Nesta pesquisa examinamos os agentes públicos e privados envolvidos na promoção imobiliária na cidade de Pelotas (RS) entre os anos de 2009 e 2016, destacando suas estratégias, articulações e sinergias em torno da reprodução do ambiente construído. Como mediação teórica, a investigação se serve das contribuições de autores como Harvey (1980; 2004; 2007; 2013), Chesnais (1996), Lefebvre (2008), Lipietz (1989), Soja (1993), Gottdiener (1997), Abramo (1988), Pereira (2005), Carlos (2010), Sanfelici (2015), Shimbo (2010), Royer (2014), Rolnik (2015), Aalbers e Fernandez (2014), retomando os pressupostos da reestruturação econômica, urbana e da cidade e atentando para a tendência de crescimento da financeirização como elemento indutor dos processos de valorização, internacionalização e acumulação do capital e de reprodução do espaço. Em termos metodológicos, a pesquisa se consubstancia por meio de uma diversidade de fontes de informação, instrumentos de coleta e procedimentos técnicos, tanto de cunho qualitativos como quantitativos, sendo estes fundamentais para operar uma aproximação teórico-analítica a respeito das características formais e funcionais dos processos, frações, objetos e ações destacadas em nosso estudo. Como resultado, o estudo demonstra o impulso na produção do ambiente construído em Pelotas (RS) após o ano de 2009, o que supôs novos contextos nas formas, funções e estruturação do espaço urbano e do setor imobiliário nessa cidade de porte médio, especialmente pela ampliação da oferta de novos artefatos arquitetônicos e urbanos e da ascensão de novas lógicas, nexos e escalas de produção, valorização e articulação entre agentes locais, regionais e nacionais. / In this study we examine the public and private agents involved in real-estate promotion in the city of Pelotas (RS) in the period from 2009 to 2016, highlighting their strategies, articulations and synergies around the reproduction of the built environment. The theoretical framework encompasses the contributions of authors such as Harvey (1980; 2004; 2007; 2013), Chesnais (1996), Lefebvre (2008), Lipietz (1989), Soja (1993), Gottdiener (1997), Abramo (1988), Pereira (2005), Carlos (2010), Sanfelici (2015), Shimbo (2010), Royer (2014), Rolnik (2015), Aalbers, and Fernandez (2014). It revisits the assumptions about economic and urban restructuring of the city, examining the growing trend of financialization as an element that induces processes of valorization, internationalization and accumulation of capital and of reproduction of the space. In methodological terms, the investigation is built around a diversity of sources of information, data collection instruments and technical procedures, both qualitative and quantitative, which are fundamental to operate a theoretical- analytical approximation regarding the formal and functional characteristics of the processes, fractions, objects and actions featured in this study. The results of the investigation demonstrate an increase in the production of built environment in Pelotas (RS), after the year of 2009, generating new forms, functions and structuring of the urban space and of the real- estate sector in this medium-sized city, especially through the increase of new architectural and urban artifacts and the emergence of new logics, links and scales of production, valorization and articulation between local, regional and national agents.

