Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado do Rio de Janeiro / O presente estudo analisou a relevância (value relevance) do valor justo dos ativos biológicos, propriedades para investimento e instrumento financeiros apurado pelas empresas brasileiras não financeiras de capital aberto nos anos de 2010 e 2011 (após implementação das normas internacionais de contabilidade) na formação do preço de suas ações. Foram selecionadas para o estudo empresas não financeiras de capital aberto que foram impactadas pelo CPC 28 Propriedades para Investimento e pelo CPC 29 Ativos Biológicos, sendo identificadas 70 empresas no ano de 2010 e 76 no ano de 2011. Foi utilizada como procedimento metodológico análise quantitativa, realizada através de estatística univariada (teste de diferença de média) e estatística multivariada (utilizando-se o modelo de Ohlson (1995)). O estudo constatou que: (a) 8% das empresas brasileiras não financeiras de capital aberto foram impactadas pelo CPC 29, enquanto que 16% foram impactadas pelo CPC 28; (b) na média, o efeito do valor justo dos ativos biológicos e propriedades para investimento reconhecido no resultado contribuiu para o aumento dessa variável contábil das empresas analisadas, enquanto que o efeito do valor justo proveniente dos instrumentos financeiros contribuiu, na média, para diminuir o resultado das empresas analisadas; (c) o teste de diferença de média (Wilcoxon) apontou que as alterações do valor justo foram responsáveis por diferenças estatisticamente significativas entre as variáveis contábeis (patrimônio líquido e resultado) com o efeito do valor justo e sem o efeito do valor justo em todos os anos e casos analisados; e (d) os resultados do modelo de Ohlson indicam que efeito do total do valor justo reconhecido no resultado foi detectado como relevante em 2010, assim como o valor justo das propriedades para investimento, e instrumentos financeiros. No pooled, foram encontradas evidências da relevância do efeito do valor justo provenientes do CPC 28, CPC 29 e CPC38. Não foram encontradas evidências da relevância do valor justo no ano de 2011. / This study examined the relevance (value relevance) of fair value of biological assets, investment properties and financial instruments established by Brazilian companies not traded in financial years 2010 and 2011 (after implementation of international accounting standards) in the formation of its share price. Were selected for the study of non-financial companies traded that were impacted by CPC 28 - Investment Property and CPC 29 - Biological Assets, identified 70 companies in 2010 and 76 in 2011. It was used as a methodological procedure quantitative analysis performed using univariate statistical test (mean difference) and multivariate statistics (using the Ohlson (1995)). The study found that: (a) 8% of non-financial Brazilian companies traded were impacted by CPC 29, while 16% were impacted by CPC 28 (b) on average, the effect of fair value of biological assets and properties investment recognized in earnings contributed to the increase in this variable accounting of the companies analyzed, while the effect of fair value from financial instruments contributed, on average, to decrease the income of the companies analyzed, (c) test the mean difference ( Wilcoxon) pointed out that the changes in fair value accounted for statistically significant differences between the accounting variables (income and equity) with the effect of fair value and without the effect of fair value for all years and cases analyzed, and (d) the results of Ohlson model indicate that the total effect of the fair value recognized in earnings was detected as relevant in 2010 as well as the fair value of investment properties and financial instruments. In pooled, we found evidence of the relevance of the effect of fair value from the CPC 28, CPC 29 and CPC38. There was no evidence of the relevance of fair value in the year 2011.

