Syfte: Gällande förvärv av kommunala hyresrätter har de flesta diskussioner som uppmärksammats, enligt vår uppfattning, rört ombild¬ningen från hyresrätt till bostadsrätt. Det är även det som teoretiskt finns beskrivet. Därför anser vi att vår studie kan bidra till att belysa fenomenet och öka vetskapen, om att hyres¬rätterna kan byta ägare och de facto byter ägare utan att upplåtelseformen ändras. Vårt syfte är därför att studera hur fastighetsköp gjorda av privata fastighets¬ägare från kommunala fastighetsföretag går till. Metod: Vi har i vår uppsats delat hermeneutikernas synsätt då vi är medvetna om att vår inställning och tolkning av studien kommer att påverka vårt resultat. Vidare har vi tillämpat ett kvalitativt tillvägagångssätt där vår studie grundar sig på intervjuer. Intervjupersonerna är verksamma inom olika privata fastighetsföretag på olika orter utsprida över landet. Resultat & slutsats: Vi har genom vår studie kommit fram till att de privata fastighetsägarnas motiv vid investering i kommunalt fastighetsbestånd är varierande, dessutom har även kommunernas avsikter till försäljningen varit olika. Studien visar att de privata fastighets¬ägarna i de övervägande delarna av fallen ej använt sig av några ekonomiska modeller vid beräkning av fastighetsbeståndets lönsamhet. Vidare visar studien att det i samtliga fall inte finns någon uttalad avsikt att i framtiden ombilda det förärvda fastighetsbeståndet till bostadsrätter. / Aim: Refer to acquisitions of municipal housing estate we are of the opinion that most discussions brought to attention are those that concern conversion from tenancy right to co-operative. That is also the case when it comes to theoretical descriptions. Therefore we believe that our research can contribute to illuminating the phenomenon and increase the knowledge about how tenancy rights can trade owner without changing the right of disposition and that this actually occurs. The aim of this essay is therefore to study how a purchase made by private landlords to municipal housing estate is arranged. Method: In this essay we have used the approach of the hermeneutists since we are aware of the fact that our attitude and interpretations of the study will affect our result. However we believe that we can help each other to be critical towards the sources. Further on we have applied a qualitative course of action by basing our research on interviews. The interviewees are active within different private real estates at various locations dispersed all over the country. Result & conclusions: Through our research we have come to the conclusion that the private landlords’ motive when investing in municipal housing estate is varying. In addition the municipalities’ sales argument has varied. Our research shows that the private landlords in most cases have not used any economic models to calculate the profitability of real estate. Furthermore our research shows that in all cases there are no intentions to reconstruct this real estate into co-operative in the future.

Inom den svenska byggbranschen anses pris ofta vara den faktor som har störst påverkan på fastighetsbolags val av entreprenör vid fastighetsköp. Denna studie har som intresse av att se vilka andra faktorer som påverkar detta val. Studiens utförande görs inom Storstockholm. Under senare år har relationsmarknadsföring vuxit fram som ett centralt begrepp inom marknadsföringslitteraturen. Med relationsmarknadsföring menas alla marknadsrelaterade aktiviteter vilka ämnar bygga långvariga relationer. Inom relationsmarknadsföringen står begrepp som kundnöjdhet, kundlojalitet och tillit i centrum. Vi fokuserar på det teoretiska avsnittet, specifikt på kundnöjdhet, samt hur de förväntningar som kundnöjdhet grundar sig på, formas och utvärderas. Det finns teoretiska bevis för att kundnöjdhet har en positiv inverkan på lojalitet och tillit. Detta samband är något som vi undersöker i denna studie. Lojaliteten påverkar relationen mellan säljare och köpare. Det finns samtidigt teorier som pekar på att kundnöjdhet, positivt påverkar tillit. Författarna till denna studie har fyra års akademisk erfarenhet vilken har legat till grund för att uppnå studiens syfte. Författarna har i denna studie valt att använda sig av en deduktiv ansats, där teorier om kundnöjdhet, kundlojalitet och tillit har undersökts med en kvalitativ studie i form av intervjuer. Denna kvalitativa, empiriska studien har genomförts hos bolag inom både privata och offentliga fastighetsbolag, med personer som är ansvariga för upphandling, projektutveckling och projektledning. Den empiriska studiens resultat har visat att kundnöjdhet, lojalitet och tillit har en stark påverkan på fastighetsbolags val av entreprenör. Vidare visar resultaten också vilka faktorer som är avgörande när fastighetsbolagen ska välja en viss entreprenör inom den svenska byggbranschen. Resultaten från den empiriska studien jämförs sedan med de teorier som har presenterats i det teoretiska kapitlet, i ett analytiskt kapitel. Det analytiska kapitlet har som mål att analysera de resultat som den empiriska studien har medfört. Efteråt dras slutsatser utifrån det analytiska arbetet som har genomförts. Dessa slutsatser kommer vi sedan att koppla till studiens syfte och frågeställningen för att slutligen besvara den fråga som har genomsyrat hela vårt arbete. För att fullborda de slutsatser vi har tagit kommer vi även visa hur dessa slutsatser kan generaliseras, genom olika