Made available in DSpace on 2014-06-11T19:24:14Z (GMT). No. of bitstreams: 0 Previous issue date: 2007Bitstream added on 2014-06-13T19:30:53Z : No. of bitstreams: 1 marcos_m_me_fran.pdf: 813379 bytes, checksum: ca536a91e70937c298c1b3ff5b029912 (MD5) / Coordenação de Aperfeiçoamento de Pessoal de Nível Superior (CAPES)

Submitted by Raphael Anauate Ferraz de Sampaio (raphaelsampaio@gmail.com) on 2018-07-18T00:36:28Z No. of bitstreams: 1 tese.pdf: 374374 bytes, checksum: 3132e669937f24138723b9fc6e638772 (MD5) / Rejected by Thais Oliveira (thais.oliveira@fgv.br), reason: Boa tarde, Raphael! Para que possamos aprovar seu trabalho, serão necessárias as seguintes alterações: - Na capa, na parte Superior, 3cm acima do seu nome, deve conter o nome da escola "FUNDAÇÃO GETULIO VARGAS" abaixo "ESCOLA DE ECONOMIA DE SÃO PAULO"; - Retirar a página em branco; - Retirar local e ano (São Paulo 2018) da página que contém a Banca Examinadora. Por gentileza, alterar e submeter novamente. Para qualquer dúvida, entre em contato. Thais Oliveira - SRA mestradoprofissional@fgv.br - 3799-7764 on 2018-07-18T17:39:35Z (GMT) / Submitted by Raphael Anauate Ferraz de Sampaio (raphaelsampaio@gmail.com) on 2018-07-20T01:47:16Z No. of bitstreams: 1 tese.pdf: 373526 bytes, checksum: 848ea54d6d9e831e1e2a35d565efc3b9 (MD5) / Approved for entry into archive by Thais Oliveira (thais.oliveira@fgv.br) on 2018-07-24T16:05:25Z (GMT) No. of bitstreams: 1 tese.pdf: 373526 bytes, checksum: 848ea54d6d9e831e1e2a35d565efc3b9 (MD5) / Approved for entry into archive by Suzane Guimarães (suzane.guimaraes@fgv.br) on 2018-07-24T16:23:54Z (GMT) No. of bitstreams: 1 tese.pdf: 373526 bytes, checksum: 848ea54d6d9e831e1e2a35d565efc3b9 (MD5) / Made available in DSpace on 2018-07-24T16:23:54Z (GMT). No. of bitstreams: 1 tese.pdf: 373526 bytes, checksum: 848ea54d6d9e831e1e2a35d565efc3b9 (MD5) Previous issue date: 2018-06-26 / Whether firms benefit from socially responsible actions is under debate over the last few decades. Real estate is an important class of assets on investors portfolios and also largely contributes to waste generation, energy consumption and has a significant impact on health, because people spend several hours of their days at the office or at home. In this paper I explore whether brazilian FIIs (funds that invest in real estate just like american REITs) with greener portfolios show better stock returns and operating efficiency. I extract properties owned by each fund and its financials from CVM3 and LEED scores of each property from USGBC4 . I run a set of fixed-effects regressions of stock return, asset and equity turnovers on the share of green properties for each REIT over the 2001–2017 period and detect an approximate 1% increase in stock return given a 1% increase in portfolio greenness, but find no evidence of increased operating performance. Another model, accounting for endogeneity of past returns is developed and shows no relationship between greeness and returns or operating performance. / Se empresas que exercem práticas socialmente responsáveis se beneficiam em relação a suas concorrentes é tema sob debate, no mercado e na academia, já há algumas décadas. O mercado imobiliário em particular constitui uma importante classe de ativos, pois ocupa fatia considerável da carteira de investidores e traz consigo relevantes impactos socio-ambientais. São exemplos destes a geração de lixo, o consumo energético e impactos no sistema de saúde: com o avanço da urbanização e do terceiro setor na economia, as pessoas passam cada vez mais horas de seus dias em escritórios ou em casa. Nesse artigo, exploro a seguinte questão: fundos de investimento imobiliários (FIIs) investindo em propriedades ambientalmente certificadas têm melhor performance financeira e/ou operacional? Extraio as propriedades e dados financeiros da CVM 1 e verifico na base dados USGBC 2 se há certificação para cada propriedade e qual foi a pontuação obtida. Rodo um conjunto de regressões de efeito fixo relacionando performance financeira (retorno contábil das cotas) e performance operacional (razão entre fluxo de caixa operacional e ativo/patrimônio líquido) à porcentagem de propriedades certificadas de cada fundo no período 2001-2017. Detecto um aumento de aproximadamente 1% no retorno financeiro dado 1% mais greenness, mas não encontro evidência de melhora operacional. Outro modelo, levando em consideração um potencial problema de endogeneidade de retornos passados é desenvolvido e não mostra qualquer relação significativa entre greenness e performance financeira ou operacional.

