Det kommunala fastighetsbolaget AB Uppsala kommuns Industrihus, även kallat Ihus, har som mål att bli klimatneutralt till år 2030. Definitionen av klimatneutralitet är att de totala utsläppen av växthusgaser ska vara lika med noll. Detta kan vara svårt att uppnå i praktiken med enbart organisationsomställning, miljöledningssystem och livscykelanalyser (LCA) då nästan alla delar i en verksamhet ger upphov till växthusgasutsläpp i olika led. Inledningsvis identifierades och kvantifierades direkta och indirekta utsläpp. Verksamheten delades därför in i olika sektorer för att underlätta arbetet. Dessa sektorer valdes utifrån de utgifter som Ihus redovisar och delades upp i fem utgiftsposter. Dessa var renovering, säkerhet, fastighetsskötsel, konsult och avfallshantering. Företag vars verksamhet liknar den hos Ihus entreprenörer valdes ut för varje sektor. Genom att sedan undersöka deras utsläpp och omsättning beräknades sektorns utsläppsintensitet. Ihus utgiftsposter multiplicerades med motsvarande sektor och utsläppen från Ihus kunde bestämmas.  Kvantifieringen av Ihus utsläpp resulterade i en åtgärdsplan med konkreta åtgärder presenterade i en tidplan. Tidplanen bestod av tre milstolpar med fyra års mellanrum fram till 2030 då Ihus vill ha uppnått sitt mål med att bli klimatneutrala. Inom de fyra första åren bör Ihus fokusera på åtgärder som är relativt enkla att utföra samt åtgärder som lägger en grund för ett långsiktigt miljöarbete. Dessa inkluderar resurseffektivisering, specificerad fakturering, redovisning av entreprenörers transporter samt uppföljningsmetod för upphandling. Fram till milstolpe 2 rekommenderas Ihus att utföra LCA på relevanta delar av verksamheten, så som renovering, samt kräva att entreprenörer redovisar direkta utsläpp i samband med upphandling. Cirkulär resurshantering bör även införas. Fram till milstolpe 3 kommer Ihus med hjälp av en rad åtgärder enligt en åtgärdsplan att minska sina utsläpp. De utsläpp som kvarstår efter år 2030 rekommenderas Ihus att kompensera. Även krav på att entreprenörer ska redovisa indirekta utsläpp bör ställas fram till milstolpe 3.

<p>The study describes the problems with analysis of real estate companies after the introduction of IFRS. With the introduction of IFRS (2005) and specially IAS 40 the real estate companies get the ability to appreciate its real estates to real value. With the difference in the accounting, grows the question if it has become some differences for analysts with analysis and valuation of real estate companies. We also look into how well this new standard effect the real estate companies from the view of the accounting quality and its characteristics.</p>