sanningskriterier. / In the Swedish construction industry, price is often considered to be the factor that has greatest impact on the real estate company selection of contractors. This study had an interested in seeing what other factors influence this choice. The empirical study is conducted in Stockholm, Sweden. In recent years, relationship marketing has emerged as a central concept in marketing literature. Relationship marketing refers to all market activities which aim to build long lasting relationships. Within the relationship marketing concept, the center pillars are customer satisfaction, customer loyalty and trust. In the theoretical section we specifically focus on customer satisfaction, and how the expectations of customer satisfaction is based, shaped and evaluated. There is theoretical evidence that customer satisfaction has a positive effect on loyalty and trust. This relationship is something that we investigate in this study. Loyalty affects the relationship between sellers and buyers. There are also theories that suggest that customer satisfaction has a positive effect on trust. The authors of this study have four-years of academic experience, which is used to achieve the purpose of the study. The authors of this study chose to use a deductive approach, in which theories of customer satisfaction, customer loyalty and trust have been investigated by a qualitative study in the form of interviews. This qualitative, empirical study was conducted among companies in both private and public real estate firms, with the persons interviewed being responsible for procurement, project development and project management. The empirical study's results have shown that customer satisfaction, loyalty and trust have a strong impact on the real estate company's choice of a contractor. Furthermore, the results also identify other factors like, price and personal contact, that are crucial in real estate companies to choose a particular contractor within the Swedish construction industry. The results from the empirical study are then compared with the theories that have been presented in the theoretical chapter, in an analytic chapter. The analytical chapter aims to analyze the results of empirical study. Afterwards, conclusions were drawn from the analytical work carried out. These conclusions will then be connected to the purpose and issue to finally answer the question that has permeated all of our work. In order to complete the conclusions we have, we will also show how these findings can be generalized, by different truth criteria.

Syftet med denna studie är att undersöka vilka variabler som påverkar skuldsättningsgraden i större onoterade fastighetsbolag och studera vilka samband variablerna uppvisar med varandra. Skuldsättningsgrad har valts ut som beroende variabel och materiella anläggningstillgångar, företagsstorlek och tillväxt som oberoende. En deduktiv forskningsansats har används och resultat har fåtts fram genom kvantitativa studier. Den teoretiska grunden har utarbetats utifrån tidigare forskning presenterad i vetenskapliga artiklar, böcker samt elektroniska källor. Avseende empirin har data huvudsakligen inhämtats från databasen Retriever. Bearbetning av data har skett i dataprogrammet Excel, där bland annat uträkningar gjorts. Därefter har empirin analyserats och förklarats utifrån tidigare forskning och teori, vilket sedan lett fram till slutsatser. Slutsatsen i denna studie är att linjära samband kan uteslutas mellan de utvalda variablerna och att möjligtvis andra typer av samband kan föreligga, då det finns antydningar till detta i diagrammen och korrelationskoefficienterna. För till exempel företagsstorlek och skuldsättningsgrad uppvisades svagt negativa korrelationskoefficienter för alla fyra år, vilket tillsammans med diagrammen indikerar ett slags samband där skuldsättningsgraden i allmänhet minskar när storleken ökar. Studien visar också på att det är möjligt att skuldsättningsgraden kan vara en påverkande variabel. Undersökningens resultat, som har analyserats utifrån tidigare forskning, tyder på att det förmodligen är flertalet faktorer som tillsammans och genom varandra påverkar skuldsättningsgraden. Förslagsvis skulle vidare studier kunna göras inom området där det undersöks ifall andra samband än linjära föreligger mellan de utvalda variablerna. Det skulle också vara intressant att studera skuldsättningsgraden som påverkande variabel istället för beroende. Då belåning är viktigt för fastighetsbolag, eftersom stora investeringar görs i materiella anläggningstillgångar, skulle forskare i framtiden kunna undersöka hur räntenivåerna i landet påverkar skuldsättningsgraden för just fastighetsbolag. Resultaten och slutsatserna i denna studie ökar kunskaperna kring kapitalstruktur och förändringar i kapitalstruktur i Sverige. / The purpose of this study is to investigate which variables affect the D/E ratio in large unlisted real estate companies in Sweden and what kind of connections that can be found between the variables. D/E ratio is investigated as the dependent variable and fixed assets, company size and growth as independent variables. The study is built on a deductive approach and quantitative methods have been used. Theory was collected through scientific papers, literature and the internet and numeral information through the database Retriever. The numeral information was later processed in Excel, for instance through calculations. In the next step