Miljonprogrammet syftar till bostadsbyggandet i Sverige mellan åren 1965 – 1974 där drygten miljon bostäder upprättades, varav majoriteten var flerbostadsfastigheter. Vid upprättandetav miljonprogrammets bostäder prövades nya arbetsmetoder och inga krav ställdes påenergiförbrukning. Idag är dessa flerbostadsfastigheter eftertraktade investeringsobjekt, mende är samtidigt i behov av teknisk upprustning. I samband med detta finns det forskare somhävdar att energieffektiviserande åtgärder bör utföras. Dock påpekar en del fastighetsbolag attde avstår från att utföra energieffektiviserande investeringar då det är svårt att göra dessalönsamma. För att utröna lönsamheten i en investering utförs investeringskalkyler, vilkavanligen utgör en del av ett beslutsunderlag. Energieffektiviserande investeringar innehållerdock osäkerheter vilket gör de svåra att beräkna på ett vis så att kalkylens utfall ligger nära detverkliga utfallet. Denna studie undersöker därför vilken roll investeringskalkylen har förbeslutsfattare vid investering i energieffektiviserande åtgärder av flerbostadsfastigheter frånmiljonprogrammet. För att undersöka detta fenomen har teori gällande investeringskalkylersanvändning som beslutsunderlag tagits fram. Teoretiskt har det även påvisats att andrafaktorer såsom erfarenhet, strategi och intuition påverkar investeringsbeslut, och då det finnsosäkerheter vid investeringsbeslutet kan dessa övriga faktorer användas mer eller mindre. Detbidrar till att investeringskalkylens roll vid beslut påverkas. Empiriskt har vi använt enkvalitativ metod där intervjuer har utförts med fyra fastighetsbolag. Telefonintervjuer ochpersonliga möten har tillämpats. Fastighetsbolagen har valts utifrån ett minimikrav gällandeden andel fastigheter från miljonprogrammet de besitter.I studien har det framkommit att investeringskalkyler alltid finns med som en del av ettbeslutsunderlag vid investering i energieffektiviserande åtgärder. På grund av osäkerheterbehöver kalkylerna dock kompletteras med övriga faktorer såsom erfarenhet, strategi ochkompetens. Dessa övriga faktorer möjliggör en mer precis kalkyl, men visar även påmervärdet av en investering. Teoretiskt har intuition påvisats vara relevant vidinvesteringsbeslut, emellertid har denna faktor inte framkommit som relevant i vår kontext. / Between the years 1965-1974 over a million residences were built in Sweden, this is referredto as the Million Programme. The majority of the buildings that were established during theMillion Programme were so called multidwelling units (MDUs). When establishing thebuildings of the Million Programme new construction methods were tested and there were norequirements regarding energy consumption. Today these MDUs are coveted investmentobjects, but they are still in need of refurbishment. Some researchers point out that energyefficient actions should be implemented in conjunction with this. However, some real estatecompanies argue they refrain from implementing energy efficient investments since they aredifficult to make profitable. Investment calculations are made to determine the profitability ofan investment, these calculations are usually used as a basis of a decision. Energy efficientinvestments, however, contains uncertainties and because of this they are hard to calculateclose to actual outcome. Therefore this study examines the role of the investment calculationfor decision makers while investing in energy efficiency in the Million Programmes MDUs.To examine this phenomenon theory regarding investment calculations as a basis for decisionmaking has been gathered. It has also been shown theoretically that other factors such asstrategy, experience and intuition affect decisions. When an investment contains uncertaintiesthese factors can be used more or less. This affect the investment calculations role in thedecision. Empirically we have been using a qualitative approach. Interviews by telephone andpersonal meetings have been made with four real estate companies. The real estate companiesthat have been examined possess a certain proportion of MDUs from the Million Programmein their property portfolio.The study has shown that the investment calculation always is a part of a decision regardinginvestments in energy efficiency. Due to uncertainties investment calculations however needto be supplemented with other factors such as experience, strategy and competence. Theseother factors enables an investment calculation that is more precise estimated, but they canalso show the added value an investment in energy efficiency may result in. Theoreticallyintuition has been proved to be relevant in investment decisions, however this factor has notbeen emerged as relevant in our empirical context.

En komplex process som fastighetsbolag hanterar dagligen i sin verksamhet ärbeslutsfattandet kring olika investeringar i sina fastigheter. Arbetet kräver en avvägning avflera skäl, varav de vanligaste är baserade på ekonomiska och/eller icke-ekonomiska skäl.I följande examensarbete undersöks de skäl som fastighetsbolag överväger när de fattar beslutom digitala nyckellås i flerfamiljsfastigheter. Vidare undersöks även utmaningarna ochmöjligheterna med att investera i digitala nyckelsystem. Kandidatuppsatsen jämför teori ochkvalitativa intervjuer gjorda med fem olika fastighetsbolag på den svenska marknaden, därföretagen själva har haft möjlighet att reflektera över frågorna. Resultatet av arbetet visar attdet finns en osäkerhet kring de ekonomiska skälen för att investera i digitala nyckelsystem,vilket har fått de som valt att investera i digitala nyckelsystem att basera sina motiveringar påicke-ekonomiska skäl. Nyckelord i detta arbete inkluderar: Digitala nyckelsystem, Fastighetsförvaltning,Flerbostadsfastigheter, Finansiella skäl, Icke-finansiella skäl. / A complex process that real estate companies deal with daily in their operations is thedecision-making around different investments in properties. The work requires a balance ofseveral factors, of which the most common are based on financial and/or non-financialreasons.This thesis examines the reasons that companies consider when making decisions aboutdigital key systems in multi-family properties while allowing real estate companies to explainthe challenges and opportunities of the key systems to gain knowledge about the subject. Thework compares theory with qualitative interviews with five different real estate companies inthe Swedish market, in which the companies themselves have had the opportunity to reflecton the questions. The results of the work show that there is uncertainty around the financialreasons for investing in digital key systems, which has led those who have chosen to invest indigital key systems to base their justifications on non-financial reasons. Keywords in this paper include: Property management, Multi-housing properties, Financialreasons, Non-financial reasons, Digital Key Systems.