Titel: Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde Nivå: Examensarbete på grundnivå (kandidatexamen) i ämnet företagsekonomi  Författare: Matilda Mattsson och Julia Axell Handledare: Fredrik Hartwig  Datum: 2024-05-29   Syfte: Denna studie syftar till att identifiera och analysera utmaningarna i fastighetsvärderingsprocessen hos börsnoterade fastighetsbolag i Sverige, särskilt vid tillämpning av IAS 40 och IFRS 13. Studien undersöker orsakerna till dessa problem och föreslår åtgärder för att förbättra värderingen till verkligt värde. Metod: Studien baseras på data från fem svenska fastighetsbolag. Genom semistrukturerade intervjuer har studien fått insikter i värderingsmetoder, svårigheter vid värderingen och möjliga lösningar.  Resultat och slutsats: Verkligt värde har förbättrat tillgången till mer relevanta och jämförbara värden. Trots detta möter bolagen utmaningar som få transaktioner och brist på aktiva marknader. För att bemöta detta föreslås strikta krav på transparens, redovisning av transaktioner och användning av externa värderare. Dessa åtgärder kan förbättra kvaliteten och tillförlitligheten i fastighetsvärderingen. Examensarbetets bidrag: För att förbättra fastighetsbolagens fastställande av tillförlitligt verkligt värde föreslås striktare krav på transparens och obligatorisk användning av både interna och externa värderare. Dessa åtgärder ökar objektiviteten, noggrannheten och förtroendet i värderingsprocessen.  Förslag till fortsatt forskning: Få studier undersöker hur externa värderare och tredjeparts involvering förbättrar tillförlitligheten i värderingsprocessen. Framtida forskning bör fokusera på deras roll för att hantera värderingsutmaningar och stärka förtroendet i fastighetsvärdering. / Title: Valuation of property investments at fair value Level: Student thesis, final assignment for bachelor’s degree in business administration Authors: Matilda Mattsson and Julia Axell Supervisor: Fredrik Hartwig  Date: 2024-05-29 Aim: This study aims to identify and analyze the challenges in the property valuation process of listed property companies in Sweden, particularly when applying IAS 40 and IFRS 13. The study examines the causes of these issues and proposes measures to enhance valuation to fair value. Method: The study is based on data from five Swedish property companies. Through semi-structured interviews, the study gained insights into valuation methods, challenges encountered, and potential solutions. Results and Conclusions: Fair value has improved access to relevant and comparable values, but companies face challenges like limited transactions and inactive markets. To address these, stringent transparency, transaction disclosure, and external valuer involvement are recommended to enhance property valuation quality and reliability. Contribution of the Thesis: To enhance the determination of reliable fair values by property companies, stricter transparency requirements and mandatory involvement of both internal and external valuers are suggested. These actions enhance objectivity, accuracy, and confidence in the valuation process. Suggestions for Future Research: Few studies explore how external valuers and third-party involvement enhance reliability in the valuation process. Future research should focus on their role in addressing valuation challenges and strengthening trust in property valuation practices.

L'avènement des nouvelles technologies a modifié considérablement le marché des valeurs mobilières. Le certificat représentant les actions de personnes morales s'est dématérialisé, facilitant et augmentant la rapidité des échanges, mais en causant de nouveaux problèmes, notamment à cause de l'incertitude juridique entourant les transferts et les sûretés sur les valeurs mobilières et autres actifs financiers. Pour répondre à ces problématiques, le Uniform Commercial Code américain a créé de nouveaux concepts et de nouvelles règles applicables au régime de détention indirecte. S'inspirant du modèle américain, un effort international d'harmonisation a été déployé, comme en témoignent, entre autres, les initiatives de la Conférence de La Haye, d'UNIDROIT et de la Conférence pour l'harmonisation des lois au Canada. C'est ainsi que le Québec a adopté la Loi sur le transfert de valeurs mobilières et l'obtention de titres intermédiés, afin de combler les lacunes d'un régime devenu désuet. Toutefois, le projet de loi s'inscrit-il avec le régime civiliste du Québec? Le particulier peut-il hypothéquer des valeurs mobilières? Où se situent les titres dématérialisés et intermédiés? Nous tenterons de répondre à ces questions en deux temps ; premièrement, nous étudierons l'évolution des régimes de transfert et de sûretés sur les valeurs mobilières et autres actifs financiers ainsi que leurs particularités. Ensuite, nous étudierons la loi québécoise en parallèle avec les différents instruments d'harmonisation et avec le régime civiliste québécois des sûretés. / New technologies changed financial markets. Where securities were represented by certificates, now often, they are dematerialised and held indirectly in order to facilitate and expedite trades. However, this situation caused new problems since the legislation was inadequate to regulate the indirect holding system. The american Uniform Commercial Code enacted a new and unique legislation in order to respond to the legal uncertainty. Following the Americans, an international effort rised in order to harmonise legislation pertaining to the transfers and security interests on securities and other investment properties, namely, the Hague Conference, UNIDROIT and the Uniform Law Conference of Canada, just to name a few. Accordingly, Quebec adopted the Act respecting the transfer of securities and the establishment of security entitlements, in order to respond to the actual discrepancies. However, does the Act integrate itself harmoniously within the civil law tradition? May the private citizen grant a hypothec on securities? Where are situated uncertificated or indirectly held securities? We will attempt to answer these questions in two parts; firstly, we will study the evolution and particulars of the transfers and security interests on securities and other investment properties. Secondly, we will study the Quebec Act in respect with other legislations and with the civil law rules.

