Syftet med denna uppsats är att i en jämförande studie utreda skillnaderna beträffande gällande rätt avseende upplysningsskyldigheten för säljaren vid fastighetsköp respektive vid köp av lös egendom. Uppsatsen ska även utreda huruvida skillnaderna är motiverade för säljaren av en vara. Någon bestämmelse som tar sikte på säljarens upplysningsskyldighet finns inte i 4 kap. JB. Av förarbetena framgår det att undersökningsplikten är utgångspunkten för felansvaret och att det inte finns någon generell upplysningsskyldighet för säljaren. I NJA 2007 s. 86 ansågs det motiverat att frångå gängse riskfördelning och ålägga fastighetssäljaren en upplysningsskyldighet, vilken tillsynes verkar ha en generell karaktär. I nämnda rättsfall dras paralleller med avtalsvillkoret i 19 § 1 st. 2 p. KöpL, som ger ett visst mått av upplysningsskyldighet. Inom doktrin är det omdiskuterat om säljaren i vissa situationer ska ha en sådan skyldighet. Efter avgörandet i NJA 2007 s. 86 kan det fastställas att det nu etablerats en upplysningsskyldighet vid sidan av AvtL:s ogiltighetsregler. Mot bakgrund av förarbetena, praxis och doktrin som behandlats gällande 19 § KöpL kan det konstateras att det inte finns ett klart stöd för att säljarens upplysningsskyldighet går vid sidan av AvtL:s ogiltighetsregler. Fastighetssäljaren ansvarar efter NJA 2007 s. 86 redan vid den lägre graden ohederlighet, vilket kan anses ha skapat en slags diskrepans mellan säljaren av lös egendom och fastighetssäljaren. Min sammantagna slutsats blir därmed att de skillnader som nu skapats i gällande rätt beträffande säljarens upplysningsskyldighet vid försäljning av en vara inte är motiverade, med hänsyn till den diskrepans som nu skapats mellan egendomsslagen och som inte kan undgå att betecknas som en generell upplysningsskyldighet för fastighetssäljaren. / The purpose of this thesis is to, in a comparative study, examine differences in the law concerning the obligation for a vendor to inform at real estate purchase and purchase of movable property. The thesis shall also examine whether the differences are justified for the vendor of goods. A provision that refers to the seller's obligation to inform doesn’t exist in ch. 4 JB. The legislative history shows that the buyer’s obligation to inspect is the basis for the allocation of liability and that there isn’t a general obligation for the vendor to inform. In NJA 2007 p. 86, it was considered justifiable to depart from the usual risk allocation and impose a real estate vendor an obligation to inform, which seems to be general. The case mentioned above draws parallels with the contractual term of 19 § 1p. (2) AvtL, which gives a certain degree of obligation to inform. In doctrine, it’s debated whether the vendor in some situations should have such an obligation. After the ruling in NJA 2007 p. 86, an obligation to inform alongside AvtL’s rules on invalidity has now been established. With regard to legislative history, case law and doctrine examined concerning 19 § 1p. (2) AvtL, it can be concluded that there isn’t a clear support that the vendor’s obligation to inform goes alongside the AvtL’s rules on invalidity. The vendor of real estate is liable now by NJA 2007 p. 86 already at the lower degree of dishonesty, which might have created a sort of discrepancy between the vendor of movable property and the vendor of real estate. My overall conclusion is therefore that the current differences created in the law regarding the vendor's obligation to inform when vending goods can’t be justified, having regard to the discrepancy that emerged between asset classes and which can’t avoid to qualify as a general obligation to inform for the vendor of real estate.

