La presente tesis comprende el análisis y propuesta para un complejo de
oficinas de formato mixto en Miraflores, en la zona más céntrica y de mayor
dinamismo de lo que se conoce como “Lima Moderna” y de la ciudad en general.
Ante un periodo de pausa en el crecimiento económico del país y el
estancamiento del modelo del negocio inmobiliario local actual, este proyecto
busca renovar el mercado y la forma en la que se han venido pensando y
haciendo los modelos de desarrollo de proyectos en todas sus capas; así como
mejorar la calidad de vida de las personas de la ciudad de Lima, y aportar
urbanísticamente a mejorar la situación de caos que se vive día a día en ella.
En esa línea, no se han detectado productos que ofrezcan un formato
novedoso que permita tener una armonía entre la vida privada y el trabajo.
Asimismo, el mercado de oficinas prime, ofrece amenities que no llegan
necesariamente a cumplir con los estándares que realmente se requieren para
poder considerar a los edificios como de esa clasificación y no necesariamente
considera el modelo de alquiler de oficinas desde un inicio. En ese sentido, el
presente estudio plantea analizar e identificar factores críticos que permitan
sustentar esta propuesta.
Para poder lograr este propósito, se hace un estudio de la situación actual
mundial y nacional, un estudio del mercado de oficinas en Lima, un análisis de
la segmentación y target al cual debe ir enfocado el proyecto, así como una
propuesta de posicionamiento para optimizar al máximo el value a ofrecer.
Luego de realizada la etapa de estudio, se llega a un marketing mix que nos
hace afinar el producto hasta obtener un proyecto consistente en una torre de
oficinas nivel A+ en el frente principal, a la Av. Ricardo Palma, y un edificio de
menor escala hacia la parte posterior, en donde se pueda desarrollar un complejo
de viviendas oficina, a manera de las denominadas “Small Offices Home Office”
(SOHO), que puedan servir a las empresas de la torre principal y sean un producto complementario a este y, a la vez, sustituto a los pequeños espacios
de oficina que los emprendedores, microempresarios, artistas u otros, vienen
alquilando o comprando en simultaneo al pago o renta de su casa.
Este mix, de 48 SOHOS y 80 Oficinas, es complementado por un zócalo
comercial de 14 locales hacia la calle y un área de servicios comunes que sirva
de base de ambos edificios, propone ser un formato interesante y novedoso para
el desarrollo de la ciudad y la apertura a un nuevo mercado que actualmente
está desatendido.
Una vez definido el producto, se realiza un análisis económico financiero
preparado ad hoc, en donde se plantean tres alternativas con distintas
estructuras de negocio. Estas alternativas son de venta total de los inmuebles,
una segunda de venta de los SOHO y renta total de las oficinas y los locales
comerciales, y una última con venta de las SOHO y venta/alquiler al 50% de las
oficinas y los locales comerciales.
Estos modelos, en distintas situaciones de estrés, permitirán identificar
cuáles son las variables críticas, los umbrales máximos y mínimos de estas, y
estimar las distintas rentabilidades que ayudarán a tomar las mejores decisiones
para los participantes del negocio en las diferentes circunstancias que pudiesen
existir. Estas alternativas no son excluyentes entre sí, sino que permiten prever
los diferentes escenarios a los cuales se podría enfrentar el proyecto.
Con todo esto, se busca iniciar un modelo de negocio innovador y disruptivo
a lo que tradicionalmente se viene ofreciendo en el mercado inmobiliario
nacional, que obtenga no solo la satisfacción de los clientes y los stakeholders
(accionistas y asociados), sino también del público en general, pudiendo servir
de base para modelos pseudo-replicables en el futuro (en el sentido que deberán
re-inventarse en cierta medida) con antecedentes exitosos. / Tesis
| Identifer | oai:union.ndltd.org:PUCP/oai:tesis.pucp.edu.pe:20.500.12404/11749 |
| Date | 27 March 2018 |
| Creators | Quiroga Robles, Mariano |
| Contributors | Piqué Romero, Tito Antonio |
| Publisher | Pontificia Universidad Católica del Perú, PE |
| Source Sets | Pontificia Universidad Católica del Perú |
| Language | Spanish |
| Detected Language | Spanish |
| Type | info:eu-repo/semantics/masterThesis |
| Format | application/pdf |
| Rights | info:eu-repo/semantics/openAccess, http://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/2.5/pe/ |
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