L'avènement des nouvelles technologies a modifié considérablement le marché des valeurs mobilières. Le certificat représentant les actions de personnes morales s'est dématérialisé, facilitant et augmentant la rapidité des échanges, mais en causant de nouveaux problèmes, notamment à cause de l'incertitude juridique entourant les transferts et les sûretés sur les valeurs mobilières et autres actifs financiers. Pour répondre à ces problématiques, le Uniform Commercial Code américain a créé de nouveaux concepts et de nouvelles règles applicables au régime de détention indirecte. S'inspirant du modèle américain, un effort international d'harmonisation a été déployé, comme en témoignent, entre autres, les initiatives de la Conférence de La Haye, d'UNIDROIT et de la Conférence pour l'harmonisation des lois au Canada. C'est ainsi que le Québec a adopté la Loi sur le transfert de valeurs mobilières et l'obtention de titres intermédiés, afin de combler les lacunes d'un régime devenu désuet. Toutefois, le projet de loi s'inscrit-il avec le régime civiliste du Québec? Le particulier peut-il hypothéquer des valeurs mobilières? Où se situent les titres dématérialisés et intermédiés? Nous tenterons de répondre à ces questions en deux temps ; premièrement, nous étudierons l'évolution des régimes de transfert et de sûretés sur les valeurs mobilières et autres actifs financiers ainsi que leurs particularités. Ensuite, nous étudierons la loi québécoise en parallèle avec les différents instruments d'harmonisation et avec le régime civiliste québécois des sûretés. / New technologies changed financial markets. Where securities were represented by certificates, now often, they are dematerialised and held indirectly in order to facilitate and expedite trades. However, this situation caused new problems since the legislation was inadequate to regulate the indirect holding system. The american Uniform Commercial Code enacted a new and unique legislation in order to respond to the legal uncertainty. Following the Americans, an international effort rised in order to harmonise legislation pertaining to the transfers and security interests on securities and other investment properties, namely, the Hague Conference, UNIDROIT and the Uniform Law Conference of Canada, just to name a few. Accordingly, Quebec adopted the Act respecting the transfer of securities and the establishment of security entitlements, in order to respond to the actual discrepancies. However, does the Act integrate itself harmoniously within the civil law tradition? May the private citizen grant a hypothec on securities? Where are situated uncertificated or indirectly held securities? We will attempt to answer these questions in two parts; firstly, we will study the evolution and particulars of the transfers and security interests on securities and other investment properties. Secondly, we will study the Quebec Act in respect with other legislations and with the civil law rules.