Huvudregeln i svensk rätt är att var och en ska ha sin egendom tryggad från övertaganden genom tvång. Den kan dock åsidosättas om det är befogat av angelägna allmänna intressen. Ledningsrätt för allmänt ändamål kan vara ett sådant intresse. Fastighetsägare som tvingas upplåta mark till ledningsrätt ska vara tillförsäkrad full ersättning för förlusten. Ersättningen ska utgå från det skadeståndsrättsliga perspektivet om oförändrad förmögenhetsställning. Fastighetsägaren ska inte förlora något på upplåtelsen. Bedömningen av skadans värde görs normalt utifrån marknadsvärdeminskningen på den berörda fastigheten. Marknadsvärdet av fastigheten före skadan jämförs med marknadsvärdet efter skadan. Marknadsvärde är dock ett teoretiskt begrepp som enbart kan bedömas, inte räknas fram med fullständig säkerhet. En konsekvens är att det vid marginella intrång är mycket svårt att värdera skadan utifrån de angivna ramarna. Värdet av det upplåtna området kan därför istället direktuppskattas. I praxis har det visats att HD dömt ut ersättning vid marginella intrång för obetydliga skador som inte varit möjliga att bedöma på annat sätt än skönsmässigt. Lantmäteriet har, för att förenkla värderingen av vissa fall av intrång, infört normer för bedömningen. Dessa normer är inte heltäckande, vilket leder till att förrättningslantmätare i den konkreta handläggningen använder metoder som tar tid och inte är kostnadseffektiva i förhållande till de ersättningsnivåer som beslutas. Det finns därför ett behov av att införa normer som förenklar handläggningen, särskilt vid marginella intrång. Vid utformningen av normer är en svår fråga vem som ska stå för osäkerheten som följer av en värdering. Är det rimligt att fastighetsägare blir något överkompenserade genom intrångsersättningen? Normer som syftar till att förenkla värderingen bör rimligtvis ha en viss säkerhetsmarginal som säkerställer att fastighetsägare som blivit utsatt för upplåtelse eller markövertagande får full kompensation.

<h2><strong>Sammanfattning</strong></h2><p>Denna uppsats fokuserar på röstspärren i lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter 12 och 49 §§ (SFL). Röstspärren liknar den 20%-regel som fanns i gamla ABL och som togs bort därifrån år 1999. Bägge reglerna stoppar någon med andelar högre än en femtedel vid en om-röstning. Denna likhet väcker frågetecken om en gemensam bakgrund trots skillnaden mellan aktiebolag och samfälligheter. Den väcker också frågor kring varför röstspärren anses befogad vid omröstning på delägarsammanträde/föreningsstämma men inte längre vid en bolagsstäm-ma. Detta arbete har därför gått bakåt i tiden och undersökt ett eventuellt släktskap mellan de båda reglerna. Uppsatsen har också försökt utröna om röstspärren har någon effekt för samfäl-ligheter i dagens Sverige. Det kan ju vara så att röstspärren utgör en ”blindtarm” i SFL, precis som den gjorde i ABL innan den togs bort. De områden där röstspärrens effekter undersökts är i storkvarter, tredimensionellt avgränsade fastigheter, ägarlägenhetsfastigheter samt enskil-da vägar.</p><p>I detta arbete har visats att röstspärren såsom den ser ut i dagens SFL, har sina källor i vat-tenlagen från år 1918. Därifrån har regeln tagits från 1910-års ABL som i sin tur bygger på bolagsordningar från 1800-talet. Röstspärren och 20%-regeln har alltså gemensamma rötter i 1800-talets bolagsordningar. I detta arbete finns också klara indikationer på att röstspärren används i väldigt liten omfattning idag. Några vittnesmål om att röstspärren skulle fungera som ett effektivt skydd har inte hittats. Däremot finns det många betänkligheter kring regelns eventuellt negativa effekter för samfälligheter där ägarlägenhetsfastigheter och/eller tredimen-sionella fastigheter ingår. Detta arbete har således fastställt en historisk koppling mellan två lagregler som ej längre tillämpas i någon högre grad. Den ena är upphävd, den andra lever kvar men börjar bli omdebatterad. Slutsatsen av detta arbete är därför att regeln bör ses om och förslagsvis, i ett första steg, göras dispositiv och i förlängningen avskaffas.</p>