Com o crescimento da economia e a globalização dos mercados financeiros mundiais, produtos novos, formatados de uma maneira profissional que permitam ao investidor maior liquidez potencial, segurança no conceito de lastro imobiliário e rentabilidades atraentes, são, cada vez mais, o alvo dos investidores. A presente tese estabelece critérios de governança dos recursos aplicados pelos investidores em fundos imobiliários durante o ciclo de implantação do empreendimento, no intuito que seja possível proteger esses recursos até o momento no qual o empreendimento esteja em plenas condições operacionais para produzir resultados financeiros que remunerarão os mesmos investidores. Através desses critérios de governança, os empreendedores e demais agentes atuantes no segmento econômico do real estate poderão identificar quais os instrumentos mais adequados a serem associados às ofertas públicas de quotas de fundos imobiliários no intuito de atrair eficientemente a poupança acumulada de parte da sociedade, em especial, de pequenos e médios investidores. Nessa linha, a melhor aceitação no mercado deverá repercutir numa ampliação da quantidade de investidores e do volume de recursos captados. / With economy growth and globalization of world financial markets, investors seek news products, formatted in professional manner that meet potential liquidity requirements, safety of real estate and attractive returns. This thesis establishes governance criteria for investors capital put into fundos de investimento imobiliario (real estate closed-end mutual funds) during construction phase, in order to protect them up to completion e opening when property can produce income to investors. Through these criteria, developers and other real estate players can identify which instruments are more suitable to be used in public offerings of real estate mutual funds shares to attract efficiently the savings from small and medium private investors. Better market acceptance must implicate in a broader investor base and more raised funds by issuing shares.

A estabilidade econômica e o crescimento do mercado de capitais ocorridos no Brasil nas últimas duas décadas, fez com que alguns produtos de investimentos tivessem um crescimento no volume de operações e nos montantes transacionados. Um destes produtos com grande crescimento são os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs), produto que tem como foco o investimento, direto ou indireto, em ativos financeiros ligados a imóveis. No Brasil a criação deste produto foi muito influenciada pela necessidade de captação de recursos por parte do incorporador ou proprietário do ativo, se tornando também, ao se analisar pela perspectiva do investidor, uma opção de diversificação e uma possibilidade para o pequeno investidor investir em imóveis, com a perspectiva de recebimento de renda mensal sem tributação. Apesar de ser um investimento com características próprias, pesquisas internacionais mostram que a valorização das cotas dos FIIs sofre por vezes influência não só do resultado operacional dos fundos, mas também de fatores sistêmicos, entre eles a variação das bolsas de valores e a variação dos juros de mercado. Seguindo a linha de pesquisas internacionais, esta pesquisa teve como objetivo analisar, através da aplicação de regressões por mínimos quadrados ordinários, a influência do mercado de ações, dos juros de mercado e de fatores específicos a um segmento, na rentabilidade dos FIIs, sendo utilizada como amostra os fundos com negociação de suas cotas na BM&FBovespa. Em uma primeira análise, carteiras foram criadas para que fosse possível analisar o grau de influência dos fatores bolsa de valores e juros de mercado na rentabilidade destas carteiras. Na análise final, especificamente para os FIIs que investem em Shopping Center, buscou-se estudar qual a influência de fatores específicos deste mercado, no caso a variação do preço do aluguel e das vendas do varejo, sobre a rentabilidade das cotas de uma carteira criada somente com FIIs que investem neste tipo de ativo. Os resultados desta pesquisa sugerem uma influência significante