Cette thèse explore et développe différentes méthodes d’analyse afin de mieux comprendre les choix des ménages en terme de localisation résidentielle et les impacts de certaines externalités sur la valeur des propriétés unifamiliales. Le territoire d’étude couvre la ville de Québec, tandis que l’essentiel des analyses repose sur l’analyse de transactions effectuées pendant les périodes 1986-1987 et 1993-2001. De plus, une enquête téléphonique réalisée entre 2000 et 2002 a permis d’obtenir des informations complémentaires sur les critères de choix et le profil socio-démographique de quelque 800 ménages acheteurs de propriétés unifamiliales à Québec. Dans un premier chapitre, l’impact de l’utilisation du sol et plus particulièrement de la végétation est analysée, en ayant recours à la modélisation hédonique. Les données d’utilisation du sol, extraites de photos aériennes et d’une image satellite, sont compilées au sein d’un système d’information géographique, et ce, à différentes échelles. L’impact de la végétation, variable selon la proximité au centre ville, est clairement démontré. Dans un deuxième chapitre, les motivations liées au déménagement et les critères de choix de la résidence et du quartier par les ménages acheteurs sont étudiés. Une analyse des correspondances souligne le lien entre les critères de choix exprimés et les théories cognitive et géographique de « place-identity » et d’espaces de perception. Aussi, des régressions logistiques mesurent la probabilité d’exprimer un critère en fonction du profil du ménage et de la localisation. Le fait d’avoir ou non été préalablement propriétaire, l’âge, le type de ménage, le revenu, le niveau d’éducation ainsi que la localisation sont des facteurs significativement liés à divers critères de choix. Enfin, dans un troisième et dernier chapitre, les données décrivant le ménage sont introduites dans deux types de modèles hédoniques, les uns ayant recours à l’expansion spatiale et les autres utilisant les « Geographically Weighted Regressions ». L’hétérogénéité des valeurs implicites est alors analysée en considérant le profil des ménages. Il apparaît non seulement que la valeur marginale de plusieurs attributs varie en fonction du ménage acheteur, mais que le revenu et le statut de l’acheteur (ancien vs. nouveau propriétaire) ont un impact direct sur le prix d’achat de la propriété. Cette thèse, s’appuyant sur des méthodes d’analyse des marchés résidentiels et ayant recours à divers outils d’analyse spatiale, parvient à établir des liens entre le statut socio-démographique des ménages, leurs critères de choix résidentiels, et la structure spatiale de la ville de Québec. / This thesis explores and develops various analytical methods in order to better understand residential choice and the implicit prices of single-family property markets. The area of study is Quebec City, whereas most of the work relies on single-family property transactions that occurred during the 1986-1987 and 1993-2001 periods. A phone survey held between 2000 and 2002 gave additional information on the choice criteria and household profiles of 800 of these actual property buyers. In a first chapter, the impact of the surrounding land use and vegetation is measured using hedonic modelling. Land-use data are extracted from both a mosaic of aerial photographs, and from a Landsat TM-5 image. Various measures of land use, at different spatial scales, are introduced within the hedonic models. More specifically, the heterogeneous impact of vegetation, depending on relative proximity to the Main Activity Centre, is shown. In a second chapter, motivations for moving and residential and neighbourhood choice criteria are analysed. A Correspondence Analysis underscores the links between choice criteria and the psychological and geographical theories of Place-Identity and perception spaces. Also, logistic regressions measure the odds of mentioning a criteria depending on the household profile and location. Previous tenure status, age, income, household structure and location are significantly related to various residential choice criteria. Finally, in a third chapter, the household-level data are introduced within the hedonic framework, using Casetti’s expansion method and Geographically Weighted Regressions. The heterogeneity of implicit prices is analysed regarding the buyer’s household profile. Not only does the marginal value of certain attributes vary regarding the buyer’s profile, but it appears that income and previous tenure status have a direct impact on property values. This thesis, through the development of new methods aiming at analysing residential markets and residential choices, contributes to further understanding the complex links between the socio-demographic dimension of households, their residential choice criteria, and the spatial structure of Quebec City.

