Thesis (Ph. D.)--Ohio State University, 2003. / Title from first page of PDF file. Document formatted into pages; contains x, 168 p.; also includes graphics. Includes abstract and vita. Advisor: Larry Libby, Dept. of Agricultural, Environmental & Development Economics. Includes bibliographical references (p. 161-168).

Thesis (doctoral) - Freie Universität, Berlin, 2008. / Includes bibliographical references.

This dissertation consists of four essays with specific objectives. The overall objective is, however, to seek a further understanding of the issue of cross-border residential transaction markets. While the first two essays focus specifically on transaction processes and costs in a number of selected countries, the two subsequent essays shift their attention towards the EU’s Internal Market and the impact of differences between the countries, with relation to the transparency of transaction markets. The research is primary based on studies of written sources, subject-specific literature and legislation. The main message is that organization of the transaction process affects transaction costs in different ways. It can be argued that efficiency is associated with a lowering of transaction costs. The efficiency of different structures depends on our perspective. Transparency is associated with the organisation of transactions and their needs, though the term is somewhat unclear. Generally, the term may refer to the ability of transaction participants to observe information concerning the transacting process, thereby increasing their knowledge to make informed decisions. Thus it can be argued that a better basis for the decision-making process presupposes information disclosure, more standardized transaction practices, synchronized legal systems, and both legible and transparent regulations. This leads to the design of a transparency system, which is based on an understanding of the need for the system and its goal. Although reaching transparency will be both complex and time-consuming, this study draws attention to certain key aspect of the need to encourage transparency. The first two essays focus on how residential transactions are organized in selected countries and on the costs for carrying out these transactions. Essay II works with two hypotheses concerning the relation between the organizational structure and the transaction costs. The study shows that transaction processes and costs differ considerably between the countries and as a result it is difficult to arrange the countries in a clear way according to their rules. Moreover, there is no clear connection between a broker’s education level and how large a part in the process s/he plays. The total transaction costs excluding taxes vary from approximately 3 up to 8.5 percent. The costs are lower when the recording system is well arranged, when a broker has a bigger part in the process and when a conveyancer is impartial. In the countries where a broker has a higher education level and plays bigger part in the process, the broker’s commission is not any higher when compared to other countries in the study. The study shows also that transaction costs are lower in the countries where the broker has a more neutral role and where fewer parties are involved in the process. Thus in order to avoid high transaction costs, it is important to avoid situations where both buyer and seller have their own agents. Furthermore, the availability of standardized information about properties may increase the efficiency of the market even though it increases the short run transaction cost. Essay III provides a theoretical framework for an analysis of the concept of transparency in residential property transactions within the EU’s internal market and tries to identify the essential factors that need to be addressed with respect to transparency of procedural, regulative and economic features. Essay IV seeks a further understanding of the issue of transparency in the residential property transaction market and attempts to define the state of transparency on the basis of selected EU-countries, in accord with five specific dimensions. The essential points are that an increase in cross-border transactions increases demand for easy access to information in other countries, and that the studied literature focuses on the coordination of legal systems, which produces systems that are more uniform and legally secured, and on broadening the mortgage market. Some of the aspects analysed in the study are far from transparent while others may be considered relatively transparent. The degree of transparency in the EU’s internal market is determined by how transparency is defined, since something may be transparent based on a certain criteria but not on others, especially when the concept is a relative one and subject to changes. The study raises some key aspect as a basis for discussion about the encouragement of transparency. / QC 20111123

published_or_final_version / Business / Doctoral / Doctor of Philosophy

This is a case analysis according to the author’s working experience in P&G. This thesis focuses on the consignment stores in the market of home products. The author takes apart the channel functions into eight flows, and uses 4 types of transaction cost to discuss the relationship between manufacturers and retailers.

