隨著都市的發展與老化，都市更新勢必成為我國未來的重要都市政策，然目前都市更新推動速度緩慢，究其原因可能有更新制度設計、人才不足、更新資金募集、政府對更新的態度…等問題，本研究認為都市更新無法順利推動主要應為都市更新實施方式的問題，本研究擬從都市更新條例第二十五條所列都市更新的實施方式加以探討，透過文獻的分析與實際訪談，發現現行都市更新實施方式均存在問題，徵收與區段徵收造成政府財政負擔，且過去以區段徵收辦理的都市更新成果並不佳，市地重劃平面分配不符都市土地使用效率，協議合建缺乏公平機制的規範，權利變換存在估價與利潤問題，因此，從都市更新條例第十三條思考以土地信託作為都市更新實施方式之可能性，發現土地信託實施都市更新可達到1.土地及合法建物所有權人無須籌集或提供都市更新資金，並解決更新區內部分的土地權利人債信不良無法籌得更新資金的困境 2.基於信託特性，降低都市更新事業所存在的風險3.落實土地政策與土地有效利用 4.加速都市更新的推動。 透過現行土地信託實施課題的探討，發現土地信託實施都市更新主要的課題存在三方面，包括以土地信託實施都市更新法令層面不足、受託銀行貸款或擔任更新實施者的問題、土地信託制度執行上的問題。 本研究基於現行都市更新與信託相關法令規定和土地信託實際辦理的現況，並透過深入訪談了解實際辦理上面臨的問題，作為建構兩套以土地信託實施都市更新的操作模式基礎，第一套配合現況受託銀行不擔任都市更新實施者時的土地信託實施都市更新的模式一，作為初期相關規定未能及時調整時，以土地信託實施都市更新參考的依據；第二套乃在模式一的架構基礎上，從委託代理理論切入，思考在簡化委託代理關係的基礎上建構受託銀行擔任都市更新實施者的模式二，並提供以土地信託實施都市更新時的配套措施，並建議未來可針對都市更新相關法規修正、開放銀行擔任都市更新實施者、強化土地信託實施都市更新下各機構的整合與強制信託的思考，俾使土地信託實施都市更新能更順利的推動，透過土地信託方式的引入，使都市更新的推動上更為快速，並為都市更新的實施注入新思維。 關鍵字：都市更新、都市更新實施方式、土地信託、權利變換