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La ville de Québec offre une mosaïque d’espaces de vie qui correspondent à autant de sous-marchés résidentiels. Quatre cent ans d’histoire ont produit une agglomération diversifiée, depuis la fondation en 1608. Toutefois, on peut remettre en question la pertinence des découpages administratifs pour réaliser des études urbaines. S’il n’y a pas de découpage spatial idéal, des approches permettent néanmoins de délimiter des ensembles géographiques relativement homogènes, eu égard à une problématique donnée. Cet article présente une segmentation spatiale du territoire, basée sur des critères historiques, sociologiques et morphologiques, comme alternative aux partitions administratives pour réaliser des études du marché résidentiel. Des analyses discriminantes ont permis de comparer la performance de trois découpages: celui proposé - l'historico-morphologique (HM) et deux administratifs, celui avant et celui après les fusions municipales. L’étude porte sur le marché unifamilial de Québec et utilise des données multidimensionnelles. Enfin, les trois découpages sont intégrés dans des modèles de prix hédoniques afin de tester leur pertinence pour mesurer les variations des prix implicites. Les résultats suggèrent que la partition HM est plus efficace que les découpages administratifs, tout en étant perfectible. / Quebec City offers a lot of different residential environments, leading to several housing sub-markets since its foundation, in 1608. Administrative delimitations have become questionable for urban studies. There is no such thing as a perfect spatial segmentation. Nevertheless, some methods exist to delineate homogeneous spaces, regarding to a given type of problem. This paper presents an historical-morphological (HM) spatial segmentation approach for generating residential sub-markets using historical, social and morphological criteria as an alternative to the usual administrative segmentations used in real estate studies. For this study, we compare HM segmentation with two sets of administrative limits, before and after amalgamation. Overall performances of the tree segmentation for the Quebec single-family housing market are compared using multivariate discriminant analysis. Then, three hedonic pricing models are used to estimate the extent to which segmentation affects the sale price, and to test their relevance for assessing local variations of implicit prices. Findings suggest that HM segmentation is more efficient than administrative boundaries, but still perfectible.

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Cette thèse s’intéresse à l’intégration de l’eau souterraine dans la planification territoriale. Elle vise à identifier les blocages à la prise en compte de l’eau souterraine en aménagement du territoire, à comprendre les moyens d’appropriation des données hydrogéologiques par les intervenants en aménagement du territoire et à développer des stratégies pour faciliter l’incorporation de l’eau souterraine en aménagement du territoire. Le premier chapitre présente les résultats d’une enquête effectuée en Amérique du Nord auprès de producteurs d’informations hydrogéologiques, ainsi que des exemples d’intégration de l’eau souterraine en aménagement du territoire. L’enquête confirme que le passage des données hydrogéologiques vers la planification territoriale est problématique dans la majorité des territoires. Dans le deuxième chapitre, des entretiens auprès d’intervenants en aménagement du territoire montrent que l’eau souterraine n’est que très peu intégrée dans la planification territoriale au Québec. Des obstacles à la prise en compte de l’eau souterraine ont été identifiés : difficulté d’interprétation des données, manque de coordination entre les niveaux de gouvernement, diffusion inadéquate des données, manque de connaissances des aménagistes sur l’eau souterraine et manque de sensibilisation à la vulnérabilité de cette ressource. Quatre actions sont proposées : une campagne de sensibilisation, un cadre légal indiquant qui doit protéger l’eau souterraine et comment, des formations pour les intervenants en aménagement du territoire et le développement d’une méthodologie pour faciliter l’interprétation des données hydrogéologiques. Le chapitre 3 propose une méthodologie d’évaluation du risque de contamination de l’eau souterraine. Cette méthodologie, développée lors de rencontres avec des spécialistes de plusieurs disciplines, intègre des données sur l’eau souterraine et sur l’aménagement du territoire à l’aide de la méthode d’analyse multicritère MACBETH. Finalement, le quatrième chapitre présente un outil cartographique en ligne nommé ATES (pour