TESIS PARA OPTAR AL GRADO DE MAGÍSTER EN FINANZAS / El sistema de capitalización está presente en Chile desde 1980, donde vino a ser el reemplazo de un sistema que estaba originando preocupaciones en varios países desarrollados, el Sistema de Reparto. Esto, porque en ese sistema el individuo no capitaliza su propia pensión, si no que la parte activa y el estado garantiza los aportes. Si bien en sus inicios el sistema parecía ser la mejor opción, este no fue sostenible a medida que los países se hicieron desarrollados, ya que el envejecimiento de la población y el aumento de la esperanza de vida por sobre los 82 años1, hicieron que el estado no fuera capaz de garantizar una pensión aceptable para un grupo cada vez más creciente. Dado lo anterior, fue necesario implementar el actual sistema de Capitalización individual, donde una Administradora de Fondos de Pensiones (AFP) es quien administra el dinero recaudado de las cotizaciones previsionales aportadas por cada individuo a una cuenta individual, con la posibilidad de invertir en 5 distintos portafolios ordenados de mayor a menor riesgo; Fondo A, Fondo B, Fondo C, Fondo D y Fondo E, donde el A es que tiene un mayor riesgo, pero mejores oportunidades de rentabilidad. A pesar de que el sistema de cotizaciones actual funcione bien en líneas generales, sigue siendo un problema las bajas pensiones recibidas por los agentes. Una de las razones principales al anterior problema, es que si una persona comienza a trabajar a los 25 años de edad y jubila con 65, solamente alcanza a cotizar 40 años suponiendo que tiene un trabajo estable y seguro. Lo anterior no deja de ser preocupante, ya que la esperanza de vida que tiene Chile 2 resulta ser la más alta de la región con 80 años, por lo que solamente existen cortos 40 años para financiar incluso más de 15 años. Por lo anterior, las AFP no están libres de constantes críticas, en donde las rentabilidades obtenidas no permiten multiplicar los ahorros previsionales por un número que asegure un ingreso que se asimile más al obtenido en la etapa activa. Si bien el foco principal son las bajas pensiones recibidas, este tiene varias directrices que apuntan a mejorar el sistema de competencia entre AFPs, aumentar edad de jubilación, establecer algún aporte estatal mediante impuestos, etc. Sin embargo, es poco frecuente escuchar cómo mejorar la rentabilidad de las carteras desde un punto de vista financiero, optimizando de mejor manera sus portafolios y así obtener mejores rentabilidades.

La crisis económica por la que el mundo occidental y en concreto España está atravesando en los últimos años, con origen y carácter fundamentalmente financiero e inmobiliario, ha transformado la mayoría de los sectores de actividad. En concreto, y para el caso que se presenta, el sector financiero español y el sector inmobiliario han sufrido los devastadores efectos de lo que se conoce como el estallido de la burbuja inmobiliaria, llevando a una situación crítica a las empresas que se mueven en este ámbito que les ha conducido a su desaparición en algunos casos, intervención, o en el mejor de los casos, a replantearse sus estructuras para poder adaptarse. Las entidades financieras se han visto obligadas a gestionar un enorme número de activos inmobiliarios que le han sido adjudicados o bien han sido comprados como consecuencia del impago de los créditos que los financiaban. Con esta variedad de activos inmobiliarios, son muchos los problemas que la entidad financiera se encuentra a la hora de gestionar éstos, desde la recepción en la entidad que los va a gestionar a la entrega a futuros clientes compradores. Estas entidades financieras han tenido que adaptarse y convertirse en especialistas comercializadoras de estos activos, constituyéndose en competencia directa del sector inmobiliario tradicional. Inicialmente, los recursos humanos que han pilotado este cambio en las entidades financieras y que han llevado a la creación de empresas inmobiliarias propias, han tenido una formación y una orientación profesional de claro enfoque financiero; sin embargo, se ha tenido que adaptar a los nuevos requerimientos. La visión estratégica de la banca ha derivado en una profesionalización y una tecnificación propia del sector en el que se estaban introduciendo, apareciendo estructuras, departamentos, mandos y directivos que o bien ya no tienen su origen en la banca, o bien se han reciclado. Al mismo tiempo han surgido en el mercado plataformas inmobiliarias que han gestionado los activos inmobiliarios de forma no adecuada, primando el beneficio de los bancos y no del sector. Es aquí donde aparece la figura de los recursos humanos con formación técnica, profesionales del campo de la edificación, como el arquitecto técnico o el ingeniero de edificación, forman parte relevante del proceso de control y gestión de los mismos dentro de estas nuevas empresas. Son muchas las competencias y atribuciones que poseen, convirtiéndose de este modo en los profesionales más cualificados para la gestión de estos activos. La oportunidad de este trabajo surge del enfoque de un Arquitecto Técnico en un entorno cambiante de una empresa que sufre una profunda transformación en su organigrama, y que lucha por emanciparse de su origen. El análisis de la situación interna, los circuitos procedimentales que han surgido y la creciente carga de trabajo, hace que sea positivo la observación de la organización desde el prisma de la gestión de la calidad. De ahí surge la revisión de los circuitos actuales y la definición de un modelo de gestión, que tiene como objetivo fundamental la optimización de los recursos y la mejora continua de la calidad.

