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“Viabilidad y mejora de un desarrollo Inmobiliario de vivienda multifamiliar en el distrito de Pachacamac”López Villagomez, Carlos Alberto Joel 22 March 2018 (has links)
Dentro de la ciudad de Lima existen muchos distritos ya consolidados,
habitados y desarrollados urbanísticamente hablando, pero también existen
distritos que actualmente se encuentran en un inicio o ya en proceso de
desarrollo urbanístico debido a una expansión demográfica que obliga a que
más personas miguen, desde estos distritos consolidados, hacia las periferias
de la ciudad debido a una mayor comodidad y/o muchas veces por cercanía a
su centro de labores.
Este último punto, se puede entender debido a los nuevos desarrollos de polos
industriales que se encuentran generándose en las periferias de la ciudad, lo
cual origina que se genere un incremento de la demanda de infraestructura,
tanto vial como de viviendas.
Este es el caso del distrito de Pachacamac, ubicado al sur de la ciudad de Lima
que colinda con los distritos de Villa El Salvador y Lurín los cuales conforma la
zona denominada LIMA SUR. Pachacamac viene transformándose y
reinventándose mes tras mes debido al incremento de la industria en el distrito
y diversas empresas que se encuentran trasladando su centro de operaciones
al lugar y a distritos vecinos como Lurín y Villa El Salvador.
Dicho esto, se viene observado un gran desarrollo industrial con la aparición de
empresas de mediana y gran envergadura colocando sus plantas de
procesamiento, fabricación de productos, industria química, centro de
operaciones, etc. y muchas veces mudando la planta o local completo desde
otros sitios de la ciudad de Lima hacia la zona de LIMA SUR como Villa El
Salvador, Pachacamac y Lurín. Un caso representativo de esta situación es el
del Canal 4 “América Televisión” que trasladó sus estudios y oficinas desde el
distrito de Barranco a la Av. Manuel Valle en Pachacamac.
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Pero además de ello, una gran cantidad de empresas de venta de productos
manufacturados y de servicios logísticos, se encuentran invirtiendo en la zona
en la construcción de grandes almacenes en donde concentrar sus productos
terminados y/o almacenaje de productos de terceros.
Por esta razón y debido a este impulso en la inversión de medianas y grandes
empresas en la zona, se ha podido observar un incremento de la demanda de
vivienda para un segmento de categoría socio-económico Tipo C, la cual en su
gran mayoría son personas que no residen en la zona y debido a la lejanía de
su vivienda actual, la cual se encuentra en la ciudad de Lima o al norte de esta,
requieren de una vivienda mucho cerca de su centro de trabajo y que tenga
todas las comodidades y sobre todo servicios que encontraría en el centro de
la ciudad.
Debido a ello, la empresa LOPEZ INGENIEROS S.A. CONTRATISTAS
GENERALES, dedicada desde hace más de 17 años en la industria de la
construcción y en el desarrollo de proyectos integrales de ingeniería y
arquitectura desea incorporar un nuevo servicio a su cartera de negocios
enfocado en el área inmobiliaria.
Es por ello, que por el año 2015 la empresa adquirió una serie de terrenos
dentro de lo que se proyectaba a ser una urbanización cerrada la cual estaba
desarrollando LOS PORTALES. La empresa adquirió en ese entonces 8 lotes
de 120m2 cada uno a modo de inversión a futuro.
A finales del año 2016, la empresa recibió un ingreso de capital importante
gracias a las utilidades por trabajos de construcción enfocados a ampliación y
remodelaciones de viviendas residenciales, supermercados y plantas
industriales, por lo cual decidió en enero del 2017 inicial con el estudio de
viabilidad de realizar un proyecto me mediana envergadura sobre los terrenos
adquiridos en el 2015.
La idea inicial de este anteproyecto fue el de realizar un total de 4 edificios que
corresponden a 4 etapas del proyecto global, cada edificio tendría un total de 4
pisos con 8 departamentos y 4 estacionamientos, además de tener un plan de
marketing similar al de su competencia a base de un letrero fuera de la obra y
algunos señalizadores. Con esta información, la empresa decidió contratar los
servicios de un magister en dirección inmobiliaria para que pueda evaluar el
proyecto.