El presente trabajo de investigación tiene como objetivo analizar la NIC 40 cuyo título es propiedades de inversión, la NIIF 13 con nombre de Medición al Valor Razonable y su impacto en las empresas dedicadas a ser estaciones de servicio ubicadas en Lima Centro durante el año 2018. Los instrumentos principales de investigación son las normas contables mencionadas anteriormente, cuya aplicación afecta la razonabilidad de la información financiera presentada por las organizaciones en general. En el primer capítulo, se trata el Marco Teórico, donde se realizan un estudio respecto a las normas contables vistas en el presente trabajo de investigación, definidas por sus dimensiones las cuales son Objetivo, Alcance, medición e información a revelar, así como realizar un resumen sobre el sector al que se aplicarán los objetivos de la investigación. En el capítulo 2, se plantean los problemas principales y secundarios, de igual forma los objetivos y las hipótesis para resolver los mismos. En el capítulo siguiente, se define la metodología de la investigación, el tipo de investigación a utilizar y las herramientas que van a ser utilizadas para poder obtener resultados cualitativos y cuantitativos. Posteriormente, en el capítulo 4 se realiza el desarrollo de la investigación explicado en líneas anterior. Para concluir, en el capítulo 5 se realiza el análisis de los resultados obtenidos, así como las pruebas estadísticas correspondientes con la ayuda de Software denominado SPSS. Así mismo, con el fin de obtener un mayor entendimiento del funcionamiento de las normas, se realizó un caso práctico donde se aplican las normas investigadas en el presente trabajo y se explica su impacto dentro de los resultados brindados por una empresa. / The purpose of this research work is to analyze IAS 40 whose title is investment properties, IFRS 13 with the name of Fair Value Measurement and its impact on companies dedicated to being service stations located in Lima Centro during 2018. The main instruments of investigation are the accounting standards mentioned above; whose application affects the reasonableness of the financial information presented by organizations in general. In the first chapter, the Theoretical Framework is discussed, where a study is carried out regarding the accounting standards seen in this research work, defined by their dimensions, which are Objective, Scope, measurement and information to be disclosed, as well as carrying out a summary on the sector to which the research objectives will be applied. In Chapter 2, the main and secondary problems are presented, as well as the intentions and the hypotheses to solve them. In the following chapter, the research technique is defined, the type of research to be used, as well as the tools that will be used to obtain qualitative and quantitative results. Subsequently, in Chapter 4 the development of the research explained in the previous lines is carried out. To conclude, in Chapter 5 the analysis of the results obtained is carried out, as well as the corresponding statistical tests with the help of Software called SPSS. Likewise, in order to obtain a better understanding of the operation of the standards, a practical case was carried out where the standards investigated in this work are applied and their impact is explained within the results provided by a company. / Tesis

År 2005 blev det obligatoriskt för samtliga börsnoterade företag att upprätta sin koncernredovisning enligt IFRS. Detta medförde en ökad jämförbarhet mellan företag från olika länder vilket har lett till en redovisningsmässig harmonisering. För de koncerner med förvaltningsfastighetsinnehav, vars syfte är att generera hyresintäkter eller värdestegring, betydde det att fastigheterna ska värderas till verkligt värde i enlighet med IAS 40.  Studien syftar till att studera principen om verkligt värde gällande förvaltningsfastigheter och avgränsas till koncernföretag noterade på NASDAQ OMX Stockholm. Urvalet består av nio företag och deras finansiella rapporter för räkenskapsåren 2015-2019 vilka granskas genom en kvalitativ fallstudie. För att kunna göra en likvärdig och jämförande bedömning av dessa används en mall innehållande sex frågor.  Värdering till verkligt värde är huvudregeln i koncernredovisning och det redovisade företaget ska vid värdering av verkligt värde bedöma vad marknadspriset är. Om det finns liknande tillgångar och skulder på en aktiv marknad kan denna bedömning vara enkel att utföra. För marknader som exempelvis för förvaltningsfastigheter, vilka kräver bedömningar för att komma fram till ett verkligt värde, är det desto svårare. Aktörer kan ha ofullständig information som kan bidra till olika bedömningar om tillgångar och dess framtida värde.  Upplysningskraven i IAS 40 är endast principbaserade, vilket ger företagen ett tolkningsutrymme. Företagen kan därtill använda sig av olika tillvägagångssätt och en jämförelse sinsemellan företag kan vara svår att göra för intressenter. Detta har vi erfarit i vår studie då företagen har använt sig av olika tillvägagångssätt i sina värderingsmetoder och att de i sina finansiella rapporter angett olika mängd information. Studien har även visat att de har använt sig av olika parametrar i sin beaktning för värdering till verkligt värde.  