nÃo hà / O presente trabalho consiste no estudo dos determinantes econÃmicos que contribuem para a formaÃÃo dos preÃos do mercado imobiliÃrio da cidade de Fortaleza, Estado do CearÃ, na Ãtica dos agentes econÃmicos de demanda, fundamentado na teoria dos preÃos hedÃnicos ou preÃos implÃcitos. O modelo proposto pelo trabalho investiga preÃos implÃcitos na curva de utilidade de um agente de demanda segmentado em dois grupos: consumidor direto do bem habitaÃÃo e o investidor em imÃveis, que incorpora adicionalmente atributos econÃmicofinanceiros que medem o grau de risco e retorno na formaÃÃo dos preÃos hedÃnicos. O estudo estima os preÃos hedÃnicos atravÃs de uma regressÃo segmentada por tipo de imÃvel dos preÃos observados contra os diversos atributos distribuÃdos nos vetores de caracterÃsticas fÃsicas, locacionais, econÃmicas e financeiras. A amostra selecionada para estimaÃÃo do modelo à formada pelas transaÃÃes imobiliÃrias de lanÃamentos ocorridas na cidade (perÃodo de 1995 a 2003), bem como terrenos urbanos (perÃodo de 1995 a 1998), perfazendo o montante de 4.467 ocorrÃncias imobiliÃrias, sendo 876 apartamentos residenciais, 1969 flats, 539 terrenos e 1622 salas comerciais. O trabalho investiga ainda as principais caracterÃsticas do mercado imobiliÃrio, estima a funÃÃo de demanda imobiliÃria para a cidade de Fortaleza, fornecendo diagnÃstico da dinÃmica habitacional dessa metrÃpole e identifica o comportamento de risco imobiliÃrio dos bairros da cidade de Fortaleza. / The present work consists of the study of the economical determinants that contribute to the formation of the prices of the real estate market of the city of Fortaleza (CearÃ), in the optics of the economical agents of demand, based in the hedonic or implicit prices theory. The model considered for the work investigates implicit prices in the curve of utility of an agent of demand segmented in two groups: direct consumer of the good house and the investor in properties, that it incorporates economical-financial additionally that measure the degree of risk and return in the formation of the hedonic prices. The study esteem the hedonic prices through a regression segmented by type of property of the prices observed against the several attributes distributed in the vectors of physical, location, economical and financial characteristics. The sample selected for estimate of the model is formed by the real estate transactions of occured launchings in the city (period from 1995 to 2003), as well as urban lands (period from 1995 to 1998), totalize the sum of 4.467 real estate occurrences, being 876 residential apartments, 1969 flats, 539 lands and 1622 commercial rooms. The work still investigates the main characteristics of the real estate market, it esteem the function of real estate demand for the city of Fortaleza, supplying diagnosis of the habitation dynamics of that metropolis and identifies the behavior of real estate risk of the quarters of the city of Fortaleza.

O trânsito constitui um dos principais problemas enfrentados pelas metrópoles urbanas do mundo todo, por este motivo, o tema é amplamente estudado e trabalhado. Para se enfrentar tal situação, governos investem em uma série de meios de transportes alternativos. Um tipo de investimento que vem ganhando destaque nas principais metrópoles urbanas é o incentivo ao uso de bicicletas por intermédio da construção de vias segregadas e infraestrutura de apoio. Se, por um lado, a construção de vias para bicicleta incentiva o uso desta e facilita a utilização de um meio de transporte alternativo, por outro, reduz o espaço de circulação de automóveis e elimina vagas de estacionamento nas ruas, ocasionando um possível efeito negativo tanto em relação ao trânsito quanto ao comércio. Também, o uso da bicicleta pode ser visto, pelas pessoas que a utilizam, não apenas como meio de transporte, mas como uma amenidade positiva para a prática de atividades físicas ou como meio recreacional. Desse modo, a construção de vias para bicicleta pode afetar a vida das pessoas positiva ou negativamente. O presente trabalho investiga o impacto econômico da presença das vias para bicicleta ao realizar um estudo de caso na cidade de São Paulo. Como as vias alteram a escolha modo de algumas pessoas, o tempo e o custo do deslocamento e as amenidades urbanas podem ter, então, impactos sobre o gradiente de preços dos imóveis mais próximos. Para captar esse efeito, propõe-se uma modelagem de preços hedônicos a fim de determinar o impacto da via no preço dos imóveis. Desse modo, será possível identificar como esse investimento influencia na percepção de qualidade de vida das pessoas, por meio de sua disposição a pagar por essa amenidade (positiva ou negativa). Esta pesquisa utiliza-se de extensa base de dados imobiliários fornecida por um site de classificados de imóveis. Para identificar o efeito da política, foi utilizado um modelo de painel com efeitos aleatórios para os distritos do município de São Paulo