Se procedió a realizar un estado de ganancias y pérdidas, como también un
flujo de caja para el proyecto y de la inversión de la empresa, con lo cual dio un
resultado muy bajo, con una utilidad sobre su inversión alrededor del 8.24%
anual, después de impuestos, la cual se recuperaría en 3.5 años debido a la
velocidad de ventas que se tiene en la zona, esto por causa del escaso
conocimiento de la importancia que el marketing tiene en este tipo de
proyectos.
Viendo que el proyecto simplemente no era viable, teniendo las
consideraciones que los dueños de la empresa tenían para el proyecto, se
procedió a analizar a fondo el anteproyecto para buscar formas de maximizar el
uso del terreno y de los espacios que se tenía, como también generar un plan
de marketing más agresivo, optimizado y más efectivo. Es por ello que el
presente trabajo tiene como fin el cómo se dieron las mejoras respectivas de
optimización de uso del terreno, de producto y de marketing para que el
proyecto sea rentable y viable. / Tesis
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Propuesta de mejora y aumento de rentabilidad de un proyecto inmobiliario en el distrito de San IsidroMallqui Quiñones, Edwin Jesús, Rondón Mérchor, Jorge Daniel 30 April 2018 (has links)
El proyecto inmobiliario se realiza en un terreno ubicado en la urbanización
Orrantia Del Mar en el distrito de San Isidro, en un terreno ubicado en la avenida
Salaverry. La elección de esta zona para el desarrollo de nuestro proyecto
inmobiliario se basa en la experiencia previa de un desarrollo similar
anteriormente y en el conocimiento previo de la zona. Cabe mencionar que el
proyecto inmobiliario en mención empezó con una cabida inicial muy parecida al
proyecto desarrollado anteriormente, la cual no daba resultados financieros muy
alentadores debido a factores cambiantes en el mercado inmobiliario como:
momento económico, desaceleración del boom inmobiliario, aumento de las
tasas de créditos hipotecarios, etc. En respuesta a esta situación desfavorable
se planteó una cabida arquitectónica alternativa, con la cual se modificó el
producto para que existiese un mix de tipologías de departamentos más amplias
y podamos llegar a más clientes sin la necesidad de cambiar nuestro público
objetivo, haciendo que los resultados financieros sean óptimos logrando la
viabilidad del proyecto.
La elección del terreno está fundamentada en el potencial que tiene cada
metro cuadrado posiblemente construido para generar rentabilidad. La estrategia
comercial que planteamos es asegurar la rentabilidad del proyecto considerando
que tenemos conocimiento y experiencia previa en la zona, y tenemos la
oportunidad de aplicar conocimientos previos, lecciones aprendidas en
proyectos anteriores e interpretar el mercado tanto en oferta y demanda de
manera correcta.
Nuestro proyecto inmobiliario está orientado básicamente a personas que
se encuentren dentro del nivel socio-económico A, y que tenga un estilo de vida
sofisticado, es importante conocer a detalle a quien vamos a dirigir este producto
debido a que el íntegro del desarrollo del proyecto está concebido para cumplir
con los requerimientos del insight de nuestro público objetivo.
Teniendo una adecuada estrategia de selección de terreno y un producto
en el que se estudiaron diversas variables para su concepción y diseño a partir
de los requerimientos de nuestro público objetivo previamente segmentado
proyectaremos una velocidad de ventas similar a la de nuestra competencia.
Dicha velocidad de ventas está respaldada en un estudio de los productos a los
cuales nos vamos a enfrentar en el mercado en donde se identifican los atributos
y posibles elementos ausente que hubieran generado value, de tal forma que
podamos contemplarlos en nuestro proyecto asegurando las ventas y en
consecuencia asegurando los flujos de caja necesarios para tener éxito.
