Au cours des dix dernières années, les prix immobiliers ont augmenté de façon considérable. Selon certains observateurs, cette hausse peut au moins en partie être attribuée à une insuffisance de l'offre, elle-même due à des politiques foncières restrictives mises en place par certaines communes. Cette thèse cherche à comprendre ce qui motive une commune à instaurer de telles politiques de maîtrise de la croissance. Nous nous plaçons dans le cadre de la Nouvelle Economie Politique et modélisons cette décision comme le résultat d'un jeu de pouvoir entre différents intérêts liés au foncier, arbitré par des élus locaux opportunistes. Ce jeu de pouvoir oppose principalement les propriétaires immobiliers et fonciers, qui peuvent trouver des alliés parmi les entreprises locales, qui s'associent au sein de growth ou ideas machines. Dans un premier modèle nous décrivons ce jeu d'influence sous différentes hypothèses concernant l'influence du vote et du lobbying. Nous montrons que la rigueur de la politique implémentée peut sous certaines conditions être liée de façon négative à la part des propriétaires dans la population locale - et ceci malgré le fait que ces derniers sont clairement partisans d'une politique stricte. Par ailleurs, la mobilité des individus rend les décisions des communes interdépendantes et nous parvenons à une solution d'équilibre qui s'apparente directement au modèle spatial autorégressif utilisé en économétrie spatiale. Une étude empirique portant sur la taxe locale d'équipement confirme l'hypothèse d'interactions stratégiques et montre que les choix des élus sont avant tout influencés par les habitants-propriétaires et les ideas machines d'un côté et par les agriculteurs de l'autre. Dans une deuxième analyse, nous étudions si les élus locaux se servent des mesures de maîtrise de la croissance d'une manière stratégique afin de faciliter leur réélection. Nous développons un modèle de vote probabiliste dans lequel la composition de la population est endogène à la politique foncière. Une étude empirique confirme que les choix de zonage des élus locaux sont influencés par la mobilité de l'électorat, même si leur comportement ne peut pas être qualifié de stratégique.

Le système fiscal local direct français a connu, au cours de ces dernières années, des bouleversements notoires. La taxe professionnelle, qui autrefois constituait la principale source de revenus des communes, après avoir été plusieurs fois l'objet de réformes ou de tentatives de réformes, a été finalement supprimée et remplacée (Loi de Finances pour 2010) par de nouvelles impositions (CET, IFER…). Quant à la taxe d'habitation, elle a, depuis 2000, quasiment perdu de sa pertinence et sa crédibilité comme mode d'imposition à l'échelle locale. Aujourd'hui, l'intérêt pour les collectivités locales, en général, et les communes, en particulier semble, sans doute, se porter sur le foncier bâti, qui n'est rien d'autre que la troisième taxe qui complète le tableau des principaux impôts directs locaux français. La taxe foncière sur les propriétés bâties, grâce aux nombreuses qualités (techniques, juridiques, urbanistiques, économico-spatiales) qu'elle présente en matière d'imposition locale, semble offrir plusieurs possibilités de développement aux communes. En effet, la taxe foncière sur les propriétés bâties rentre dans la catégorie des impôts dits « fonciers » qui sont considérés, par plusieurs auteurs (universitaires, élus locaux, élus nationaux, organisations internationales telles que l'OCDE), comme de bons impôts, voire comme des impôts optimaux. Aussi, la taxe foncière sur les propriétés bâties est un impôt qui peut bien prêter, surtout dans le long et le moyen terme, à des politiques de développement local, d'autant que ses bases, touchant à la fois les ménages et les entreprises, semblent être prêtes pour ces enjeux autour desquels se définissent aujourd'hui les stratégies (économiques et spatiales) de développement territorial : politique de logement (ZAC habitat), politique de développement économique (commerces, bureaux, services, activités industrielles ou entreposage, etc.), étalement urbain, densification urbaine / The French local tax system has been live, over the last few years, notable changes. Business tax, which once was the main source of income of Communes, after being repeatedly subjected to reforms or attempts at reform, was finally removed and replaced (Finance Act 2010) by new taxes (TEC, IFER…). As for the Local residence tax, it has since 2000, almost lost its relevance and credibility as a form of taxation at the local level. Today, interest in local government, in general, and the Communes, in particular, seems no doubt be focused on the Property tax on buildings, which is nothing other than the third tax which complete the picture of French major local direct tax. Property tax on buildings, thanks to the many qualities that it has in terms of local taxation (technical, legal, urban planning, economic and spatial), seems to offer more development opportunities to the Communes. Indeed, the property tax on buildings falls into the category of taxes known as “land taxes” that are considered by several authors (academics, local councillors, national politicians, international organizations such as OECD) as good taxes or optimal taxes. Also, Property tax on buildings is a tax that can pay well, especially as its bases, affecting both households and businesses, seem to be ready for these challenges around which define, today, the territorial development strategies (economic and spatial): housing policies, economic development policies (shops, offices, storage, etc.), urban sprawl, urban densification

