Memoria para optar al título de Arquitecta / En los últimos años, se puede observar en Chile el crecimiento de las ciudades intermedias, principalmente las ubicadas en el valle central del país. Esta investigación se centra en la comuna de Machalí, ubicada a tan solo 92 km al sur de la ciudad de Santiago y actualmente conurbada con Rancagua, ciudad capital de la VI región del Libertador Bernardo O’Higgins. La comuna de Machalí creció aceleradamente en los últimos años. En el 2002 contaba con 28.628 habitantes y para el año 2012 ya casi duplicaba esta cifra, alcanzado los 46.975 habitantes. Esto generó que la ciudad experimentara grandes cambios. Curiosamente, sigue siendo un misterio la real magnitud del acelerado proceso de explotación inmobiliaria en la comuna. La presente investigación observa los cambios urbanos ocurridos a partir de 1992 en esta comuna, en términos de procesos de gentrificación rural desde una perspectiva socioeconómica, normativa y arquitectónica espacial. Este sector recientemente se ha considerado como el “barrio alto” de la VI región, debido al desarrollo alcanzado gracias a proyectos residenciales cerrados (gated communities) de amplias dimensiones, elevados precios, orientados a segmentos ABC1 de la población. Este crecimiento en un inicio fue liderado por una población denominada como élite regional, que llegaba atraída por una visión idílica de la vida en el campo y la promesa de vida sana, pacífica e inmersa en la naturaleza. Llegan a asentarse en lugares alejados de los residentes locales, construyendo un lugar con condiciones rurales ideales. Con los años, este crecimiento ha ido variando. Inició con nuevos residentes en busca de un lugar alejado para vivir, para luego transformarse en un proceso de explotación inmobiliaria, liderado principalmente por privados, facilitado por la flexibilidad en las normativas vigentes. La ciudad de Machalí fue afectada por un proceso de gentrificación rural. Este proceso, fue activado por el crecimiento de la ciudad principal aledaña (Rancagua) y la necesidad de este segmento de mayor ingreso económico de asentarse en un lugar apartado, donde pudiese obtener los beneficios de la vida del campo y la ciudad equitativamente. Esto produjo cambios en la ciudad, generándose una conurbación entre las ciudades de Machalí y Rancagua, y el surgimiento de nuevos equipamientos comerciales como supermercados, tiendas, gimnasios, comercio, colegios particulares, etc. Con los años, el proceso de crecimiento de la ciudad se popularizó y aceleró. Esto generó segregación entre los habitantes del lugar: antiguos habitantes son excluidos de sectores de la ciudad y nuevos residentes se auto-segregan, instalándose en asentamientos cerrados o alejados, con escasa relación con los habitantes de la comuna, utilizando la ciudad principalmente como dormitorio. La intensa explotación del suelo se acompaña de una merma en la capacidad de soporte que tiene la trama vial de la comuna. La ausencia de espacios peatonales y la reciente aparición de emprendimientos inmobiliarios de menor precio (incluso orientados a segmentos sociales medio-bajos), generan mayor congestión y conflictos. Las inmobiliarias rentabilizan la explotación del suelo aún con mayor intensidad que los primeros emprendimientos. El crecimiento que alcanzó la ciudad es observable desde distintos ángulos. En el presente estudio, entenderemos el desarrollo que afecta a una ciudad conurbada en un proceso de transición acelerado, abarcando las distintas mutaciones que tuvo el proceso de gentrificación rural en los años de desarrollo; cómo estos procesos han afectado a los antiguos y nuevos residentes, cuál es el perfil de los nuevos habitantes y cómo la nueva conformación de una ciudad conurbada genera cambios arquitectónicos urbanos. El caso representa un gran desafío para el investigador, debido a que no hay mayor disponibilidad de estudios e información sobre el tema. El siguiente documento es un estudio principalmente descriptivo, aplica una metodología cualitativa compuesta por análisis de datos de fuente secundaria (memorias de PRC, Pladeco, fuentes cartográficas municipales, datos de SII, Censos y encuestas Casen) y fuente primaria (visitas de campo con análisis de imágenes fotográficas, entrevistas a actores principales participantes, informantes municipales, empresas inmobiliarias y residentes locales).

