從改革開放以來，三十年間中國土地系統歷經許多重大的變革，制度和法律在不同階段，對土地及其擁有者之間的關係有不同的定義和規範。自1980年中葉，尤其到了1990年末農村工業化和城市開發的加速，各種形式的建設用地 需求量迅速增加，農業用地遽然趨減。 目前中國城鄉建設用地總量為3.6億多畝，居世界第一，面對席捲而來的城市化和工業化，卻同時要堅決守住18億畝耕地紅線，嚴格控管城鄉建設用地規模總量，此用地供需間矛盾的關鍵在於，從計畫經濟時期迄今的土地制度，所引發的更大矛盾，致使農地轉非農地弊端叢生。 本論文以路徑依賴途徑，中國農地制度面和產權面，結合縱向歷史觀和橫向結構觀來進行研究，藉此達到以下目的：（一）根據歷年來農地產權變革和徵地制度變遷，觀察農地轉非農地的合法與非法交易。（二）探析農地轉非農地灰色市場形成原因，不僅釐清農村土地產權，也對行政體制進行分析，觀察土地流轉相關利益主體的博奕關係。 研究發現依照路徑依賴分析中國農地轉非農地的制度，中國土地初始制度選擇決定著其後制度發展與變遷的方向與動力，因此當中國舊有的制度面對與日遽增的土地需求，在徵地博奕過程中，作為當前農地產權制度的既得利益者，皆傾向於維持現有的農地制度，它們試圖維持現存的制度和秩序，竭力阻礙隨著市場經濟的腳步重新界定轉讓權，將土地市場納入符合公平、公開、競爭的商業機制。