referente ao período de 2012 até 2016. Dado que a política de construção de vias segregadas começou em 2013, por intermédio dos dados em painel, é possível utilizar uma estrutura de diferenças em diferenças que, aliada ao modelo de preços hedônicos, permite separar o efeito da via para bicicletas no preço dos imóveis. Assim, é possível avaliar como a política influenciou os preços imobiliários. O trabalho também identifica a diversidade de tipo de estruturas construídas, desde investimentos em avenidas movimentadas até estruturas improvisadas. Desse modo, consegue separar o efeito gerado pelos diferentes tipos de estrutura e não apenas o efeito geral da política. Como resultado, foi encontrado que as vias para bicicleta afetam positivamente os imóveis próximos, indicando que a política aumenta o bem-estar social. Os efeitos encontrados variam de acordo com o tipo de estrutura. / Traffic is one of the main problems faced by urban metropolises around the world, so the subject is widely studied and worked on. To address this, governments invest in a number of alternative means of transportation. One type of investment that is gaining prominence in the main urban metropolises is the incentive to use bicycles through the construction of segregated bike lanes and supporting infrastructure. If, on the one hand, the construction of bicycle lanes encourages the use of bicycles and facilitates the use of an alternative means of transportation, on the other hand it reduces the flow of cars and eliminates parking spaces on the street, causing a possible negative effect both in transit and trade. Also, use of the bicycle can be seen as a positive amenity by people who use it not only as a means of transportation, but for the practice of physical activities or as a recreational mean. In this way, building bicycle lanes can affect people\'s lives positively or negatively. This work investigates the economic impact of the presence of bike lanes, carrying out a case study in the city of São Paulo. Because cycle paths alter the modo choice of some people, the time and cost of commuting, and urban amenities, may then have an impact on the price gradient of the nearest real estate. To capture this effect, we propose a hedonic price modeling to determine the impact of the road in the price of real estate, in this way it will be possible to identify how this investment influences people\'s perception of quality of life through their willingness to pay for This amenity (positive or negative). The work uses extensive real estate database provided by a real estate classified website. To identify the effect of the policy, a panel model with random effects was used for the districts of the municipality of São Paulo for the period from 2012 to 2016. As the policy for construction of segregated roads began in 2013, with the panel data is it is possible to use a structure of differences in differences that, together with the hedonic price model, allows to separate the effect of the bicycle path in the real estate price. Thus, it is possible to assess how the policy influenced real estate prices. The work also identifies the diversity of type of structures built, from investments in big avenues to makeshift structures. In this way he can separate the effect generated by the different types of structure and not only the general effect of the policy. As a result, it was found that bicycle lanes positively affect nearby properties, indicating that the policy enhances social welfare. The effects found vary according to the type of structure.

Neste trabalho, utilizamos uma equação hedônica para estimar o preço implícito de amenidades urbanas a partir de dados do mercado de imóveis no Município de São Paulo. São testadas duas especificações: uma com as variáveis explicativas originais e outra com a construção de fatores para correção de multicolinearidade. Além de considerar a configuração monocêntrica tradicional, propomos a inclusão de um vetor de acessibilidade para o caso de uma cidade duocêntrica. A investigação sobre as variáveis ambientais relevantes é fundamentada na interpolação espacial dos resíduos. Concluímos que a proximidade das estações de trem, a presença de áreas verdes e o zoneamento estritamente residencial valorizam o imóvel para fins residenciais, enquanto a criminalidade reduz o seu valor. / In this work, I use a hedonic equation to estimate the implicit prices of urban amenities based on housing market data for the city of São Paulo. I test two different specifications, one with the original independent variables, and another with factors to correct for multicollinearity. In addition to the traditional monocentric model, I include an accessibility vector for a duocentric city. A criterion to select the appropriate environmental variables based on residual spatial interpolation is introduced. I conclude that proximity to train stations, green areas and strict residential zones raise rents, while criminality reduces them.

