Background: Within real estate companies assets according to IFRS/ IAS 40 should be valued at fair value, to compare with previous valuation criteria according to which real estate should valued at cost. Two models can be used within IAS 40, these are value at cost and fair value. When valued at cost the real estate value in the balance sheet should be specified at cost. The method chosen by the company should be used for all real estate within the company except for the premises used by the company. Purpose: The purpose of the study is to analyse and evaluate how real estate companies experienced the problems that arose when converting to IAS 40, and to analyse the effects on the companies key ratios as a result of the change of accounting method. Key ratios examined were, return on equity, solvency ratio, P/E-ratio and debt/equity ratio. Method: The essay is made on a qualitative effort in the form of four interviews with experts within the chosen subject area. The compilation of key ratio is made in a quantitative form and is made up of secondary data. Conclusions: With the implementing of IAS 40 for real estate accounting, the ability to better compare the accounting between real estate companies increased, even though all companies do not account for their real estate in the same way. It appeared that the regulation requirements need to be adjusted and formed in a way that better matches the reality in which real estate companies act. Valuation with fair value proved to have both advantages and disadvantages. The advantage was that the comparability and the fair picture between real estate companies increased. The disadvantage was that the valuation of the fair value gives an increased risk for the real estate companies to be over- or undervalued. A wrong valuation gives a wrong picture of the real estate companies and effects the key ratios in a volatile manner.

Introduction and background: The 1990s crisis and the global financial crisis year 2008 shows the same indications that the property market was affected negative. The Swedish Property companies had a difficult time on the market when the crisis led to decreased property trade and financing problems for the Property companies. The Swedish property companies became less attractive on the market and contributed to a drop in prices on investment property. Purpose: The purpose of this essay is to examine if there is any relation between the Swedish Property companies impairments on their investment property and the global financial crisis year 2008. Method: The essay is based on a quantitative study where we examined Swedish Property companies’ annual reports. We answered our questions and our purpose from the empirical data that we collected from the annual reports. Conclusions: The study resulted in that we found a correlation between the Swedish Property companies’ impairments on their investment properties and the global financial crisis year 2008. However, we found that the Swedish Property companies’ impairments were lower than market indications prove.

<p>Abstract</p><p>Title: The Swedish real estate companies choices of valuation within investment properties and its further effects on the qualitative characteristics of accounting.</p><p>-A study of the Swedish real estate companies listed and non - listed on the stock market, after the application of the international rule board.</p><p>Background and Problem: From January 2005, all companies, listed on a stock market within the European Union, are required to prepare their consolidated accounts using common set of International Accounting Standards, IAS/IFRS. In Sweden, this opportunity has also been given to non-listed companies, to voluntary implement these rules in their consolidated accounts. One difference between Swedish accounting rules and contemporary International rules, deals with the accounting treatment of investment properties, which foremost affects the real estate market’s accounts. In contrast to the Swedish Financial Accounting Standards Council’s recommendation RR 24, the new standard, IAS 40, permits a choice between different accounting alternatives. Investment properties can either be measured according to the Fair value model or the Cost model. By applying the Fair value model, enterprises get the opportunity to allow internal or external valuers to implement the valuation. Furthermore they can also choose if the fair value should be determined by market price/value or cash flow analysis. Difficulties concerned with the fair value model are that the market value has the tendency to follow inflation-developments and there is a high level of uncertainty in the valuation process. This combined with increased choices, can have negative effects on the qualitative characteristics of accounting; relevance, reliability, comparability and consistency. The International Standards has been implemented in Swedish companies and the first indications of the real estate companies’ choices regarding investment properties can be found in their published consolidated accounts for year 2004, as well as in the semi-annual reports for 2005. Therefore interests arose to find out if it exist any uniform accounting of investment properties among listed as well as non- listed Swedish real estate companies. Has a practice has occurred? and how has the quality of the real estate market’s accounting information been affected by IAS 40 and fair value?