Sammanfattning Denna uppsats fokuserar på röstspärren i lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter 12 och 49 §§ (SFL). Röstspärren liknar den 20%-regel som fanns i gamla ABL och som togs bort därifrån år 1999. Bägge reglerna stoppar någon med andelar högre än en femtedel vid en om-röstning. Denna likhet väcker frågetecken om en gemensam bakgrund trots skillnaden mellan aktiebolag och samfälligheter. Den väcker också frågor kring varför röstspärren anses befogad vid omröstning på delägarsammanträde/föreningsstämma men inte längre vid en bolagsstäm-ma. Detta arbete har därför gått bakåt i tiden och undersökt ett eventuellt släktskap mellan de båda reglerna. Uppsatsen har också försökt utröna om röstspärren har någon effekt för samfäl-ligheter i dagens Sverige. Det kan ju vara så att röstspärren utgör en ”blindtarm” i SFL, precis som den gjorde i ABL innan den togs bort. De områden där röstspärrens effekter undersökts är i storkvarter, tredimensionellt avgränsade fastigheter, ägarlägenhetsfastigheter samt enskil-da vägar. I detta arbete har visats att röstspärren såsom den ser ut i dagens SFL, har sina källor i vat-tenlagen från år 1918. Därifrån har regeln tagits från 1910-års ABL som i sin tur bygger på bolagsordningar från 1800-talet. Röstspärren och 20%-regeln har alltså gemensamma rötter i 1800-talets bolagsordningar. I detta arbete finns också klara indikationer på att röstspärren används i väldigt liten omfattning idag. Några vittnesmål om att röstspärren skulle fungera som ett effektivt skydd har inte hittats. Däremot finns det många betänkligheter kring regelns eventuellt negativa effekter för samfälligheter där ägarlägenhetsfastigheter och/eller tredimen-sionella fastigheter ingår. Detta arbete har således fastställt en historisk koppling mellan två lagregler som ej längre tillämpas i någon högre grad. Den ena är upphävd, den andra lever kvar men börjar bli omdebatterad. Slutsatsen av detta arbete är därför att regeln bör ses om och förslagsvis, i ett första steg, göras dispositiv och i förlängningen avskaffas.

I samband med fastighetsaffärer har ansvaret mellan parterna delats upp så att köparen ansvarar för faktiska fel medan säljaren svarar för andra typer av fel. Köparen har dessutom en långtgående undersökningsplikt för fel som denne inte har möjlighet att senare påkalla mot säljaren. Säljaren har å sin sida en upplysningsplikt som dock inte är generell utan omfattar endast vissa fall. I samband med domen i NJA 2007 s 86 kom frågan om felets väsentliga betydelse för köparen och själva köpet som sådant upp. Tyvärr gjorde HD ingen utförligare utredning av vad som skulle bedömas eller omfattas av begreppet. Till följd av att rättpraxis saknar en utförlig förklaring kring vad som ska omfattas av begreppet väsentlig betydelse trots att det vid flera tillfällen använts i både rättspraxis och doktrinen har detta utgjort grunden för den här uppsatsen. Uppsatsen är framförallt baserad på uppgifter från aktuella rättsfall och doktrin för att genomföra en utredning kring begreppet, dess omfång och kriterier för att begreppet ska kunna vara tillämpligt. Efter den genomförda utredningen står det klart att det finns vissa kriterier som omfattas i bedömningen om felet är av väsentlig betydelse för köparen. Inget av kriterierna som kommit fram kan på egen hand användas för att bedöma begreppet utan dem är beroende av varandra. Dessa kriterier är inte absoluta utan varierar beroende av köparens och fastighetens unika karaktärer. Några av kriterierna är av mer objektiv karaktär och kan bedömas utifrån fastigheten medan andra kriterier är ytterst beroende av den specifika köparen och dennes krav gällande standarden på fastigheten och blir därav av en mer subjektiv karaktär / In connection with a property transaction there are some responsibilities that have been split up between the parties. The buyer of the property has a responsibility to investigate the property before to find out factual errors in the property. On the other side the seller has a kind of responsibility to inform the buyer and the seller is also responsible for other kinds of errors in the property. The buyer of the property do by law not have the right to refer a factual error against the seller that the buyer is supposed to find during the examination of the property at hand. Due to the ruling by the Swedish supreme court in the case NJA 2007 s 86 have the question about an errors essential reason for the transaction and the specific buyer occurred. The Swedish Supreme Court does not investigate further into this why this is the subject of this thesis. The investigation in this thesis have been done by looking into case law from the Swedish courts since there is not much information about the subject to find in the Swedish legislation. The investigations finds out that there are some criteria that need to be evaluated in connection to if a factual error is of essential reason for the buyer and the transaction. There are some criteria that are of a more objective level close to the actual property. On the other side there are also some criteria that are of a more subject material and closely linked to the actual buyer of the property. According to the investigation it is not possible to give an exact ruling about the subject due to the fact that every property and potential buyer is unique.

