La presente tesis propone una metodología para evaluar la factibilidad y viabilidad de un proyecto inmobiliario, además de planificar los procesos a seguir para la realización del mismo. La metodología generada consiste en dos etapas, la primera etapa en un flujo de procesos que se inicia con la factibilidad del proyecto; la cual consiste en el análisis del cliente objetivo, la selección del distrito y terreno donde se realizará el proyecto. Además se efectúa el análisis y competencia del producto. Seguidamente se realiza una corrida financiera para verificar si el proyecto es viable. Definida la viabilidad del proyecto se procede con la segunda etapa que contempla la planificación técnica para adquirir el terreno y se indican los aspectos legales para desarrollar el proyecto. Posteriormente se realiza una planificación económica indicando el presupuesto y cronograma de construcción, para continuar con la planificación financiera donde se indica el proceso a seguir para poder llevar a cabo el financiamiento del proyecto, finalmente se muestra los requisitos para el saneamiento del inmueble. El proyecto en estudio está ubicado en el distrito de Magdalena por lo que se ha definido el cliente objetivo y terreno. Se realiza la cabida arquitectónica y un análisis del producto a comercializar haciendo énfasis en su grado de relevancia, grado de innovación y oportunidad por precio. Se analiza a la competencia mediante ratios de venta. Por último se realiza una corrida financiera mediante indicadores financieros dinámicos, calculando el Valor Actual Neto (VAN) y Tasa Interna de Retorno (TIR) mensual y anual del proyecto inmobiliario, definiendo así la viabilidad del proyecto; de esta manera se concluye la primera etapa de la metodología antes mencionada. Para continuar con la segunda etapa de la metodología, se menciona y define los documentos legales a revisar para la compra del terreno. Se indica los requisitos principales para la obtención de la Licencia de Edificación posteriormente se presenta el presupuesto de obra a base de ratios y cronograma valorizado. Se realiza un comparativo de los requisitos de las diferentes entidades financieras además de indicar el proceso estándar de activación del proyecto inmobiliario. Finalmente se describe la conformidad de obra, declaratoria de fábrica e independización. / Tesis

El objetivo de esta investigación es el estudio de la estabilidad estructural de las viviendas existentes típicas de adobe de dos pisos en Canta, zona rural con peligro sísmico alto, con la finalidad de diagnosticar su estado actual y plantear lineamientos para su estabilización sísmica. Se plantea la hipótesis de que las viviendas de adobe de dos o más pisos presentan características constructivas que son distintas de la construcción tradicional de viviendas de un piso. Estas viviendas han podido soportar los sismos leves y medianos que han ocurrido en las últimas décadas, sin embargo se estima que estas viviendas son vulnerables en caso de sismos severos, por ello es necesario estudiar el mecanismo de falla para formular sistemas de refuerzo o estabilización que permitan mejorar el comportamiento de estas viviendas ante sismos de mayor intensidad. El desarrollo de la investigación consta de un trabajo de evaluación en campo para determinar la tipología arquitectónica y características estructurales de las viviendas existentes así como un levantamiento de daños comunes. Luego del trabajo de campo se realizará una evaluación numérica para definir los elementos vulnerables y plantear alternativas de refuerzo que les permitan resistir sismos severos. / Tesis

Durante los cinco capítulos desarrollados en la presente tesis se comprobó la factibilidad tanto técnica, económica y financiera de la gestión de proyectos inmobiliarios que implican la construcción de edificios ecológicos en la ciudad de lima; ofrecido a un público preocupado por la conservación del medio ambiente y consciente del aporte que cada familia puede hacer al vivir en un edificio sustentable. En el capítulo inicial de análisis estratégico se analizaron factores del macro y micro ambiente. Por otro lado se definieron la misión, visión y la matriz FODA que permitieron determinar la estrategia general de diferenciación y penetración de mercado. El capítulo se cierra con la fijación de los objetivos del proyecto. En el segundo capítulo de estudio de mercado se explicó detalladamente las etapas de la investigación de mercado. Primero se definió el mercado para posteriormente segmentarlo y en base al mercado objetivo del proyecto definir al consumidor. Posteriormente se estimó tanto la oferta como la demanda para que con estos datos estimados se pueda determinar la demanda insatisfecha. Finamente se plantearon estrategias respecto a la comercialización del producto como promoción, canales de distribución y precios. En el estudio técnico, tercer capítulo de la tesis, se efectuó un análisis de la macro localización y micro localización que permitieron determinar el distrito (zona) donde la empresa constructora, la cual contratará la inmobiliaria, edificará el edificio. También se definieron los pasos que involucran desarrollar la obra y que tendrá como principal característica no ser una simple construcción sino una bioconstrucción que garantice el equilibrio y sustentabilidad de las generaciones futuras. En el estudio legal y de la organización se desarrollan todas las consideraciones legales y normativas que se deben seguir para iniciar la construcción de un edificio en la ciudad de Lima. Asimismo, en este capítulo se presenta la estructura de la organización y se detallan las funciones generales y especificas de cada área. En el último capítulo, estudio de Inversiones, económico y financiero se fijó la inversión total y se seleccionó el financiamiento. Se elaboraron los flujos del proyecto y se calcularon la tasa interna de retorno (TIR), el Valor Actual Neto (VAN) y el periodo de recuperación en relación al costo de oportunidad de capital, que asciende a 27.59 %. / Tesis

