Tesis para optar al Grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios

Tesis para optar al Grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / La permanente tendencia de Santiago al crecimiento, tanto en su población como en extensión, obliga que la regulación urbana se ajuste al contexto económico y social, por un lado normativas más permisivas para atraer la inversión inmobiliaria, por otro, planes reguladores más restrictivos, como el caso de las comunas de Santiago, Providencia, Las Condes, La Reina, Vitacura y Ñuñoa, que recientemente han bajado la altura de edificación en busca del preciado equilibrio entre la inversión inmobiliaria y la preservación de sus barrios tradicionales, sin embargo el alto valor del suelo y la baja cantidad de unidades factibles a desarrollar, desincentivan la inversión inmobiliaria deteniendo la renovación de estos barrios e impidiendo el acceso a nuevas familias. El estudio explora la tipología de viviendas Townhouse como una respuesta para mantener la escala peatonal de los barrios, pero aumentar a una densidad media, abriendo un nuevo nicho de mercado con un producto que sea atractivo tanto para el inversionista como para el usuario; surgiendo como una opción para la inversión en terrenos donde no se permite edificación en altura. Se trata de una vivienda continua de crujía angosta y múltiples pisos, que crece en altura y no en extensión, con mayor aprovechamiento del terreno, dando cabida a mayor cantidad de unidades con menos ocupación de suelo por unidad; creando barrios homogéneos en altura y expresión arquitectónica, y delimitando el espacio público. Adquiere sus características reconocibles a nivel mundial a principios del siglo XVII en Ámsterdam y se expande por el mundo occidental, encontrándola en los centros urbanos de Europa, Asia, América, Australia y Sudáfrica. Desplazada a inicios del siglo XX por los conceptos de ciudad jardín; sin embargo, esta resurge a fines del siglo XX desde Ámsterdam con la remodelación de las penínsulas de Borneo y Sporenburg con una propuesta arquitectónica renovada, mediante la densificación en baja altura, revitalizando sectores urbanísticamente deteriorados y recuperando el patrimonio arquitectónico al reinterpretar la vivienda tradicional, el Townhouse, olvidada por casi un siglo. El estudio se sumerge entonces en las características del modelo, su historia y su contextualización, demostrando que la tipología de viviendas Townhouse, lejos de ser ajena a nuestra realidad, es parte de nuestra historia por tratarse del modelo de ciudad sobre el cual se basó la conformación de la ciudad de Santiago desde sus inicios; siendo la fachada continua del barrio poniente la herencia directa de ella y parte de la imagen tradicional de Santiago; por lo que considerar su incorporación a la trama urbana es perfectamente viable, y así, el proponer su reutilización al igual que lo hizo Ámsterdam en las penínsulas de Borneo y Sporemburg, no es más que la reinterpretación de nuestra arquitectura de origen. El incipiente resurgimiento del modelo en Santiago con el inicio del siglo XXI ha sido exitoso hasta ahora, combinando las ventajas de vivir en casa con las de un departamento, incorporando conceptos de seguridad y privacidad propios de la vida en condominios, así como un patio en la parte posterior para jardín y esparcimiento familiar. Se identifican las zonas con mayor potencial inmobiliario para su implementación, recogiendo su vocación en sectores de alta demanda y centralidad, y donde la normativa vigente ha restringido mediante la altura y la densidad el desarrollo de nuevos proyectos habitacionales. De esta manera se detectaron 29 zonas potenciales para el desarrollo del modelo, todas en comunas con índice superior de calidad de vida y que cumplen con la condición de centralidad; todas zonas para construcción entre 3 y 4 pisos, y con rentabilidad aparente sobre 25%. Se precisan además 9 zonas con rentabilidad aparente sobre 50%; lo que da un amplio margen para selección y búsqueda de terrenos adecuados para esta tipología. El estudio culmina con la comprobación de la rentabilidad mediante la selección de un terreno, su cabida y la factibilidad económica del modelo, obteniendo para el caso analizado una muy alta rentabilidad, dando en el Flujo Financiado que se obtiene después del pago de impuestos, una TIR de 79,39%, demostrando así la viabilidad del modelo. La rentabilidad y eficiencia en el uso del suelo del modelo, ofrece un resultado que entrega una interesante e innovadora reflexión y puesta en práctica sobre tipologías residenciales, haciendo factible ampliar los alcances de la tipología Townhouse a opciones muy diversas, pudiendo en cada una de estas zonas encontrar terrenos que cumplan con mayor o menor manera las condiciones de forma para la implementación del Townhouse, inspirando a buscar soluciones de productos mixtos de manera