Issu de la pratique contractuelle anglo-saxonne et codifié en France à l'issue des lois “Grenelle de l'Environnement”, le contrat de bail vert vise l’amélioration des performances énergétiques et environnementales des immeubles tertiaires. A l’échelle internationale, ce dispositif contractuel constitue un élément de la politique de lutte contre les émissions anthropiques de gaz à effet de serre plébiscitée à la fin des années 1990 par l'ONU et par l'Union Européenne. Par-delà sa légitimité, l’application du bail vert illustre des intérêts divergents, des conceptions variées de durabilité, des droits d’usages multiples de la propriété, révélateurs du dualisme sujet/objet entre l’homme et l’idée de nature au sein du phénomène d'urbanisation. En tant qu’il procède du libéralisme économique actuel, le bail vert met en lumière les contradictions du projet de développement durable au sein du secteur immobilier. Il est le fruit d'une anthropisation exacerbée et s’avère être une norme molle, difficile à mettre en oeuvre dans l’hexagone.Réactiver l’utilité juridique du bail vert implique un désenchantement des présupposés médiatiques du développement durable pour accéder à la connaissance de son “devoir-être” contractuel. Cette catharsis du principe est indispensable pour établir l’efficacité de “l’être” contractuel que doit former le consentement entre bailleurs, locataires et exploitants techniques autour d’un même projet d'amélioration environnementale. Néanmoins, ce modèle contractuel ne saurait retrouver sa finalité sans l’intervention autoritaire d’une superstructure institutionnelle dévolue à établir l’obligatorieté de la norme environnementale. Cette thèse s’emploie à susciter un intérêt doctrinal pour cette nouvelle ramification du droit - l’immobilier environnemental - mais également à proposer au législateur un processus original d’admission du statut juridique de l’annexe environnementale. Cette thèse invite ainsi les producteurs de normes à repenser l’application du développement durable dans la cité par la mise en place de leviers, sources d’un nouveau paradigme juridique / Arisen from the contractual Anglo-Saxon practice and codified in France thanks to the ‘Grenelle Laws’, the green lease contract aims at improving the environmental and energy performance of a commercial building. At the international level, this contractual tool constitutes an element of the struggle policy against human greenhouse gas emissions that has been claimed in the late 1990’s by the UN and the EU. Beyond its legitimacy,the implementation of the green lease points out diverging interests, varied conceptions of sustainability,multiple rights of property usage, revealing the duality subject/object expressed on the urbanization phenomena between man and nature. As the green lease is a child of economic liberalism, it reveals the discrepancies of sustainability in the real estate sector. It is the fruit of an heighten anthropisation and turns out to be a soft standard, harsh to implement in France.Recovering the legal usefulness of the green lease involves a disenchantment of the mediatised presumptions towards sustainability so as to access to the knowledge of its ‘must-be’ contractual. This catharsis of the principle is imperative to re-establish the efficiency of the ‘state-of-being’ of the contract, i.e. the consent of landlords, tenants and facility managers around the same project of environmental improvement. Nonetheless, this type of contract won’t be able to recover its target without the compelling intercession of the superstructural institutions committed in establishing the binding nature of the environmental norm. This thesis works on provoking a doctrinal interest for this new embranchment of the law (sustainability in real estate), butalso on suggesting to the legislator a genuine admittance process of the French green lease status. This thesis invites the norm producers to reconsider the legal practice of sustainability in the city by implementing leverages that generate a new legal paradigm.