La montée en puissance des problématiques liées au développement immobilier des stations occupe une place croissante dans les débats publics. D'un côté, face à l'incapacité d'identifier des leviers efficaces en matière de réhabilitation, les associations d'élus et d'opérateurs de domaines skiables ne cessent de souligner l'impérieuse nécessité de poursuivre le développement immobilier, clef de voûte du maintien d'une activité économique indispensable à la survie des territoires de montagne. De l'autre, des associations environnementalistes et d'usagers de la montagne militent contre le phénomène d'intensification de l'urbanisation des sites de montagne. Face à ce dilemme, et dans un contexte où le législateur s'efforce à occuper une position de plus en plus affirmée en tant que garant de la limitation de l'extension des surfaces urbanisées, la question immobilière dans les stations de montagne revêt donc un intérêt particulier que cette thèse de doctorat propose d'approfondir. En postulant que l'immobilier constitue un marqueur particulièrement adapté pour appréhender les trajectoires de développement des stations touristiques, notre recherche vise à répondre à un double objectif : qualifier les cycles et les formes de développement des stations d'une part, mieux comprendre les facteurs à l'origine de ces évolutions d'autre part. Dans le contexte très spécifique des stations françaises de sports d'hiver marquées à des degrés divers par le poids de l'intervention publique, la question de l'impact du modèle de développement initial sur la nature de leurs trajectoires constitue un enjeu essentiel de cette démarche. Du fait de la diversité et de l'étendue des facteurs en cause, aborder le champ de la production immobilière dans le contexte touristique implique une grande transversalité des approches – mêlant analyses économiques, urbaines et politiques – articulées à différentes échelles, entre logiques globales de marché et régulation locale de l'aménagement touristique. L'originalité de notre recherche tient dans le caractère transversal, pluridisciplinaire et focalisant de la démarche visant à déconstruire progressivement l'enjeu immobilier en stations. En adoptant une posture volontairement distanciée vis-à-vis du discours opérationnel tel qu'il est formalisé sur la scène politique et médiatique, ce travail s'efforce de s'affranchir de la traditionnelle opposition entre injonction du développement économique et préservation des milieux naturels pour se focaliser davantage sur les fondamentaux de la « décision de construire » souvent qualifiée de « boite noire » de l'aménagement urbain. Quels sont les principaux mécanismes à l'origine de la croissance immobilière des stations ? Comment ont-ils évolué depuis leur implantation ? Certaines stations sont-elles davantage prédisposées à la croissance ? Comment s'opèrent les mécanismes de régulation publique autour de l'urbanisation ? Autant de questionnements que ce travail de recherche tentera d'éclairer dans la perspective plus globale de nourrir la connaissance sur les ressorts de la production immobilière spécifiques au contexte touristique. / The growing concern with issues relating to real estate development in mountain resorts is reflected in their increasing importance in public debate. On the one hand, associations of elected representatives and ski area operators, unable to identify effective levers to ensure resort rehabilitation, have continued to stress the overriding need to pursue real estate development as a cornerstone for maintaining a level of economic activity indispensable to the survival of mountain areas. On the other hand, environmental groups and associations of mountain users have been ardent campaigners against the increasing urbanisation of mountain areas. Given this dilemma, and in a context where legislators wish to be seen to be increasingly assertive in limiting the spread of urbanisation, the question of real estate development in mountain resorts has taken on an increasingly important role, a role that this doctoral thesis seeks to examine in greater depth. Starting from the premise that real estate is a particularly suitable yardstick for understanding the development paths taken by tourist resorts, our research has a two-fold objective: first to identify and describe the different cycles and types of resort development, second to better understand the factors underlying the changes taking place. In the very specific context of French winter sports resorts, the development of which has been characterised by varying levels of public intervention, the question of the impact of the initial development model on the nature of resort development is a key consideration in our approach. Given the diversity and far-reaching effects of the factors in question, an investigation of real estate production in the context of tourism development calls for a cross-disciplinary approach – involving economic, urban and political analyses – conducted at different scales, reconciling global market principles and regulations governing tourism development at the local level. The originality of our research lies in its cross-cutting, multidisciplinary focus on progressively deconstructing the real estate issue in resorts. By adopting a stance that is deliberately distanced from the operational rhetoric so often used by politicians and the media, our study endeavours to break free from the traditional dichotomy that opposes the need for economic development and the preservation of the natural environment. Instead it focuses more on the fundamentals of the “decision to build”, often referred to as the “black box” of urban development. What are the main mechanisms underlying real estate growth in tourist resorts? How have they evolved since they were first introduced? Are some resorts more disposed to growth than others? How do public regulation mechanisms operate with respect to urbanisation? Our research will attempt to answer these questions from an overall perspective that focuses on gaining insights into the workings of real estate construction in the context of tourism.

Cette thèse concerne les possibles définitions et intégrations de l'idée de « zone à attractivités fiscales » dans les documents concernant les paradis fiscaux, vieux problème devant lequel les chercheurs bloquaient depuis longtemps. Ici le problème est repris d'une toute autre façon en particulier dans le traitement des taux d'imposition, et dans des comparaisons des régimes fiscaux de chacun des pays du Proche Orient. Tout cela nous a conduit à introduire le concept de notation fiscale. Nous le faisons en tenant compte autant que possible de tout critère possible qui nous permette de déduire théoriquement une notation générale. Il ressort de cela que dans une comparaison avec plusieurs pays du Proche Orient le Liban n'est pas, théoriquement du moins, une soi-disante « zone à attractivité fiscale »... Cela conduit à introduire une approche relativisée dans une tentative de définition scientifique des paradis fiscaux. C'est ainsi qu'on peut considérer qu'à chaque instant peuvent naître un ou plusieurs paradis fiscaux en fonction des changements de critères ou de leurs modalités. L'intérêt de cette approche est de permettre de considérer une définition plus scientifique des paradis fiscaux. Empiriquement, nous avons mis en place une importante enquête auprès de 300 personnes, englobant des contrôleurs fiscaux, des employés de banque et des gens d'entreprises. Nous en déduirons que la notion de paradis fiscal est loin de pouvoir s'appliquer au Liban et que ce ne serait en fait qu'une légende. / This thesis aims at defining and integrating the ‘zone of fiscal attractions' notion within the framework of Tax Havens, an old problem in front of which the investigators have not reach any solution since longtime before. Over here, the problem is considered from another angle, namely the treatment of tax rates, hence a comparison of fiscal regimes for each country of the Near-East was necessary to be able to deduce a fiscal notation. Taking into consideration every possible criteria which allows us to deduce theoretically a general notation, Lebanon, through the comparison between several countries of the Near-East, is not supposedly a “zone of fiscal attraction” theoretically…this leads us to introduce the approach of the relativity which has served to define scientifically the Tax Haven. For this reason, one or several Tax Haven can be created each and every moment with the changes incurred in the criteria and variables. The interest of this approach is to enable us to define scientifically the idea of Tax Haven. Empirically, an important questionnaire carried on fiscal controllers, bank employees, and firm employees, to demonstrate that the idea of Lebanon as a Tax Haven, is only a legend. This has been deduced through a group of 300 interviewed people.