de obtener el mayor rendimiento de estos sin descartar la tipología Townhouse como opción. / The permanent tendency of Santiago to growth, both in its population and in the extension, urban regulation, adjustment in the economic and social context, on the regulatory side more permissive to attract real estate investment, on the other, the most restrictive regulatory plans , such as the case of the communes of Santiago, Providencia, Las Condes, La Reina, Vitacura and Ñuñoa, which have recently lowered the height of the building in search of the precious balance between real estate investment and the preservation of their traditional neighborhoods, however, the high value of the land and the low number of feasible units to develop, discourage real estate investment by stopping the renovation of these neighborhoods and preventing access to new families. The study explores the typology of Townhouse dwellings as an answer to maintain the pedestrian scale of the neighborhoods, but increase to an average density, opening a new market niche with a product that is attractive both for the investor and for the user; emerging as an option for investment in land where building in height is not allowed. It is a continuous dwelling with a narrow bay and multiple floors, which grows in height and not in extension, with greater use of the land, accommodating more units with less land occupation per unit; creating homogeneous neighborhoods in height and architectural expression, and defining the public space. It acquires its recognizable characteristics worldwide at the beginning of the 17th century in Amsterdam and expands throughout the western world, finding it in the urban centers of Europe, Asia, America, Australia and South Africa. Displaced in the early twentieth century by the concepts of garden city; however, it resurfaces at the end of the 20th century from Amsterdam with the remodeling of the Borneo and Sporenburg penínsulas with a renewed architectural proposal, by means of densification at low height, revitalizing urbanly deteriorated sectors and recovering the architectural heritage by reinterpreting the traditional dwelling, The Townhouse, forgotten for almost a century. The study is then immersed in the characteristics of the model, its history and its contextualization, demonstrating that the Townhouse typology, far from being alien to our reality, is part of our history because it is the city model on which the conformation of the city of Santiago since its inception; being the continuous facade of the western district the direct inheritance of her and part of the traditional image of Santiago; so to consider its incorporation to the urban plot is perfectly viable, and thus, proposing its reuse as did Amsterdam in the peninsulas of Borneo and Sporemburg, is nothing more than the reinterpretation of our architecture of origin. The incipient resurgence of the model in Santiago with the beginning of the 21st century has been successful so far, combining the advantages of living at home with those of a department, incorporating concepts of security and privacy typical of life in condominiums, as well as a patio in the back for garden and family recreation. The areas with the greatest potential for real estate are identified for their implementation, reflecting their vocation in sectors of high demand and centrality, and where current regulations have restricted the development of new housing projects through height and density. In this way, 29 potential zones were detected for the development of the model, all of them in communes with higher quality of life index and that fulfill the centrality condition; all areas for construction between 3 and 4 floors, and with apparent profitability over 25%. In addition, 9 areas with apparent profitability above 50% are required; which gives a wide margin for selection and search of suitable grounds for this typology. The study culminates with the verification of profitability through the selection of a plot of land, its size and the economic feasibility of the model, obtaining a very high profitability for the analyzed case, giving in the Financed Flow that is obtained after the payment of taxes, a TIR of 79.39%, demonstrating the viability of the model. The profitability and efficiency in the land use of the model, offers a result that provides an interesting and innovative reflection and implementation on residential typologies, making it feasible to extend the scope of the Townhouse typology to very diverse options, being able in each of these zones find areas that comply more or less with the conditions of form for the implementation of the Townhouse, inspiring to look for solutions of mixed products in order to obtain the best performance of these without discarding the Townhouse typology as an option.

Tesis para optar al Grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios