O objetivo desta pesquisa é investigar a adequação da Análise de Mercado Imobiliário AMI ao caso do município de São Paulo. Em particular, na análise do chamado mercado econômico de moradias 5 a 10 salários mínimos de renda familiar, segmento que é tido como possuidor de renda superior à necessária para ser enquadrado nos programas oficiais, mas insuficiente para adquirir moradia produzida pelo mercado formal. Como uma política imobiliária urbana poderia criar as condições para que estas famílias pudessem ser atendidas pelo mercado formal, em áreas mais centrais da cidade? Para responder a esta questão é necessário compreender a dinâmica residencial deste mercado econômico, tema em que a pesquisa acadêmica tem sido incipiente. A tese concentrou-se na mensuração da demanda disponível por categorias de renda, que foi cruzada com a oferta de moradias pelo mercado. Os resultados indicam para o município de São Paulo, um parcial ajuste no centro das duas curvas, em 2006, e um descolamento nas pontas, ou seja, há uma importante demanda não atendida para a categoria de renda de 5 a 10 salários mínimos e uma sobre-oferta para rendas superiores a 30 salários mínimos. Em 2007, a melhoria nas condições de crédito aumentou em 30% o valor médio dos imóveis financiados, resultando em um deslocamento vertical da curva de oferta e, conseqüentemente, uma diminuição da demanda não atendida pelo mercado econômico. Aparentemente o uso da AMI foi adequado à realidade paulistana. / The purpose of this research was to study whether Real Estate Market Analysis has been adequate to the case of the municipality of São Paulo housing market. Particularly, to focus on the so called low cost housing between 5 and 10 minimum wages family income. This segment is understood as having income that is superior to those in the governmental housing programs but that is not enough to afford buying a house in the formal market. How a Real Estate development policy could create conditions for those families to afford to buy a house close to the more central areas of the city? In order to answer this question, it is necessary to understand the dynamics of low cost housing a subject somehow neglected in academics. The Dissertation has focused on the measurement of housing demand curve for different income brackets and comparing it with the housing supply curve. The results for São Paulo, for the year of 2006, indicated a partial alignment of the curves and a separation between them at the edges. It means that there is an important non-attended demand for the 5 to 10 minimum wages income bracket, and on the other hand, an over supply of housing for families with income over 30 minimum wages. For 2007, better credit terms resulted in 30 % increase in housing financing, shifting upwards the supply curve and, therefore, decreasing low cost housing demand. Real Estate Market Analysis seemed to be adequate for analyzing the São Paulo market.

O objetivo desta pesquisa é investigar a adequação da Análise de Mercado Imobiliário AMI ao caso do município de São Paulo. Em particular, na análise do chamado mercado econômico de moradias 5 a 10 salários mínimos de renda familiar, segmento que é tido como possuidor de renda superior à necessária para ser enquadrado nos programas oficiais, mas insuficiente para adquirir moradia produzida pelo mercado formal. Como uma política imobiliária urbana poderia criar as condições para que estas famílias pudessem ser atendidas pelo mercado formal, em áreas mais centrais da cidade? Para responder a esta questão é necessário compreender a dinâmica residencial deste mercado econômico, tema em que a pesquisa acadêmica tem sido incipiente. A tese concentrou-se na mensuração da demanda disponível por categorias de renda, que foi cruzada com a oferta de moradias pelo mercado. Os resultados indicam para o município de São Paulo, um parcial ajuste no centro das duas curvas, em 2006, e um descolamento nas pontas, ou seja, há uma importante demanda não atendida para a categoria de renda de 5 a 10 salários mínimos e uma sobre-oferta para rendas superiores a 30 salários mínimos. Em 2007, a melhoria nas condições de crédito aumentou em 30% o valor médio dos imóveis financiados, resultando em um deslocamento vertical da curva de oferta e, conseqüentemente, uma diminuição da demanda não atendida pelo mercado econômico. Aparentemente o uso da AMI foi adequado à realidade paulistana. / The purpose of this research was to study whether Real Estate Market Analysis has been adequate to the case of the municipality of São Paulo housing market. Particularly, to focus on the so called low cost housing between 5 and 10 minimum wages family income. This segment is understood as having income that is superior to those in the governmental housing programs but that is not enough to afford buying a house in the formal market. How a Real Estate development policy could create conditions for those families to afford to buy a house close to the more central areas of the city? In order to answer this question, it is necessary to understand the dynamics of low cost housing a subject somehow neglected in academics. The Dissertation has focused on the measurement of housing demand curve for different income brackets and comparing it with the housing supply curve. The results for São Paulo, for the year of 2006, indicated a partial alignment of the curves and a separation between them at the edges. It means that there is an important non-attended demand for the 5 to 10 minimum wages income bracket, and on the other hand, an over supply of housing for families with income over 30 minimum wages. For 2007, better credit terms resulted in 30 % increase in housing financing, shifting upwards the supply curve and, therefore, decreasing low cost housing demand. Real Estate Market Analysis seemed to be adequate for analyzing the São Paulo market.