El desarrollo de nuestro proyecto inmobiliario está concebido para iniciar
con una inversión inicial de parte de aportantes capitalistas de 3, 350,625 USD
para poder solventar la adquisición del terreno y los gastos pre-operativos antes
del financiamiento bancario para poder continuar con la construcción del
inmueble, asegurando una rentabilidad neta de 2,036,498 USD equivalente al
23.22% del costo del proyecto. / Tesis
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Desarrollo de un proyecto inmobiliario en el marco del programa Mi Vivienda en el distrito de Breña : edificio multifamiliar VarelaAmes Candiotti, Sami Bruno 23 November 2016 (has links)
La necesidad de vivienda ha sido un problema recurrente en las agendas de los gobiernos; tan recurrente como postergado, debido principalmente a la falta de planificación, de compromiso y capacidad por parte de los gobernantes de turno.
Falta de planificación, pues no existe un plan rector eficiente de desarrollo inmobiliario ordenado, un plan que se encargue de regir el crecimiento de las zonas urbanas destinadas para uso residencial, la habilitación de suelos y la dotación de redes de servicios. / Tesis
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Proyecto inmobiliario de vivienda multifamiliar sostenible en el distrito de San MiguelLengua Fernández, Marko Antonio 22 March 2018 (has links)
El proyecto presentado en esta tesis se trata de un edificio de vivienda
multifamiliar de cinco pisos en una zona costera de la ciudad de Lima, que
mantendrá un carácter sostenible desde el diseño, construcción y posterior uso de
la edificación.
A su vez y por el hecho de ser sostenible, la entidad financiera gestionará un
bono a los clientes que adquieran alguna de las unidades del edificio, conocido
como “Bono Mivivienda Sostenible”, otorgado por el Fondo MIVIVIENDA.
Se entiende que en una edificación sostenible se invierte un poco más, sin
embargo se incrementaría la velocidad de venta, pues una vivienda con estas
características viene acompañada de un ahorro en el consumo de los servicios,
aspecto que interesa mucho a los futuros usuarios.
Para sustentar la efectividad del proyecto se hace un análisis del mercado, en
la situación de que se edificase de un modo tradicional y sin sostenibilidad. Se
presenta después al proyecto y su entorno, con todas las bondades de la nueva
propuesta, para que, seguidamente se proponga la estrategia de marketing a
emplearse.
Más adelante, en la parte financiera se determina la rentabilidad del proyecto,
con la salvedad de que se presentarán dos escenarios, uno desarrollado de modo
sostenible y otro de forma tradicional, guardando las mismas condiciones
arquitectónicas en cuanto a dimensiones y alturas.
Se espera al final del trabajo, haber demostrado que la construcción sostenible
en el Perú tiene cabida, y que puede ser catalogada como la construcción de las
futuras generaciones. / Tesis
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Optimización del proyecto inmobiliario Escardo 450 - San MiguelDíaz Núñez, Aldo Renato 06 May 2017 (has links)
El presente trabajo de investigación consiste en la revisión, evaluación y optimización de un proyecto inmobiliario de departamentos, que se encuentra ubicado en el distrito de San Miguel.
Está ubicado en una zona estratégica para acceder a las principales Universidades del país, centros comerciales y vías principales. San Miguel es uno de los distritos con mayor oferta de departamentos, por lo que el presente estudio busca encontrar la ventaja competitiva que permita que este producto
se diferencie de la competencia.
El proyecto en cuestión se plantea como una edificación de 16 pisos + Azotea destinados a funciones de vivienda multifamiliar, contando en todos sus niveles, a excepción del primer nivel, con unidades de vivienda de 3 dormitorios; el primer nivel se subdivide en dos usos: Uso comercial y Uso residencial el cual comprende áreas comunes del edificio multifamiliar; además cuenta con dos sótanos y medio que cumplen las funciones de estacionamiento de vehículos privados.
El proyecto inicial propone departamentos de aproximadamente 80 m2 de 2 y 3 dormitorios en 15 niveles, con la siguiente distribución arquitectónica sala-comedor, cocina-lavandería, 01 dormitorio principal que incluye baño, 01 o 02 dormitorios secundarios dependiendo la tipología, baño de visitas.
Se hará una evaluación económica-financiera, con lo cual se obtendrán valores que determinarán la necesidad de una optimización al producto, pudiendo optimizar la distribución de áreas, tipo de acabados, mix de producto, etc. / Trabajo de investigación
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Proyecto Conjunto Residencial MiramarGanoza Soto, Sandra Karina 29 August 2018 (has links)
El presente trabajo de Tesis está referido a la elaboración de un Proyecto de
carácter inmobiliario en el distrito de San Miguel, provincia y departamento de
Lima.