Memoria para optar al título de Ingeniero Civil Industrial / Este trabajo de título está orientado al desarrollo de un plan de negocios para integrar dispositivos IoT en un proyecto de vivienda para la empresa Rezepka Desarrollo Inmobiliario. El objetivo principal es estructurar una propuesta tecnológica en base a los requerimientos del mercado, estudiando viabilidad y los beneficios que podría tener para el proyecto, además de generar planes operacionales y de promoción para el producto. Estos dispositivos añaden nuevos atributos a los departamentos mediante la creación de un ecosistema conectado que, en función de mejorar la calidad de vida de sus usuarios, componen un modelo inteligente con el cual se puede automatizar tareas, monitorear estados y realizar acciones, todo con la opción de hacerlo de forma remota. Para alcanzar el objetivo se sigue la siguiente metodología: 1. Se determinan las principales hipótesis de negocios a validar y se realiza una contextualización del proyecto identificando la necesidad principal presente. 2. Luego se desarrolla una investigación de entorno y de mercado para caracterizar necesidades y preferencias de los clientes con el fin de establecer la propuesta. 3. Se eligen los dispositivos a implementar y se estructura la unidad de negocios estableciendo la propuesta de valor, sus diferentes componentes y sus procesos. 4. Finalmente se realiza una evaluación económica del proyecto, analizando los costos, ingresos e inversión requerida, comparando los resultados de cada caso. Tras la realización de lo expuesto se concluye que la seguridad, el cuidado del medio ambiente, la autonomía y el confort son preocupaciones relevantes de la sociedad y que valoran la inclusión de tecnologías que puedan responder a estas necesidades. Con esto se elaboró una propuesta que abarca seguridad, climatización, iluminación, limpieza y control por comandos de voz. Y, en base a la opinión de expertos, se pudo estimar cómo variarían las velocidades de venta en el caso de incluir estos atributos. Los resultados de la evaluación financiera en un caso óptimo, donde el horizonte de venta pasa de 30 a 25 meses, entregan que la TIR del proyecto financiado aumenta un 1,2%, llegando a 31,2% y el ROE aumenta de un 178,9%, en el caso inicial, a un 188,6%, esto debido a que la necesidad de inversión de capital propio baja casi en un 10% dado la estructura de financiamiento que tiene el proyecto. Luego se concluye que el negocio es factible y qué es atractivo que la inmobiliaria evalúe incorporar esta unidad de negocios.

Tesis para optar al Grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / Se trata de intereses ejercidos hacia el mismo espacio urbano. Tanto patrimonio como mercado inmobiliario corresponden a áreas de estudio confrontadas, situación bastante lógica si piensa en ciertos grupos patrimoniales que preservan sus construcciones, versus aquellos preocupados por la búsqueda de oportunidades de desarrollo. Al aplicar una protección normativa a un determinado barrio, esto conlleva a que exista una serie de restricciones a la producción de obras nuevas, aspecto que complejiza -y muchas veces ahuyenta- los ánimos de ciertos desarrolladores. Sus efectos se reflejaron desde el 3º trimestre del 2016 al revisar una reducción de un 58% de los montos de inversión en la zona frente al mismo periodo en el 2017; y una notoria reducción de permisos ligados a patentes comerciales que ha relegado aquellos emprendimientos de tipo residencial, oficinas y educación. Frente a este comportamiento, el municipio santiaguino propuso no eliminar este tipo de acciones, sino regular la conformación de estas basándose en que este esfuerzo, significa a todas luces un aporte al contexto urbano histórico con el cual dialogar. Esta discusión escala en un contexto en el cual la demanda por vivir en áreas centrales va al alza, pero que reconoce desde el eje MATTA al sur un “territorio de especulación”. A simple vista se piensa en un desincentivo generalizado, toda vez existan tantas restricciones a la edificación continua en 18 metros como restricciones morfológicas en adyacencia a inmuebles de conservación histórica (ICH) que generan saltos en las rentabilidades resultantes. Sin embargo, esto puede ser reconocido como una oportunidad al aplicar estratégicamente los parámetros contenidos en la Zona de Conservación Histórica – E7 (ZCHE7) aprobada el 16 de agosto 2016 por el MINEDUC. La justificación final de esta tesis pretende desmitificar la postura que indica que la protección de los barrios congela su desarrollo inmobiliario, premisa que finalmente, modeló la hipótesis al buscar sus oportunidades dentro de radios acotados. Repensar más acuciosamente los nuevos productos para la zona se convierte en una oportunidad que brinda lineamientos con miras a generar nuevas tipologías y morfologías adaptadas al desarrollo local de barrio. / It’s all about interests exercised to the same urban space. Both heritage and real estate development correspond to study areas that are confronted nowadays, a logical situation if we think about certain heritage groups that preserve their constructions, versus those concerned in searching development opportunities. By applying a regulatory protection to a specific neighborhood, this regulatories lead to a series of restrictions applyed to the production of new urban pieces, an aspect that complicates – and oftently drives away - the spirits of certain developers. Its effects were reflected from the third quarter of 2016, when reviewing a reduction of 58% in investment amounts in the area compared to the same period in 2017; and a notable reduction in permits linked to commercial patents that has relegated residential, office and education ventures. Faced with this behavior, the city council of Santiago proposed not to eliminate this type of actions, but otherwise to regulate the conformation of these inititives, based on the fact that this effort, clearly means a contribution to the historical urban context with which to dialogue. This discussion escalates in a context in which, the demand for living in central areas of Santiago is constinously increasing, but which recognizes from MATTA axis to the south a “territory of speculation”. At first glance we think of a general disincentive, there are both restrictions on continuous building in 18 meters and morphological restrictions in adjacency to historical preservation buildings that generate leaps in the resulting returns. However, this can be recognized as an opportunity to strategically apply the parameters contained in the Historic Conservation Zone - E7 (ZCHE7 in spanish) approved on August 16, 2016 by MINEDUC. The final justification of this thesis aims to demystify the position that indicates that the protection of neighborhoods freezes their real estate development, a premise that finally modeled the hypothesis when looking for opportunities within limited radius. Rethinking new products more acutely for this area becomes an opportunity that provides guidelines that direct the generation of new typologies and morphologies adapted to local neighborhood development.