Aménagement du Territoire et Eau Souterraine), qui permet aux intervenants en aménagement du territoire d’appliquer la méthode d’évaluation du risque. Ils peuvent ainsi identifier des secteurs où l’eau souterraine est particulièrement menacée ou analyser de nouveaux scénarios d’aménagement en fonction de leur impact sur le risque de contamination de l’eau souterraine. ATES suggère également des mesures de mitigation pour minimiser le risque de contamination de l’eau souterraine. Mots-clés: Eau souterraine, aménagement du territoire, planification durable, gestion de l’environnement naturel, outils d’aide à la décision, analyse multicritère, MACBETH, outil cartographique en ligne / This thesis focuses on the integration of groundwater into land planning. It aims at identifying obstacles to considering groundwater in land planning, understanding the current appropriation of groundwater data by land planners, and developing strategies to facilitate the integration of groundwater into land planning. The first chapter of this thesis presents the results of a survey conducted among North American hydrogeological information producers. The survey confirms that problems associated with the use of hydrogeological data in regional planning are present in most states and provinces. Successful examples of groundwater integration into regional planning are also discussed. The second chapter draws a portrait of the situation in Quebec. Interviews with land planning stakeholders in two regions of Quebec reveal that groundwater is seldom integrated into land planning documents. Common obstacles to considering groundwater are identified, notably difficulties with the interpretation of the data, lack of coordination in resource management between different levels of government, poor diffusion of the data, planners’ lack of knowledge about groundwater and unawareness of the resource’s vulnerability. Four types of action are proposed to overcome these obstacles: an awareness campaign targeting the general public, a legal framework specifying who should protect groundwater and how, training for land planners, and the development of a methodology to facilitate the interpretation of hydrogeological data. Chapter 3 takes a closer look at this last recommendation and proposes a methodology for the evaluation of groundwater contamination risks. This methodology, developed through multiple meetings with specialists from various disciplines, integrates groundwater and land planning data using the MACBETH multi-criteria analysis method to produce maps to ascertain the risk of groundwater contamination through land use. Finally, the fourth chapter presents a Web-based cartographic tool, known as ATES, that allows land planning stakeholders to implement the risk evaluation method in their territory. Thus, planners can identify areas where groundwater is particularly threatened and analyze new planning scenarios on the basis of their impact on groundwater contamination risks. ATES also suggests mitigation measures to minimize the risk of groundwater contamination. Keywords: Groundwater, land planning, sustainable planning, natural environment management, decision aid tools, multi-criteria analysis, MACBETH, web-based cartographic tool

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La conduite de projets en aménagement du territoire dans les contextes socio-économique et politique actuels, marqués par la complexité et la diversité des intervenants, fait face à un paradoxe. D’un côté, les approches participatives et collaboratives d’aménagement cherchent à impliquer les acteurs concernés dans l’élaboration des projets et de l’autre, de nombreuses oppositions s’élèvent contre les tentatives de changements dans l’environnement immédiat des citoyens. Ces contestations causent souvent le blocage, et même le rejet, de certains projets d’aménagement. Une recherche réalisée en Suisse (Joerin et al. 2001) suggère, par exemple, que l’organisation du déroulement des processus décisionnels jouerait un rôle déterminant dans l’apparition des conflits. Notre étude compare neuf controverses en aménagement du territoire survenues sur le territoire de la Communauté métropolitaine de Québec, entre 1992 et 2009, et permet d’analyser le lien entre la forme d’un processus décisionnel et son niveau de conflictualité, selon l’hypothèse suivante : les processus décisionnels plus structurés et plus participatifs seraient moins conflictuels. Les résultats de notre démarche, obtenus par l’analyse d’articles de presse locale et d’entrevues avec des acteurs impliqués dans les controverses, ont corroboré notre hypothèse de recherche.

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