人類隨物質文明、經濟之高速發展、建築技術日臻進步、高級建築材料之日新月異，世界各大都市高樓大廈紛湧聳立，房屋受人重視及估計財富堪與昔日之擁有土地相比，成為人類最重要財富之論斷，是故房屋之評價工作，亦隨之受人重視。房屋評價者，無不窮研該房屋發生價值之原則，參照當前一般影響房價之因素，據以歸納分析，精密研判，直至認定某一適當價格十分接近實際價值之科學方法為主旨，故該項評價工作，自搜集房價資料以迄評定某房屋價值，並非指日可就，端賴專門之技術，有系統之方法，努力鑽研，始克有功。 房屋評價之功用甚廣，舉凡所有權移轉、因公補償、建立財務信用關係、課稅基礎等，均須對房屋加以評價，房屋評價之正確公平與否，不僅直接影響政府稅收，抑且影響房屋所有權人或其他機關之權益，因此須慎重深加研究。 本文所重在於課徵房屋稅對房屋所作之評價；一般原則方法及我國台灣地區現行房屋稅評價制度與其檢討及改進意見；分下列五章，加以分析研討。 第一章中：主要說明房屋評價意義與功能，以及原則、方法等。一般房屋評價應遵守之原則，有供需、變動、代替、均衡、貢獻、寄與、競爭、和諧、預測及最有效使用等十一原則較為重要。至房屋評價之方法，不外三種，即原價法、收益法與比較法；原價法又可分重置法及推算法，收益法又可分為收益還元法與收益分析法；比較法又稱為市價法，可分為交易實例比較法與租押實例比較法。使用三種方法評價，所求出之結果，理論上應屬一致，但因價值之質與量等在現實上有時難趨一致，因而步及其互相關連者須加以調整，審慎選擇所須資料，配合諸原則，並考慮諸價值要因，詳加分析檢討，靈活運用，以作最後評價之依據，始能獲得公正合理之評價結果。 第二章中：主要分析各國對房屋課稅所作評價工作，本章特別注意在租稅領域中，影響我國最深遠之兩個國家－－美國與日本之評價方法及制度。 美國州以下地方對房屋係課徵財產稅或不動產從價稅，此兩稅雖名稱不同，但對房屋評價所採方法則屬一致，不外下列四種：(一)實際買賣價格或實際建築價格評價法。(二)比較相同房屋在同一時點之買賣價格或建築成本評價法。(三)建築物重建成本，再減去由實際建築時期起算之析舊與損壞額評價法。(四)房屋租金之資本還原價值評價法。財產稅大都由地方政府管理，評價工作係居民推選之評價員，由市長任命組織成地方估價評議會(local boards of assessors)辦理之，評價標準不一，一般均有低估財產之現象。 日本一八八二年開徵以房屋坪數等為課徵標準之「家屋稅」，一九五○年接受租稅顧問蕭普(Shoup)之建議，取消家屋稅，改以土地房屋及折舊資產為課稅標準之固定資產稅，採用「基準年度」辦法，並於一九六二年制定「固定資產評價基准」，作為房屋等課稅之標準；其評價機構有二：一為由自治省與都道府縣合組之「固定資產評價審議會」，為評價之決策機關，另一為「固定資產評價審查委員會」，負責審核申請復查案件，為一受理救濟機構。其人員純由納稅人中遴選擔任人，為其特色之一。評價之方法，除採重置法外，尚兼採評點法；係將房屋分為木造房屋及非木造房屋，就個別房屋設定評價點，評價點乘以每點價格求得房屋評定價格之方法。 歐洲各國房屋稅課徵較早，但課徵之初，其評價方法極為簡單，以後大部分採租價為課稅標準，無多大理論可言。 第三章中，主要分敘我國房屋稅評價制度；以房屋為課稅客體之稅捐，我國創行最早，在周朝即有「塵市之徵」，至唐德宗年間，亦有所謂「稅間架」，亦即今日之房屋稅，但有較詳紀錄者，以清光緒年間，各省開始徵收之房捐為首，此時多以租價為課徵標的。 民國肇建，仍沿舊制，至十七年訂定「國家收入地方收入暫行標準」，皆列有房捐之稅目，屬地方稅，自行訂章，評價標準不一，惟多分舖捐及住屋兩種稅率，至民國三十年為統一各省房捐課徵制度，頒布「房捐徵收通則」，次年修改為「房捐徵收條例」，營業用出租房屋按租金徵百分之二十，自用徵房屋現值百分之二，住家用各按營業用減半徵收。出租房屋應徵捐額，以其租約所載之租金及押租利息合併計算，自用房屋應徵捐額，依房主自報房屋現值核算，稽徵機關認為申報不實時，可逕行估定之。 民國五十七年，政府為配合國民經濟之發展及建立優良之財產稅制度，制定「房屋稅條例」，一律以房屋現值為課徵標準，分住家用、營業用、非住家用三種類別評課，並加強申報制度之建立，此時評價機關，一為概括評價之「各縣市不動產評價委員會」，負責評定各該縣市房屋之標準單價，另一為對象評價之各稽徵機關，依據標準表評定某一棟房屋之價值，評價機關與受理復查機關同為各稽徵機關，為其一大特色。評價辦法，係依據「不動產評價實施辦法」內容，採原價法之重置法及比較法，惟計算時多採用重置法，其房屋現值之計算公式如下： 房屋現值＝每坪標準單價×坪數×（1－使用年數×折舊率）×地段增減率 房屋現值亦即包括房屋素值及使用價值，為課稅現值。 台灣省鑑於現今建築技術進步，房屋種類日漸繁多，原有分類已與事實不符，且往往發生無法歸級歸類情形，復以原定分級標準籠統，價格彈性太大，評定價值因人而異等缺失，因此創評點法，將房屋解剖分析，按結構型態及粉裝材料，評定每一種建材單位面積之點數標準表，稽微機關評價時，祇須測量各種建材面積，乘以點數，再乘以單位面積價值，即得房屋現值，此法為我國房屋評價方法之空前創舉，惟因建材品質規格認定，以及建材面積查測之不易，爭論亦多，執行困難，謗多於譽。 第四章中：主要為對我國現行房屋稅評價方法及制度之檢討。我國現行房屋稅評價，有下列數點缺失及值得研討之問題。 一、評定現值之方法不一：自台北市改制後，省市雙方房屋稅評價，均有各自一套作法，於評價因素程序等方面均有極大之差異，省市毗鄰，房屋之評價方法，尚有如此之差距，於情於理，均有未合，實有統一之必要。 二、申報現值之徒具形式：我國房屋稅係採申報制度，納稅人於新建房屋完成後須依規定向主管稽徵機關申報現值及其他事項，因無不報或低報之處罰規定，致申報現值，徒具形式，申報制度實名存而實亡。 三、評定現值之普遍偏低：評定現值普遍偏低原因有(1)調查不切實際，(2)政府體念民艱，(3)財產估價不易，(4)調整評介時間落後等。評價偏低，對政府或人民而言，各有利弊，設政府欲減輕人民稅負，實不可用低估財產之法，可用減輕稅率之策略，則利多弊少，易為納稅人悅服。 四、評價組織之不夠健全：現行評價機構可分為二：一為不動產評價委員會，一為稽徵機關，組成人員除少數為技術人員外，其餘人員對建築知識並不一定識熟，尤以建材日新月異，進口建材單價取證不易，製造費用日趨復雜，組成人員在觀念上只重政府財政目的，不重評價技術，是其缺失之一，且評價機構與不服評價之受理復查機構為同一機關，對人民權益不無影響，為其缺失之二。 五、價格評點之窒礙難行：台灣省試行房屋價格評點法，構想極佳，唯執行時尚有建村品質不易細辨，用材面積計算困難，審核人員不易查核，項目繁瑣核計費時等缺點，不合亞當斯密之確實、節約等租稅課徵原則，難收納稅義務人心誠悅服之效。 六、其他評價之特殊問題：均為稅法無規定或雖有規定而發生之爭論問題，財政當局亟應設法解決，速作統一規定實施者。 第五章中：主要為對於現行評價之制度、方法以及其他評價特殊問題之改進構想，即評價組織之改組，申報制度之改進，評價方法之修訂以及其他特殊問題之解決等，臚陳個人之管見。 綜上所述，第一、二章大部分為敘述一般及外國之房屋評價之機構組織，評價之方法原則等，第三、四章為本文之重心，依據我國之房屋稅評價有關制度法令規章等加以分析研究討論者，第五章則根據個人擔任房屋稅稅管員時，從事基本評價工作以及現在擔任房屋稅復查委員之些微經驗，略表精淺之構想，敬請賜予指正，至為感謝。