To reduce environmental impact from the real estate sector, improving energy performance and promoting the use of eco-labels are among essential elements. Understanding the relationship between the green initiatives, and their impact on property prices provides valuable insights into consumer preferences and market dynamics, from the perspective of asymmetric information. By applying a hedonic price regression on real estate prices in Malmö, the economic premium associated with energy efficiency and eco-labels are estimated over a five-year period to capture the development regarding green initiatives.  The aim of the thesis was twofold, to measure the economic premium of energy efficiency and eco-labels on residential housing in Malmö. The economic premium were found to be premium for energy efficient apartments, whereas the amount was found to decrease in relative terms between the examined years. The eco-label effect on apartments was found to be negative in 2015 and statistically insignificant in 2020. Single family houses showed no significant effect in the measured attributes.  The analysis of the data revealed that labelled housing is found to be clustered within highly populated areas, and not exclusively associated with higher income areas in the context of Malmö.

O mercado automotivo global em 2008 sofreu uma queda drástica na produção e nas vendas após a eclosão da crise do subprime nos Estados Unidos. Em todo o mundo, políticas de fomento foram sendo implementadas sob as mais variadas formas para recuperar o setor. Presumivelmente, em resposta à crise, o governo brasileiro resolveu agir decretando a política anticíclica de redução do IPI ao mercado automobilístico em 2008, sendo está repetida em 2012. Neste mesmo ano também ocorreu a modificação do acordo automotivo Brasil/México, e em 2013 foi implantado o INOVAR-AUTO. Sendo assim, o objetivo do presente estudo, será avaliar o efeito da diminuição do IPI sobre o comportamento da demanda, da oferta e os efeitos líquidos sobre os agentes de mercado. O estudo se relaciona com uma literatura que busca avaliar os efeitos de reformas tributárias em indústrias com produtos diferenciados, como Fershtman, Gandal e Markovich (1999) e Verboven (2002). É empregado o modelo logit aninhado de McFadden et al. (1973) e estendido por Berry (1994), combinado com uma estrutura de competição oligopolista pressupondo equilíbrio nos preços, segundo Nevo (1998), do tipo Nash-Bertrand. Adicionalmente, é elaborado uma análise econométrica preliminar de preços hedônicos, seguindo Griliches (1961), formulado num painel de efeitos fixos que avaliará o comportamento dos preços médios dos veículos novos nos períodos de modificação do IPI. Os resultados dos modelos de apreçamento hedônico demonstram que as montadoras não remanejaram os preços médios no mesmo percentual efetivo da queda do IPI. As variações dos preços foram mais baixas do que a da alíquota. Na metodologia discreta, os resultados apontam que empresas que detém maiores poderes de mercado possuem elasticidades preço próprias baixas. Lucros mais elevados estão associados a marcas que no grosso de suas vendas comercializam automóveis de menor porte que embutem uma alta relação markup preço-custo. Montadoras nacionais tiveram melhor desempenho que suas contrapartes importadoras. A carga tributária altíssima é o principal vilão para o desempenho ruim dos importados. Os excedentes gerados com a modificação do IPI foram positivos para todos os agentes. Consumidores, produtores e governo ganharam com a medida. Ou seja, há espaço para reduções de impostos com aumento da arrecadação do governo. / The global automotive market in 2008 saw a sharp drop in production and sales following the outbreak of the subprime crisis in the United States. Throughout the world, development policies have been implemented in a variety of ways to recover the sector. Presumably, in response to the crisis, the Brazilian government decided to act by decreeing the anti-cyclical policy of reducing the IPI to the automobile market in 2008, and is repeated in 2012. In 2012 also occurred the modification of the automotive agreement Brazil / Mexico, and in 2013 was implanted the INOVAR-AUTO. Therefore, the objective of the present study will be to evaluate the effect of the reduction of IPI on the behavior of demand, supply and net effects on market agents. The study is related to a literature that seeks to evaluate the effects of tax reforms in industries with differentiated products, such as Fershtman, Gandal e Markovich (1999) and Verboven (2002). The nested logit model of McFadden et al. (1973) and extended by Berry (1994), combined with an oligopolistic competition structure presupposing price equilibrium, according to Nevo (1998), of the Nash-Bertrand type, is used. Additionally, a preliminary econometric analysis of hedonic prices is elaborated, following Griliches (1961), formulated in a panel of fixed effects that will evaluate the behavior of the average prices of new vehicles in the periods of modification of the IPI. The results of the hedonic pricing models show that the automakers did not change average prices in the same effective percentage of the IPI fall. Price changes were lower than the rate. In the discrete methodology, the results indicate that companies that have greater market power have lower price elasticities. Higher profits are associated with brands that in the bulk of their sales market smaller automobiles that embody a high price-cost markup ratio. National car manufacturers performed better than their importing counterparts. The very high tax burden is the main villain for the poor performance of imported. The surpluses generated with the IPI change were positive for all agents. Consumers, producers and government won with the measure. That is, there is room for tax cuts with increased government revenue.