O mercado imobiliário brasileiro está passando pelo maior boom que já ocorreu no mundo que, por sua vez, envolve uma complexa interação entre os agentes de oferta e de demanda. Os principais fatores que têm impactado a demanda por imóveis no período recente são o aumento da renda média e a expansão do mercado de crédito. Pelo lado da oferta, é a escassez de terrenos edificáveis, dificultada, ainda, pela legislação de proteção ao meio ambiente, justificando o alto déficit habitacional. O resultado dos três fatores que, juntos, pressionam a demanda para cima e a oferta para baixo, acarreta no aumento dos preços dos imóveis residenciais em todo o país. No caso específico do Rio de Janeiro, levam-se em conta as externalidades positivas geradas pelo aumento dos investimentos em infraestrutura para a realização da Copa do Mundo de 2014 e dos Jogos Olímpicos de 2016, incluindo a redução da violência em determinadas áreas com a implantação das Unidades de Polícia Pacificadora (UPPs). / The Brazilian real estate market is going through the biggest boom ever known in the world that, in turn, involves a complex interaction between the agents of supply and demand. The main factors that have impacted the demand for housing in recent years is the increase in average income and expansion of the credit market. On the supply side, is the lack of "buildable land", hampered also by the law of environment protection, justifying the high housing deficit. The result of three factors that, together, pushing the demand up and supply down, results in increased housing prices across the country. In the specific case of Rio de Janeiro, it takes into account the positive externalities generated by increased investment in infrastructure for holding the 2014 World Cup and 2016 Olympics, including the reduction of violence in certain areas by deploying Unidades de Polícia Pacificadora (Pacifying Police Units).

O mercado imobiliário brasileiro está passando pelo maior boom que já ocorreu no mundo que, por sua vez, envolve uma complexa interação entre os agentes de oferta e de demanda. Os principais fatores que têm impactado a demanda por imóveis no período recente são o aumento da renda média e a expansão do mercado de crédito. Pelo lado da oferta, é a escassez de terrenos edificáveis, dificultada, ainda, pela legislação de proteção ao meio ambiente, justificando o alto déficit habitacional. O resultado dos três fatores que, juntos, pressionam a demanda para cima e a oferta para baixo, acarreta no aumento dos preços dos imóveis residenciais em todo o país. No caso específico do Rio de Janeiro, levam-se em conta as externalidades positivas geradas pelo aumento dos investimentos em infraestrutura para a realização da Copa do Mundo de 2014 e dos Jogos Olímpicos de 2016, incluindo a redução da violência em determinadas áreas com a implantação das Unidades de Polícia Pacificadora (UPPs). / The Brazilian real estate market is going through the biggest boom ever known in the world that, in turn, involves a complex interaction between the agents of supply and demand. The main factors that have impacted the demand for housing in recent years is the increase in average income and expansion of the credit market. On the supply side, is the lack of "buildable land", hampered also by the law of environment protection, justifying the high housing deficit. The result of three factors that, together, pushing the demand up and supply down, results in increased housing prices across the country. In the specific case of Rio de Janeiro, it takes into account the positive externalities generated by increased investment in infrastructure for holding the 2014 World Cup and 2016 Olympics, including the reduction of violence in certain areas by deploying Unidades de Polícia Pacificadora (Pacifying Police Units).