</p><p>Purpose: The purpose of this study has been to state the choices the real estate companies, listed and non- listed, on the stock market, have made in compliance with accounting of investment properties, concerning the principles of valuation, valuers and the basis of valuation. On the basis of this, the possible causes of these choices and the further effects on the qualitative characteristics of the accounting; relevance, reliability, comparability and consistency, has been analyzed with independent auditors perspective on the subject.</p><p>Method: This study has been carried out partly with a quantitative study of the real estate companies’ financial reports and partly with a qualitative study consisted of interviews with independent auditors.</p><p>Result and Conclusion: All of the listed Swedish real estates companies have through cooperation chosen the Fair value model, mainly because the component depreciation is considered being a poor alternative. The majority have chosen both internal and external valuers to make the valuations. Through this combination companies can achieve better valuations as well as control and quality safety. All have chosen the cash flow analysis as the basis of valuation. This choice is due to the lack of a transparent market value. Only four of the non- listed Swedish real estate companies in this study, have chosen the fair value model. Due to their size and some loans listed on the market, these companies gain more by being comparable with the listed companies. The qualitative characteristic relevance is considered most beneficial, where reliability is considered least. Comparability and consistency are also considered beneficial, but there are some conditions to be considered for them in order to benefit more in the future. The conclusion can be drawn that there exist a uniform accounting of investment property only amongst listed Swedish real estate companies. Thereby a practice has occurred only amongst them. Since three out of four qualitative characteristics of accounting are considered being beneficial, the conclusion can be drawn that fair value measures have a positive effect on the Swedish real estates market companies’ accounts.</p> / <p>Bakgrund och problem: Alla bolag noterade på en reglerad marknad inom den Europeiska Unionen skall från och med januari 2005 tillämpa gemensamma redovisningsregler, IAS/IFRS standarder, vid upprättandet av koncernredovisningen. I Sverige har även onoterade bolag fått möjligheten att frivilligt tillämpa dessa regler i koncernredovisningen. En skillnad som förekommer mellan tidigare svenskt och ny internationellt regelverk berör redovisningen av förvaltningsfastigheter, vilket framför allt påverkar fastighetsbranschens redovisning. I motsatts till redovisningsrådets rekommendation RR 24 beviljar den nya standarden IAS 40 val mellan olika redovisningssätt. Förvaltningsfastigheter kan antingen redovisas till verkligt värde eller till anskaffningsvärde med komponentavskrivningar. Vid förstnämnda valet får bolagen vidare välja att låta interna eller externa värderingsmän utföra värderingen. Dessutom får de välja värderingsunderlag, där alternativen utgörs av antingen marknadsvärde eller andra värderingsmetoder som kassaflödesmodeller. Problemen med verkligt värde är att marknadsvärdet tenderar att följa inflationsutvecklingen och osäkerheten i värderingarna är stora. Detta i kombination med utökade valmöjligheter kan i sin tur vara skadligt för redovisningens kvalitativa egenskaper, relevans, tillförlitlighet, jämförbarhet och begriplighet. Eftersom IAS/IFRS reglerna redan har trätt i kraft finns de första indikationerna på vilka faktiska val svenska fastighetsbolag har gjort gällande redovisningen av förvaltningsfastigheter i bolagens publicerade koncernredovisningar för år 2004 samt i delårsrapporterna för 2005. Härigenom har intresset väckts berörande om det förekommer en enhetlig redovisning av förvaltningsfastigheter bland svenska noterade respektive onoterade fastighetsbolag? Har en praxis uppkommit, och Hur har kvaliteten av fastighetsbranschens redovisningsinformation påverkats av övergången till IAS 40 och framförallt av införandet av verkligt värde i redovisningen?