El crecimiento en el Perú genera que las empresas desarrolladoras de proyectos de vivienda multifamiliar estén orientando sus productos no solo a buscar una mayor eficiencia y a reducir sus costos de construcción, sino también ahora buscan satisfacer las necesidades de los clientes y de los usuarios finales. En base a lo anterior, las empresas comienzan a desarrollar sistemas de gestión orientados al cliente como lo propone, por ejemplo y el Lean Construction y la ISO 9000, en donde la primera etapa para la concepción de un proyecto debe de ser el entender cuáles son las necesidades de los clientes y complementándose con las normas y reglamentos de cada país se obtendrán unos requisitos de calidad mínimos que debería tener el producto; estos luego serán transformados en el producto final a través de un adecuado sistema de gestión de calidad; y por último dicho producto será evaluado por el usuario final, en donde se podrá contrastar si las necesidades de los clientes son satisfechas con los atributos que tiene el proyecto. La investigación presentada propone los requisitos de calidad que se deben de tomar en cuenta en proyectos de vivienda multifamiliar, y además realizar un estudio durante la etapa de Post Ocupación mediante dos casos de estudio: uno por medio del análisis de reclamos recibidos en la oficina post venta de 10 proyectos de la ciudad de Lima, y el segundo relacionado a la medición del nivel de satisfacción de los usuarios por medio de encuestas basadas en los requisitos de calidad propuestos; y cómo es que gracias a estos resultados de la Post Ocupación es posible retroalimentar a la concepción de futuros proyectos de vivienda. / Tesis

En este trabajo se realizó el análisis y diseño estructural en concreto armado de un edificio multifamiliar de cinco pisos ubicado en el distrito de Puente Piedra. Este edificio se proyectará sobre un relleno controlado con una capacidad portante de 0.85 kg/cm2 a 60 centímetros de profundidad. El sistema estructural consiste en muros de ductilidad limitada de 10 cm y 12 cm de espesor. El tipo de techos que se usa es de losas macizas de 10 cm de espesor en la mayoría de ambientes; sin embargo, hay ambientes que se disponen a ser de 15 cm por temas de instalaciones y solicitaciones de cargas. En lo concerniente al análisis estructural de cargas de gravedad y de sismo, se desarrolló un modelo tridimensional, en donde se tienen elementos verticales y horizontales, los cuales representan a los muros y losas respectivamente. Luego, para las solicitaciones se obtuvieron de las normas técnicas peruanas actuales E.020 (cargas) y E.030 (diseño Sismoresistente). Así mismo, el diseño de los elementos se realizó cumpliendo las especificaciones de la norma E.060 para muros de ductilidad limitada, techos y cimentación. En este trabajo se puede concluir que este tipo de estructura, al poseer una gran densidad de muros, tiene unas derivas pequeñas comparadas con otros tipos de estructuras. En la dirección X se obtuvo una deriva de 1.53 por mil y en la dirección Y de 1.06 por mil, considerablemente menores a la permitida que es 5 por mil. Por otro lado, la cantidad de acero estructural que se utilizó, gracias al predimensionamiento, fue moderada, en la cual se refleja el ahorro que significa construir con este tipo de estructura, aparte de la mayor rapidez constructiva respecto a albañilería. / Tesis