[EN] To obtain the market value for urban properties, the following is necessary for the decision making in different scenarios: in case of dealing with financial institutions, the focus will be in acquiring knowledge of the value of the property to finance a mortgage. One of the different government orders are to collect property taxes, so this profit will serve as the foundation for proceedings before public and private organizations. For an accurate estimate of the price or value that will describe the market conditions, it is necessary to build models that will be capable of calculating such value. The synthetic methods that currently use a minor amount of information are the ones that are mostly used by appraisers, as well as the econometric models. Also, they are considered as the concept of multiple linear regression that utilize abundant observations. In reality the econometric models are a generalization of synthetic methods. On the other hand, artificial neural networks and in particular the multi-layer network, can be an alternative for a price estimate. Currently a comparison is being performed between the selected econometric model and the neural network, revealing that the networks give a better outcome for price estimates. This study has been achieved in Morelia, Michoacán, Mexico for several housing segments. / [ES] Obtener el valor de mercado para inmuebles urbanos es necesario para la toma de decisiones en diferentes escenarios: tratándose de instituciones financieras, su interés radica en conocer este valor para el financiamiento de préstamo con garantía hipotecaria, a los diferentes órdenes de gobierno para cobrar los impuestos catastrales, así este valor servirá de base para la realización de diferentes trámites ante entidades públicas o particulares. Para una buena estimación del precio o valor que explique las condiciones del mercado, es necesario construir modelos capaces de estimar dicho valor. Actualmente los métodos sintéticos que usan información escasa son los más utilizados por los tasadores, así como los modelos econométricos -también denominados con el concepto de regresión lineal múltiple- que usan muchas observaciones, en realidad los modelos econométricos son una generalización de los métodos sintéticos. Por otro lado, las redes neuronales artificiales, y en concreto la red multicapa, pueden ser una alternativa para la estimación del precio. En el presente se realiza una comparativa entre el modelo econométrico seleccionado y la red neuronal, demostrando que las redes obtienen mejores resultados en la estimación de precio. El estudio se ha realizado en la ciudad de Morelia, Michoacán, México, para varios segmentos de vivienda. / [CA] Obtindre el valor de mercat per a immobles urbans és necessari per a la presa de decisions en diferents escenaris: tractant-se d'institucions financeres, el seu interès està en conèixer aquest valor per al finançament de préstec amb garantia hipotecària, als diferents ordres de govern per cobrar els impostos cadastrals. Així aquest valor servirà de base per a la realització de diferents tràmits davant entitats públiques o particulars. Per a una bona estimació del preu o valor que expliqui les condicions del mercat, cal construir models capaços d'estimar aquest valor. Actualment els mètodes sintètics que fan servir informació escassa són els més utilitzats pels valuadors, així com els models economètrics -també denominats de regressió lineal múltiple, que fan servir moltes observacions. En realitat els models economètrics són una generalització dels mètodes sintètics. D'altra banda, les xarxes neuronals artificials, i en concret la xarxa multicapa, poden ser una alternativa per a l'estimació del preu. En el present treball es realitza una comparativa entre el model economètric seleccionat i la xarxa neuronal, demostrant que les xarxes obtenen millors resultats en l'estimació de preu. L'estudi s'ha realitzat a la ciutat de Morelia, Michoacán, Mèxic, per a diversos segments d'habitatge. / Preciado Carrillo, JC. (2016). Valoración de inmuebles urbanos comparativa modelo regresión multivariable versus redes neuronales artificiales para la ciudad de Morelia Michoacán, México [Tesis doctoral no publicada]. Universitat Politècnica de València. https://doi.org/10.4995/Thesis/10251/62202