da variação da bolsa de valores na análise de uma carteira geral de FIIs, porém, quando são analisadas carteiras compostas por FIIs com características específicas, esta influência diminui. No que se refere aos juros de mercado, a sua influência só se mostra significativa quando na análise de uma carteira geral de FIIs e, especificamente, em um período específico da análise. Para a carteira criada com FIIs que investem em Shopping Center, as variáveis bolsa de valores, juros e variação do aluguel tiveram resultado significante, sendo este último o mais representativo. Os resultados apresentados nesta pesquisa estão em linha com os apresentados nas primeiras pesquisas internacionais, principalmente para o mercado norte-americano, quando utilizaram um pequeno período de análise em um mercado em expansão. Pesquisas futuras com um maior período de análise e com a inclusão de outras variáveis, serão importantes para identificar possíveis alterações na influência dos fatores sistêmicos na rentabilidade dos FIIs. / The economic stability and capital market growth in Brazil in the last two decades resulted, among other things, in an increase in the number of transactions and amounts for a few investment products. One of these increasingly growing products is Real Estate Investment Trust (REITs), a product focused on the direct or indirect investment in real estate market. In Brazil, although the creation of this product is more closely linked to the need to raise funds from the developer or owner of the asset, when analyzing the investor\'s perspective, this investment serves as an option of diversification and is also a chance for the small investor to invest in real estate, with the perspective of receiving a non-taxable monthly income. Despite being an investment with specific characteristics, international surveys shows that appreciation of REITs quotas are not only influenced by market-specific factors, but also by systemic factors, including variation of stock exchanges and interest rates. Following the line of international researches, this study aimed to analyze, through application of ordinary least square regressions, the influence of stock market, market interest and segment-specific factors on REITs profitability, using as sample REITs funds negotiated in BM&FBovespa. In an initial analysis, various portfolios were created to analyze the influence of the stock exchange and interest rates in their profitability. The final analysis, specifically for REITs investing in Shopping Center, studied the influence of market-specific factors, i.e., rental fee and retail sales variation, on the profitability of portfolio created only with REITs investing in this type of asset. Research results suggest a significant influence of the stock exchange return in an overall REIT portfolio analysis; however, when creating specific REIT portfolios, this influence decreases in many created portfolios. Regarding interest rates, a significant influence is only shown when analyzing an overall REIT portfolio and specifically in a period when interest rates increase and REITs profitability decrease. For the portfolio created with REITs investing in Shopping Center, the variables stock exchange, interest rate and rent variation had significant results, the latter being the most representative. The results presented in this study are aligned with those presented in the first international researches, mainly for the US market, when a small period of analysis was tested in an expanding market. Future researches, with a longer period of analysis and new variables, will be important to identify possible changes in the influence of systemic factors on the profitability of REITs.

