La familia “XYZ” propietaria del terreno en la avenida Javier Prado en esquina
con la calle las Camelias, Urbanización Jardín, en el distrito de San Isidro, pretende
desarrollar un edificio de usos mixtos de comercio, oficinas y vivienda.
El predio cuenta con 1187.55 m2 de superficie y la familia no posee todo el
capital necesario para construir el potencial total de este, por lo tanto, se pretende
sacar a la venta algunas unidades inmobiliarias para financiar la construcción de la
torre en la primera etapa. Además, se evaluará como segunda opción mantener en
propiedad los usos de comercio y oficinas para garantizar una renta futura mientras
que el bloque de viviendas será puesto en venta.
La empresa B&C Desarrolladores Inmobiliarios ha sido contratada como
consultora para evaluar y eventualmente desarrollar un proyecto de certificación
Leed o similar que maximice la rentabilidad, evaluando el mix de usos más
adecuado para la torre. El propietario espera que la rentabilidad del proyecto sea de
un 12% sobre la inversión.
Los parámetros y la ubicación del terreno dan como primera lectura desarrollar
un edificio netamente de oficinas. Sin embargo, la alta vacancia de oficinas y el
precio tan bajo por m2 de alquiler en el mercado actual nos obliga a investigar
algunas otras posibilidades.
Por lo tanto, se busca desarrollar un proyecto con tres tipos de usos que se
alimenten entre ellos y colaboren a reducir los riegos de los inversionistas,
diversificando su oferta. La aproximación al proyecto es la siguiente:
Por tratarse de una esquina de alto flujo peatonal y vehicular se plantea una base
comercial en los dos primeros pisos para generar renta en el futuro para los
propietarios del terreno. La zona claramente corporativa eventualmente absorberá el stock disponible por
lo cual, no descartamos incluir espacios destinados para oficinas. Sin embargo, la
propuesta es destinar los pisos intermedios a un operador especializado de oficinas
co-working para obtener una renta adicional para la familia y hacer el edificio más
atractivo para futuros compradores.
Por último, en los niveles superiores, gracias a las nuevas ordenanzas que
permiten viviendas de metrajes reducidos, proponemos desarrollar departamentos
entre 45 y 60 m2 de uno y dos dormitorios respectivamente. Se buscará vender estas
unidades como bloque para poder financiar la construcción del edificio y encontrar
el monto más eficiente de apalancamiento.
El resultado del flujo proyectado bajo los supuestos planteados de manera
conservvadora es de una tasa de retorno arriba de 15.7%, y una valor actual neto de
US$ 2´987,522. / Tesis
| Identifer | oai:union.ndltd.org:PUCP/oai:tesis.pucp.edu.pe:20.500.12404/17020 |
| Date | 09 September 2020 |
| Creators | Belmont Alvarez Calderon, Rafael, Giorgio Stefano, Crovetto Sturla |
| Contributors | Gómez Debarbieri, Pablo Javier |
| Publisher | Pontificia Universidad Católica del Perú, PE |
| Source Sets | Pontificia Universidad Católica del Perú |
| Language | Spanish |
| Detected Language | Spanish |
| Type | info:eu-repo/semantics/masterThesis |
| Format | application/pdf |
| Rights | info:eu-repo/semantics/openAccess, http://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/2.5/pe/ |
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