</p><p>Syfte: Syftet med denna undersökning har varit att, efter implementeringen av de internationella reglerna i koncernredovisningen år 2005, undersöka vilka val noterade respektive onoterade svenska fastighetsbolag har gjort vid redovisningen av förvaltningsfastigheter gällande värderingsprincip, värderingsmän och värderingsunderlag. Utifrån detta har sedan de möjliga bakomliggande orsakerna till dessa val samt effekterna på redovisningsinformationens kvalitativa egenskaper, tillförlitlighet, relevans, jämförbarhet och begriplighet undersökts med utgångspunkt från oberoende kunniga revisorers perspektiv.</p><p>Metod: Denna studie grundar sig på dels en kvantitativ och dels en kvalitativ undersökning. Den förstnämnda kommer i uttryck genom en granskning av fastighetsföretagens finansiella rapporter och den sistnämnda genom intervjuer med ett antal oberoende revisorer med expertis inom området.</p><p>Resultat och slutsatser: Samtliga noterade bolag har genom samarbete valt att redovisa sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Anledning har framförallt varit att alternativet med komponent avskrivningar är för dåligt. Majoriteten av dessa bolag har även valt att låta både interna och externa värderingsmän utföra värderingen. Genom denna kombination uppnås bättre värderingar, kontroll och trovärdighet. Som värderingsunderlag har samtliga valt kassaflödesmodeller, vilket kan förklaras med att det sker för få transaktioner på marknaden som försvårar den direkta avläsningen av marknadsvärdet. Bland de onoterade bolagen i studien har endast fyra bolag, valt att efterfölja de noterade bolagens handlingar. På grund av deras storlek och marknadsnoterade lån vinner dessa bolag på att bli jämförbara med de noterade bolagen. Resterande onoterade bolag antingen avvaktar eller missgynnas av att byta regelverk. Av de kvalitativa kraven gynnas relevansen mest och tillförlitligheten gynnas minst, Även jämförbarheten och begripligheten blir bättre av redovisningsalternativet verkligt värde men det finns förutsättningar till att dessa gynnas mer i framtiden. Av noterade bolagens enhetliga val och onoterade bolagens varierande val kan slutsatsen dras att det förekommer en praxis endast bland de noterade svenska fastighetsbolagen. Eftersom tre av fyra kvalitativa krav gynnas kan även slutsatsen dras att kvaliteten av den svenska fastighetsbranschens redovisning blir bättre med införandet av verkligt värde.</p>

Abstract Title: The Swedish real estate companies choices of valuation within investment properties and its further effects on the qualitative characteristics of accounting. -A study of the Swedish real estate companies listed and non - listed on the stock market, after the application of the international rule board. Background and Problem: From January 2005, all companies, listed on a stock market within the European Union, are required to prepare their consolidated accounts using common set of International Accounting Standards, IAS/IFRS. In Sweden, this opportunity has also been given to non-listed companies, to voluntary implement these rules in their consolidated accounts. One difference between Swedish accounting rules and contemporary International rules, deals with the accounting treatment of investment properties, which foremost affects the real estate market’s accounts. In contrast to the Swedish Financial Accounting Standards Council’s recommendation RR 24, the new standard, IAS 40, permits a choice between different accounting alternatives. Investment properties can either be measured according to the Fair value model or the Cost model. By applying the Fair value model, enterprises get the opportunity to allow internal or external valuers to implement the valuation. Furthermore they can also choose if the fair value should be determined by market price/value or cash flow analysis. Difficulties concerned with the fair value model are that the market value has the tendency to follow inflation-developments and there is a high level of uncertainty in the valuation process. This combined with increased choices, can have negative effects on the qualitative characteristics of accounting; relevance, reliability, comparability and consistency. The International Standards has been implemented in Swedish companies and the first indications of the real estate companies’ choices regarding investment properties can be found in their published consolidated accounts for year 2004, as well as in the semi-annual reports for 2005. Therefore interests arose to find out if it exist any uniform accounting of investment properties among listed as well as non- listed Swedish real estate