O mundo passa pelo processo de urbanização de sua população. As áreas urbanas são pólos atratores devido aos muitos benefícios proporcionados pela aglomeração de pessoas. Ao mesmo tempo, também são palco do agravamento de problemas relacionados à pobreza. Muitos desses novos problemas estão relacionados à necessidade de proporcionar abrigo a todos os moradores das crescentes metrópoles. No Brasil, e mais especificamente na Região Metropolitana de São Paulo, a combinação da pobreza e rápido crescimento urbano culminou na dualidade do mercado habitacional: a existência do mercado formal e informal. Além disso, o mercado informal muitas vezes oferece condições de vida precárias, por não seguir a legislação apropriada. Na Região Metropolitana de São Paulo mesmo a alternativa no mercado formal de ocupar as periferias disponibiliza uma infra-estrutura urbana insuficiente. Apesar destes serem problemas de proporções significativas, não está claro como afetam a estrutura urbana das metrópoles, ou o funcionamento do mercado de habitação. Portanto, esta tese tem como objetivos esclarecer o funcionamento do mercado habitacional de São Paulo e estudar o seu processo de ocupação do solo, levando em conta a existência destes problemas urbanos. O primeiro problema analisado é o espraiamento urbano, pois a urbanização acontece de forma cada vez menos compacta. O segundo, das taxas de vacância residenciais, expõe a necessidade de gerenciar melhor os recursos da cidade: se o déficit habitacional é expressivo, porque temos tantos domicílios vagos? Por fim tratamos da interação entre o mercado de habitação formal e informal, estimando o impacto da proximidade a favelas no preço dos lançamentos imobiliários. Os resultados evidenciam o papel dos problemas gerados pela pobreza urbana no funcionamento de toda a metrópole. No estudo do espraiamento urbano identificamos como o fenômeno é incentivado pela periferização das camadas de renda baixa. Este problema também explica o padrão espacial das taxas de vacância residencial, alto no centro e baixo nas periferias, detectado no segundo ensaio. Este estudo ressaltou a importância da dinâmica do mercado imobiliário na diferenciação destas taxas. No último ensaio estimamos empiricamente uma externalidade negativa do mercado de habitação formal: a proximidade a favelas, evidenciando as relações entre os mercados formal e informal no município de São Paulo. / The worlds population is becoming urban in its majority. Urban areas attract people because of the benefits they provide. Still, they are a place where urban poverty problems are worsened. Among these new problems, many are related to the need to shelter the new inhabitants. In Brazil, and more specifically in São Paulo Metropolitan Area, the combination of poverty and fast urban growth has led to a duality in the housing market: the formal and informal markets. Moreover, because the informal market doesnt follow the urban laws, it often offers an unhealthy and unsafe environment. Even the formal market solution of suburbanization doesnt warrant an urban infra-structure good enough. Although these are significantly big problems, it is not clear how they affect the urban structure or the functioning of the housing market. Therefore this thesis has as target the study of São Paulo Metropolitan Areass housing market and its land use evolution, taking into account the urban problems above mentioned. First of all, we examine the problem of urban sprawl, since urbanization has been less compact. In the second essay we deal with residential vacancy rates. It shows the need to better manage the citys resources. If we have such a big housing deficit, why are there so many vacant dwellings? In the last essay, we present the interaction between the formal and informal housing market. We estimate how proximity to slums impact the price of real estate. Results highlight the role of urban poverty problems in the organization of the whole metropolis. Suburbanization of low income families is identified as one of the incentives for the urban sprawl. This problem also explains the spatial pattern of vacancy rates: high downtown, low in suburbs. The second essay also points out the importance of real estate market dynamics to the differentiation of these rates. In the third essay we estimate empirically one of the negative externalities of the formal housing market: the proximity to slums.