Property reallotment is a measure that is done in accordance with the FBL. Property reallotment may involve a change in the division of property. Esements can beformed, changed and canceled through property realloments and joint property units can be formed and changed. For example, a change in the division of property unitsmay apply to partition, subdivision and amalgamation of properties and entails a forming of the property in question. The measure can be implemented by agreement between the property owners and also with coercion. Such a measure entails a large encroachment of individualproperty rights and is therefore protected by a number of terms. Reallotment may only be enforced if it meets the terms that protect public and private interests. Theseare regulated in Chapters 3 and 5. FBL. This thesis focuses on the protection of the individual interests, which are mainly regulated in Chapter 5, 4–8, §§ FBL. In thecase of voluntary agreements, these terms may be agreed upon. The purpose of this thesis is to present and clarify how the improvement and advantage terms for property reallotment are applied in the courts. The thesis alsoexplains what legitimates coercive rules. A case review of about 20 cases has been made to find a pattern in how the courts interpret the requirements in theparagraphs. In order to find relevant cases that deal with the terms, all cases in the LMRR between 2009 and 2020 were reviewed. In addition to the cases, legislativehistory and doctrine have also been studied. The conclusion describes examples of occasions when the terms are usually considered to be fulfilled and the factors that are used in the assessments. What isclearly evident is that what is usually regarded as an improvement or advantage of a property regulation is of an economic nature.

Syftet med detta arbete är att, dels ur ett fastighetsrättsligt perspektiv, dels ett folkrättsligt perspektiv, utreda om Sveriges urbefolkning samerna kan sägas ha förvärvat en äganderätt till marken i Lappland enligt svensk rätt, eller om detta enbart handlar om en bruksrätt inkluderande renskötsel, jakt och fiske. Vad gäller det fastighetsrättsliga perspektivet har samerna haft en mycket stark fastighetsrättslig ställning på 1600- och 1700-talet. Då behandlades samernas lappskatteland som sådan skattejord, som skattebönderna sedermera genom lagstiftning automatiskt förvärvade full äganderätt till. Så skedde dock inte för samernas del. I stället trängdes de undan från stora delar av sina ursprungliga marker på grund av bl.a. kolonisation, exploateringsintressen, samt nedvärdering av nomadkulturen. Från att ha varit i stor majoritet blev de en minoritet på sina gamla marker. Dessa marker har sedermera kommit att betraktas som kronojord i statens ägo, vilket innebär en stor förskjutning av samernas fastighetsrättliga ställning inom loppet av fyra sekler. Gällande rätt garanterar inte samer som är medlemmar av en sameby någon starkare rätt än en bruksrätt, som till vissa delar är svagare än vad som gäller för andra bruksrättsinnehavare i Sverige. Praxis utesluter emellertid inte att renskötselrätten kan ha gett upphov till äganderätt, särskilt i nordligaste Sverige. Att samerna haft svårt att hävda sin äganderätt kan bero på att rättssystemet inte har haft en egentlig förståelse för rennäringens speciella förutsättningar, vilket gör att exempelvis beviskraven blir höga att nå upp till. Min slutsats är dock att övertygande bevis finns för att samerna har förvärvat en äganderätt, åtminstone till statlig kronomark i Lappland, oavsett om lagstiftningen för närvarande tillerkänner dem detta eller ej. Vad gäller