Depuis la loi du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, les quartiers dits « sensibles » des agglomérations françaises sont engagés dans un vaste programme de transformation, présenté par son concepteur, Jean-Louis Borloo, comme le plus grand chantier du siècle. Localement, les projets de rénovation urbaine s’appuient sur des opérations urbanistiques – démolition, réhabilitation, construction de logements – qui suscitent des mobilités résidentielles plus ou moins contraintes et organisées par les acteurs engagés dans les projets. Cette thèse pose la question de l’impact de ces opérations dans l’évolution des quartiers, replacés dans une perspective temporelle plus longue. Y a-t-il rupture radicale dans les dynamiques observées à moyen terme ? Quels sont les effets des transformations physiques et des mobilités résidentielles induites sur la composition sociale des quartiers rénovés ? À l’aide d’une démarche inductive et pragmatique partant de la comparaison de quatre sites en rénovation, et d’une analyse statistique, ce travail de recherche interroge l’effet de lieu dans la rénovation urbaine. Les conclusions mettent en évidence que des phénomènes structurels (parc de logements initial, contexte géographique et social) contraignent fortement l’évolution des sites, et que les mobilités résidentielles se traduisent par une reconcentration des populations précaires dans des quartiers de plus en plus fragmentés. / In 2003, a landmark enactment was passed in France to fight urban blight. Since then, the French government is engaged in a policy of major urban renewal that targets run-down neighborhoods in central or peripheral urban areas. Local projects consist in refurbishing existing buildings or in tearing down and rebuilding old ones, as a way to promote spatial and social changes. Those programs induce different types of residential mobility, from mandatory mobility implemented by local players, to mobility that is more spontaneous. This thesis addresses the impact of those projects upon the evolution of the targeted areas, studied on a middle-term basis. Do the spatial and social dynamics of those areas radically change? What are the social consequences of the transformations of the built environment and of residential mobility? Our approach is inductive, and pragmatic. The comparison of four projects, statistically studied, allows us to test the hypothesis of an impact of place on urban renewal. As the result of our analysis, structural facts, such as housing stock, or social and geographical contexts, appear to be determining factors of the evolution of the studied areas. Residential mobility tends to re-concentrate disadvantaged people, thus increasing spatial fragmentation – which does not match the initial goals of the 2003 law.