La presente tesis consiste en desarrollar el análisis sísmico y el diseño estructural de un edificio de concreto armado de siete pisos destinado a viviendas, el cual está ubicado en el distrito de San Isidro, provincia de Lima y cuyo terreno tiene un área de 300m2 y una resistencia del suelo de 4kg/cm2. El edificio cuenta con un primer piso destinado a recepción y un departamento, los siguientes 6 pisos superiores contienen departamentos tipo flat y dúplex, resultando un total de 10 departamentos. En primer lugar, la cimentación consiste en zapatas aisladas, combinadas y corridas según el tipo de elemento que soporten. Por otro lado, el sistema estructural del edificio está compuesto por muros de corte, columnas y vigas de concreto armado. Por último, el sistema de techos comprende losas aligeradas convencionales y losas macizas de 20cm de espesor. El análisis y diseño se han realizado de acuerdo con los criterios especificados en el Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE). En primer lugar, el análisis sísmico se desarrolló siguiendo los requerimientos establecidos en la Norma de Diseño Sismorresistente E.030 y mediante el uso de los programas de computación SAP 2000 para el análisis traslacional y ETABS para el análisis dinámico. En segundo lugar, el diseño en concreto armado se realizó de acuerdo a la Norma de Diseño en concreto Armado E.060 y utilizando el método por resistencia. Adicionalmente, se realizó el metrado de los elementos mediante el uso de la Norma de Cargas E.020 y para el diseño de elementos adicionales como la cisterna y el tanque elevado se utilizó la norma RNE – S200. Por último, se presenta el trabajo mediante planos que puedan ser usados en obra. / Tesis

La presente tesis tiene como objetivo principal estudiar de manera experimental el comportamiento sísmico de un material no convencional como son los ladrillos ecológicos prensados, los cuales son elaborados con una mezcla de suelo, cemento y agua, mezclados y tamizados de manera que puedan ser comprimidos por una prensa hidráulica que ejerce una fuerza de 7 toneladas. Se utilizó el procedimiento constructivo que el ladrillo ecológico propone, donde las columnas se refuerzan interiormente, utilizando los alveolos del mismo ladrillo para colocar tanto el refuerzo como las tuberías para instalaciones eléctricas y sanitarias. Para ello se utilizaron los principios de la norma de albañilería de manera que podamos comprobar si con los ladrillos ecológicos y con el adecuado refuerzo, se puede construir viviendas de hasta dos pisos. Para ello se construyó un módulo en forma de “U”, de dos pisos a escala real con el sistema constructivo planteado, donde las columnas son moduladas con los mismos ladrillos, refuerzo horizontal y vertical debidamente confinado con mortero líquido. El modulo en forma de “U” contó con dos muros de corte y un muro de flexión siendo éste el de mayor longitud, así como con vigas de amarre construidas de forma convencional y no se colocó ningún tipo de elemento entre los pisos (losa aligerada o losa maciza). También se realizaron ensayos de compresión en las unidades individuales del ladrillo ecológico prensado, así como ensayos de compresión axial en pilas y en muretes ensayos de compresión diagonal con la finalidad de obtener valores de las propiedades mecánicas que nos ayuden a determinar las condiciones con la que modelo debe ser ensayado. El modelo se ensayó sobre la mesa vibratoria del laboratorio de estructuras, sometiéndolo a sismos leve, moderado y severo. Los resultados que fueron procesados para cada una de las fases ensayadas, se presentan y comentan en el presente documento. Las conclusiones y recomendaciones pueden servir como punto de partida para futuros proyectos de estudio y poder introducir en el mercado un producto alternativo de construcción que sea viable y que pueda cumplir con las especificaciones que la norma peruana de construcción plantea. / Tesis

El proyecto desarrollado como tema de tesis tiene como objetivos el análisis y diseño estructural de una edificación de concreto armado. Esta será destinada a viviendas, presentará en total 6 niveles y 2 sótanos, y se ubicada en el distrito de San Isidro, sobre un suelo de perfil S1 (capacidad portante 4.0 kg/cm2). El edificio se proyecta sobre un área de 490 m2, cuya distribución será de la siguiente manera: los sótanos serán utilizados como estacionamientos para los departamentos, se tendrá acceso a estos por medio de escaleras y 2 ascensores. Se contará con 2 departamentos en el primer nivel y 3 en los pisos típicos. Así mismo, se tendrán ascensores que brinde un acceso directo a los departamentos. La estructuración y Predimensionamiento de la edificación se realizó aplicando criterios del curso de concreto armado 1, realizando consultas al libro Estructuración y Diseño de edificaciones de concreto armado del ingeniero Antonio Blanco Blasco y basándonos en la arquitectura de la edificación. Se utilizó un sistema estructural de pórticos y placas en ambas direcciones XX e YY con el objetivo de brindar una adecuada rigidez a la estructura y controlar los desplazamientos laterales. El sistema de techado utilizado es de losas aligeradas en una dirección y losas macizas en ambas direcciones. Los sótanos cuentan con muros de concreto armado para controlar el empuje de tierra. Al finalizar el Predimensionamiento de los elementos estructurales, se procedió al metrado de cargas verticales y luego al análisis sísmico de la edificación siguiendo los criterios de la Norma Peruana de Diseño Sismorresistente E.030. Para el análisis estático y dinámico de la edificación se utilizó un modelo en 3D en el programa ETABS, en el cual los techos compuestos de losas aligeradas y macizas fueron representados como diafragmas rígidos de 3 grados de libertad. Finalmente, al tener las respuestas del análisis estático y dinámico de la edificación, se procederá al diseño del reforzamiento de los elementos estructurales teniendo en cuentas las consideraciones de la Norma Peruana de Concreto Armado E.060. / Tesis