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La présente étude examine une des difficultés que soulève l'exécution des contrats de vente mettant en relation des parties situées dans des pays différents. Ces contrats connaissent des problèmes bien particuliers. En effet, en donnant lieu à l'expédition des marchandises vendues, ces contrats obligent aussi le vendeur à transférer à l'acheteur les documents conformes représentatifs de celles-ci. La non-conformité des documents se distingue de la non-conformité des marchandises et constitue une source principale des litiges visant la résolution des contrats dans ce secteur commercial. La diversité des solutions susceptibles de s'y appliquer est devenue une réalité depuis que les droits internes doivent coexister avec les règles de la Convention de Vienne sur la vente internationale de marchandises. En principe, aucune difficulté ne se pose lorsqu'un droit interne est désigné comme étant le droit compétent: il suffirait d'appliquer les solutions de ce droit. Ainsi, par exemple, l'acheteur peut résoudre le contrat si les documents ne sont pas conformes aux stipulations contractuelles sur la base du concept de fundamental breach (en cas de vente non documentaire) ou sur la base de la stricte conformité (en cas de vente documentaire) que retiennent les droits anglo-américain; en revanche dans les systèmes de droit civil (où la distinction entre vente documentaire et vente non documentaire n'existe pas), pareille résolution du contrat basée sur le défaut de conformité des documents n'est possible qu'en présence d'un préjudice important ou d'un défaut majeur. Plusieurs justifications fondamentales sous-tendent la raison d'être des solutions retenues par les droits nationaux: quête de sécurité juridique et recherche de solution conforme aux besoins des opérateurs du commerce international. Néanmoins, il appert que de telles justifications sont également présentes dans la Convention de Vienne. De plus, cette Convention oblige le vendeur à transférer à l'acheteur les documents conformes de la vente. Cependant, elle le fait de manière indirecte sans pour autant préciser quels types de documents doivent faire l'objet du transfert. L'opportunité d'un tel transfert dépendra donc, sous réserves des dispositions impératives, de l'accord des parties et des usages commerciaux qui ont préséance sur les règles unifiées. Ce qui en fait parfois une question d'interprétation du contrat ou une question de comblement des lacunes de ce droit uniforme de la vente internationale. En ce sens, ce dernier droit diffère des droits nationaux qui sont plus clairs à cet égard. Quant aux conditions de la résolution du contrat pour non-conformité des documents, quel que soit le système national considéré, la solution qu'il consacre contraste avec celle prévue par la Convention de Vienne qui n'admet une telle sanction qu'en présence d'une contravention essentielle. Cette dualité entre droits nationaux et droit matériel uniforme nous met en face d'un constat bien évident: l'avènement de la Convention de Vienne sur la vente internationale de marchandises et la règle de la contravention essentielle qu'elle consacre, perturbent le paysage juridique jusqu'ici en vigueur dans chacun des États signataires. Ce qui justifie tout l'intérêt du sujet: la contravention essentielle par opposition à la règle de la stricte conformité et celle basée sur l'importance du préjudice prévues par les droits internes sont-elles des règles exclusives l'une de l'autre? La réponse est loin d'être certaine en dépit des convergences possibles dans le dénouement du contentieux de la résolution, même si par ailleurs il faut admettre qu'il s'agit de régimes juridiques bien différents. Tout en subordonnant la résolution du contrat à l'existence d'une contravention essentielle, lorsque la Convention de Vienne s'applique (DEUXIÈME PARTIE), la présente étude propose une interprétation de celle-ci en examinant son contenu ainsi que les différentes sources qui interfèrent dans sa mise en œuvre afin de démontrer que ce droit uniforme, malgré ses limites, régit les aspects documentaires de la vente internationale (PREMIÈRE PARTIE). / This study examines one of the difficulties occurring during the execution of sales contracts between parties located in different countries. These contracts have their own particular problems. As a matter of fact, when the sold goods are expedited, these contracts also oblige the seller to transfer to the buyer documents that conform to and represent said goods. The non-conformity of those documents characterizes itself by the non-conformity of the goods and constitutes a principal source of litigation directed towards contract avoidance in this commercial sector. The diversity of susceptible solutions applying to this problem has become a reality since internal laws must co-exist with the rules of the Vienna Convention regarding the international sale of goods. In principle, no difficulties are manifested once an internal law is designated as being the competent law: it suffices to apply the remedies to this law. Thus, for instance, the buyer can avoid the contract if the documents don't comply with the contractual stipulations on the basis of the concept of fundamental breach (in the case of a non-documentary sale) or on the basis of strict compliance (in the case of a documentary sale) that are inherent in Anglo-American law. On the other hand, in a civil law system (where the distinction between a documentary sale and a non-documentary sale doesn't exist) such contract avoidance based on defective or non-compliant documents is only possible when the presence of an important prejudice or major defect. Many arguments justify the solutions in national laws: the needs of judicial certainty and the search of solutions conforming to the needs of international trade. Nevertheless, it appears that those arguments are equally present in the Vienna Convention. Also, that Convention compels the seller to transfer to the buyer all documents conforming to the sale. This is done in an indirect manner without precisely stating which kind of documents must be transferred. Therefore, the opportunity of such a transfer will depend on trade usage and on the agreement of the parties, which priorities over unified rules. This sometimes gives rise to a question of contractual interpretation or comblement de lacune of this uniform law of international sales. In the same effect, the uniform law differs from national laws which are clearer in this regard. As far as the conditions of contract resolutions for nonconforming documents are concerned, national law solutions contrasts with those of the Vienna Convention which require fundamental breach in order to dissolve the contract. This duality between national law and substantial uniform law reveals a clear fact: the presence of fundamental breach in the Vienna Convention modifies the judicial landscape that exists in every member state. What justifies the interest in the subject is the following question: are the differences between fundamental breach, strict compliance and the importance of legal tort law in effect in national laws compatible? The answer is far from certain and in spite of convergences, we observe some differences. If the dissolution of contract under the Vienna Convention requires fundamental breach, (Part Two), the present study proposes its interpretation by examining its contents and other sources which interfere in its application by showing that the uniform law, despite its limitations governs the documentary aspects of international sales. (Part One).