El terreno se encuentra ubicado en la Av. La Paz 2121 esquina con la Calle 20,
cuenta con un área de 1,032.32 m2.
San Miguel es un distrito emergente que cuenta según estudios con la
preferencia de los sectores a los que está dirigido.
Actualmente hay iniciativas pos de mejorar el perfil urbano del Distrito.
El proyecto considera un producto inmobiliario bajo un concepto arquitectónico
muy estético precio competitivo, todo esto en un proyecto. Se plantea una
comercialización convencional: Sala de Ventas, cartel, prensa y además
institucional.
Se considera el desarrollo de 40 departamentos, 8 departamentos por piso y 5
pisos mediante dos bloques unidos por un núcleo del ascensor y la escalera y
cuenta con:
40 Departamentos Flats (20 con vista a la calle y 20 con vista al
interior)
14 Cocheras sin techar.
01 Núcleo de Ascensor y Escalera
Área de Recepción
En áreas de departamentos de 69.37 m2 y 74.00 m2.
La metodología que empleamos es teórica y práctica. Se revisaran los estudios
realizados por instituciones de prestigio, asimismo se consideraran para el
desarrollo del tema todos los conceptos aprendidos durante la Maestría
profundizados según se requiera durante el desarrollo. Los estudios de campo están básicamente referidos a la evaluación de los precios de venta por metro
cuadrado (US$/m2) y a lo ofrecido por los proyectos de la zona.
Este.
Esta Tesis plantea un Proyecto inmobiliario que va a permitir dar vivienda de
calidad en un distrito preferido, dentro del segmento que contiene la mayor
demanda de vivienda y teniendo en cuenta las consideraciones tanto técnicas
como financieras del mercado inmobiliario actual. / Tesis
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Estudio de viabilidad del Proyecto Inmobiliario “Condominio La Arboleda” en Surco ViejoTumay Cabrera, Diana Lucía, La Cunza Carrascal, Begoña del Rocío 03 May 2018 (has links)
La presente tesis propone revisar la viabilidad del proyecto inmobiliario
Condominio Paseo La Arboleda, ubicado en Jr. Combate de Angamos cuadra
7, distrito Santiago de Surco. Para los fines de este análisis se ha dividido la
tesis en nueve capítulos, el segundo capítulo trata del estado de la empresa,
comentando así la solidez de esta y su experiencia en el mercado. En el
segundo capítulo también se realiza la introducción del proyecto, y luego,
describe y analiza a la empresa inmobiliaria que lo desarrolla.
El tercer capítulo realiza un breve análisis de la situación económica y social
del país y de cómo está afecta al sector construcción. También se efectua un
estudio de la situación del mercado inmobiliario en Lima Metropolitana, para lo
cual se toma como referencia el “21° Estudio: El Mercado De Edificaciones
Urbanas En Lima Metropolitana y El Callao” realizado por CAPECO.
El cuarto capítulo trata acerca del estudio de mercado que se realizó en el
distrito de Santiago de Surco, en el sector conocido como Surco Viejo. En
este estudio de mercado se analizó el entorno de proyecto, se definió y
estudio a las principales competencias. Así también, se realizó un estudio de
mercado en el distrito de Barranco, el cual es adyacente al nuestro y tiene
proyectos que pueden calificar como competencia. El estudio de mercado de
las competencias permite definir las fortalezas y debilidades de los proyectos
competencia y del proyecto en estudio.
El quinto capítulo es el plan de marketing, en este capítulo se hace un estudio
de segmentación de variables tales como la población económicamente
activa, los ingresos promedio por tipo de NSE, ocupaciones de los jefes de
familia y estilos de vida para la población de Lima Metropolitana. También se
realiza un estudio de la demanda interesada en adquirir una vivienda en Lima
Metropolitana. Luego, de acuerdo al estudio de mercado, a los análisis de
segmentación y a los análisis de demanda se define al target.
El sexto capítulo se trata del Marketing Plan en este se definen las
características y diseño del producto como que este estará dirigido al NSE B.
