本研究之構想來自於「特徵價格理論」，又可稱為Hedonic模型法和效用估價法，該理論認為土地是由眾多不同特徵所構成的，而土地的價格也就決定於這些土地特徵。故如能將各土地的特徵分解並加以分析，應能找出各因素的隱含價格，並以此推斷該土地的合理價格。本研究利用國有財產局北區辦事處網站上所提供之土地標售案為樣本，加入土地之公告現值和信義房屋房價指數等變數，並將樣本依其特性區分為台北縣市、金融海嘯前後期和不同行政區等不同的模型，以Logit迴歸模型和線性迴歸模型，分別探討影響土地標出和其價格的因素。
以Logit迴歸模型分析後的結果發現，在金融海嘯之前投資人會考量該筆土地的縣市別和地面建物，金融海嘯之後則轉為考量土地的底價和公告現值。唯一在金融海嘯前後持續會影響投標人意願的因素是信義房屋房價指數，其對於投標人的投標意願有正向影響。而在縣市別的區分下，對於台北市的土地投標人會考量建物、面積和房價指數；對於台北縣的土地則是注重公告現值。對於大安區和中正區的土地，投資人同樣會考量土地上是否有建物，除此之外，對於中正區的土地投標人還會參考當時的房價指數再決定是否投標。
本研究另以線性迴歸模型分析影響土地標售價格之因素。研究結果發現，在金融海嘯前，土地的底價、房價指數和縣市別三個變數都會顯著影響標售價格。而在金融海嘯後，投標人則改為關注土地面積和公告現值，但和金融海嘯前一樣，土地所在的縣市別依然會影響標售價格。以行政區劃分時，不論是台北縣或台北市的土地，土地的底價和公告現值都會顯著影響其標售價格。另台北市的土地，其標售價會隨建物和房價指數增加；台北縣的土地則顯著受面積影響。中正區的土地標售價隨建物、面積和底價增加，大安區的土地則只有底價影響顯著。
| Identifer | oai:union.ndltd.org:CHENGCHI/G0098357019 |
| Creators | 白孟芳 |
| Publisher | 國立政治大學 |
| Source Sets | National Chengchi University Libraries |
| Language | 中文 |
| Detected Language | Unknown |
| Type | text |
| Rights | Copyright © nccu library on behalf of the copyright holders |
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