住宅價格主要乃是由平面價差與立體價差組合，並受供、需面的交互作用競價而成，對於位在同一塊基地上的各層樓而言，亦會因不同的空間屬性組合而產生不同的價格水準；而以往的住宅研究報告多偏重於探討有關總體面與平面區位條件的差異性對價格形成的影響，卻鮮少有人針對住宅立體屬性的差異對價格的影響做進一步的深入探討。因此本研究以臺北市地區為研究範圍，探討住宅樓層間的立體價格差異是否存在？影響樓層價差現象產生的因素為何？樓層價差的產生受供給面亦或是需求面的影響較大？
由於一般業者對於樓層的定價原則與消費者購屋樓層選擇的主客觀考量因素不同，因此可藉由市場實際樓層價格分佈狀況反應出市場呈現何種導向，並可為市場樓層價差之形成提供一合理之解釋。
茲將本研究之主要研究成果與結論略述如下：
一、供給面：
1.供給面訂定樓層價差主要依據乃是根據既有的區域市場供給面平均價差水準，再以產品的個體差異性（注重建物各層的空間居住條件差異程度）採評點加總法做價格上的調整，對於樓層價差的訂價方式缺乏需求面資料變動的預測與分析。
二、需求面（問卷調查分析結果）：
1.地區別因素與樓層間的價格差異皆不是決定居民選購樓層的主要考重因素，可見得台北市居民對於樓層的選購重視的是居住環境品質，而非價差因素。
2.居民屬性之年齡別、家庭成員組成不同皆會影響樓層之選擇。
3.最喜愛居住樓層所占百分比依次為三樓(22.2%)、五樓(12.6%)和一樓(12.2%)，二樓亦佔了百分之11.8%，其餘樓層之喜愛人數則隨著高度的增加而減少。
4.最不喜愛樓層具有一般性，集中於一、二、四樓最多。
5.喜愛樓層與選購之重視因素關係而言，低、中、高樓層之訴求明顯不同，相近樓層間之空間屬性需求則相近。
6.由消費者樓層偏好人數問卷調查結果得知，大多數的居民仍偏向於居住較低樓層，中間樓層次之，高樓層喜居人數最少，由此可知，需求面考量之安全性、可及性因素，重於舒適性因子之需求；供給面考量重心則有所不同，舒適性因子重於安全性、可及性因子之需求。
三、市場實證分析：
1.民國80年代初期，經檢定結果得知，樓層變數對於樓層價差形成其有顯著的影響，可見得樓層間的價差現象確實存在。
2.影響樓層價差產生的因素主要可分為居民屬性與建物屬性兩類，建物屬性則為安全性、可及性與舒適性的差異影響較顯著。
3.就樓層間的價格分佈來說，五層樓以下的樓層間價格高低關係變動幅度較大，無一定的價差模式可循，五層樓以上的住宅，樓層間的價差關係較明確，具有樓層越高，價格越高的相同趨勢，且中間樓層之價差較大，高樓層之價差幅度較小，相近樓層間的價差較平緩。
4.個別地區樓層間的實際價格差距雖然因地區與業者主觀的定價模式的不同而會有所差異，但基本上，樓層的價格高低分佈和樓層的高度有著一定的關係。
5.消費者的偏好改變，對於個別樓層的價格會有所影響，但由於消費者的議價空間有限，因此整體而言，市場價格仍是反應供給面訂定樓層價差的定價原則與方式。
由此可知，臺灣住宅市場本就呈現強烈的供給導向，因此樓層價差自然較符合供給面之定價原則，需求面的真實偏好對於價差的形成雖亦具有影響力，但影響效果有限。
| Identifer | oai:union.ndltd.org:CHENGCHI/B2002003681 |
| Creators | 張曦方, Chang, Si Fung |
| Publisher | 國立政治大學 |
| Source Sets | National Chengchi University Libraries |
| Language | 中文 |
| Detected Language | Unknown |
| Type | text |
| Rights | Copyright © nccu library on behalf of the copyright holders |
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