<p><strong>Bakgrund och</strong><strong> problem </strong>Fastighetsmarknaden har en betydande roll i ekonomin vilket<strong> </strong>bevisas genom att fastighetsbolagen, inom den kommersiella marknaden, utgör de största låntagarna hos bankerna. När bankerna drabbas av kreditförluster är det oftast en följd av fastighetsbolagens bristande betalningsförmåga. Fastighetsbolag är generellt högt belånat, och lån ses som ett incitament vars syfte är bland annat signalera marknaden om företagets goda framtidsutsikter. Bolagen strävar efter en balans av finansieringsmedel vilket är förhållandet mellan eget kapital samt lånat kapital, benämnt kapitalstruktur. Enligt Myers (1984) väljer företag i första hand att finansieras av kvarhållna vinster, utifrån vinsterna distribueras utdelningar. Förändringar i utdelningar talar om företagets finansiella ställning men förklarar inte varför företag ger ut utdelningar enligt Black (1996).<strong> </strong></p><p><strong></strong></p><p><strong>Syfte </strong>Syftet med uppsatsen är att undersöka om det föreligger ett samband mellan kapitalstruktur och utdelningar inom fastighetsbolag, samt om de utvalda indikatorerna påverkar utdelningar respektive skuldsättningsgraden.</p><p><strong>Avgränsning </strong>Studien omfattar svenska börsnoterade fastighetsbolag på Stockholmsbörsen som är kategoriserade i segmenten large cap samt mid cap. Tidsramen för undersökningen är mellan 2002-2007.</p><p><strong>Metod </strong>I undersökningen användes en kvantitativ samt en kvalitativ ansats. Kvantitativ data samlades in från fastighetsbolagens årsredovisningar för att beräkna de berörda variablerna som ingick i de statistiska beräkningarna. Spridningsdiagram utformades för att ta reda på hur de olika indikatorerna förhåller sig till skuldsättningsgraden och utdelningsandel. Därefter utfördes en multipel regressions analys och en korrelationsanalys för att undersöka om eventuella samband kan bekräftas. Kvalitativa data baseras på en surveyundersökning där telefonintervjuer genomfördes med syftet att få en djupare förståelse kring fastighetsbolagens resoneringar i val av kapitalstruktur samt utdelningspolicy.</p><p><strong>Resultat och<em> </em>slutsats </strong>Undersökningen resulterade i att ingen av förklaringsvariablerna påverkade skuldsättningsgraden och utdelningar. I och med det kan vi säkerställa att det inte finns något statistiskt signifikant samband, det vill säga att kapitalstrukturen inte påverkar fastighetsbolagens utdelningar. Andra faktorer som fastighetsbolagen beaktar vid bestämmande av utdelningspolicy samt finansieringsmedel är aktieägare, kapitalstruktur och konjunkturläget.</p><p> </p>

<p>Syftet med denna uppsats är att undersöka hur annonseringar om reporänteförändringar påverkar aktiekursen för banker och kommersiella fastighetsbolag samt om räntenivån har en långsiktig effekt på dessa branschers risk gentemot marknaden. Vidare ska det fastställas om det förekommer abnormala avkastningar för dessa två branscher gentemot marknaden vid annonseringstillfälle.<strong> </strong></p><p>Studien använder sig av en eventstudiemetodologi med sekundär data där tillkännagivanden angående ränteförändringar från Riksbanken används som eventdag från perioden 2000-2009. Sju företag från OMX Large Cap är indelade i två sektorer där den abormala avkastningen från varje bolag beräknas för att se om det förekommer några skillnader gentemot ett marknadsindex. Vidare undersöks hur den årliga räntenivån påverkar beta och volatiliteten för banker och fastighetsbolag på längre sikt.</p><p>Undersökningen finner en statistiskt signifikant men svag positiv korrelation mellan reporänteförändringar och banker där dock inga avgörande slutsatser angående orsaken till detta kan fastställas. Kommersiella fastighetsbolag visar ingen signifikant korrelation mellan ränteförändringar och kumulativa abnormala avkastningar gentemot ett marknadsindex. Vidare påverkas inte dessa två branschers betavärden och volatilitet av räntenivån på lång sikt. </p><p> </p>

No description available.