Le système fiscal local direct français a connu, au cours de ces dernières années, des bouleversements notoires. La taxe professionnelle, qui autrefois constituait la principale source de revenus des communes, après avoir été plusieurs fois l'objet de réformes ou de tentatives de réformes, a été finalement supprimée et remplacée (Loi de Finances pour 2010) par de nouvelles impositions (CET, IFER...). Quant à la taxe d'habitation, elle a, depuis 2000, quasiment perdu de sa pertinence et sa crédibilité comme mode d'imposition à l'échelle locale. Aujourd'hui, l'intérêt pour les collectivités locales, en général, et les communes, en particulier semble, sans doute, se porter sur le foncier bâti, qui n'est rien d'autre que la troisième taxe qui complète le tableau des principaux impôts directs locaux français. La taxe foncière sur les propriétés bâties, grâce aux nombreuses qualités (techniques, juridiques, urbanistiques, économico-spatiales) qu'elle présente en matière d'imposition locale, semble offrir plusieurs possibilités de développement aux communes. En effet, la taxe foncière sur les propriétés bâties rentre dans la catégorie des impôts dits " fonciers " qui sont considérés, par plusieurs auteurs (universitaires, élus locaux, élus nationaux, organisations internationales telles que l'OCDE), comme de bons impôts, voire comme des impôts optimaux. Aussi, la taxe foncière sur les propriétés bâties est un impôt qui peut bien prêter, surtout dans le long et le moyen terme, à des politiques de développement local, d'autant que ses bases, touchant à la fois les ménages et les entreprises, semblent être prêtes pour ces enjeux autour desquels se définissent aujourd'hui les stratégies (économiques et spatiales) de développement territorial : politique de logement (ZAC habitat), politique de développement économique (commerces, bureaux, services, activités industrielles ou entreposage, etc.), étalement urbain, densification urbaine

Au cours des dix dernières années, les prix immobiliers ont augmenté de façon considérable. Selon certains observateurs, cette hausse peut au moins en partie être attribuée à une insuffisance de l’offre, elle-même due à des politiques foncières restrictives mises en place par certaines communes. Cette thèse cherche à comprendre ce qui motive une commune à instaurer de telles politiques de maîtrise de la croissance. Nous nous plaçons dans le cadre de la Nouvelle Economie Politique et modélisons cette décision comme le résultat d’un jeu de pouvoir entre différents intérêts liés au foncier, arbitré par des élus locaux opportunistes. Ce jeu de pouvoir oppose principalement les propriétaires immobiliers et fonciers, qui peuvent trouver des alliés parmi les entreprises locales, qui s’associent au sein de growth ou ideas machines. Dans un premier modèle nous décrivons ce jeu d’influence sous différentes hypothèses concernant l’influence du vote et du lobbying. Nous montrons que la rigueur de la politique implémentée peut sous certaines conditions être liée de façon négative à la part des propriétaires dans la population locale – et ceci malgré le fait que ces derniers sont clairement partisans d’une politique stricte. Par ailleurs, la mobilité des individus rend les décisions des communes interdépendantes et nous parvenons à une solution d’équilibre qui s’apparente directement au modèle spatial autorégressif utilisé en économétrie spatiale. Une étude empirique portant sur la taxe locale d’équipement confirme l’hypothèse d’interactions stratégiques et montre que les choix des élus sont avant tout influencés par les habitants-propriétaires et les ideas machines d’un côté et par les agriculteurs de l’autre. Dans une deuxième analyse, nous étudions si les élus locaux se servent des mesures de maîtrise de la croissance d’une manière stratégique afin de faciliter leur réélection. Nous développons un modèle de vote probabiliste dans lequel la composition de la population est endogène à la politique foncière. Une étude empirique confirme que les choix de zonage des élus locaux sont influencés par la mobilité de l’électorat, même si leur comportement ne peut pas être qualifié de stratégique. / Over the last ten years, real estate prices have risen considerably and accordingly to most observers, this can at least partly be attributed to an insufficient supply, due to local growth control measures. This thesis tries to understand what motivates local authorities implementing such policies. Local politicians are considered as opportunistic and their decision is modelled as the result of a political struggle between different land-related interests. This game for influence mainly opposes the owners of developed and undeveloped land, who find allies amongst local business interests that might form growth or ideas machines. Our first model describes this struggle under different hypotheses concerning the influence of voting and lobbying. We show that the growth controls implemented might under some conditions be less strict the greater the percentage of homeowners in the local population – despite the fact that homeowners favour strict policies. When individuals are mobile, local decisions become interdependent, and under imperfect mobility our theoretically derived equilibrium solution can directly be interpreted as a spatial autoregressive model. Our empirical analysis concerning the “taxe locale d’équipement” confirms our predictions concerning strategic interactions and shows that local decisions are influenced by “homevoters” and ideas machines on the one side, and by the local farmers on the other side. Our second model examines if local politicians use growth control policies strategically in order to modify the local electorate in a manner that facilitates their re-election. Our model is based on probabilistic voting and the composition of the local population is considered as endogenous. Our empirical analysis confirms that zoning decisions are influenced by the mobility of the local electorate, even if we cannot ascertain that politicians are acting strategically.