the processed information was analyzed and compared to earlier scientific findings. After these steps conclusions could be achieved. The results and conclusions of this study show that the connections between the chosen variables can not be described through linear functions. It is possible that other kinds of connections exist, which is indicated by the correlations and charts in this study. For instance, negative correlations between company size and D/E ratio was found for all four years, and these facts, together with the charts, indicates a connection where D/E ratio generally decreases when company size increases. The results in this study also indicate a possibility that it is the D/E ratio that affects the other variables. The results, that were analyzed through earlier reserach findings, show that probably many variables together, and through each other, affect the D/E ratio. Deeper research can be done within the field. It would be interesting to study if other connections exist between the variables, since the connections could not be described through linear functions. D/E ratio can also be studied as an independent variable. Since debt financing is so important for real estate companies, researchers could investigate how interest rates in a country affect the D/E ratio for these companies. The contribution of this study is increased knowledge regarding capital structure and capital structure changes in Sweden.

Examensarbete, Controllerfördjupningen, Civilekonomprogrammet, 30 hp, Ekonomihögskolan vid Linnéuniversitetet, Växjö, Kurskod: 4FE18E, VT 2017. Titel: Prestationsmätningssystem i ett sammanslaget fastighetsbolag – En fallstudie på Fastighetsbolaget. Författare: Viktor Lager & Gabriel Andersson Handledare: Jan Alpenberg Examinator: Fredrik Karlsson Nyckelord: Prestationsmätningssystem, sammanslagningar, ekonomistyrning, prototyping, strategi, prestationsmätning, kultur, användning, fastighetsbolag. Bakgrund: Skapandet av prestationsmätningssystem är en komplicerad process hos alla företag. I en sammanslagning mellan två olika företag blir det en än mer komplicerad process då designen på prestationsmätningssystemet måste anpassas utifrån de tidigare företagen innan sammanslagningen för att skapa ett lyckat prestationsmätningssystem. Syfte: Syftet med studien är att kartlägga vilka faktorer från en sammanslagning som är viktiga att ta i beaktning i designen av ett prestationsmätningssystem. Vidare är syftet att analysera hur dessa faktorer kan integreras och anpassas i designen av ett nytt prestationsmätningssystem för Fastighetsbolagets Region 1. Metod: Då det är ett uppdrag av fallföretaget ansåg vi att det mest lämpliga var att göra en kvalitativ forskningsansats med en enfallsstudie för att uppfylla de forskningsfrågor och syfte vi har haft. Studien har inneburit ett prototyping arbete där vi genom en iterativ process skapat ett prestationsmätningssystem. Slutsats: I skapandet av ett prestationsmätningssystem i en sammanslagning är det viktigt att ta situationsfaktorer som uppstår i samband med sammanslagningen i beaktning. De faktorer som är viktiga att ta i beaktning är strategi, mätning, kultur och arbetssätt, användning och centralisering. Det är viktigt att anpassa prestationsmätningssystemet utefter dessa faktorer och viktiga kriterier för att skapa ett välutvecklat och situationsanpassat prestationsmätningssystem. / Master Thesis, Degree of Master of Science in Business and Economics, 30 hp, School of Business and Economics at Linnaeus University, Växjö, Course code: 4FE18E, Spring 2017. Title: Performance measurement system in a merged real estate company - A case study at Fastighetsbolaget. Authors: Viktor Lager & Gabriel Andersson Tutor: Jan Alpenberg Examiner: Fredrik Karlsson Keywords: Performance measurement systems, mergers, financial management, prototyping, strategy, performance measurement, culture, use, real estate companies. Background: The creation of performance measurement systems is a complicated process for all companies. In a merger between two different companies, it becomes an even more complex process, since the design on the performance measurement system has to be adapted from the previous companies before the merger to create a successful performance measurement system. Purpose: The purpose of the study is to identify which factors from a merger are important to consider in the design of a performance measurement system. Furthermore, the purpose is to analyze how these factors can be integrated and adapted in the design of a new performance measurement system for Real Estate Company Region 1. Method: As it is a mission of the casualty company, we felt that the most appropriate was to make a qualitative research effort with a one-off study to meet the research questions and objectives we have had. The study has involved a prototyping work, through which we have created a performance measurement system through an iterative process. Conclusion: In the creation of a performance measurement system in a merger, it is important to consider situational factors that arise in connection with the merger. The factors that are important to consider are strategy, measurement, culture and working methods, usage and centralization. It is important to adapt the performance measurement system to these factors and key criteria for a performance measurement system in the situation of creating a well- developed performance measurement system.