companies. Has a practice has occurred? and how has the quality of the real estate market’s accounting information been affected by IAS 40 and fair value? Purpose: The purpose of this study has been to state the choices the real estate companies, listed and non- listed, on the stock market, have made in compliance with accounting of investment properties, concerning the principles of valuation, valuers and the basis of valuation. On the basis of this, the possible causes of these choices and the further effects on the qualitative characteristics of the accounting; relevance, reliability, comparability and consistency, has been analyzed with independent auditors perspective on the subject. Method: This study has been carried out partly with a quantitative study of the real estate companies’ financial reports and partly with a qualitative study consisted of interviews with independent auditors. Result and Conclusion: All of the listed Swedish real estates companies have through cooperation chosen the Fair value model, mainly because the component depreciation is considered being a poor alternative. The majority have chosen both internal and external valuers to make the valuations. Through this combination companies can achieve better valuations as well as control and quality safety. All have chosen the cash flow analysis as the basis of valuation. This choice is due to the lack of a transparent market value. Only four of the non- listed Swedish real estate companies in this study, have chosen the fair value model. Due to their size and some loans listed on the market, these companies gain more by being comparable with the listed companies. The qualitative characteristic relevance is considered most beneficial, where reliability is considered least. Comparability and consistency are also considered beneficial, but there are some conditions to be considered for them in order to benefit more in the future. The conclusion can be drawn that there exist a uniform accounting of investment property only amongst listed Swedish real estate companies. Thereby a practice has occurred only amongst them. Since three out of four qualitative characteristics of accounting are considered being beneficial, the conclusion can be drawn that fair value measures have a positive effect on the Swedish real estates market companies’ accounts. / Bakgrund och problem: Alla bolag noterade på en reglerad marknad inom den Europeiska Unionen skall från och med januari 2005 tillämpa gemensamma redovisningsregler, IAS/IFRS standarder, vid upprättandet av koncernredovisningen. I Sverige har även onoterade bolag fått möjligheten att frivilligt tillämpa dessa regler i koncernredovisningen. En skillnad som förekommer mellan tidigare svenskt och ny internationellt regelverk berör redovisningen av förvaltningsfastigheter, vilket framför allt påverkar fastighetsbranschens redovisning. I motsatts till redovisningsrådets rekommendation RR 24 beviljar den nya standarden IAS 40 val mellan olika redovisningssätt. Förvaltningsfastigheter kan antingen redovisas till verkligt värde eller till anskaffningsvärde med komponentavskrivningar. Vid förstnämnda valet får bolagen vidare välja att låta interna eller externa värderingsmän utföra värderingen. Dessutom får de välja värderingsunderlag, där alternativen utgörs av antingen marknadsvärde eller andra värderingsmetoder som kassaflödesmodeller. Problemen med verkligt värde är att marknadsvärdet tenderar att följa inflationsutvecklingen och osäkerheten i värderingarna är stora. Detta i kombination med utökade valmöjligheter kan i sin tur vara skadligt för redovisningens kvalitativa egenskaper, relevans, tillförlitlighet, jämförbarhet och begriplighet. Eftersom IAS/IFRS reglerna redan har trätt i kraft finns de första indikationerna på vilka faktiska val svenska fastighetsbolag har gjort gällande redovisningen av förvaltningsfastigheter i bolagens publicerade koncernredovisningar för år 2004 samt i delårsrapporterna för 2005. Härigenom har intresset väckts berörande om det förekommer en enhetlig redovisning av förvaltningsfastigheter bland svenska noterade respektive onoterade fastighetsbolag? Har en praxis uppkommit, och Hur har kvaliteten av fastighetsbranschens redovisningsinformation påverkats av övergången till IAS 40 och framförallt av införandet av verkligt värde i redovisningen? Syfte: Syftet med denna undersökning har varit att, efter implementeringen av de internationella reglerna i koncernredovisningen år 2005, undersöka vilka val noterade respektive onoterade svenska fastighetsbolag har gjort vid redovisningen av förvaltningsfastigheter gällande värderingsprincip, värderingsmän och värderingsunderlag. Utifrån detta har sedan de möjliga bakomliggande orsakerna till dessa val samt effekterna på