El presente estudio consiste en la evaluación integral de un proyecto de casas y departamentos, ubicado en el distrito de Jose L. Ortiz departamento de Chiclayo, al que denominaremos en adelante “Casa Club Villa Blanca” el cual contara con grandes áreas verdes como ningún proyecto en la ciudad lo tiene, áreas comunes y propuesta de comercio. / Tesis

El presente trabajo tiene como objetivo maximizar la rentabilidad de la segunda etapa del proyecto Los Sauces de Tarapoto que promueve la empresa CCISAC. La primera etapa del proyecto fue un éxito, puesto que se vendieron todos los productos inmobiliarios antes de la fecha prevista, como consecuencia de la demanda real de viviendas que existe en esta región. Hace 8 años, CCISAC fue la empresa pionera en la región San Martín con programas de lotización y Vivienda Techo Propio; mientras que otras empresas inmobiliarias se centraban en Lima y la costa peruana, en las cuales había mucha competencia; CCISAC encontró un mercado virgen y con mucho potencial, factores que hicieron que sus proyectos fueran un éxito. Ahora con un nombre y una reputación ganada en el poblador de la ciudad de Tarapoto y de la región San Martín (con proyectos en varias provincias de la región), CCISAC quiere iniciar la segunda etapa obteniendo la máxima rentabilidad y para ello el presente trabajo analizará todas las variables y recomendará a la empresa cuál es el mejor producto y la manera de comercializarlo. La presente tesis se ha dividido en seis capítulos para su estudio. En el primer capítulo realizamos el análisis situacional del proyecto, en el cuál vemos el concepto del producto y su relación con el plan estratégico de la empresa. Hacemos el análisis del macro entorno viendo indicadores del Perú y en específico del sector inmobiliario. En el micro entorno hacemos el estudio del mercado inmobiliario donde ser va a realizar el proyecto, la ciudad de Tarapoto, y determinamos factores importantes para determinar la factibilidad de nuestro proyecto como son la competencia, la demanda y la velocidad de ventas. En el segundo capítulo desarrollamos el Plan Estratégico de Marketing, primero definiendo los objetivos a alcanzar para de allí hacer la segmentación adecuada para determinar nuestro Targeting. A partir de lo anterior, buscamos como posicionarnos en la cabeza de nuestros potenciales clientes, analizando nuestras fortalezas y debilidades (FODA) para determinar cuál es muestro Reason WHY del proyecto con los aspecto innovadores que todo producto exitoso debe tener. Por último en este capítulo desarrollamos nuestro Marketing Mix con el detalle de las 4 P´s (producto, precio, promoción y plaza), dando énfasis en las 6 herramientas del Promoción Mix. El tercer capítulo contiene el detalle y el análisis del proyecto actual de la primera etapa de Los Sauces de Tarapoto con la propuesta de la segunda etapa que se llamará ¨Las Lomas de Tarapoto¨. Aquí vemos las características principales de las dos etapas para tener claro los datos para nuestro análisis financiero posterior. El cuarto capítulo es la evaluación económica y financiera del proyecto, donde se realiza primero el Estado de Ganancias y Pérdidas, de allí se determina los flujos de ingresos y egresos, se realiza el flujo de caja para encontrar los principales indicadores del proyecto (VAN y TIR) y analizamos las variables más importantes del proyecto para ver su efecto en un análisis de sensibilidad y escenarios. Por último, damos las conclusiones finales de nuestro estudio para que los puedan tomar en cuenta los ejecutores del proyecto, tratando de minorizar el riesgo y hacer que el proyecto sea exitoso y lo más rentable. / Tesis