人類隨物質文明、經濟之高速發展、建築技術日臻進步、高級建築材料之日新月異，世界各大都市高樓大廈紛湧聳立，房屋受人重視及估計財富堪與昔日之擁有土地相比，成為人類最重要財富之論斷，是故房屋之評價工作，亦隨之受人重視。房屋評價者，無不窮研該房屋發生價值之原則，參照當前一般影響房價之因素，據以歸納分析，精密研判，直至認定某一適當價格十分接近實際價值之科學方法為主旨，故該項評價工作，自搜集房價資料以迄評定某房屋價值，並非指日可就，端賴專門之技術，有系統之方法，努力鑽研，始克有功。
房屋評價之功用甚廣，舉凡所有權移轉、因公補償、建立財務信用關係、課稅基礎等，均須對房屋加以評價，房屋評價之正確公平與否，不僅直接影響政府稅收，抑且影響房屋所有權人或其他機關之權益，因此須慎重深加研究。
本文所重在於課徵房屋稅對房屋所作之評價；一般原則方法及我國台灣地區現行房屋稅評價制度與其檢討及改進意見；分下列五章，加以分析研討。
第一章中：主要說明房屋評價意義與功能，以及原則、方法等。一般房屋評價應遵守之原則，有供需、變動、代替、均衡、貢獻、寄與、競爭、和諧、預測及最有效使用等十一原則較為重要。至房屋評價之方法，不外三種，即原價法、收益法與比較法；原價法又可分重置法及推算法，收益法又可分為收益還元法與收益分析法；比較法又稱為市價法，可分為交易實例比較法與租押實例比較法。使用三種方法評價，所求出之結果，理論上應屬一致，但因價值之質與量等在現實上有時難趨一致，因而步及其互相關連者須加以調整，審慎選擇所須資料，配合諸原則，並考慮諸價值要因，詳加分析檢討，靈活運用，以作最後評價之依據，始能獲得公正合理之評價結果。
第二章中：主要分析各國對房屋課稅所作評價工作，本章特別注意在租稅領域中，影響我國最深遠之兩個國家－－美國與日本之評價方法及制度。
美國州以下地方對房屋係課徵財產稅或不動產從價稅，此兩稅雖名稱不同，但對房屋評價所採方法則屬一致，不外下列四種：(一)實際買賣價格或實際建築價格評價法。(二)比較相同房屋在同一時點之買賣價格或建築成本評價法。(三)建築物重建成本，再減去由實際建築時期起算之析舊與損壞額評價法。(四)房屋租金之資本還原價值評價法。財產稅大都由地方政府管理，評價工作係居民推選之評價員，由市長任命組織成地方估價評議會(local boards of assessors)辦理之，評價標準不一，一般均有低估財產之現象。
日本一八八二年開徵以房屋坪數等為課徵標準之「家屋稅」，一九五○年接受租稅顧問蕭普(Shoup)之建議，取消家屋稅，改以土地房屋及折舊資產為課稅標準之固定資產稅，採用「基準年度」辦法，並於一九六二年制定「固定資產評價基准」，作為房屋等課稅之標準；其評價機構有二：一為由自治省與都道府縣合組之「固定資產評價審議會」，為評價之決策機關，另一為「固定資產評價審查委員會」，負責審核申請復查案件，為一受理救濟機構。其人員純由納稅人中遴選擔任人，為其特色之一。評價之方法，除採重置法外，尚兼採評點法；係將房屋分為木造房屋及非木造房屋，就個別房屋設定評價點，評價點乘以每點價格求得房屋評定價格之方法。
歐洲各國房屋稅課徵較早，但課徵之初，其評價方法極為簡單，以後大部分採租價為課稅標準，無多大理論可言。
第三章中，主要分敘我國房屋稅評價制度；以房屋為課稅客體之稅捐，我國創行最早，在周朝即有「塵市之徵」，至唐德宗年間，亦有所謂「稅間架」，亦即今日之房屋稅，但有較詳紀錄者，以清光緒年間，各省開始徵收之房捐為首，此時多以租價為課徵標的。
民國肇建，仍沿舊制，至十七年訂定「國家收入地方收入暫行標準」，皆列有房捐之稅目，屬地方稅，自行訂章，評價標準不一，惟多分舖捐及住屋兩種稅率，至民國三十年為統一各省房捐課徵制度，頒布「房捐徵收通則」，次年修改為「房捐徵收條例」，營業用出租房屋按租金徵百分之二十，自用徵房屋現值百分之二，住家用各按營業用減半徵收。出租房屋應徵捐額，以其租約所載之租金及押租利息合併計算，自用房屋應徵捐額，依房主自報房屋現值核算，稽徵機關認為申報不實時，可逕行估定之。