redovisningsinformationens kvalitativa egenskaper, tillförlitlighet, relevans, jämförbarhet och begriplighet undersökts med utgångspunkt från oberoende kunniga revisorers perspektiv. Metod: Denna studie grundar sig på dels en kvantitativ och dels en kvalitativ undersökning. Den förstnämnda kommer i uttryck genom en granskning av fastighetsföretagens finansiella rapporter och den sistnämnda genom intervjuer med ett antal oberoende revisorer med expertis inom området. Resultat och slutsatser: Samtliga noterade bolag har genom samarbete valt att redovisa sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Anledning har framförallt varit att alternativet med komponent avskrivningar är för dåligt. Majoriteten av dessa bolag har även valt att låta både interna och externa värderingsmän utföra värderingen. Genom denna kombination uppnås bättre värderingar, kontroll och trovärdighet. Som värderingsunderlag har samtliga valt kassaflödesmodeller, vilket kan förklaras med att det sker för få transaktioner på marknaden som försvårar den direkta avläsningen av marknadsvärdet. Bland de onoterade bolagen i studien har endast fyra bolag, valt att efterfölja de noterade bolagens handlingar. På grund av deras storlek och marknadsnoterade lån vinner dessa bolag på att bli jämförbara med de noterade bolagen. Resterande onoterade bolag antingen avvaktar eller missgynnas av att byta regelverk. Av de kvalitativa kraven gynnas relevansen mest och tillförlitligheten gynnas minst, Även jämförbarheten och begripligheten blir bättre av redovisningsalternativet verkligt värde men det finns förutsättningar till att dessa gynnas mer i framtiden. Av noterade bolagens enhetliga val och onoterade bolagens varierande val kan slutsatsen dras att det förekommer en praxis endast bland de noterade svenska fastighetsbolagen. Eftersom tre av fyra kvalitativa krav gynnas kan även slutsatsen dras att kvaliteten av den svenska fastighetsbranschens redovisning blir bättre med införandet av verkligt värde.

EU-kommissionen har satt upp som mål att få ett unisont redovisningsspråk för alla företag i Europa. Därför har kommissionen antagit de regler och standarder som den London baserade organisationen International Accounting Standards Board arbetat fram.Studien syftar till att undersöka och utvärdera hur ett antal slumpvis utvalda bolag, som i huvudsak agerar i fastighetsbranschen, efterlever IFRS regelverk IAS 40 gällande förvaltningsfastigheter. Vi har i vårt arbete använt oss av en kvantitativ metod. Underlaget för empirin är hämtat från årsredovisningar från 2009 och är insamlade från företagens egna hemsidor som vi har navigerat oss fram till via Nasdaq OMX Nordic. Dessa har vi granskat och resultatet har redovisats i tabellform. Resultaten visar att det fortfarande finns mycket att arbeta med när det gäller efterlevnad av standarderna. Den största skillnaden fanns hos de Danska företagen när det gäller att lämna vissa upplysningar och kan vara värd att följa upp i en framtida studie. Värdeförändringarnas förekomst i resultaträkningen är också en fråga som är betydelsefull och som kan påverka informationen till användare av finansiella rapporter. Det finns mycket forskning kring IAS 40 och förvaltningsfastigheter som bevisar stora brister i jämförbarheten och efterlevnaden. Denna studie bekräftar tidigare resultat från dessa studier gällande upplysningskraven i redovisningsstandarderna. / The European Commission has set a target to have a unified accounting language for all companies in Europe. Therefore, the Commission adopted the rules and standards that the London-based organization International Accounting Standards Board has produced. The study aims to examine and evaluate a number of randomly selected companies, which mainly acts in real estate, complies with IFRS regulations IAS 40 regarding investment properties. We have in our work used a quantitative method. The basis of empirical data is taken from annual reports from 2009 and is collected from companies' own websites as we have navigated our way through the Nasdaq OMX Nordic Exchange. These, we examined and the results have been presented in tabular form. The results show that there is still much to work with respect to enforcement of standards. The biggest difference was found among the Danish companies in leaving certain information and could be worth following up in a future study.Value of Changes presence in the income statement is also an issue that is important and may affect the information to the users of financial statements. There is much research on IAS 40, investment properties, which proves significant deficiencies in the comparability and compliance. This study confirms previous findings from these studies concerning the disclosure requirements of accounting standards.