Uppsatsens fokus var att undersöka i vilken utsträckning icke noterade K3-fastighetsbolag i Stockholm, Sverige frivilligt tillämpar verkligt värde genom användandet av International Financial Reporting Standards, IFRS som redovisningsstandard. Ämnet är aktuellt med tanke på de höga marknadsvärdena på fastighetsmarknaden i Sverige. Höga marknadsvärden kan vara ett incitament för fastighetsbolag att gå från den traditionella anskaffningsvärdeprincipen till att redovisa sina fastigheter enligt verkligt värde. Problematiken vid värdering enligt verkligt värde är svårigheten för långivare att bedöma kreditsäkerheten på grund av komplexiteten bakom de högt värderade fastigheterna. Incitament som tidigare forskning belyst är att påverka och manipulera nyckeltal för att företaget ska se starkare ut. Företagen kan även vara intresserade att värdera fastigheter högt om de är nära att bryta mot lånevillkor. Studien har fokuserat på fastighetsbolag baserade inom Stockholms län, där företagen som blivit utvalda behövt uppfylla vissa kriterier för att vara av intresse för studien. Studiens resultat indikerar att majoriteten av fastighetsbolagen i Stockholm väljer att inte tillämpa verkligt värde när de redovisar sina fastigheter, därmed är det normativa på marknaden att redovisa fastigheter enligt anskaffningsvärdet. Studiens resultat är motstridigt mot tidigare forskning som framhäver att redovisning enligt verkligt värde används för att påverka företagets inkomster och resultat när det råder höga marknadspriser. Studien framhäver att det enbart är sex procent av företagen som redovisar enligt verkligt värde, de här företagen kännetecknas av låg skuldsättningsgrad samt stabil ekonomi. Studien påvisar även att 72,6 procent av företagen som inte redovisar till verkligt värde fortfarande presenterar det verkliga värdet på fastigheterna i sina årsredovisningar. Syftet med uppsatsen har varit att påvisa om fastighetsbolag använder sig av verkligt värde eller inte, samt identifiera gemensamma faktorer som utmärker dessa företag. Då studien genomförts med en kvantitativ undersökningsansats kunde inte alla incitament som tidigare forskning belyst undersökas. En helhetsgranskning hade krävt både en kvantitativ samt en kvalitativ undersökningsansats. Därmed är resultatet som presenteras i denna uppsats ämnat att svara på om företag redovisar enligt verkligt värde eller inte samt vad som utmärker företagen, inte att ge en fördjupad förståelse för varför de gör det. / The essence of this paper has been to investigate to what degree real estate companies based in Stockholm, Sweden voluntarily adopt fair value accounting, FVA by using International Financial Reporting Standards, IFRS as accounting principle. This subject is currently interesting because of the high market values on real estates in Sweden right now, never have the prices been as high on the market as the current ones. The high pricing on real estates may be an incentive for real estate companies to move from the traditional acquisition value to the adoption of FVA when presenting the value of their real estates in their annual reports. The problem of the FVA is the complexity behind the valuation which makes it harder for creditors to evaluate the assets of companies. Previous research has highlighted incentives for FVA such as, the effort to effect or manipulate financial ratios to make the company look stronger. And that companies can have an incentive to evaluate their properties high if they are close to break their bond covenants with the bank. This paper has focused on real estate companies in the Swedish capital city, Stockholm. Where the companies chosen to be included in the study have been required to fulfil some credentials to be of interest for the survey. The study clearly present that the majority of the real estate companies in Stockholm, Sweden does not use FVA in their financial statement when book keeping their properties. Therefore, the normative isomorphic pattern among the companies is to book keep properties according to acquisition value. What extinguish these companies are their low debt to ratio and high ability to pay. The findings are inconsistent with prior studies that have been conducted arguing that companies use FVA when accounting to engage in result increasing actions. In Stockholm on the other hand there are only six percent of the companies that are accounting according to FVA, but there is a total of 72,6 percent of the companies not using FVA as their book keeping principle that provides the fair value of their real estates in their annual reports. The core of the paper has been to establish whether the companies use FVA or not. The paper also present breakdowns of the incentives that prior studies have concluded has an influence on companies when choosing FVA as accounting principle. Because of the quantitative method used when conducting the study not all the incentives that prior research has provided where able to be analysed. To be able to conclude a full picture, the issue needs to be addressed with both a quantitative and a qualitative method. Therefore, the result presented in this paper is to be regarded as an answer to if real estate companies in Stockholm, Sweden use FVA, not why they do it.

