet est plus mitigé lorsque le vieillissement simulé résulte d’une hausse de l’espérance de vie, car le besoin d’épargner et d’investir davantage en vue de la retraite exerce une pression à la hausse sur la valeur des actifs. La dernière expérience met en évidence la sensibilité des résultats à l’étalonnage des préférences, puisque, lorsque la préférence des retraités pour leur logement augmente, une hausse marquée des prix est observée.

Dans les modèles d'évaluation d'actifs financiers, la stratégie de placement d'un individu est liée à la distribution des rendements des actifs inclus dans son portefeuille. Le modèle intertemporel d'évaluation des actifs financiers basé sur la consommation (C-CAPM) permet d'intégrer la dimension temporelle dans le cadre d'analyse et de comprendre l'arbitrage entre les décisions de consommation et d'épargne d'un individu. La prédiction fondamentale de ce modèle est l'existence d'un lien entre les rendements des actifs financiers et leur covariance avec le taux marginal de substitution intertemporel (TMSI). Dans un cadre théorique, l'énigme de la prime de risque est mise en évidence lorsqu'une fonction d'utilité de type CRRA est utilisée afin de représenter les préférences du consommateur. La rigidité de cette modélisation impose cependant un coefficient d'aversion au risque fixe réconciliant difficilement le modèle avec les données réelles. Ce mémoire a pour objectif de résoudre cette problématique en modifiant les formulations classiques du TMSI. Dans un contexte canadien, nous modifions la forme CRRA afin de déterminer, entre autres, si les variations du produit intérieur brut ont un effet sur le niveau d'aversion au risque d'un agent. Par la suite, nous insérons la richesse immobilière dans une forme d'utilité non-séparable comme proxy du rendement de la richesse. Nos résultats suggèrent qu'il est pertinent, sur une longue période, de tenir compte de la richesse immobilière dans le programme de consommation de l'agent.