台灣地區由於經濟快速成長，人口大量集中於都市地區，至民國八十年底止，全台灣已實施都市計畫地區計有425處，都市計畫地區內人口數高達15,713,800人，占全台灣地區總人口之76.4%。在都市發展與成長快速的情況下，都市計畫土地使用分區管制之實施成果與管制目標，往往與實際土地使用情形產生明顯差距，政府在辦理都市計畫通盤檢討時，經常會面臨土地使用分區變更的問題與壓力，目前都市計畫法中雖有規範變更方式，但僅係原則性之規定，對於實際之運作方式並沒有詳細及具體標準，因而造成諸多困擾。 　　商業用地是各種使用分區中使用強度最高的一類，因此在各類使用分區變更案中，所產生的爭議亦最大，本論文以台北市為例，探討土地使用變更為商業用地方式，及其實際運作之可行性。 　　本論文計有六章二十二節，其主要內容如下； 　　第一章：研究動機、研究內容、研究範圍、研究方法、研究流程。 　　第二章：本章先藉相關文獻回顧與整理，確立解決都市土地使用分區變更問題之著眼點，並結合土地使用分區管制及變更理論、商業區位論、平均地權理論，建立本論文之理論基礎。 　　第三章：本章分析美國、英國、日本等三國，採行之市地使用管制制度，並與我國現行之管制制度加以比較，探討值得借鏡之處。 　　第四章：分析台北市面臨之商業用地不足問題，及未來都市整體發展下，商業用地供需與調整之原則。 　　第五章：以個案分析方式，探討台北市非商業區變更商業區之各種方式及其實際運作可能衍生問題，並提出改進方向。 　　第六章：提出本論文之結論與建議。