Com o crescimento do mercado de fundos imobiliários nos últimos cinco anos, o objetivo desta pesquisa foi analisar a ocorrência ou não de desempenho anormal dos fundos de investimentos imobiliários do tipo renda, com relação ao mercado financeiro, e fazer a comparação do retorno de capital entre os fundos de investimentos imobiliários de renda com os imóveis comerciais convencionais e perceber se há correlação entre esses dois ativos. Para isso foram analisados dois períodos distintos, porém utilizando-se como metodologia as regressões pelo método dos mínimos quadrados ordinários. Na comparação dos fundos de investimentos imobiliários de renda com os imóveis comerciais, a análise foi realizada por trimestre, no período de 2000 a 2013, e foi possível perceber que não há correlação entre os dois ativos, ou seja, não são produtos substitutos, e que há sazonalidade de retorno de abril a maio para os FII de renda e de janeiro a março para os imóveis comerciais. Na análise de ocorrência ou não de desempenho anormal dos FII de renda, foram analisados os fundos nos períodos de 36, 24 e 12 meses, de janeiro de 2011 a dezembro de 2013, e conclui-se que nos resultados obtidos nos períodos de 36 e 24 meses há ocorrência de desempenho anormal, ou seja, retornos acima do mercado com resultados estatisticamente significativos e quando analisado o período de 12 meses não há ocorrência de desempenho anormal. Por meio da regressão dos alfas com as características das carteiras do fundo foi percebido que o patrimônio líquido e o volume de negociação interferem no retorno mensal dos fundos. / With the growth of the real estate fund market in the last five years, the objetive of this research was to analyze the occurrence or not of abnormal performance of real estate investment trusts of income with respect to the financial market type and make comparison of the return of capital between funds property investment income with conventional commercial property and realize the correlation between these two assets. For this two different periods were analyzed, but using as a methodology the regressions by the method of ordinary least squares. In the comparison of real estate investment funds with commercial income properties, the analysis was performed per quarter in the period from 2000 to 2013, and it is noted that there is no correlation between the two assets, ie, are not substitutes and that there seasonality return from April to May for FII income from January to March and for commercial properties. In the analysis of occurrence of abnormal performance of FII income, funds in periods of 36, 24 and 12 months, from January 2011 to December 2013 were analyzed and concluded that the results obtained in periods of 36 and 24 months ago occurrence of abnormal performance, ie, above-market returns with statistically significant results when analyzed and the period of 12 months, no occurrence of abnormal performance. By regression of alfas with the characteristics of the portfolios of the fund was realized that the equity and trading volume influences in the monthly return of funds.

Submitted by Bruno Arruda (bparruda@gmail.com) on 2012-05-17T14:57:06Z No. of bitstreams: 1 Dissertacao_BPA.pdf: 1593580 bytes, checksum: c8ac7ce5f23e303056df8ba1f45181b3 (MD5) / Approved for entry into archive by Gisele Isaura Hannickel (gisele.hannickel@fgv.br) on 2012-05-17T16:17:46Z (GMT) No. of bitstreams: 1 Dissertacao_BPA.pdf: 1593580 bytes, checksum: c8ac7ce5f23e303056df8ba1f45181b3 (MD5) / Made available in DSpace on 2012-05-17T16:40:42Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Dissertacao_BPA.pdf: 1593580 bytes, checksum: c8ac7ce5f23e303056df8ba1f45181b3 (MD5) Previous issue date: 2012-04-19 / Este estudo testa a hipótese de contágio entre setores da economia dos Estados Unidos e do Brasil durante a crise do Subprime. A metodologia econométrica baseia-se em modelos de correlações condicionais dinâmicas e na aplicação de testes LM robustos para testar a presença de quebras estruturais na estrutura de dependência das séries. Eventos considerados relevantes para o desfecho da crise do Subprime, assim como interações entre momentos das próprias séries foram utilizados para identi car as quebras de interesse. A principal conclusão deste trabalho é que houve contágio relacionado a praticamente todos os indicadores entre os setores dos Estados Unidos. O mesmo não ocorreu no Brasil, onde apenas alguns eventos específicos pareceram responsáveis por mudanças nas relações de dependência entre os setores.