Syfte: Syftet med den här uppsatsen är att beskriva och analysera hur svenska noterade fastighetsbolag går tillväga vid värdering av förvaltningsfastigheter. Metod:Studien har en kvalitativ ansats. Sekundärdata i form av årsredovisningar är den huvudsakliga källan till empirin. Primärdata i form av enkäter samt en intervju har använts för att komplettera studien. Teoretisk referensram: Denna studie har sin utgångspunkt i den institutionella teorin, där begreppet isomorfism är av största vikt. Även IASB:s föreställningsram samt standarden IAS 40 är betydelsefulla för denna studie. Empiri: Utifrån de åtta fastighetsbolagens årsredovisningar år 2011 har empirin angående deras värderingsmetoder fastställts. Tabeller har även utformats för en jämförande studie över åren 2005, 2008 och 2011. I empirin har även fastighetsbolagens svar på enkäterna sammanfattats. Empirin angående de externa värderingsbolagen är inhämtad från de enkäter som besvarats samt en intervju med ett av bolagen. Slutsats: Vid värdering av förvaltningsfastigheter utgår de flesta av bolagen i denna studie från en kassaflödeskalkyl. Detta gäller även de externa bolagen som anlitats av fastighetsbolagen. Dock brukar de flesta bolag på olika sätt komplettera med ortsprismetoden vid värderingen till verkligt värde. Denna studie får stöd av den institutionella teorin då den visar att fastighetsbolagen till viss del är isoforma gällande värderingen av förvaltningsfastigheter. / Purpose: The purpose of this thesis is to describe and analyse the methods which Swedish listed real estate companies use when valuating to fair value. Methods: The study has a qualitative approach. Secondary data in the form of annual reports is the primary source of empirical data. Raw data in the form of surveys and an interview are used to complement the study. Theoretical framework: This study is based on the institutional theory, where the concept of isomorphism is of paramount importance. IASB's conceptual framework and IAS 40 are also significant and important for this study. Empirical: Empirical data regarding the eight real estate companies' methods of valuation has been determined by studying their annual reports of the year 2011. Tables have also been designed for a comparative study of the years 2005, 2008 and 2011. The real estate companies' responses to the survey are summarized in the empirical section. The empirical data regarding the external valuation companies was obtained from the answers from the surveys, and an interview with one of the companies. Conclusion: Most of the companies in this study base their valuation of investment properties on a cash flow statement. This also applies to external companies hired by the real estate companies. However, most companies also supplement the cash flow statement by providing a location price method. This study is supported by the institutional theory as it shows that real estate companies' to some extent are isoform regarding valuation of investment properties.

Sammanfattning   Titel: Efterlevnaden av upplysningskraven i IFRS 13 vid värdering till verkligt värde - En studie om efterlevnaden av IFRS 13 bland börsnoterade fastighetsbolag i Sverige, Tyskland och Storbritannien    Nivå: C-uppsats i ämnet företagsekonomi   Författare: Fredrik Hallin Johansson &amp; Sebastian Warren   Handledare: Fredrik Hartwig   Datum: 2017 – juni   Syfte: Företag som brister i den finansiella rapporteringen lever inte upp till IFRS krav på transparens, kompabilitet och en enhetlig redovisning i Europa. Relevant information riskerar därmed att undanhållas från investerare, analytiker och övriga intressenter på kapitalmarknaden. Att redovisningsstandarder efterlevs är avgörande för att uppfylla dessa målsättningar. Syftet med denna studie är att undersöka hur variablerna företagsstorlek, revisionsbyrå, skuldsättningsgrad, lönsamhet, likviditetsnivå, tid och kluster påverkar efterlevnad av de obligatoriska upplysningskraven i IFRS 13 hos börsnoterade fastighetsbolag i Sverige, Tyskland och Storbritannien.    Metod: Deduktiv ansats där hypoteser formuleras för att testa ett antal oberoende variablers påverkan på fastighetsbolagens efterlevnad av IFRS 13. Ett upplysningsindex konstrueras för att operationalisera efterlevnaden där analysen av insamlad data från årsredovisningar genomförs med multipel regressionsanalys och korrelationsanalys.    Resultat &amp; Slutsats: Studien visar att det finns ett positivt signifikant samband mellan tid och efterlevnadsgrad, vilket innebär att företagen har en högre efterlevnad av de obligatoriska upplysningskraven i IFRS 13 2015 jämfört med 2013. Ett signifikant negativt samband mellan likviditetsnivå och efterlevnadsgrad kan också konstateras där fastighetsbolag med lägre likviditetsnivå har en högre efterlevnad. Studien visar även att efterlevnaden av de obligatoriska upplysningskraven var relativt hög överlag med en genomsnittlig efterlevnad på 76,1 % för 2013 och 81,6 % för 2015. Vi kan slutligen konstatera varierande resultat mellan Sverige, Tyskland och Storbritannien, vilket visar att de studerade variablerna har olika stor påverkan på efterlevnaden av upplysningskraven i dessa länder.   