O mercado automotivo global em 2008 sofreu uma queda drástica na produção e nas vendas após a eclosão da crise do subprime nos Estados Unidos. Em todo o mundo, políticas de fomento foram sendo implementadas sob as mais variadas formas para recuperar o setor. Presumivelmente, em resposta à crise, o governo brasileiro resolveu agir decretando a política anticíclica de redução do IPI ao mercado automobilístico em 2008, sendo está repetida em 2012. Neste mesmo ano também ocorreu a modificação do acordo automotivo Brasil/México, e em 2013 foi implantado o INOVAR-AUTO. Sendo assim, o objetivo do presente estudo, será avaliar o efeito da diminuição do IPI sobre o comportamento da demanda, da oferta e os efeitos líquidos sobre os agentes de mercado. O estudo se relaciona com uma literatura que busca avaliar os efeitos de reformas tributárias em indústrias com produtos diferenciados, como Fershtman, Gandal e Markovich (1999) e Verboven (2002). É empregado o modelo logit aninhado de McFadden et al. (1973) e estendido por Berry (1994), combinado com uma estrutura de competição oligopolista pressupondo equilíbrio nos preços, segundo Nevo (1998), do tipo Nash-Bertrand. Adicionalmente, é elaborado uma análise econométrica preliminar de preços hedônicos, seguindo Griliches (1961), formulado num painel de efeitos fixos que avaliará o comportamento dos preços médios dos veículos novos nos períodos de modificação do IPI. Os resultados dos modelos de apreçamento hedônico demonstram que as montadoras não remanejaram os preços médios no mesmo percentual efetivo da queda do IPI. As variações dos preços foram mais baixas do que a da alíquota. Na metodologia discreta, os resultados apontam que empresas que detém maiores poderes de mercado possuem elasticidades preço próprias baixas. Lucros mais elevados estão associados a marcas que no grosso de suas vendas comercializam automóveis de menor porte que embutem uma alta relação markup preço-custo. Montadoras nacionais tiveram melhor desempenho que suas contrapartes importadoras. A carga tributária altíssima é o principal vilão para o desempenho ruim dos importados. Os excedentes gerados com a modificação do IPI foram positivos para todos os agentes. Consumidores, produtores e governo ganharam com a medida. Ou seja, há espaço para reduções de impostos com aumento da arrecadação do governo. / The global automotive market in 2008 saw a sharp drop in production and sales following the outbreak of the subprime crisis in the United States. Throughout the world, development policies have been implemented in a variety of ways to recover the sector. Presumably, in response to the crisis, the Brazilian government decided to act by decreeing the anti-cyclical policy of reducing the IPI to the automobile market in 2008, and is repeated in 2012. In 2012 also occurred the modification of the automotive agreement Brazil / Mexico, and in 2013 was implanted the INOVAR-AUTO. Therefore, the objective of the present study will be to evaluate the effect of the reduction of IPI on the behavior of demand, supply and net effects on market agents. The study is related to a literature that seeks to evaluate the effects of tax reforms in industries with differentiated products, such as Fershtman, Gandal e Markovich (1999) and Verboven (2002). The nested logit model of McFadden et al. (1973) and extended by Berry (1994), combined with an oligopolistic competition structure presupposing price equilibrium, according to Nevo (1998), of the Nash-Bertrand type, is used. Additionally, a preliminary econometric analysis of hedonic prices is elaborated, following Griliches (1961), formulated in a panel of fixed effects that will evaluate the behavior of the average prices of new vehicles in the periods of modification of the IPI. The results of the hedonic pricing models show that the automakers did not change average prices in the same effective percentage of the IPI fall. Price changes were lower than the rate. In the discrete methodology, the results indicate that companies that have greater market power have lower price elasticities. Higher profits are associated with brands that in the bulk of their sales market smaller automobiles that embody a high price-cost markup ratio. National car manufacturers performed better than their importing counterparts. The very high tax burden is the main villain for the poor performance of imported. The surpluses generated with the IPI change were positive for all agents. Consumers, producers and government won with the measure. That is, there is room for tax cuts with increased government revenue.