Así también, que este prevé la implementación de áreas comunes y sociales
como sala de cine, sala de juego para niños, sala de usos múltiples y áreas
verdes. El producto está dirigido a familias y por tanto se prevé que el área
promedio sea de 70 m2 y que tenga 3 dormitorios. El precio de venta base es
de S/. 4550 /m2 y este ha sido determinado por medio de un cuadro de
homologación que compara al producto con los proyectos competencia. El
pitch del proyecto es “El placer de vivir cerca a todo”. La caseta de ventas
tendrá un departamento piloto totalmente amueblado y contará con un staff de
ventas y con la presencia de un asesor de la entidad bancaria que financia el
proyecto. Se define que el gasto en publicidad será del 2.50% de los ingresos
totales y el gasto en gerencia de ventas será del 1.75% de los ingresos
totales.
El séptimo capítulo detalla las características del producto final como la
cabida arquitectónica de este, la distribución de los sótanos, torres y áreas
comunes. En este capítulo se define el porcentaje de área libre, el área
construida vendible, el área construida para los sótanos y las áreas comunes.
Así también, se define el total de unidades de vivienda a vender y el total de
estacionamientos. Luego de definida la arquitectura, se procede a definir el
orden de ejecución de las etapas y el número de estas. Después se realizó la
evaluación económica de cada una de las etapas y del proyecto, de aquí se
obtiene que la tasa interna de retorno (TIR) del proyecto es de 11.90%, por lo
cual se concluye que el proyecto es rentable. Sin embargo, luego de analizar
cada etapa por separado se encuentra que la etapa 4 tiene un desfase de
caja que ocasiona que haya mayores egresos que ingresos y que por tanto la
TIR sea negativa.
El octavo capítulo trata de busca una solución en la que se pueda reducir el
riesgo encontrado en el capítulo anterior y a su vez, mejorar la TIR del
proyecto. Luego de definir un nuevo orden de ejecución, se procede a realizar
el análisis económico respectivo, del cual se encuentra que la TIR de cada
etapa es positiva y que la del proyecto consolidado es 11.97%, un TIR
ligeramente mejor que la anterior y que implica menores riesgo y la posibilidad
de independizar etapas.
En el noveno capítulo se encuentran las conclusiones. / Tesis
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Modelo para la creación de valor en terrenos estatales mediante proyectos inmobiliarios de inversión privadaBocangel Marín, Guillermo Augusto, Salazar Tavera, José Alberto 03 April 2017 (has links)
La Universidad Nacional Hermilio Valdizán (Unheval) mantiene en
posesión dentro de sus activos varios terrenos en desuso en distintas zonas de
la región Huánuco. Uno de ellos pertenece a la facultad de Medicina Veterinaria
y Zootecnia ubicado en el distrito de Pillco Marca.
Se tiene conocimiento de la intención del Concejo Universitario en
promover el desarrollo del terreno en mención; decisión que consta de manera
formal en un Acta de Reunión del Concejo Universitario realizada en el 2015.
Además, se tiene conocimiento de una demanda insatisfecha por parte
de familias jóvenes en la localidad que desean alquilar viviendas. Parte de ellas
pertenecen a la plana docente y administrativa de la universidad.
Asimismo, se visualiza una demanda mal atendida respecto a estudiantes
foráneos que alquilan vivienda cercana a la universidad.
En consecuencia y con la finalidad que la Unheval haga mejor uso del
terreno, en concordancia con sus objetivos y estatutos universitarios, y
generando un impacto social para sus alumnos y trabajadores; se propone el
desarrollo y viabilidad de una Villa Universitaria mediante una concesión del
terreno. Para ello se ofrece un mix de productos que satisfaga correctamente las
fuerzas demandantes mediante viviendas familiares, residencia para estudiantes,
locales comerciales, áreas de esparcimiento común y emplazamientos de
servicios públicos.
Se concluye que la ejecución del presente modelo de negocio trae
consigo un impacto económico para el inversionista privado y un impacto social
para la Unheval; los cuales se reflejan en dos resultados: primero, la generación
de valor (VAN) positiva desde el punto de vista económico, así como una tasa interna de retorno atractiva pero con retornos a la inversión de largo plazo; y
segundo, referido a una subvención del 20% sobre el precio de alquiler de
vivienda familiar a los docentes y administrativos de la Unheval.