Förslag till fortsatt forskning: En begränsning med denna studie är att vi enbart studerar hur tid, kluster och ett antal företagsspecifika faktorer påverkar efterlevnaden av obligatoriska upplysningskrav. Tidigare forskning visar att det finns landspecifika faktorer som också kan ha en påverkan på efterlevnaden i olika länder. Det vore därmed intressant att även inkludera dessa variabler i vidare studier för att studeras dess påverkan. Den finansiella sektorn står ut med en generellt låg efterlevnad av obligatoriska upplysningskrav i IFRS och det vore därmed också intressant att studera vilka faktorer som kan förklara variationer i efterlevnaden inom denna sektor.      Uppsatsens bidrag: Studien ger bevis på vad som kan förklara skillnader i efterlevnadsgraden av IFRS 13 hos svenska, tyska och brittiska fastighetsbolag. Studiens praktiska bidrag är att den kan ge intressenter en större förståelse för vilka faktorer som kan påverka i vilken utsträckning fastighetsbolag efterlever obligatoriska upplysningskrav. En sådan ökad förståelse leder förhoppningsvis till tydligare standarder och en högre efterlevnad i framtiden vilket innebär en högre kvalité i den finansiella rapporteringen. / Title: Compliance with IFRS disclosure requirements when valuating at fair value – A study examining the compliance with IFRS 13 within listed real estate investment companies in Sweden, Germany and Great Britain.   Level: Final assignment for Bachelor Degree in Business Administration   Author: Fredrik Hallin Johansson &amp; Sebastian Warren   Supervisor: Fredrik Hartwig   Date: 2017 - June   Aim: Companies that lack in their financial reporting do not live up to IFRS requirements of transparency, comparability and uniform accounting in Europe. Relevant information risk to be withheld from investors, analysts and other stakeholders on the capital market. Compliance with accounting standards is crucial to reach these goals. The purpose of this study is to examine how the variables company size, auditor, leverage, profitability, liquidity, time and cluster affects compliance with the mandatory disclosure requirements of IFRS 13 within listed real estate investment companies in Sweden, Germany and Great Britain.   Method: Deductive approach where hypotheses are formulated to test several independent variables impact on real estate investment companies compliance with IFRS 13. A disclosure index is designed to operationalize the compliance level, where the analysis of gathered data from annual reports is performed with multiple regression- and correlation analysis.   Result &amp; Conclusions: The result of this study shows a positive significant relationship between time and compliance level, which means that companies have a better compliance with the mandatory disclosure requirement of IFRS 13 for the year 2015 compared to 2013. A significant negative relationship between liquidity and compliance level can also be found, which means that companies with a lower level of liquidity tend to comply better with the mandatory requirements of IFRS 13. The study also shows a relatively high compliance overall with an average compliance level of 76,1 % for 2013 and 81,6 % for 2015. We can finally conclude a varying result between Sweden, Germany and Great Britain, which shows that the examined variables have different effects on the compliance level in the different countries.   Suggestions for future research: A limitation within this study is that we only examine how time, clusters and several firm specific factors affect the compliance of mandatory disclosure requirements. Prior studies shows that country specific factors also could have an impact on the compliance level in different countries. Therefore it would be interesting to include these variables in further studies to see if they affect the compliance level. The financial sector has been shown to have low level of compliance with IFRS mandatory disclosure requirements and it would therefore also be interesting to examine explanatory factors for compliance level within this sector.   Contribution of the thesis: This study provide evidence of what can explain the differences between Swedish, German and British real estate investment companies level of compliance with mandatory disclosure requirements of IFRS 13. This paper could be useful for different stakeholders by giving them a greater understanding for which factors that can affect to what extent real estate investment companies comply with mandatory disclosure requirements. A greater understanding will hopefully result in clearer standards and higher compliance in the future which thereby would result in a higher quality in the financial reporting.