vinterbetesmarker i Lappland föreligger inte lika starka bevis för att en äganderätt skulle ha uppstått, men däremot en bruksrätt som är starkare än dagens lagstiftning tillerkänner samerna. Vad gäller det folkrättsliga perspektivet ger de konventioner Sverige ingått inte uttryckligen stöd för att samernas markrättigheter skall erkännas, och svensk lagstiftning får sägas uppfylla de minimikrav de ställer. Sverige har dock fått internationell kritik för att inte ha funnit en lösning på och förbättrat rättssäkerheten angående samiska markrättigheter. Inte heller har Sverige ratificerat ILO-konvention nr. 169 om ursprungsfolk och stamfolk i självstyrande länder. Anledningen är just att bestämmelser som reglerar markrättigheter inte har ansetts förenliga med svenska rättsförhållanden. Man kan dock hoppas på att Sverige framöver kommer att ta intryck av den internationella utvecklingen vad gäller erkännande av urbefolkningars markanspråk. / The aim of this thesis is to examine whether the Sami people, who is an indigenous people living in the north of Sweden, could have acquired ownership of land areas in Lapland according to Swedish law, or whether they only have a right to use the land that they traditionally occupy for reindeer breeding, hunting and fishing. The question is dealt with from a land law as well as an international law approach. Concerning the land law approach, the Sami people has had a very strong position close to ownership during the 17th and 18th centuries. At that time, the Samis paid tax for their lands, which meant that they were not considered to belong to the Crown, but were treated in the same way as the independent farmers’ lands. However, while the farmers through a declaration from the King in 1789 automatically achieved full ownership of their lands, the Sami people did not. Instead, the Samis were pressed back from large parts of their original territory because of colonisation, exploitation and depreciation of their nomadic way of living. Once a majority, they found themselves a minority in their own land and their territory had become the Crown’s property. Undoubtedly, there has been an extraordinary shifting of the Sami people’s land rights within four centuries. Current law does only guarantee the members of the Sami villages the right to use land for reindeer breeding, hunting and fishing, and this right is in some aspects even weaker than that of other Swedish citizens with similar rights. Still, case law does not exclude the possibility that reindeer breeding could have originated right of ownership, especially in Lapland. My findings on this area are that there is convincing evidence that the Sami people has acquired right of ownership on the lands which they traditionally occupy all year around. On the lands that they share with others, they have a strong right to use the land during the winter, probably stronger than the legislation provides for. What concerns the international law approach, Swedish legislation does fulfil the minimum demands according to the conventions the country has ratified. Still, Sweden has been criticized of not finding a balanced solution to and improving legal certainty on Sami land rights. Sweden has not ratified the ILO Convention no. 169 con-cerning indigenous and tribal peoples in independent countries. The reason for this is mainly the article which aims at strengthening the indigenous peoples’ land rights, which Sweden does not find compatible with national law. Still, one can hope that the ongoing international development on the area will show the way, and that Sweden will pay attention to it in future legislation.

