LA RARETÉ DE LA TERRE fait l'objet de préoccupations récurrentes dans l'opinion publique et ses institutions. Le consensus sur la croissance à venir de la demande - pour l'alimentation mais également les agrocarburants, l'urbanisation, les services écosystémiques ou la protection de la nature - défie la capacité de la ressource disponible à remplir les fonctions qui lui sont attribuées. Sur cette question souvent formulée en termes de quantités disponibles (en hectares), l'objet de cette thèse est de définir et d'étudier la dimension qualitative de la rareté. Parce que la terre est hétérogène et localisée, les possibilités d'adaptation de l'offre - en particulier par des changements d'usage - s'avèrent contraintes par les disponibilités en attributs non reproductibles (nature des sols, climat, accessibilité). Cette constatation n'est pas nouvelle (Ricardo, 1817) mais nous en proposons des prolongements. Sous un angle théorique, un modèle d'allocation optimale avec une hétérogénéité en plusieurs dimensions (une pour chaque usage) est élaboré. Il articule l'usage de la terre, sa valeur et les préférences de la population. Avec un marché foncier concurrentiel, l'allocation s'établit selon la logique des avantages comparatifs et ramène la loi des rendements décroissants de Ricardo à un cas particulier relativement défavorable. Le modèle admet en outre la possibilité de rendements croissants. En présence d'un marché défaillant, nous montrons l'importance de l'information disponible sur l'hétérogénéité - les variabilités marginales et les corrélations entre elles - pour mettre en œuvre l'action publique. Le modèle présente toutefois des situations où des informations supplémentaires ne permettent pas de faire de meilleurs choix. Globalement, ces résultats déplacent le focus de la rareté vers des mesures statistiques sur les différentes valorisations de la terre et de son caractère localisé. Sous un angle empirique, nous étudions l'hétérogénéité par le biais du prix de la terre (Côte d'Or, 1993-2005) et des choix des exploitations agricoles (bassin parisien, 1992-1993). La première approche consiste à relier les prix observés aux caractéristiques pédologiques(texture du sol, réserve en eau utile, hydromorphie) et topographiques (altitude, pente) par la méthode hédonique. Nous obtenons des effets cumulés, pour ces deux classes d'attributs, de l'ordre de 35-60% des prix. La deuxième approche consiste à révéler les coûts d'opportunité issus du retrait de l'usage agricole en utilisant la réforme de la Politique Agricole Commune comme une expérience naturelle. Face à l'obligation de geler des surfaces préalablement cultivées pour toucher des aides directes, les choix des agriculteurs reflètent des arbitrages coût/bénéfice qui, par l'observation des bénéfices, permettent de déduire les coûts. L'hétérogénéité de la terre est alors identifiée par sa structure spatialisée. Après lui avoir reconnu une importance économique, nous utilisons l'hétérogénéité de la terre pour étudier l'équité de politiques simulées afin d'augmenter la biodiversité sur les terres agricoles en Provence Alpes Côte-d'Azur. L'échelle de détermination des objectifs politiques (régionale ou départementale) peut limiter ou amplifier la rareté locale de la terre. Lorsque les objectifs sont régionaux, les départements relativement mieux dotés (Var et Vaucluse) concentrent la conservation alors que pour des objectifs départementaux les unités relativement moins bien dotées (Alpes-Maritimes) présentent des coûts élevés. Les considérations d'équité permettent d'obtenir une solution intérieure à cet arbitrage.