This work is focused od Tangible Current Assests according to the IFRS with the emphasis on IAS 16 - Property, Plant and Equipment. It involves recognition, measurement, depreciation and also disclosure of this Assests. All the parts are described at great lenght and explained by practical examples. IAS 40 - Investment Property and IFRS 5 - Non-Current Assests Held for Sale and Discontinued Operations are also mentioned. The end of the work is devoted to research of 15 companies with the aim to find out, how the theory determined by Standards is functioned in practice.

This work is focusing on accounting for tangible assets under IFRS and US GAAP. First chapter concentrates on the definition of an asset and on the measurement at recognition of tangible assets. Second chapter deals with the measurement after recognition of tangible assets. Third chapter is concerned with other problems connected with tangible assets, such as leases, depletion of an asset or disclosure. The last chapter contains a practical study which analyses the application of theoretical principles in practise.

La realización de la presente investigación tiene como principal finalidad definir y evaluar el impacto financiero del valor razonable de las propiedades de inversión (NIC 40) por efecto del COVID-19 en las empresas del sector construcción acreditadas por “Best Place to Live” en Lima, año 2020. La investigación se basa en cómo el cambio en el valor razonable impacta en la información financiera para las empresas del sector construcción. El valor razonable es un factor relevante para la definición del valor de un activo, sobre todo en la coyuntura actual donde los valores están constante fluctuación en un rango aceptable para las empresas. Los precios de los activos fluctúan desde la llegada del COVID-19 hasta el punto del cambio en la oferta y demanda de los mismos. Los inventarios dentro de las empresas del sector construcción existen por la transferencia de las propiedades de inversión. Dichos inventarios son considerados como tales por las actividades operacionales de las empresas, ya que una propiedad de inversión debe realizar una transición para ser vendida. La transferencia de un activo considerado como propiedad de inversión de o hacia un inventario, puede comprender la reclasificación del mismo. Dicha transferencia afecta el valor mismo del activo por la forma de medición que se le otorgará, esto se debe a la naturaleza del activo por el cambio de destino que tendrá. En el siguiente trabajo realizaremos dicha evaluación y definición del valor razonable de las propiedades de inversión, con el fin de demostrar la existencia de una variación en el valor de las inversiones inmobiliarias. Como resultado de la investigación se validaron las hipótesis satisfactoriamente y se obtuvo una conclusión acertada. / The main purpose of this research is to define and evaluate the financial impact of the fair value of investment properties (IAS 40) due to the effect of COVID-19 in companies in the construction sector accredited by "Best Place to Live" in Lima, year 2020. The research is based on how the change in fair value impacts financial information for companies in the construction sector. Fair value is a relevant factor for defining the value of an asset, especially in the current situation where the values ​​are constantly fluctuating in an acceptable range for companies. Asset prices fluctuate from the arrival of COVID-19 to the point of change in supply and demand for assets. Inventories within companies in the construction sector exist through the transfer of investment properties. These inventories are considered as such by the operational activities of the companies, since an investment property must undergo a transition to be sold. The transfer of an asset considered as investment property from or to an inventory may include its reclassification. This transfer affects the value of the asset itself by the form of measurement that will be granted, this is due to the nature of the asset due to the change of destination it will have. In the following work we will carry out said evaluation and definition of the fair value of investment properties, in order to demonstrate the existence of a variation in the value of real estate investments. As a result of the investigation, the hypotheses were successfully validated and a correct conclusion was reached. / Tesis