Företag som innehar förvaltningsfastigheter uppmuntras till att använda sig av oberoende värderingsmän, men det är inget krav. Däremot ses en risk med att endast utföra en intern värdering av fastighetsbeståndet med hänsyn till under-/övervärdering. Detta kan då betyda att fastigheten värderas för lågt för att därefter kunna säljas till ett högre pris, vilket innebär att koncernen kan redovisa ett högre resultat eller tvärtom. Om värderingen istället utförs av en extern värderare kan tillförlitligheten öka. Det kan därför anses fördelaktigt att låta oberoende värderare göra bedömningen av tillgångens verkliga värde. Det är inte alla undersökta företag som har använt sig utav oberoende värderare, utan ibland bara till en viss del, medans andra har använt sig av externa värderare för hela fastighetsbeståndet. 5 Studien har visat att företag värderar på olika sätt, både gällande värderingsmodell, beräkningar samt intern- och extern värdering därav dras vår första slutsats. Verkligt värde skiljer sig åt mellan företag som innehar förvaltningsfastigheter eftersom standarderna är principbaserade. Då samtliga företag presenterar en värdering till nivå 3 i IFRS 13:s värderingshierarki, dras slutsatsen att det inte med säkerhet går att fastställa att företag noterade på NASDAQ OMX Stockholm följer standarderna till fullo då det torde vara möjligt att värdera en del av sina fastighetsinnehav genom indata på nivå 2.  Centrala begrepp: Förvaltningsfastigheter, IAS 40, IFRS 13, verkligt värde, marknadspris, värderingshierarki, extern värdering, intern värdering. / In 2005, it became mandatory for all listed companies to prepare their consolidated financialstatements in accordance with IFRS. This led to increased comparability between companiesfrom different countries, which has led to accounting harmonization. For those groups withinvestment property holdings, the purpose of which is to generate rental income or increase invalue, this means that the properties must be valued at fair value in accordance with IAS 40.The study aims to examine the principle of fair value regarding investment properties and islimited to Group companies listed on NASDAQ OMX Stockholm. The sample consists of ninecompanies and their financial reports for the financial years 2015-2019, which are examinedthrough a qualitative case study. In order to be able to make an equivalent and comparativeassessment of these, a template containing six questions is used.Valuation at fair value is the main rule in consolidated accounts and the reported company mustassess the market price when valuing fair value. If there are similar assets and liabilities in anactive market, this assessment can be easy to perform, but in markets such as investmentproperties that require many assessments to arrive at a fair value, it is all the more difficult.Actors may have incomplete information that may contribute to different assessments of assetsand their future value.The disclosure requirements in IAS 40 are only principle-based, which gives companies a roomfor interpretation. In addition, companies can use different approaches and a comparisonbetween companies can be difficult for stakeholders. We have experienced this in our study asthe companies have used different approaches in their valuation methods and that they havestated different amounts of information in their financial reports. The study has also shown thatthey have also used various parameters in their consideration for valuation at fair value.Companies that own investment properties are encouraged to use independent valuers, but thisis not a requirement. On the other hand, there is a risk of only performing an internal valuationof the property portfolio with regard to undervaluation or overvaluation. This can then meanthat the property is valued too low to be subsequently sold at a higher price, which means thatthe Group can report a higher result or vice versa. If the valuation is instead performed by an 4external valuer, the reliability may increase. It can therefore be considered advantageous to letindependent valuers make the assessment of the asset's fair value. Not all companies surveyedhave used independent valuers, but sometimes only to a certain extent, while others have usedexternal valuers for the entire property portfolio.The study has shown that companies value in different ways, both in terms of valuation model,calculations and internal and external valuation, from which our first conclusion is drawn. Fairvalue differs between companies that own investment properties because the standards areprinciple-based. As all companies present a valuation to level 3 in IFRS 13's valuationhierarchy, it is concluded that it is not possible to establish with certainty that companies, listedon NASDAQ OMX Stockholm, fully comply with the standards as it should be possible tovalue some of their property holdings through level 2 input.

