TESIS PARA OPTAR AL GRADO DE MAGISTER EN FINANZAS / Este trabajo tiene como objetivo la valoración de la empresa Salfacorp S.A. al 30 de septiembre de 2016, utilizando el método de valoración por múltiplos. Salfacorp es una de las principales empresas de Ingeniería, Construcción e Inmobiliaria de Chile, con más de 80 años de historia en el sector de obras civiles. La empresa está en una industria muy dependiente del ciclo económico y se caracteriza porque sus partícipes realizan negocios intrínsecamente apalancados. La presente valoración se hace en un contexto donde en Chile se ha registrado una caída importante en la inversión en construcción. En efecto, a partir del año 2011 la variación anual de la inversión agregada en construcción, ha caído desde un 8,5% a un 0% en el 2013. A partir de entonces, dicha inversión se ha mantenido prácticamente sin variación. Por su parte, la venta promedio de viviendas ha caído un 38% entre 2015 y 2016. Los meses promedio de venta han aumentado en un 70% en 1 año. En el período 2012 y el 2015 era de 13,5 meses, en 2016 es de 23 meses. Por su parte, el stock de viviendas no ha disminuido. Viene creciendo desde el 2012 a la fecha, a una tasa del 8,5% anual, evidenciando un eventual sobre stock de viviendas si no hay aumento en las ventas en el corto plazo. La perspectiva para el 2017 en el sector es negativa, situación que es consistente con una situación macroeconómica débil para Chile con un escenario donde el precio del cobre se mantiene en sus mínimos de los últimos 5 años. La Cámara Chilena de la Construcción (CChC) en su informe del 1er trimestre del 2016, pronostica en su escenario base, un crecimiento de la inversión en construcción para el 2017de un -0.1%. Mediante el método de Valoración por Múltiplos, se obtuvo un precio de $604,24 por acción para Salfacorp al 30.09.2016; aproximadamente un 18% superior al precio de mercado de $513. En este cálculo se ha utilizado un múltiplo EV/EBITDA con un valor de 9 veces, el cual se ha obtenido a partir de operaciones reales de compra y venta de empresas del sector ingeniería y construcción. Sin embargo, la presente valoración podría verse afectada si existen cambios importantes en las condiciones macroeconómicas, como por ejemplo, un cambio de tendencia en el precio del cobre.

TESIS PARA OPTAR AL GRADO DE MAGISTER EN FINANZAS / Este trabajo tiene como objetivo la valoración de la empresa Salfacorp S.A. al 30 de septiembre de 2016, utilizando el método del Flujo de Caja Libre Descontado. Salfacorp es una de las principales empresas de Ingeniería, Construcción e Inmobiliaria de Chile, con más de 80 años de historia en el sector de obras civiles. Mantiene operaciones mayoritariamente en Chile, Perú y Colombia, las cuales representan aproximadamente el 10% de los ingresos. Localmente ha participado en importantes obras civiles tales como la construcción del Estadio Nacional y la construcción del Costanera Center. La empresa está en una industria muy dependiente del ciclo económico y se caracteriza porque sus partícipes realizan negocios intrínsecamente apalancados. La presente valoración se hace en un contexto donde en Chile la demanda por obras civiles, inmobiliarias y servicios relacionados, está reducida. El mercado local ha presentado una caída sostenida en la inversión en construcción. A partir del 2011 la variación anual de la inversión agregada en construcción, ha caído desde un 8,5% a un 0% en el 2013, y a partir de entonces se ha mantenido en prácticamente en el mismo valor. La venta promedio de viviendas ha caído un 38% entre 2015 y 2016. Los meses promedio de venta han aumentado en un 70% en 1 año. En el período 2012 y el 2015 era de 13,5 meses, en 2016 es de 23 meses. Por su parte, el stock de viviendas no ha disminuido. Viene creciendo desde el 2012 a la fecha, a una tasa del 8,5% anual, evidenciando un probable sobre stock de viviendas. La perspectiva para el 2017 en el sector es negativa y muy probablemente se mantendría para los años siguientes, situación que es coherente con la expectativa de una situación macroeconómica débil para Chile y en un escenario con el precio del cobre históricamente bajo. Conforme a estos antecedentes, se ha procedido a valorar Salfacorp S.A asumiendo que se encontraría en una situación débil desde el punto de vista del crecimiento en sus ingresos, lo cual es consistente con las expectativas de la Cámara Chilena de la Construcción. Sin embargo, la presente valoración podría verse afectada rápida y significativamente, si existen cambios importantes en las condiciones macroeconómicas, como por ejemplo, un cambio de tendencia en el precio del cobre, lo cual obligaría a alterar los supuestos implícitos en este documento. Como resultado de la valoración a través del método de los flujos de caja descontados, se ha estimado al 30.09.2016 un valor del patrimonio económico de UF 10.449 miles y un valor de la acción de $609.08, aproximadamente un 19% superior al precio de mercado de $513,0. En este cálculo se ha considerado una corrección por iliquidez del 20% del valor de los activos operacionales, equivalente a una prima por riesgo de liquidez de aproximadamente el 2% sobre el WACC. Sin este castigo, el valor de la acción es de $773,27. También al realizar un análisis de sensibilidad del valor corregido de la acción frente a variaciones en la tasa de descuento, entre UF+5% y UF+10%, se obtienen que el valor corregido de la acción podría variar entre aproximadamente $910.49 y $409.53 respectivamente.