<p>Bakgrund och problem</p><p>En nyhet med de standarder som infördes i samband med IFRS är hur värdering av förvaltningsfastigheter ska gå till. Tidigare redovisades dessa utifrån anskaffningsvärde medan företag efter införandet av IFRS nu även kan välja att redovisa sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. Då företag väljer att värdera sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde ger detta upphov till realiserade och orealiserade värdeförändringar, vilka ska redovisas över resultaträkningen. Problematiken med detta ligger i att årets resultat påverkas av värdeförändringar som är av en ren redovisningsteknisk natur vilka även är tillåtna att dela ut enligt IFRS. Ett potentiellt problem författarna ser är därför att företag väljer att dela ut orealiserade vinster vilket kan upplevas som mycket riskabelt på lång sikt. Med denna bakgrund avser författarna att undersöka hur det utdelningsgrundande resultatet i tio svenska fastighetsbolag har påverkats efter införandet av IAS 40 och tillämpningen av värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter.</p><p>Problemformulering</p><p>Ur problembakgrunden har författarna formulerat följande forskningsfråga för denna studie: Har det utdelningsgrundande resultatet påverkats i de undersökta företagen till följd av införandet av det nya regelverket IFRS och tillämpningen av IAS 40 vid värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter?</p><p>Syfte</p><p>Syftet med uppsatsen är att utreda hur det utdelningsgrundande resultatet har påverkats i de tio undersökta börsnoterade svenska fastighetskoncernerna under perioden 2006 till 2008 efter övergången till att värdera förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. Vidare är syftet att identifiera bakomliggande faktorer till de resultat som den kvantitativa undersökningen ger.</p><p>Metod</p><p>Ansatsen för studien är kvantitativ samt kvalitativ och författarna har valt ett deduktivt angreppssätt. Urvalet innehåller samtliga fastighetsbolag vars moderföretag är noterade på Stockholmbörsens listor Large Cap alternativt Mid Cap och som definierar sina fastigheter som förvaltningsfastigheter. Ytterligare ett urvalskriterium var att de på koncernnivå väljer att värdera sina förvaltningsfastigheter enligt metoden för verkligt värde i IAS 40. Koncernernas årsredovisningar har granskats och en sammanställning har gjorts av insamlad data. Denna har sedan analyserats utifrån den teoretiska referensramen författarna valt. Den kvantitativa undersökningen har även kompletterats med en kvalitativ i form av fem stycken intervjuer med experter inom ämnesområdet.</p><p>Resultat och slutsatser</p><p>Studien visar att IAS 40 haft en marginell betydelse på det utdelningsgrundande resultatet. Inget av de undersökta bolagen har valt att inkludera orealiserade värdeförändringar i det utdelningsgrundande resultatet och enbart fem av tio väljer att inkludera realiserade. Författarna drar slutsatsen att bolagen exkluderar orealiserade värdeförändringar då det inte går hand i hand med en långsiktig och stabil utdelningsnivå att dela ut dessa värdeförändringar eftersom de är volatila från år till år. Författarna menar även på att den nya aktiebolagslagen har påverkat då en utdelning måste vara försvarlig enligt försiktighetsregeln. Att fem bolag inkluderar realiserade värdeförändringar bedömer författarna har att göra med att dessa bygger på faktiska kassaflöden samt att de är betydligt mindre i storlek än de orealiserade.</p>

The study describes the problems with analysis of real estate companies after the introduction of IFRS. With the introduction of IFRS (2005) and specially IAS 40 the real estate companies get the ability to appreciate its real estates to real value. With the difference in the accounting, grows the question if it has become some differences for analysts with analysis and valuation of real estate companies. We also look into how well this new standard effect the real estate companies from the view of the accounting quality and its characteristics.