<p>Syftet med detta arbete är att, dels ur ett fastighetsrättsligt perspektiv, dels ett folkrättsligt perspektiv, utreda om Sveriges urbefolkning samerna kan sägas ha förvärvat en äganderätt till marken i Lappland enligt svensk rätt, eller om detta enbart handlar om en bruksrätt inkluderande renskötsel, jakt och fiske.</p><p>Vad gäller det fastighetsrättsliga perspektivet har samerna haft en mycket stark fastighetsrättslig ställning på 1600- och 1700-talet. Då behandlades samernas lappskatteland som sådan skattejord, som skattebönderna sedermera genom lagstiftning automatiskt förvärvade full äganderätt till. Så skedde dock inte för samernas del. I stället trängdes de undan från stora delar av sina ursprungliga marker på grund av bl.a. kolonisation, exploateringsintressen, samt nedvärdering av nomadkulturen. Från att ha varit i stor majoritet blev de en minoritet på sina gamla marker. Dessa marker har sedermera kommit att betraktas som kronojord i statens ägo, vilket innebär en stor förskjutning av samernas fastighetsrättliga ställning inom loppet av fyra sekler.</p><p>Gällande rätt garanterar inte samer som är medlemmar av en sameby någon starkare rätt än en bruksrätt, som till vissa delar är svagare än vad som gäller för andra bruksrättsinnehavare i Sverige. Praxis utesluter emellertid inte att renskötselrätten kan ha gett upphov till äganderätt, särskilt i nordligaste Sverige. Att samerna haft svårt att hävda sin äganderätt kan bero på att rättssystemet inte har haft en egentlig förståelse för rennäringens speciella förutsättningar, vilket gör att exempelvis beviskraven blir höga att nå upp till. Min slutsats är dock att övertygande bevis finns för att samerna har förvärvat en äganderätt, åtminstone till statlig kronomark i Lappland, oavsett om lagstiftningen för närvarande tillerkänner dem detta eller ej. Vad gäller vinterbetesmarker i Lappland föreligger inte lika starka bevis för att en äganderätt skulle ha uppstått, men däremot en bruksrätt som är starkare än dagens lagstiftning tillerkänner samerna.</p><p>Vad gäller det folkrättsliga perspektivet ger de konventioner Sverige ingått inte uttryckligen stöd för att samernas markrättigheter skall erkännas, och svensk lagstiftning får sägas uppfylla de minimikrav de ställer. Sverige har dock fått internationell kritik för att inte ha funnit en lösning på och förbättrat rättssäkerheten angående samiska markrättigheter. Inte heller har Sverige ratificerat ILO-konvention nr. 169 om ursprungsfolk och stamfolk i självstyrande länder. Anledningen är just att bestämmelser som reglerar markrättigheter inte har ansetts förenliga med svenska rättsförhållanden. Man kan dock hoppas på att Sverige framöver kommer att ta intryck av den internationella utvecklingen vad gäller erkännande av urbefolkningars markanspråk.</p> / <p>The aim of this thesis is to examine whether the Sami people, who is an indigenous people living in the north of Sweden, could have acquired ownership of land areas in Lapland according to Swedish law, or whether they only have a right to use the land that they traditionally occupy for reindeer breeding, hunting and fishing. The question is dealt with from a land law as well as an international law approach.</p><p>Concerning the land law approach, the Sami people has had a very strong position close to ownership during the 17th and 18th centuries. At that time, the Samis paid tax for their lands, which meant that they were not considered to belong to the Crown, but were treated in the same way as the independent farmers’ lands. However, while the farmers through a declaration from the King in 1789 automatically achieved full ownership of their lands, the Sami people did not. Instead, the Samis were pressed back from large parts of their original territory because of colonisation, exploitation and depreciation of their nomadic way of living. Once a majority, they found themselves a minority in their own land and their territory had become the Crown’s property. Undoubtedly, there has been an extraordinary shifting of the Sami people’s land rights within four centuries.</p><p>Current law does only guarantee the members of the Sami villages the right to use land for reindeer breeding, hunting and fishing, and this right is in some aspects even weaker than that of other Swedish citizens with similar rights. Still, case law does not exclude the possibility that reindeer breeding could have originated right of ownership, especially in Lapland. My findings on this area are that there is convincing evidence that the Sami people has acquired right of ownership on the lands which they traditionally occupy all year around. On the lands that they share with others, they have a strong right to use the land during the winter, probably stronger than the legislation provides for.