Texte remanié de: Th. doct.--Droit privé--Paris 1, 2001. / Bibliogr. p. 677-695. Index.

Thesis (Ph. D.)--Florida State University, 2003. / Advisor: Dr. Richard Feiock, Florida State University, College of Social Sciences, School of Public Administration and Policy. Title and description from dissertation home page (viewed Oct. 2, 2003). Includes bibliographical references.

La présente étude examine une des difficultés que soulève l'exécution des contrats de vente mettant en relation des parties situées dans des pays différents. Ces contrats connaissent des problèmes bien particuliers. En effet, en donnant lieu à l'expédition des marchandises vendues, ces contrats obligent aussi le vendeur à transférer à l'acheteur les documents conformes représentatifs de celles-ci. La non-conformité des documents se distingue de la non-conformité des marchandises et constitue une source principale des litiges visant la résolution des contrats dans ce secteur commercial. La diversité des solutions susceptibles de s'y appliquer est devenue une réalité depuis que les droits internes doivent coexister avec les règles de la Convention de Vienne sur la vente internationale de marchandises. En principe, aucune difficulté ne se pose lorsqu'un droit interne est désigné comme étant le droit compétent: il suffirait d'appliquer les solutions de ce droit. Ainsi, par exemple, l'acheteur peut résoudre le contrat si les documents ne sont pas conformes aux stipulations contractuelles sur la base du concept de fundamental breach (en cas de vente non documentaire) ou sur la base de la stricte conformité (en cas de vente documentaire) que retiennent les droits anglo-américain; en revanche dans les systèmes de droit civil (où la distinction entre vente documentaire et vente non documentaire n'existe pas), pareille résolution du contrat basée sur le défaut de conformité des documents n'est possible qu'en présence d'un préjudice important ou d'un défaut majeur. Plusieurs justifications fondamentales sous-tendent la raison d'être des solutions retenues par les droits nationaux: quête de sécurité juridique et recherche de solution conforme aux besoins des opérateurs du commerce international. Néanmoins, il appert que de telles justifications sont également présentes dans la Convention de Vienne. De plus, cette Convention oblige le vendeur à transférer à l'acheteur les documents conformes de la vente. Cependant, elle le fait de manière indirecte sans pour autant préciser quels types de documents doivent faire l'objet du transfert. L'opportunité d'un tel transfert dépendra donc, sous réserves des dispositions impératives, de l'accord des parties et des usages commerciaux qui ont préséance sur les règles unifiées. Ce qui en fait parfois une question d'interprétation du contrat ou une question de comblement des lacunes de ce droit uniforme de la vente internationale. En ce sens, ce dernier droit diffère des droits nationaux qui sont plus clairs à cet égard. Quant aux conditions de la résolution du contrat pour non-conformité des documents, quel que soit le système national considéré, la solution qu'il consacre contraste avec celle prévue par la Convention de Vienne qui n'admet une telle sanction qu'en présence d'une contravention essentielle. Cette dualité entre droits nationaux et droit matériel uniforme nous met en face d'un constat bien évident: l'avènement de la Convention de Vienne sur la vente internationale de marchandises et la règle de la contravention essentielle qu'elle consacre, perturbent le paysage juridique jusqu'ici en vigueur dans chacun des États signataires. Ce qui justifie tout l'intérêt du sujet: la contravention essentielle par opposition à la règle de la stricte conformité et celle basée sur l'importance du préjudice prévues par les droits internes sont-elles des règles exclusives l'une de l'autre? La réponse est loin d'être certaine en dépit des convergences possibles dans le dénouement du contentieux de la résolution, même si par ailleurs