Bakgrund och problem Fastighetsmarknaden har en betydande roll i ekonomin vilket bevisas genom att fastighetsbolagen, inom den kommersiella marknaden, utgör de största låntagarna hos bankerna. När bankerna drabbas av kreditförluster är det oftast en följd av fastighetsbolagens bristande betalningsförmåga. Fastighetsbolag är generellt högt belånat, och lån ses som ett incitament vars syfte är bland annat signalera marknaden om företagets goda framtidsutsikter. Bolagen strävar efter en balans av finansieringsmedel vilket är förhållandet mellan eget kapital samt lånat kapital, benämnt kapitalstruktur. Enligt Myers (1984) väljer företag i första hand att finansieras av kvarhållna vinster, utifrån vinsterna distribueras utdelningar. Förändringar i utdelningar talar om företagets finansiella ställning men förklarar inte varför företag ger ut utdelningar enligt Black (1996). Syfte Syftet med uppsatsen är att undersöka om det föreligger ett samband mellan kapitalstruktur och utdelningar inom fastighetsbolag, samt om de utvalda indikatorerna påverkar utdelningar respektive skuldsättningsgraden. Avgränsning Studien omfattar svenska börsnoterade fastighetsbolag på Stockholmsbörsen som är kategoriserade i segmenten large cap samt mid cap. Tidsramen för undersökningen är mellan 2002-2007. Metod I undersökningen användes en kvantitativ samt en kvalitativ ansats. Kvantitativ data samlades in från fastighetsbolagens årsredovisningar för att beräkna de berörda variablerna som ingick i de statistiska beräkningarna. Spridningsdiagram utformades för att ta reda på hur de olika indikatorerna förhåller sig till skuldsättningsgraden och utdelningsandel. Därefter utfördes en multipel regressions analys och en korrelationsanalys för att undersöka om eventuella samband kan bekräftas. Kvalitativa data baseras på en surveyundersökning där telefonintervjuer genomfördes med syftet att få en djupare förståelse kring fastighetsbolagens resoneringar i val av kapitalstruktur samt utdelningspolicy. Resultat och slutsats Undersökningen resulterade i att ingen av förklaringsvariablerna påverkade skuldsättningsgraden och utdelningar. I och med det kan vi säkerställa att det inte finns något statistiskt signifikant samband, det vill säga att kapitalstrukturen inte påverkar fastighetsbolagens utdelningar. Andra faktorer som fastighetsbolagen beaktar vid bestämmande av utdelningspolicy samt finansieringsmedel är aktieägare, kapitalstruktur och konjunkturläget.

Bakgrund och problem En nyhet med de standarder som infördes i samband med IFRS är hur värdering av förvaltningsfastigheter ska gå till. Tidigare redovisades dessa utifrån anskaffningsvärde medan företag efter införandet av IFRS nu även kan välja att redovisa sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. Då företag väljer att värdera sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde ger detta upphov till realiserade och orealiserade värdeförändringar, vilka ska redovisas över resultaträkningen. Problematiken med detta ligger i att årets resultat påverkas av värdeförändringar som är av en ren redovisningsteknisk natur vilka även är tillåtna att dela ut enligt IFRS. Ett potentiellt problem författarna ser är därför att företag väljer att dela ut orealiserade vinster vilket kan upplevas som mycket riskabelt på lång sikt. Med denna bakgrund avser författarna att undersöka hur det utdelningsgrundande resultatet i tio svenska fastighetsbolag har påverkats efter införandet av IAS 40 och tillämpningen av värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter. Problemformulering Ur problembakgrunden har författarna formulerat följande forskningsfråga för denna studie: Har det utdelningsgrundande resultatet påverkats i de undersökta företagen till följd av införandet av det nya regelverket IFRS och tillämpningen av IAS 40 vid värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter? Syfte Syftet med uppsatsen är att utreda hur det utdelningsgrundande resultatet har påverkats i de tio undersökta börsnoterade svenska fastighetskoncernerna under perioden 2006 till 2008 efter övergången till att värdera förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. Vidare är syftet att identifiera bakomliggande faktorer till de resultat som den kvantitativa undersökningen ger. Metod Ansatsen för studien är kvantitativ samt kvalitativ och författarna har valt ett deduktivt angreppssätt. Urvalet innehåller samtliga fastighetsbolag vars moderföretag är noterade på Stockholmbörsens listor Large Cap alternativt Mid Cap och som definierar sina fastigheter som förvaltningsfastigheter. Ytterligare ett urvalskriterium var att de på koncernnivå väljer att värdera sina förvaltningsfastigheter enligt metoden för verkligt värde i IAS 40. Koncernernas årsredovisningar har granskats och en sammanställning har gjorts av insamlad data. Denna har sedan analyserats utifrån den teoretiska referensramen författarna valt. Den kvantitativa undersökningen har även kompletterats med en kvalitativ i form av fem stycken intervjuer med experter inom ämnesområdet. Resultat och slutsatser Studien visar att IAS 40 haft en marginell betydelse på det utdelningsgrundande resultatet. Inget av de undersökta bolagen har valt att inkludera orealiserade värdeförändringar i det utdelningsgrundande resultatet och enbart fem av tio väljer att inkludera realiserade. Författarna drar slutsatsen att bolagen exkluderar orealiserade värdeförändringar då det inte går hand i hand med en långsiktig och stabil utdelningsnivå att dela ut dessa värdeförändringar eftersom de är volatila från år till år. Författarna menar även på att den nya aktiebolagslagen har påverkat då en utdelning måste vara försvarlig enligt försiktighetsregeln. Att fem bolag inkluderar realiserade värdeförändringar bedömer författarna har att göra med att dessa bygger på faktiska kassaflöden samt att de är betydligt mindre i storlek än de orealiserade.