Respecto al impacto económico para el inversionista privado, en el caso
base analizado, el proyecto logra satisfacer financieramente lo requerido; puesto
que logra una potencia (TIR) de 18.69% y una generación de valor (VAN) de
US$ 969,232.58. Asimismo, en el escenario pesimista, el proyecto logra una TIR
de 16.90% y un VAN de US$ 549,511.04; mientras que en el escenario optimista
se logra una TIR de 20.07% y un VAN de US$ 1’232,915.12.
En relación al impacto social para la Unheval, cabe resaltar la importancia
del presente modelo –y ejecución del mismo-, dado que genera un beneficio en
calidad de vivienda y vida de los estudiantes foráneos acorde a sus necesidades
en etapa de estudios; así como una subvención sobre el precio de alquiler a los
docentes y administrativos generando un impacto y beneficio real en relación a
lo ofrecido en el mercado.
Finalmente, se recomienda mejorar las trabas burocráticas desde los
organismos estatales. Es por ello que desarrollos públicos – privados símiles al
propuesto no son ejecutados en el Perú, siendo una oportunidad desatendida
desde el aspecto social y económico (este último al rentabilizar terrenos públicos
en desuso). / Tesis
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Características sísmicas de las construcciones de tierra en el Perú : contribución a la Enciclopedia mundial de viviendaGutiérrez Aliaga, Lourdes Margarita Claver, Manco Rivera, Mercedes Tatiana 09 May 2011 (has links)
Esta tesis presenta la investigación realizada en la segunda etapa. Primero se describen las características arquitectónicas y estructurales de las tecnologías constructivas de viviendas de tierra. Luego se estudian las características mecánicas de los principales materiales que las componen, así como las posibles fallas típicas debidas a sismos. Después se evalúan modelos de análisis sísmico con el fin de desarrollar una metodología del análisis de la vulnerabilidad de las viviendas de tierra. / Tesis
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Proyecto de Viviendas Multifamiliar Residencia Pet LoversApolinario Roca, José Alberto 28 August 2018 (has links)
La presente tesis se ha desarrollado teniendo en cuenta un segmento del
mercado que es “Pet Lovers” los cuales aman y/o aceptan a mascotas ya sean
gatos o perros, por ello hemos elegido el distrito de Miraflores y un terreno
cercano al Malecón de la Marina para poder desarrollar el Proyecto el cual tendrá
la particularidad de ser diseñado y construido de acuerdo a las necesidades de
las personas y de sus mascotas.
El mercado objetivo será la población del nivel socio económico B que
tenga entre 18 y 39 años de edad y personas con más de 56 años de edad, con
un ingreso familiar mayor a los S/. 8,000 y que representan un total de 46,435
habitantes.
Al desarrollar el proyecto se ha obtenido un edificio de 7 pisos, un
semisótano y un sótano, en total de 14 departamentos de los cuales uno tiene
como área 70.20 m2, siete departamentos tienen un área de 102.10 m2 y seis
departamentos tienen un área de 102.35 m2, estos últimos tienen un balcón,
asimismo se cuenta con 14 estacionamientos y 11 depósitos repartidos en un
semisótano y en un sótano.
La velocidad de ventas actual en la zona en donde desarrollaremos el
proyecto está entre 1.5 a 2.0 departamentos mensuales, nosotros estamos considerando de una manera conservadora una velocidad de ventas de 1
departamento mensual con lo cual esperamos terminar de vender el total de los
departamentos en 14 meses.
Los ingresos totales del proyecto debido a la venta de los 14
departamentos, 14 estacionamientos y 11 depósitos asciende a un total de US$
3´389,279 y los egresos suman un total de US$2, 891,348 con ello podemos
decir que los resultados económicos y financieros son bastante positivos, así
tenemos que el margen económico del proyecto es de US$ 497,932 y en cuanto
a los resultados financieros tenemos que la TIRF es de 28% y el VANF es de
US$ 220,066. / Tesis
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