International financial reporting standards (IFRS) är känd för att vara en komplex och kostsamredovisningsstandard, men det finns fortfarande företag som väljer att redovisa enligt IFRS.Studiens syfte är att få en förståelse för att sedan ge förklaring till vilket som är det viktigastemotivet bakom valet att tillämpa IFRS. IFRS som redovisningsstandard är ett krav för noteradebolag, därför har studien riktat in sig på att undersöka onoterade fastighetsbolag och varför deväljer att frivilligt tillämpa redovisningsstandarden. Fastighetsbranschen blev särskilt utvald dåfastigheter i flera år ökat i värde och är ett aktuellt ämne idag. Den teoretiska referensramen hjälperstudien att ge ytterligare förklaring till viktiga begrepp som motiv, redovisningsstandard,förvaltningsfastigheter, anskaffningsvärde, värdering till verkligt värde och kapitalkostnader.Vidare kommer den institutionella teorin belysa varför företag gör vissa val för att säkerställa sinplats på marknaden. Sedan påbörjades den empiriska insamlingen utifrån en kvalitativ metodansatsi form av intervjuer. Respondenterna är särskilt utvalda experter inom redovisning enligt IFRS ochhålls anonyma. I resultatet presenterades tre motiv som ligger till grund för valet att redovisa enligtIFRS. Dessa var harmonisering, legitimitet och värdering till verkligt värde. Efter vidareanalysering kunde slutsatsen dras att det viktigaste motivet för att implementera IFRS varmöjligheten att värdera tillgångar till verkligt värde. Detta styrks genom teoretiska- och praktiskaimplikationer. Fastighetsbolag som strävar efter att låna mera för att kunna investera i merfastigheter och därmed skapa tillväxt, vill värdera sina tillgångar till verkligt värde. Förslag tillfortsatt forskning inom ämnet är bland annat att göra en kvantitativ studie med ett bredare urvalsom även kan komplettera denna studie kring motiv bakom valet att redovisa enligt IFRS föronoterade fastighetsbolag. / International financial reporting standards (IFRS) are known for being a complex and expensiveaccounting standard, but there are still companies that choose to report in accordance with IFRS.The purpose of the study is to gain an understanding and then provide an explanation of which isthe most important motive behind the choice to apply IFRS. IFRS as an accounting standard is arequirement for listed companies, therefore the study has focused on examining unlistedcompanies in the property management sector and why they choose to voluntarily apply theaccounting standard. Companies in the property management sector were specially selected asproperties have increased in value for several years and are a current topic today. The theoreticalframework helps the study to provide further explanation of important concepts such as motives,accounting standards, investment properties, acquisition value, valuation at fair value and capitalcosts. Furthermore, institutional theory will give us further understanding on why companies makecertain choices to secure their place in the market. The study was based on a qualitativemethodological approach in the form of interviews. The respondents are specially selected expertsin accounting in accordance with IFRS and are kept anonymous. The results presented threemotives that form the basis for the choice to report in accordance with IFRS. These wereharmonization, legitimacy and valuation at fair value. After further analysis, it could be concludedthat the most important motive for implementing IFRS was the ability to value assets at fair value.This is substantiated by theoretical and practical implications. Companies in the propertymanagement sector that strive to borrow more to then be able to invest in more properties andthereby create growth, want to value their assets at fair value. Proposals for further research in thesubject include conducting a quantitative study with a wider selection that can also supplementthis study on motives behind the choice to report in accordance with IFRS for unlisted companiesin the property management sector.