Syfte: Huvudsyftet är att undersöka effekterna av införandet av IAS inom fastighetsbranschen och se om de nya principerna har lett mot en mer värderelevant redovisning. Delsyftet är att se på införandets effekter på det egna kapitalet, samt att utröna förhållanden före och efter införandet, då sett till två tidsperioder 2000-2004 och 2005-2009. Metod: Undersökningen är en totalundersökning som innefattar tio stycken företag. Studien sträcker sig från år 2000 - 2009 där 2000 - 2004 är perioden innan införandet av IAS 40 och perioden 2005 - 2009 är efter införandet. CAPM och Tobins Q används för att se om det finns skillnader i eget kapital samt eget kapital i förhållande till börskurs före och efter införandet.   Teori: Undersökningen utgår från Finansieringsteori, Effektiva marknadshypotesen, Capital Asset Pricing Model (CAPM), Tobins Q, Redovisningsteori, Beslutsfattande och Human Information Processing Empiri: I kapitlet illustreras undersökningen i tabeller och diagram. Statistik programmet SPSS har använts för bearbetning av data och illustreras även i diagram för CAPM och Tobins Q. Ytterligare en tabell visas för substansrabatt och substanspremie för att se hur pass väl aktiepriset och eget kapital överensstämmer.  Slutsats:         Det finns ingen signifikans för att införandet av den nya redovisningspraxisen, IFRS/IAS, har lett till att börskursen kongruerar mer med eget kapital för perioden 2005-2009 än perioden innan införandet 2000-2004.   Det går inte att påvisa någon signifikans för att införandet av IFRS/IAS har påverkat kostanden för eget kapital mätt under perioden 2000-2009. / Purpose:  The main purpose is to examine the effects of the implementation of IAS in the real-estate business and see if the principles have led to a more value relevance accounting. The study also examines the effects on equity before and after the introduction over two periods, 2000-2004 and 2005-2009.  Methods: The survey includes teen business. The study extends from 2000 - 2009 where 2000 - 2004 is the period before the introduction of IAS 40 and the period 2005 - 2009 is after the introduction. CAPM and Tobins Q will be examined to see whether there exist differences in equity and equity in relation to the share price after the introduction.    Theoretical: The study is based on Finance theory, Efficient market hypothesis, Capital Asset Pricing Model (CAPM), Tobins Q, Accounting theory, Decision making and Human Information Processing Empirical: This chapter illustrates the survey in charts and graphs. The statistical software SPSS was used for processing data and is also shown in diagrams for CAPM and Tobins Q for the development of all business together. Another table shows discount or premium so that stock buyers can evaluate how well the stock price and equity line. Conclusion:    There is no significant that the introduction of the new accounting principle, IFRS/IAS has led to the conclusion that the share price correlates more with equity for the period 2005-2009 than before the introduction 2000-2004. It is unable to demonstrate any significance that the introduction of IFRS/IAS has affected the cost of equity measures over the period 2000-2009.