民國五十七年，政府為配合國民經濟之發展及建立優良之財產稅制度，制定「房屋稅條例」，一律以房屋現值為課徵標準，分住家用、營業用、非住家用三種類別評課，並加強申報制度之建立，此時評價機關，一為概括評價之「各縣市不動產評價委員會」，負責評定各該縣市房屋之標準單價，另一為對象評價之各稽徵機關，依據標準表評定某一棟房屋之價值，評價機關與受理復查機關同為各稽徵機關，為其一大特色。評價辦法，係依據「不動產評價實施辦法」內容，採原價法之重置法及比較法，惟計算時多採用重置法，其房屋現值之計算公式如下：
房屋現值＝每坪標準單價×坪數×（1－使用年數×折舊率）×地段增減率
房屋現值亦即包括房屋素值及使用價值，為課稅現值。
台灣省鑑於現今建築技術進步，房屋種類日漸繁多，原有分類已與事實不符，且往往發生無法歸級歸類情形，復以原定分級標準籠統，價格彈性太大，評定價值因人而異等缺失，因此創評點法，將房屋解剖分析，按結構型態及粉裝材料，評定每一種建材單位面積之點數標準表，稽微機關評價時，祇須測量各種建材面積，乘以點數，再乘以單位面積價值，即得房屋現值，此法為我國房屋評價方法之空前創舉，惟因建材品質規格認定，以及建材面積查測之不易，爭論亦多，執行困難，謗多於譽。
第四章中：主要為對我國現行房屋稅評價方法及制度之檢討。我國現行房屋稅評價，有下列數點缺失及值得研討之問題。
一、評定現值之方法不一：自台北市改制後，省市雙方房屋稅評價，均有各自一套作法，於評價因素程序等方面均有極大之差異，省市毗鄰，房屋之評價方法，尚有如此之差距，於情於理，均有未合，實有統一之必要。
二、申報現值之徒具形式：我國房屋稅係採申報制度，納稅人於新建房屋完成後須依規定向主管稽徵機關申報現值及其他事項，因無不報或低報之處罰規定，致申報現值，徒具形式，申報制度實名存而實亡。
三、評定現值之普遍偏低：評定現值普遍偏低原因有(1)調查不切實際，(2)政府體念民艱，(3)財產估價不易，(4)調整評介時間落後等。評價偏低，對政府或人民而言，各有利弊，設政府欲減輕人民稅負，實不可用低估財產之法，可用減輕稅率之策略，則利多弊少，易為納稅人悅服。
四、評價組織之不夠健全：現行評價機構可分為二：一為不動產評價委員會，一為稽徵機關，組成人員除少數為技術人員外，其餘人員對建築知識並不一定識熟，尤以建材日新月異，進口建材單價取證不易，製造費用日趨復雜，組成人員在觀念上只重政府財政目的，不重評價技術，是其缺失之一，且評價機構與不服評價之受理復查機構為同一機關，對人民權益不無影響，為其缺失之二。
五、價格評點之窒礙難行：台灣省試行房屋價格評點法，構想極佳，唯執行時尚有建村品質不易細辨，用材面積計算困難，審核人員不易查核，項目繁瑣核計費時等缺點，不合亞當斯密之確實、節約等租稅課徵原則，難收納稅義務人心誠悅服之效。
六、其他評價之特殊問題：均為稅法無規定或雖有規定而發生之爭論問題，財政當局亟應設法解決，速作統一規定實施者。
第五章中：主要為對於現行評價之制度、方法以及其他評價特殊問題之改進構想，即評價組織之改組，申報制度之改進，評價方法之修訂以及其他特殊問題之解決等，臚陳個人之管見。
綜上所述，第一、二章大部分為敘述一般及外國之房屋評價之機構組織，評價之方法原則等，第三、四章為本文之重心，依據我國之房屋稅評價有關制度法令規章等加以分析研究討論者，第五章則根據個人擔任房屋稅稅管員時，從事基本評價工作以及現在擔任房屋稅復查委員之些微經驗，略表精淺之構想，敬請賜予指正，至為感謝。
| Identifer | oai:union.ndltd.org:CHENGCHI/B2002008881 |
| Creators | 吳家良 |
| Publisher | 國立政治大學 |
| Source Sets | National Chengchi University Libraries |
| Language | 中文 |
| Detected Language | Unknown |
| Type | text |
| Rights | Copyright © nccu library on behalf of the copyright holders |
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