La tesis comprende el estudio de análisis, desarrollo y reformulación de un
proyecto inmobiliario de departamentos ubicado en la avenida Costanera, distrito de La
Perla, Callao, el cual ha sido relanzado a la venta. Este proyecto fue inicialmente lanzado
a la venta en planos en el año 2015; sin embargo, debido principalmente a temas
comerciales (baja velocidad de ventas), decidió paralizarse.
El propósito por el cual se decide el relanzamiento del proyecto obedece a dos
principales factores. El primero es la mejora de las condiciones para el proyecto respecto
al 2015: Se permite una mayor constructibilidad (20 pisos versus 15 pisos iniciales);
existe el programa MiVivienda Verde, el cual ofrece mejores condiciones crediticias al
comprador; ha aumentado el precio de venta en la zona y el competidor directo ha
culminado la venta de su proyecto. El segundo es debido a la planificación estratégica de
la empresa, la cual requiere incorporar un nuevo proyecto en su cartera de venta para
cumplir con el objetivo de ingresos esperados en los próximos tres años y poder utilizar
el terreno que tiene en stock.
En ese sentido, para el desarrollo del nuevo proyecto inmobiliario se realiza un
estudio previo del proyecto inicial, obteniendo las lecciones aprendidas. Luego, se realiza
un análisis coyuntural, técnico, económico y comercial, para desarrollar una propuesta de
oferta inmobiliaria integral exitosa, es decir, satisfacer las necesidades del cliente y
rentable para el inversionista. Asimismo, se presentará evaluaciones comparativas entre
el proyecto inicial y el nuevo, en cuanto a producto, ticket, cuota, indicadores
económicos, entre otros.
Finalmente, se concluye que la reformulación del proyecto AWA al proyecto TORREMAR ha dado resultados muy interesantes en varios aspectos del proyecto, lo
cual permite efectuar el relanzamiento a la venta. Por el lado técnico, se logra aumentar
la cantidad de pisos de 15 a 20, lo cual permite, en conjunto con una reingeniería de la
arquitectura de los departamentos, desarrollar 118 unidades para la venta, lo cual
representa un incremento del 110%. Asimismo, se optimiza la cantidad de
estacionamientos, teniendo un ratio de estacionamientos/departamentos inicial de 70% y
final de 38%.
Producto de la reingeniería de los departamentos en base a los estudios de mercado
efectuados, el área promedio también se ha redujo un 13%, obteniendo 58m2; asimismo,
con los nuevos alcances de acabados y áreas comunes, se logra reducir el ticket promedio
a S/270,000, lo cual es un 30% menor respecto al inicial. Sobre la cuota mensual de los
departamentos, se demuestra que, debido al menor ticket, a los bonos de subvención del
estado y a la tasa especial por MiVivienda Verde, se logra una reducción de hasta el 45%
en departamentos similares. La principal ventaja es que esto permite que el proyecto tenga
una mayor cantidad de público con capacidades para adquirir un inmueble.
En cuanto a los indicadores económicos, también se han visto números favorables.
Por el lado del volumen de ventas, se logró incrementar a 33,3 millones de soles, lo cual
es un 50% mayor a la inicial. En cuanto a la rentabilidad y el TIR, estos se encuentran en
12% y 13% respectivamente, los cuales exceden al proyecto inicial en 7 y 8 puntos
porcentuales respectivamente.
| Identifer | oai:union.ndltd.org:PUCP/oai:tesis.pucp.edu.pe:20.500.12404/19857 |
| Date | 06 August 2021 |
| Creators | Benavides Iparraguirre, Gianmarco |
| Contributors | Caballero Farro, Mauricio José |
| Publisher | Pontificia Universidad Católica del Perú, PE |
| Source Sets | Pontificia Universidad Católica del Perú |
| Language | Spanish |
| Detected Language | Spanish |
| Type | info:eu-repo/semantics/masterThesis |
| Format | application/pdf |
| Rights | info:eu-repo/semantics/closedAccess |
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