El año 2021, el gobierno promulgo una modificación de la norma A.020 del
Reglamento Nacional de Edificaciones que introduce la tipología de vivienda
colectiva dirigida a los proyectos de renta bajo un solo propietario – renta orgánica –
buscando favorecer la oferta de vivienda en renta para personas solas que hoy tienen
formatos de habitaciones, Apart hotel o vivienda compartida “roommates”, quienes
requieren espacios básicos, funcionales y cómodos para vivir complementados con
los otros usos que no estén dentro de la vivienda en espacios comunes.
Basados en este cambio normativo es que el presente trabajo desarrolla un
concepto de activo inmobiliario para la renta orgánica de vivienda mínima dirigida a
un segmento del mercado de jóvenes solteros trabajadores entre 25 y 36 años que
buscan independizarse y aun no pueden adquirir vivienda, que además buscan que
esta tenga todas las prestaciones y comodidades para desarrollar sus actividades y a
la vez poder desarrollar vida en comunidad. Para ello nace la marca Ayllu.
El presente trabajo desarrolla el proyecto piloto de Ayllu, ubicado en la
urbanización Santa Beatriz, distrito de Cercado de Lima en la ciudad de Lima, y que
busca aprovechar las oportunidades y demandas del mercado de la zona y del sector
de Lima Norte.
Del estudio de mercado, que incluye la investigación de edificios similares en el
mundo; el producto ofrecido está compuesto por una torre de 19 pisos y azotea, con
3 sótanos, en el primer y segundo nivel se encuentra el zócalo comercial (9 locales)
y 16 pisos de vivienda (136 unidades), departamentos de 1 dormitorio de 26 m2, con
amenities complementarios como son cocina comunitaria, comedor comunitario,
lavandería, delivery room, point market, gimnasio y zona de deporte, así como
terraza y parrillas en el azotea.
Para sustentar la viabilidad del proyecto, se tiene el escenario financiero donde se
propone el alquiler de las unidades inmobiliarias con una tasa de ocupación
escalonada que va desde el 60% hasta el 85% en el cuarto año, y la venta al flujo del
activo inmobiliario con un Cap Rate de 5.39%, venta que se realiza al finalizar el año
8 de la inversión, obteniendo los siguientes resultados: TIR de 14.41%, VAN de S/
2’742,851.00, ROS de 30.10% y ROE de 169.68% (ROE Anual 21.21%) antes de
impuestos.
Del escenario financiero presentado, se concluye que el proyecto es rentable, es
decir una VAN>0 y TIR del accionista>11.07% (antes de impuestos) y además puede
ser estresado con variables de precio de renta menor cercanos a los de la oferta de la
competencia secundaria (recordando que somos pioneros en este negocio), siendo el
precio del ticket conservador para estar más cercano a lo que se oferta en los
productos sustitutos.
| Identifer | oai:union.ndltd.org:PUCP/oai:tesis.pucp.edu.pe:20.500.12404/22541 |
| Date | 02 June 2022 |
| Creators | Rodriguez Romero, Antonio Jose |
| Contributors | Arevalo Sanchez, Jorge Ernesto |
| Publisher | Pontificia Universidad Católica del Perú, PE |
| Source Sets | Pontificia Universidad Católica del Perú |
| Language | Spanish |
| Detected Language | Spanish |
| Type | info:eu-repo/semantics/masterThesis |
| Format | application/pdf |
| Rights | info:eu-repo/semantics/openAccess, Atribución-CompartirIgual 2.5 Perú, http://creativecommons.org/licenses/by-sa/2.5/pe/ |
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