In Brazil, millions of families are excluded from access to decent housing. Besides the scarcity of social housing, the low quality of buildings shows the importance of reviewing standards for new projects that are being built. The objective of this study is to evaluate the thermal performance of buildings constructed under different policies of social housing in four and five story multi-family housing complexes in the city of Santa Maria - RS. Data collection and analysis of building and architectural characteristics of housing complex buildings was made through in loco visits and consultation of architectural projects as well as descriptive memorandums. The thermal capacity of buildings, as well as the occurrence of natural ventilation of autonomous units were factors considered in the selection of buildings that were monitered during a certain period in the summer and in the winter. The analysis of external and internal temperature together with the different building characteristics allowed us to conclude that high thermal capacity together with controlled ventilation and good sealing of the wrapping were determining factors in the thermal performance of the buildings. A good isolation of the roof as important or more important than solar orientation. The results present a realistic diagnosis, which may serve as a base for other studies aiming to improve thermal performance in future social housing programs in Santa Maria and the surrounding area. / No Brasil milhões de famílias estão excluídas do acesso à moradia digna. Além do déficit habitacional, a baixa qualidade das construções evidencia a importância de se rever o padrão dos novos empreendimentos que estão sendo construídos. O objetivo deste estudo é avaliar o desempenho térmico de edificações construídas por diferentes políticas de habitação popular em conjuntos habitacionais multifamiliares de quatro a cinco pavimentos na cidade de Santa Maria - RS. Foi realizado o levantamento e análise das características construtivas e arquitetônicas de edifícios localizados em Conjuntos Habitacionais, através de visitas in loco e consultas aos projetos arquitetônicos e memoriais descritivos. A capacidade térmica do edifício, juntamente com a possibilidade de ocorrência de ventilação natural das unidades autônomas foram as características determinantes na seleção dos edifícios que posteriormente foram monitorados durante um determinado período no verão e no inverno. A análise dos valores de temperatura externas e internas obtidos através do monitoramento relacionadas com as características construtivas dos diferentes edifícios permitiu concluir que a alta capacidade térmica aliada a uma ventilação controlada e uma boa vedação do envoltório foram determinantes no desempenho térmico dos edifícios. Um bom isolamento da cobertura se mostrou tão ou mais importante que uma boa orientação solar. Apresenta-se um diagnóstico da realidade, que poderá servir de subsídio para outros estudos visando à melhoria do desempenho térmico das habitações de interesse social dos futuros programas a serem implementados no município de Santa Maria e região.