</p><p>What concerns the international law approach, Swedish legislation does fulfil the minimum demands according to the conventions the country has ratified. Still, Sweden has been criticized of not finding a balanced solution to and improving legal certainty on Sami land rights. Sweden has not ratified the ILO Convention no. 169 con-cerning indigenous and tribal peoples in independent countries. The reason for this is mainly the article which aims at strengthening the indigenous peoples’ land rights, which Sweden does not find compatible with national law. Still, one can hope that the ongoing international development on the area will show the way, and that Sweden will pay attention to it in future legislation.</p>

Vid en fastighetsöverlåtelse är det mycket information som ska utbytas på kort tid, mellan köpare, säljare och mäklare vad beträffar fastighetens fysiska skick och standard. I egenskap av en lojal, opartisk och sakkunnig person avseende fastighetsförsäljningar, har mäklaren ålagts en upplysningsplikt avseende sådant kring fastighetens skick som denne iakttagit, känner till eller annars har anledning att misstänka, som kan antas ha betydelse för köparen. Räckvidden av mäklarens upplysningsplikt gentemot köparen, avseende fysiska missförhållanden enligt FML 16§ 3st. kommer att utgöra uppsatsens brännpunkt. I detta inryms att söka klar-göra vilka typer av fysiska missförhållanden som en mäklare förväntas informera en köpare om, för att inte riskera att drabbas av någon typ av påföljd. Därutöver utreds förutsägbarheten och ändamålsenligheten kring FML 16§ 3st. Bedömningen av mäklarens upplysningsplikt ska även ses utifrån köparens och säljarens inbördes ansvarsområden för faktiska fel i fastigheten, samt i vilken omfattning det anses motiverat att mäklaren ikläder sig parternas ansvarsroller. Hänsyn i bedömningen får även tas till det faktum att mäklaren åläggs en grundläggande lojalitetsplikt som denne uppbär gentemot såväl köparen som säljaren. Problematiken kan i första hand härledas till tvetydiga och tämligen oklara förarbetsuttalanden, samt frånvaron av prejudicerade rättspraxis på området. Rättsreglerna kring bestämmelsen synes därav även vara svåra att tillämpa i de lägre domstolsinstanserna och hos tillsynsmyndigheten, FMN. Därav kvarstår osäkerhet kring rättsläget avseende omfattningen av mäklarens upplysningsplikt vad beträffar fysiska missförhållanden härlett till fastigheten. / When selling a property there is much information, in regards to the property’s physical standard, which should be discussed between the parties; the realtor, the buyer and the property owner. In relation to the buyer and the property owner, the realtor will be known as a loyal, independent person that carries expert know-ledge in regards to selling property. Therefore the realtor should carry the liability to inform the buyer about physical errors according to the property, that has been found, or for some other reason will be known, or if there is a reason to suspect an error, that can be of  importance to the buyer. The focus point of this thesis is the magnitude of the realtor’s liability to inform the buyer on physical errors, according to FML 16§ 3st., and to examine what kind of physical errors that the buyer have the right to be informed of. Because if the realtor do not respect the obligations according to FML 16§ 3st., legal sanctions will be given. The author will also examine if the legal rule, FML 16§ 3st., is predictable and appropriate. To examine the magnitude of the realtor’s liability to inform the buyer on physical errors, the legal relation between the buyer and the property owner has to be taken into account according to JB 4:19§. The fact that the realtor also carries a responsibility to submit to good faith and fair dealing will also be interesting. The principal legal issue will be based on the unclear preparatory work, regarding to FML (2011:666) 16§ 3st., and the magnitude of realtor’s liability to inform the buyer on physical errors. Furthermore, there is no case law given by the Swedish Supreme Courts, and that is one more reason why the area is so hard to apply. The legal position will therefore stay unclear, according the realtor’s liability to inform the buyer about physical errors of the property.