O mundo passa pelo processo de urbanização de sua população. As áreas urbanas são pólos atratores devido aos muitos benefícios proporcionados pela aglomeração de pessoas. Ao mesmo tempo, também são palco do agravamento de problemas relacionados à pobreza. Muitos desses novos problemas estão relacionados à necessidade de proporcionar abrigo a todos os moradores das crescentes metrópoles. No Brasil, e mais especificamente na Região Metropolitana de São Paulo, a combinação da pobreza e rápido crescimento urbano culminou na dualidade do mercado habitacional: a existência do mercado formal e informal. Além disso, o mercado informal muitas vezes oferece condições de vida precárias, por não seguir a legislação apropriada. Na Região Metropolitana de São Paulo mesmo a alternativa no mercado formal de ocupar as periferias disponibiliza uma infra-estrutura urbana insuficiente. Apesar destes serem problemas de proporções significativas, não está claro como afetam a estrutura urbana das metrópoles, ou o funcionamento do mercado de habitação. Portanto, esta tese tem como objetivos esclarecer o funcionamento do mercado habitacional de São Paulo e estudar o seu processo de ocupação do solo, levando em conta a existência destes problemas urbanos. O primeiro problema analisado é o espraiamento urbano, pois a urbanização acontece de forma cada vez menos compacta. O segundo, das taxas de vacância residenciais, expõe a necessidade de gerenciar melhor os recursos da cidade: se o déficit habitacional é expressivo, porque temos tantos domicílios vagos? Por fim tratamos da interação entre o mercado de habitação formal e informal, estimando o impacto da proximidade a favelas no preço dos lançamentos imobiliários. Os resultados evidenciam o papel dos problemas gerados pela pobreza urbana no funcionamento de toda a metrópole. No estudo do espraiamento urbano identificamos como o fenômeno é incentivado pela periferização das camadas de renda baixa. Este problema também explica o padrão espacial das taxas de vacância residencial, alto no centro e baixo nas periferias, detectado no segundo ensaio. Este estudo ressaltou a importância da dinâmica do mercado imobiliário na diferenciação destas taxas. No último ensaio estimamos empiricamente uma externalidade negativa do mercado de habitação formal: a proximidade a favelas, evidenciando as relações entre os mercados formal e informal no município de São Paulo. / The worlds population is becoming urban in its majority. Urban areas attract people because of the benefits they provide. Still, they are a place where urban poverty problems are worsened. Among these new problems, many are related to the need to shelter the new inhabitants. In Brazil, and more specifically in São Paulo Metropolitan Area, the combination of poverty and fast urban growth has led to a duality in the housing market: the formal and informal markets. Moreover, because the informal market doesnt follow the urban laws, it often offers an unhealthy and unsafe environment. Even the formal market solution of suburbanization doesnt warrant an urban infra-structure good enough. Although these are significantly big problems, it is not clear how they affect the urban structure or the functioning of the housing market. Therefore this thesis has as target the study of São Paulo Metropolitan Areass housing market and its land use evolution, taking into account the urban problems above mentioned. First of all, we examine the problem of urban sprawl, since urbanization has been less compact. In the second essay we deal with residential vacancy rates. It shows the need to better manage the citys resources. If we have such a big housing deficit, why are there so many vacant dwellings? In the last essay, we present the interaction between the formal and informal housing market. We estimate how proximity to slums impact the price of real estate. Results highlight the role of urban poverty problems in the organization of the whole metropolis. Suburbanization of low income families is identified as one of the incentives for the urban sprawl. This problem also explains the spatial pattern of vacancy rates: high downtown, low in suburbs. The second essay also points out the importance of real estate market dynamics to the differentiation of these rates. In the third essay we estimate empirically one of the negative externalities of the formal housing market: the proximity to slums.