En av de större utmaningarna med ombyggnadsprojekt är de fall när det i byggnaden finns kvarboende eller andra brukare under tiden. En ombyggnad innehåller i regel både bygg- och rivningsarbeten som ofta medför störningar för människor som vistas i eller intill fastigheten. Samtliga störningar är påverkningsbara och kan vid god projektering och produktion minskas. Målet med examensarbetet har varit att ge konkreta förslag på hur ett fastighetsbolag kan arbeta för att öka hyresgästens kvalitetsupplevelse under en ombyggnad som sker i eller intill hyresgästens lokal. Detta har gjorts genom att identifiera vanliga störningar, genom att påvisa hur hyresgästen har påverkats av dessa störningar och genom att undersöka hur tidigare uppkomna störningar har hanterats. I samråd med fastighetsbolaget Vasakronan har tre ombyggnadsprojekt valts. På respektive ombyggnadsprojekt har kontorshyresgäster, intern projektledare och extern projektledare intervjuats.  Även observationer i form av platsbesök och litteraturstudier har genomförts. Studien har resulterat i förbättringsförslag till fastighetsbolaget. Ett av de viktigaste resultaten som studien visar är att ett fastighetsbolag genom tydlig information via olika informationskanaler och genom att säkra att de överenskomna tiderna för störande arbeten efterföljs, kan öka hyresgästens kvalitetsupplevelse vid en ombyggnad. / One of the more difficult challenges with refurbishment projects is when the building is to be kept in use by tenants throughout the time of renovation. A refurbishment project usually contains both construction and demolition activities, of which both often leads to disturbances. In order to minimize these disturbances during the time of refurbishment, and doing so without affecting the production negatively, planning is of key importance. Every disturbance is manageable, and can through good execution of planning and production be minimized. The goal of this study has been to provide the property company with concrete proposals on how to increase tenants quality experience during the time of renovation. This has been achieved by identifying the most common disturbances, how these disturbances have been affecting the tenants and finally how these disturbances have been handled in the past. In consultation with the property company Vasakronan three refurbishment projects of office buildings has been selected for analysis. In addition to interviews that have been carried out with tenants and project managers on each of the three projects, site visits and literature studies have also been performed. The study shows that a property company through the efficient use of communication through various information channels, in conjunction with enforcing that the time periods for production activities classified as sources of disturbances is followed, in fact can increase the level of experienced quality of their tenant during a refurbishment project.