Submitted by BKAB Setor Proc. Técnicos FGV-SP (biblioteca.sp.cat@fgv.br) on 2012-11-09T15:15:31Z No. of bitstreams: 1 1198400227.pdf: 19852915 bytes, checksum: 32f2faf5ab804065b992100126a758d5 (MD5) / A problemática urbana, frente à amplitude adquirida através aos tempos tem preocupado estudiosos das mais diversas áreas. Por conseguinte, nestes últimos lampejos do século XX deparamos com inúmeras abordagens teóricas e com diferentes interpretações dos problemas relacionados às grandes metrópoles . (Não obstante, uma rápida incursão pela literatura leva-nos logo) a observar um ponto comum nas divergências existentes: a maioria destes estudiosos é unânime em afirmar que a apropriação dos espaços urbanos está relacionada a vários fatores geográficos, econômicos, sociais, climáticos, etc e, portanto, devem ser considerados conjuntamente qualquer que seja o ângulo estudado

Submitted by Eliene Soares da Silva (eliene.silva@fgv.br) on 2012-12-26T12:21:55Z No. of bitstreams: 1 Octave_Thesis final_2012.pdf: 908204 bytes, checksum: e7ca97f82bb0014fec615367ceb99499 (MD5) / Approved for entry into archive by Eliene Soares da Silva (eliene.silva@fgv.br) on 2012-12-26T12:23:13Z (GMT) No. of bitstreams: 1 Octave_Thesis final_2012.pdf: 908204 bytes, checksum: e7ca97f82bb0014fec615367ceb99499 (MD5) / Made available in DSpace on 2012-12-27T16:32:05Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Octave_Thesis final_2012.pdf: 908204 bytes, checksum: e7ca97f82bb0014fec615367ceb99499 (MD5) Previous issue date: 2012-12-11 / Rising home prices in Brazil have sparked debate on a possible housing bubble. In light of the credit and housing crisis in the United States, it is fair to question whether or not Brazil’s situation is analogous. Looking at both quantitative and fundamental arguments, we examine the context of the Brazilian housing boom and question its sustainability in the near term. First, home prices tested with basic rental yields and affordability ratios as well an imputed rent model to assess their relative to equilibrium levels. Second, we examine some fundamental factors affecting housing prices – supply and demand, credit and regulation, cultural factors – to find evidence justifying the rising home prices. From these observations, we attempt to draw rational inferences on the likely near future evolution of the Brazilian housing market. While data suggests that home prices are overvalued in comparison to rent levels, there is an evidence of legitimate new housing demand in the rising middle class. A more serious risk may lie in the credit markets in that the Brazilian consumer is already highly leveraged. Nevertheless, we find no evidence suggesting more than a temporary slowdown or correction of home prices. / A forte alta dos imóveis no Brasil nos últimos anos iniciou um debate sobre a possível existência de uma bolha especulativa. Dada a recente crise do crédito nos Estados Unidos, é factível questionar se a situação atual no Brasil pode ser comparada à crise americana. Considerando argumentos quantitativos e fundamentais, examina-se o contexto imobiliário brasileiro e questiona-se a sustentabilidade em um futuro próximo. Primeiramente, analisou-se a taxa de aluguel e o nível de acesso aos imóveis e também utilizou-se um modelo do custo real para ver se o mercado está em equilíbrio o não. Depois examinou-se alguns fatores fundamentais que afetam o preço dos imóveis – oferta e demanda, crédito e regulação, fatores culturais – para encontrar evidências que justificam o aumento dos preços dos imóveis. A partir dessas observações tentou-se chegar a uma conclusão sobre a evolução dos preços no mercado imobiliário brasileiro. Enquanto os dados sugerem que os preços dos imóveis estão supervalorizados em comparação ao preço dos aluguéis, há evidências de uma legítima demanda por novos imóveis na emergente classe média brasileira. Um risco maior pode estar no mercado de crédito, altamente alavancado em relação ao consumidor brasileiro. No entanto, não se encontrou evidências que sugerem mais do que uma temporária estabilização ou correção no preço dos imóveis.

Submitted by BKAB Setor Proc. Técnicos FGV-SP (biblioteca.sp.cat@fgv.br) on 2013-03-11T14:32:37Z No. of bitstreams: 1 1199800807.pdf: 7174071 bytes, checksum: c90b491deb2a753677d38afea298204b (MD5) / A preocupação primordial, que se notará no decorrer do presente trabalho, é a de desenvolver um estudo que forneça, ao investidor imobiliário, subsídios sobre o tecido urbano de São Paulo, através de uma visão global, a fim de facilitar a escolha da área onde atuar acredita-se, mais precisamente, que a grande contribuição deste estudo reside neste propósito de querer equipar o investidor imobiliário com ideias que lhe serão relevantes para atingir um desempenho mais eficiente.