La presente tesis desarrolla el estudio de mercado y la propuesta de producto para un
edificio multifamiliar ubicado en el Distrito de Miraflores, en una de las zonas mejor
valoradas de Lima para uso residencial.
Durante el periodo 2017-2018 se ha producido una reactivación del mercado inmobiliario
frente al cual nuestro proyecto se busca posicionar como una opción de calidad y al
mismo tiempo de una baja relación costo-beneficio en relación a los productos de la
competencia dentro de este sector denominado Lima Top. Este sector siempre presenta
una demanda estable, que durante el último periodo se ha incrementado en un 25% y
además ha madurado en cuanto a su elección en la compra de inmuebles.
Entre los atributos de nuestros productos, entregamos al cliente una alta calidad en el
diseño acorde a las exigencias de este sector y dentro de la propuesta de diseño, la
flexibilidad de la distribución la cual permite obtener productos con menores precios,
igual equipamiento y mismo número de ambientes. Con estas características y
considerando los precios de venta, costo de construcción y velocidad de ventas
estimadas en la zona, consideramos nuestro proyecto como una oportunidad de negocio
rentable y de mejora al urbanismo de la zona.
Para lograr este propósito, se hace un estudio situacional a nivel económico social del
país y la región, para identificar amenazas y oportunidades en el macroentorno. Luego
en el estudio de mercado se muestran las características de la competencia en cuanto
al detalle de sus diseños, sus precios y sus velocidades de venta, a fin de conocer que
es lo que más valora la demanda de este sector.
Luego de conocer estas preferencias, se realiza el diseño y cabida preliminar del
producto, basado en las restricciones urbanísticas y de mercado de la zona. En esta
etapa se encuentra un factor de costo de terreno vs venta adecuada. En ese sentido el
producto resultante consiste en un proyecto de 10 departamentos: 8 flats del primer al
cuarto nivel; y 2 dúplex ubicados en el quinto nivel y azotea. Se cuenta con 10 depósitos
y 33 estacionamientos ubicados en el semisótano, sótano 1 y sótano 2. En los flats del
primer piso, se ha generado una sala de reunión ubicada en el semisótano y en los pisos
ubicados entre el primer, segundo, tercero y cuarto nivel, se ha propuesto la posibilidad
de convertir el walking closet del dormitorio principal en un tercer dormitorio para la
vivienda.
Basado en la valoración de nuestra competencia encontramos una oportunidad de
ingresar a través del posicionamiento de un producto con una baja relación costo-beneficio, lo cual es y transmitido al cliente mediante nuestro marketing mix como el
hecho que nuestros precios de venta totales son menores en un 30% en un
departamento con igual equipamiento en menor área construida y mejor distribución.
Una vez definido el producto y la forma de ingresarlo al mercado, procedemos a realizar
el análisis económico y financiero en la cual el escenario base, considera una velocidad
de venta promedio estimada de una (1) unidad por mes. Sometido a distintas
condiciones mediante el análisis de sensibilidad, el proyecto resulta con un VAN positivo
hasta una variación de velocidad de venta hasta 0.4 unidades por mes y el costo de
construcción puede subir hasta un máximo de 32.16% para resultar con un VAN positivo.
Y respecto al flujo financiero del proyecto, resulta un VAN financiero mayor al VAN del
flujo de caja operativo, lo que demuestra que la gestión financiera está agregando valor
al proyecto.
Bajo la gestión del proyecto y los cambios en las variables más incidentes en el
escenario más pesimista, el proyecto nos resulta con un VAN positivo, lo que demuestra
que el proyecto agregará valor al inversionista de manera segura. / Tesis
| Identifer | oai:union.ndltd.org:PUCP/oai:tesis.pucp.edu.pe:20.500.12404/14372 |
| Date | 11 June 2019 |
| Creators | Gil Sánchez, Jorge Luis, Janqui Cavero, Iván Artemio |
| Contributors | Hoyos Vértiz, Carlos Raúl |
| Publisher | Pontificia Universidad Católica del Perú, PE |
| Source Sets | Pontificia Universidad Católica del Perú |
| Language | Spanish |
| Detected Language | Spanish |
| Type | info:eu-repo/semantics/masterThesis |
| Format | application/pdf |
| Rights | info:eu-repo/semantics/openAccess, http://creativecommons.org/licenses/by-nc-sa/2.5/pe/ |
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