TESIS PARA OPTAR AL GRADO DE MAGÍSTER EN FINANZAS / Merino, Felipe, [Parte I mediante el método de múltiplos], Ramírez Fuentes, Marco A. [Parte II mediante el método de flujos de caja descontados] / Este trabajo tiene como objetivo la valoración de la empresa Salfacorp S.A. al 30 de Septiembre de 2017, utilizando el método del Flujo de Caja Libre Descontado y valorización por múltiplos. Salfacorp es una de las principales empresas de Ingeniería, Construcción e Inmobiliaria de Chile, con cerca de 90 años de historia en el sector Construcción. Actualmente exporta toda su experiencia en el desarrollo de proyectos en Latinoamérica y el Caribe marcando fuerte presencia en Perú, Colombia y Panamá. La presente valoración se realiza en una etapa en que la industria de la construcción registra una importante caída en la inversión. Desde Julio del año 2012 el IMACON (índice más utilizado y valorado para medir el comportamiento de la industria) ha presentado un fuerte descenso lo que se encuentra en línea con la baja de la inversión en el sector. A Enero de 2017 había caído en un 5,9%. Por su parte, la venta de Departamentos, casas y viviendas nuevas, ha experimentado un aumento en sus ciclos de venta, pasando desde 11,6 meses en Abril del año 2015 a 18,4 meses en Septiembre de 2017, lo que muestra un exceso de oferta. Este efecto evidencia un eventual sobre stock de inmuebles disponibles y repercute fuertemente en los ingresos de la industria si no aumenta su venta en el corto plazo. Nuestra perspectiva para el cuarto trimestre del año 2017 en el sector es estable, con señales de expansión para los próximos 4 años y un repunte en las ventas, lo cual es consistente con las proyecciones del Banco Central y Cámara Chilena de la Construcción. El cobre nuestro principal commodity se ha mantenido en promedio en torno a 3,00 centavos de Dólar/Libra desde septiembre 2017 y un tipo de cambio ubicado en la media de $ 610 por USD. En medio del marco macroeconómico antes descrito, hemos determinado mediante flujo de caja libre un valor de $ 801,40 por acción, valor que se encuentra un 12,89% por debajo del precio de mercado, y mediante múltiplos un valor de $ 903,73 por acción, valor que se encuentra prácticamente a la par con el precio de mercado, utilizando para la obtención de dicho valor múltiplos como PER, EV/EBITDA y EV/FCF, que son aquellos múltiplos que han demostrado solidez en los resultados obtenidos en este tipo de industria. El precio de referencia de la acción es de $ 920 valor al día 30 de Septiembre 2017. Con lo anterior, debemos tener presente que la valorización podría verse afectada fuertemente ante los cambios políticos que se avecinan en los próximos meses. / Este trabajo tiene como objetivo la valoración de la empresa Salfacorp S.A. al 30 de Septiembre de 2017, utilizando el método del Flujo de Caja Libre. Salfacorp es una de las principales empresas de Ingeniería, Construcción e Inmobiliaria de Chile, con cerca de 90 años de historia en el sector Construcción. Actualmente exporta toda su experiencia en el desarrollo de proyectos en Latinoamérica y el Caribe marcando fuerte presencia en Perú, Colombia y Panamá. La presente valoración se realiza en una etapa en que la industria de la construcción registra una importante caída en la inversión. Desde Julio del año 2012 el IMACON (índice más utilizado y valorado para medir el comportamiento de la industria) ha presentado un fuerte descenso lo que se encuentra en línea con la baja de la inversión en el sector. A Enero de 2017 había caído en un 5,9%. Por su parte, la venta de Departamentos, casas y viviendas nuevas, ha experimentado un aumento en sus ciclos de venta, pasando desde 11,6 meses en Abril del año 2015 a 18,4 meses en Septiembre de 2017, lo que muestra un exceso de oferta. Este efecto evidencia un eventual sobre stock de inmuebles disponibles y repercute fuertemente en los ingresos de la industria si no aumenta su venta en el corto plazo. La perspectiva para el cuarto trimestre del año 2017 en el sector es estable, con señales de expansión para los próximos 4 años y un repunte en las ventas, lo cual es consistente con las proyecciones del Banco Central y Cámara Chilena de la Construcción. El cobre nuestro principal commodity se ha mantenido en promedio en torno a 3,00 centavos de Dólar/Libra desde septiembre 2017 y un tipo de cambio ubicado en la media de $ 610 por USD. En medio del marco macroeconómico antes descrito, hemos determinado mediante flujo de caja libre un valor de $ 801,40 por acción, valor que se encuentra un 12,89% por debajo del precio de mercado. El precio de referencia de la acción es de $ 920 valor al día 30 de Septiembre 2017. Con lo anterior, debemos tener presente que la valorización podría verse afectada fuertemente ante los cambios políticos que se avecinan en los próximos meses