I dagens digitaliserade och konkurrensutsatta marknad behöver företag vara alltmer flexibla för att kunna anpassa sig till kundernas efterfrågan. Styrmedel är de verktyg som företag använder sig av för att styra verksamheten och bli framgångsrika. Framgång kan mätas i flera olika slag, bland annat genom finansiell framgång. De styrmedel som är av denna finansiella karaktär kallas för formella styrmedel vilket denna uppsats har för avsikt att undersöka. Forskning som har gjorts tidigare inom ämnet formella styrmedel, har gjorts i olika branscher men få studier har behandlats inom fastighetsbranschen, vilket gör denna bransch intressant att studera. Formella styrmedel i fastighetsbranschen utgör ett kunskapsgap som vi ämnar att skapa bättre förståelse för med hjälp av denna uppsats. Tidigare forskning inom andra branscher tyder på att det finns skillnader i hur användningen av formella styrmedel sker i teorin och hur de används i praktiken, vilket skapar ytterligare ett kunskapsgap som denna uppsats ämnar att undersöka. För att uppnå studiens syfte har en kvalitativ metod genomförts och data har samlats in genom semistrukturerade intervjuer. Åtta personer som arbetar på fastighetsföretag och som har insikt i företagets ekonomistyrning har intervjuats. Data från intervjuerna har transkriberats och därefter har det transkriberade materialet kodats. Genom koder och kategorier har materialet delats in i övergripande teman. Med hjälp av kodningen har ett resultat framställts utifrån studiens forskningsfrågor. Resultatet visar att det finns en viss skillnad i vilka styrmedel som företagen använder och vilket tillvägagångssätt som används. Resultatet indikerar även att det finns ett gap mellan teori och praktik men gapet varierar mellan styrmedlen. Utifrån resultatet kan en slutsats dras även gällande skillnader mellan stora och mindre företag, vilket är att styrmedlen till viss del används på olika sätt beroende på företagets storlek. / In today's digitalized and competitive market, companies need to be increasingly flexible in order to be able to adapt to customer demand. Instruments are the tools that companies use to manage their business and become successful. Success can be measured in several different ways, including through financial success. The instruments that are of this financial nature are called formal instruments, which this thesis intends to investigate. Research on formal instruments has previously been done in various industries, but not when it comes to the real estate industry, which makes this industry interesting to study in more detail. Formal instruments in the real estate industry constitute a knowledge gap that we intend to help create a better understanding of with the help of this thesis. Previous research within other industries has shown that there are differences in how the use of formal instruments takes place in theory and how they are used in practice, which creates an additional knowledge gap that this thesis intends to investigate. In order to reach the study’s purpose, the survey was conducted through a qualitative method and data was collected through semi-structured interviews. Eight people who works at real estate companies and with insight into the company's financial management has been interviewed. The data from the interviews has been transcribed and from the transcribed material a coding was made. Through codes and categories has the data been distinguished into overriding themes. Through the process of coding a result was given based on the research questions. The result shows that there is a certain difference in which instruments the companies use and in which way. The result also indicatesthat there is a gap between theory and practice, but the gap varies between the instruments. From the result another conclusion can be made regardingdifferences between large and small companies, which is that the instruments are used in different manners depending on the size of the company.

Listed property companies trading at a discount or premium to their Net Asset Value (NAV) is a widely recognized phenomenon. Previous research within this field has primarily applied OLS-regressions and is mainly focused on U.K. and U.S. markets. This study is the first to empirically assess discounts and premiums in Swedish-listed property companies. By applying a fixed effect model controlling for panel data, this study also expands previous work and contributes to more knowledge about company-specific effects. The study covers 14 Swedish-listed property companies between the years of 2008 to 2015. Two OLS regression models and one fixed effect model were applied on cross-sectional data. Overall, the results show that the size, reputation, portfolio concentration and debt to asset ratio of a firm are negatively correlated with discount to NAV. The overall market sentiment and stock volatility are positively correlated with discount to NAV. Moreover, the overall market sentiment in tandem with firm-specific factors is believed to significantly impact discounts and premiums. Board size, insider ownership, administration costs and cross-border investments were found to not have a significant impact on discounts and premiums. Last it was also found that discounts and premiums are not determined by within variations in the subject companies, rather it is determined by across variations in the firm-specific variables. / Noterade fastighetsbolag som handlas till rabatt eller premium av sitt substansvärde är ett känt fenomen. Tidigare studier har huvudsakligen fokuserat på data från Storbritannien och USA. De studier som gjorts har primärt varit regressionsmodeller av typen OLS. Den här studien är den första som kvantitativt undersöker substansrabatt och substanspremier i svenska fastighetsbolag. Vi applicerar också en regressionsmodell av typen fixed effect, där vi kontrollerar för paneldata. Därför kan denna studie ses som en utökning gentemot tidigare studier. Denna studie omfattas av 14 noterade fastighetsbolag. Datan som används sträcker sig mellan perioden 2008 till 2015. Generellt kan sägas att storlek, rykte, portföljfokus och skulder i förhållande till totala tillgångar hos ett företag är negativt korrelerade med substansrabatt. Vidare så visar resultaten tydligt på att aktuellt marknadsförhållande tillsammans med bolagsspecifika faktorer, spelar en stor roll för skillnaden mellan aktiekurs och substansvärde. Volatilititen i en aktie och det aktuella marknadsförhållandet är båda positivt korrelerade med substansrabatt. Styrelsens storlek, insiderägande, kostnad för administration och internationella investeringar har däremot inte någon statistiskt signifikant påverkan på rabatter och premier i svenska noterade fastighetsbolag. Slutligen kan sägas att nästan inga företagsspecifika effekter hittades. De faktorer vi konstaterar ha en påverkan på substansrabatter och substanspremier varierar över hela datasetet.