il faut admettre qu'il s'agit de régimes juridiques bien différents. Tout en subordonnant la résolution du contrat à l'existence d'une contravention essentielle, lorsque la Convention de Vienne s'applique (DEUXIÈME PARTIE), la présente étude propose une interprétation de celle-ci en examinant son contenu ainsi que les différentes sources qui interfèrent dans sa mise en œuvre afin de démontrer que ce droit uniforme, malgré ses limites, régit les aspects documentaires de la vente internationale (PREMIÈRE PARTIE). / This study examines one of the difficulties occurring during the execution of sales contracts between parties located in different countries. These contracts have their own particular problems. As a matter of fact, when the sold goods are expedited, these contracts also oblige the seller to transfer to the buyer documents that conform to and represent said goods. The non-conformity of those documents characterizes itself by the non-conformity of the goods and constitutes a principal source of litigation directed towards contract avoidance in this commercial sector. The diversity of susceptible solutions applying to this problem has become a reality since internal laws must co-exist with the rules of the Vienna Convention regarding the international sale of goods. In principle, no difficulties are manifested once an internal law is designated as being the competent law: it suffices to apply the remedies to this law. Thus, for instance, the buyer can avoid the contract if the documents don't comply with the contractual stipulations on the basis of the concept of fundamental breach (in the case of a non-documentary sale) or on the basis of strict compliance (in the case of a documentary sale) that are inherent in Anglo-American law. On the other hand, in a civil law system (where the distinction between a documentary sale and a non-documentary sale doesn't exist) such contract avoidance based on defective or non-compliant documents is only possible when the presence of an important prejudice or major defect. Many arguments justify the solutions in national laws: the needs of judicial certainty and the search of solutions conforming to the needs of international trade. Nevertheless, it appears that those arguments are equally present in the Vienna Convention. Also, that Convention compels the seller to transfer to the buyer all documents conforming to the sale. This is done in an indirect manner without precisely stating which kind of documents must be transferred. Therefore, the opportunity of such a transfer will depend on trade usage and on the agreement of the parties, which priorities over unified rules. This sometimes gives rise to a question of contractual interpretation or comblement de lacune of this uniform law of international sales. In the same effect, the uniform law differs from national laws which are clearer in this regard. As far as the conditions of contract resolutions for nonconforming documents are concerned, national law solutions contrasts with those of the Vienna Convention which require fundamental breach in order to dissolve the contract. This duality between national law and substantial uniform law reveals a clear fact: the presence of fundamental breach in the Vienna Convention modifies the judicial landscape that exists in every member state. What justifies the interest in the subject is the following question: are the differences between fundamental breach, strict compliance and the importance of legal tort law in effect in national laws compatible? The answer is far from certain and in spite of convergences, we observe some differences. If the dissolution of contract under the Vienna Convention requires fundamental breach, (Part Two), the present study proposes its interpretation by examining its contents and other sources which interfere in its application by showing that the uniform law, despite its limitations governs the documentary aspects of international sales. (Part One).