Tesis para optar al Grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / Los instrumentos de planificación y ordenamiento territorial de la ciudad de Santiago de Chile, consideran para su estructuración los distintos usos de suelos existente entre el que incluye el suelo industrial, impulsando una zona en deterioro o desuso, pero aportando recursos. A pesar de las oportunidades hipotéticas de los distintos territorios que tiene el país, la industria se concentra en las principales ciudades, como Antofagasta, Valparaíso, Concepción y Santiago, debido principalmente al fácil acceso a la información, mano de obra especializada, logística adecuada de carreteras, puertos y contactos para asegurar el éxito del negocio, por ende, a la especialización que presenta cada una de estas ciudades. A principios de los 90s, se inicia una mayor preocupación ambiental, lo que hizo que los planes reguladores de la ciudad se volvieran más severos, del mismo modo se generaron mayores requerimientos legales para realizar actividades productivas de bienes y servicios, donde la regulación establecía un mayor énfasis en los niveles de emisiones contaminantes permitidas. Esto debido al cambio del Plan Regulador Metropolitano de 1994 que localizó a la industria fuera del anillo de Américo Vespucio. El ingreso de nuevos suelos aptos para uso industrial se dio principalmente en la zona Norte de Santiago, comunas de Quilicura, Lampa y Colina, en esos años y hasta el día de hoy se definieron como de uso industrial molesto y en la zona Nor-Poniente se permitió el uso de suelo peligroso. Decisión que generó un impulso para estas comunas aportando con urbanización y servicios que no tenían anteriormente. El éxito de los primeros parques industriales fue tal, que rápidamente la demanda superó la oferta. El nivel de absorción de tierras continúo creciendo con transacciones que superaron las 100 hectáreas, con precios que hoy pueden ser mayores a 4 6 UF/m 2 en la zona Norte. Aun así, sigue existiendo un grupo importante de industrias que se encuentran en sectores de Santiago donde no pueden estar, a pesar de los cambios Normativos. En consecuencia, se genera un congelamiento en la infraestructura si es que esta industria se amplía o cambia su proceso productivo, por lo cual debiesen recalificarse industrialmente. Dicha recalificación al no ser compatible con el uso de suelo permitido genera un estancamiento en las industrias en su crecimiento, tanto estructural como productivo. Sin embargo, los industriales se encuentran reticentes al cambio, debido al costo monetario y al capital de trabajo que les puede generar un traslado. Es importante señalar que existen casos de inaplicabilidad de medidas de traslado por la inconstitucionalidad ante un tribunal, ya que el Municipio no dialoga con el Servicio Regional Metropolitano de Salud, en adelante Seremi, lo que ha generado un debate de cómo se aplica el traslado de una industria a un nuevo sector. De tal manera que, muchas industrias están funcionando actualmente de manera irregular. EL traslado de industrias es el motor de la investigación, donde el problema del congelamiento industrial se traduce en una oportunidad o estrategia de negocio, tanto como la liberación de suelo por medio del traslado de industrias, para oportunidad de desarrollo en materias ambientales y logísticas para el ejercicio industrial.

La eliminación de las normas sobre el límite urbano impuestas por la Política Nacional de Desarrollo Urbano de 1979 y del impuesto a la tenencia de sitios eriazos (tierra vacante), generaron, por un lado, un crecimiento acelerado de la ciudad de Santiago, el cual sustituyó usos y coberturas naturales y semi naturales por superficies construidas, lo que impactó sobre el incremento de la temperatura de la ciudad. Por otro lado, la eliminación del impuesto a la tenencia de tierra vacante propició una mayor existencia de terrenos sin uso y focos de problemas sociales y ambientales. De esta forma, se configuró un déficit de espacios vegetados que constituyen un bien ambiental que presta importantes servicios a la ciudad y, por otro, tierra vacante que se presenta como una reserva de suelo urbano en la medida que se considere su reutilización como espacios vegetados que contribuyan a la sustentabilidad de la ciudad. El principal objetivo de esta investigación es analizar ambientalmente la tierra vacante localizada al interior del Área Metropolitana del Gran Santiago, con el objeto de proporcionar antecedentes que favorezcan su utilización con usos de suelo que contribuyan a mejorar la condición ambiental de la ciudad, en particular de sus condiciones climático-urbanas. Para el desarrollo de este estudio se generó un inventario de tierra vacante localizada al interior del límite urbano del AMGS para el año 2007 mediante una fotointerpretación de las imágenes satelitales QuickBird del mismo año proporcionadas por Google Earth. Sobre las tierras vacantes identificadas se analizaron variables urbanas y ambientales. Dentro de las primeras se encuentran el tamaño de las parcelas y la matriz urbana o usos y coberturas de suelo en la que se insertan. Como variables ambientales se consideraron los porcentajes de vegetación urbana y la temperatura de la superficie terrestre registradas en cada propiedad vacante, extraídos de la imagen ASTER del año 2008 mediante una clasificación supervisada bajo el método de análisis subpíxel y de emisividad normalizada, respectivamente. La investigación se apoyó en el uso de sistemas de información geográfica en cada una de sus etapas (ArcGis 9.2, Idrisi Andes y ENVI 4.5). Se generó una tipología ambiental que incluyó las parcelas baldías, la que se relacionó con los grupos socioeconómicos de la población y el valor del suelo de su área adyacente. Se obtuvieron cuatro tipos de tierras vacantes: sitios eriazos pequeños, con altos porcentajes de cobertura vegetal y menores temperaturas de emisión, incrustados en urbanizaciones de baja densidad localizadas preferentemente en comunas de altos ingresos y valores del suelo más altos. En el extremo opuesto se tienen terrenos baldíos de gran extensión, altas temperaturas superficiales y bajos porcentajes de cobertura vegetal, preferentemente ubicados en urbanizaciones de alta densidad de comunas periféricas que presentan bajos valores del suelo. A pesar de lo anterior, la gran cantidad de terrenos eriazos se presentan como islas de calor con escasas cubiertas vegetadas, aspectos que contribuyen al calentamiento de la ciudad.