Denna uppsats behandlar hur fastighetsbolagens finansiering har utvecklats efter finanskrisen, hur finanskrisen specifikt har påverkat fastighetsbolagens finansieringsverksamhet samt i vilken utsträckning fastighetsbolagen har börjat använda alternativa finansieringssätt i sin verksamhet. Detta ämne är intressant då finanskrisen har haft en stor inverkan på det ekonomiska klimatet världen över vilket också inkluderar de svenska fastighetsbolagen och de svenska bankerna. Uppsatsen kombinerar en kvantitativ undersökning av alla svenska börsnoterade fastighetsbolagskapitalstrukturer med en kvalitativ undersökning bestående av ett antal intervjuer medrepresentanter från flera fasighetsbolag och banker. Den kvantitativa undersökningen visar att det skett stora förändringar i fastighetsbolagensfinansiering. Användningen av alternativa finansieringssätt, såsom preferensaktier, obligationer,MTN- och Certifikatsprogram har blivit vanligare i fastighetsbolagen. En stor anledning till detta är att bankerna i många fall har velat begränsa sin utlåning till fastighetsbolagen samtidigt som kreditmarginalerna har ökat på grund av bland annat högre kapitaltäckningskrav för bankerna. Utvecklingen av fastighetsbolagens finansiering kommer fortsätta framöver och alternativa finansieringssätt kommer i större utsträckning användas som komplement till banklån och stamaktiekapital. / This paper deals with how the financing in real estate companies has developed after the recentfinancial crisis, how the financial crisis specifically has affected the financing in real estatecompanies and to what extent real estate companies have started to use alternative ways to finance their operations. This subject is of high interest because the financial crisis has had a huge impact on the global economic climate, which also affects Swedish real estate companies andbanks. The paper combines a quantitative survey of the capital structure in all Swedish publicly listed realestate companies with a qualitative survey consisting of a number of interviews withrepresentatives from a number of real estate companies and banks. The quantitative survey shows that big changes have occurred in the financing of real estatecompanies. The use of alternative ways to finance them, such as preference shares, bonds, MTN and certificate programs have become much more common in real estate companies. A big reason to this is that banks in many cases have wanted to restrict their lending to real estate companies whilst the credit margins have increased due to, among other things, higher capitalrequirement rates for the banks. The fast development of financing in real estate companies will continue for years to come andalternative ways to finance real estate companies will continue to get stronger as a complement to bank loans and common stock equity.

Purpose: The study aims to examine how real estate companies have implemented, and how they report on, ther work with the 2030 Agenda and the SDGs in their sustainability report. Theory: The study is based on the theory of legitimacy, the stakeholder theory, the signal theory and the neo-institutional theory. Method: The study was conducted with a qualitative method through content analysis of companies’ sustainability reports. The study adopted a deductive approach by building on previous research. The sample consisted of Swedish listed real estate companies that report according to GRI. The measurement of implementation was based on Schramades 4 phases of implementation. Result: 100% of the companies studied have implemented the SDGs in their sustainability report. The majority report their work only in the sustainability section. The average phase of implementation the companies are in is 2.7 out of 4. All companies prioritized goal 7 closely followed by goal 11 and 8. The companies reported on average 8,3 of the SDGs. Conclusion: The companies have an interest in presenting their work with the SDGs, but they are not fully implemented in the companies sustainability reports. As the majority of the companies are in phase 2, where they only include Agenda 2030 and the SDGs in their accounts and do not report measurably on their contribution, this indicated that there is a greater interest in making stakeholders and society happy and seem legitimate than t actually contribute to fulfillment, The study’s conclusions support previous research and contribute to the confirmation of the signal theory.