Este trabalho destina-se a realizar um estudo sobre o mercado imobiliário de lançamentos residenciais da Região Metropolitana de São Paulo, tendo como base a utilização de modelos de comercialização hedônica. Para tanto, utiliza-se da Teoria dos Atributos proposta por Lancaster e dos modelos hedônicos e de equilíbrio de sub-mercados propostos por Rosen e Palmquist, a partir dos quais é possível analisar a importância relativa de “pacotes" de atributos, em função dos diferentes perfis sócio-demográficos determinados previamente por meio de análise fatorial elaborada com um grupo de 11 variáveis sócio-demográficas de cada Município da Região Metropolitana e de cada distrito do Município de São Paulo. Por meio de um levantamento realizado com especialistas, com compradores de imóveis residenciais e por meio de anúncios específicos, definiram-se as variáveis hedônicas explicativas e dependentes a serem incluídas nos modelos de regressão múltipla de Box-Cox e de correlação canônica, sob a ótica da demanda e da oferta, para cada perfil sócio-demográfico definido. O método proposto permite a determinação e a avaliação dos “pacotes" representativos de atributos para a composição das condições comerciais dos imóveis residenciais em lançamento na Região Metropolitana de São Paulo, propiciando a verificação da existência de eventuais descolamentos entre o comportamento da demanda e da oferta e possibilitando a comparação da importância relativa de cada variável entre os perfis sócio-demográficos. Portanto, a aplicação do método proposto neste trabalho pode propiciar a implementação de iniciativas privadas e políticas públicas voltadas ao estabelecimento de novas estratégias de lançamento imobiliário, designadas para cada tipo específico de empreendimento e de acordo com as preferências dos consumidores e das características de cada localidade. / This work intends to research about the residential launchings of the real estate market in the Metropolitan Region of Sao Paulo, using hedonic models. It’s based on the approach to Theory of Attributes, proposed by Lancaster, and on the hedonic models and the sub-markets equilibrium approach proposed by Rosen and Palmquist, that make possible the analysis of the relative importance of the attributes “bundles" for each different social and demographic group previously defined by the factorial analysis statistical technique, that used 11 social and demographic variables related to each Municipality of the Metropolitan Region of Sao Paulo and each district of the City of Sao Paulo. Using a survey realized with specialists, residential launchings buyers and through specific advertisements, many explicative and dependent hedonic variables were defined and are to be included in the models of Box-Cox multiple regression and canonical correlation, under the perspective of demand and supply, for each social and demographic defined group. The proposed method allows the determination and the evaluation of the representative “bundles" of attributes to the composition of the residential launchings commercial conditions of the Metropolitan Region of Sao Paulo real estate market, making possible to verify the existence of eventual gaps between the demand and supply behaviors and allowing the comparison of the relative importance of each variable among the social and demographic groups. Thus, the method application can facilitate private and public implementations, allowing the establishment of new strategies designated to each specific kind of real estate, according to the consumers’ preferences and local characteristics.

This thesis consists of three papers on econometric modeling of spatial dependence. The awareness of interactions between actors is fundamental for understanding property markets as well as the growth of regions. In both cases, neighbors and neighboring markets may stimulate or hamper growth of values. From a modeling point of view, these interdependencies calls for spatial econometric models. In the thesis we introduce such methods in the analysis of regional property markets as well as in a comparative regional growth analysis. In the first paper, we estimate hedonic prices in the market for co-operative flats in the city of Umeå, Sweden, during 1998 and 1999. Structural, neighborhood, and accessibility characteristics are used as attributes in the hedonic price function. Important attributes were the rent, floor space, age, and population density. Two attractive nodes, although with different characteristics, were found. Thus there are signs supporting the view that Umeå has developed into a multi-nodal structure for property values. SAR-GM estimation was used due to signs of spatial error dependence. In the second paper, hedonic prices for single-family homes in two Swedish counties are estimated for two years. Parameter estimates are compared and changes in space and time analyzed. Spatial lag dependence is found to influence the results. Hence, four independent variables are lagged with a spatial weights matrix. Additional spatial error dependence is treated by SAR-GM estimation. Structural, neighborhood, and accessibility characteristics are used as attributes. The regional price pattern and its changes over time, is illustrated and identified with GIS maps. Proximity to the two county capitals, as well as the other municipality centers, influence property prices positively. This is also noticable over time, where values have risen for homes located near major population centers and those which have water provided by the municipality. Values are in addition largely a function of the quality of each home. The third paper examines the provincial pattern of growth in China during the period 1985-2000, testing the hypothesis that provinces with similar growth rates are more spatially clustered than would be expected by chance. The provincial economic growth is explained by the distribution of industrial enterprises, foreign direct investment, infrastructure, and governmental preferential policies. The neoclassical hypothesis of convergence is also tested. Indications of unconditional convergence does occur during the periods 1985-2000 and 1985-1990. In addition, conditional convergence is found during the sub-period 1990-1995. Evidence of spatial dependence between adjacent provinces has also been established, and in the econometric part, solved by a spatial lag, or alternatively a spatial error term, in the growth equation.