中國大陸自一九七八年十一屆三中全會實行改革開放以來，即開始改革其經濟體制，發展外向型經濟。一九八○年代開始城市經濟體制改革，之前"二無"（無償，無限期）的土地使用制度，以及"福利制，低租金"的住房制度產生了許多弊端，因而在沿海開放城市開始了"有償，有限期"土地使用制度的試點，並有了住宅商品化的觀念。如此，在中國大陸幾乎不復存在的房地產業，又開始在沿海開放城市發展起來。上海市作為現階段中國大陸發展的重點城市之一，挾其優越的地理位置，中共中央的支持，擁有廣大的腹地，便利的交通.....等條件，雄心勃勃地要成為國際金融、經濟中心。九○年代以來，由於浦東開發計劃的實施，吸引了大量外資。作為產業"火車頭"的房地產業更成為外商投資的熱點。一九九一至一九九二年，整個中國大陸的房地產發展達到了高潮，出現許多混亂現象，因此中共中央自一九九三年起開始對房地產業實施宏觀調控，上海市因有其發展的必要性與特殊性，所受影響較小。目前，台商在中國大陸投資房地產的，約有四，五成集中於上海市。對於上海市的土地使用制度及租稅、各種房產開發經營的特點及有關稅賦等，由其是自一九九四年一月一日起實施的<土地增值稅暫行條例>以及自一九九五年一月一日起實施的<中華人民共和國城市房地產管理法>等，以及其他有關注意事項應有相當程度的了解，以免乘興而去、敗興而歸。最後，也是最基本的，即對中共政權的本質與後鄧時期中國大陸的演變趨勢，更應有深刻的認識。

本文共分七章，約五萬至六萬字左右，主要研討房屋評價制度與房屋稅、契稅的關係 ，並提出改進建議，本文大要： 第一章：結論。談研究動機、目的、內容、方法等。 第二章：房屋評價理論。談評價原則、方法及影響評價的因素（建材、房屋構造等） 。 第三章：日本與美國房屋評價制度。 第四章：我國房屋評價制度。評論我國現制及改進建議。 第五章：房屋評價與房屋稅、契稅的關係。 第六章：房屋稅、契稅與縣市鄉鎮財政。 第七章：結論與建議。

國家的法制是一國運行的準則，包含了可享有的權利及應遵守的義務。其中，稅制規定的是國家運作之經濟來源，每位人民都必須依法納稅，否則國家的所有功能將停擺。因此，稅制之重要性可想而知。近幾年，為了因應目前的經濟狀況及解決已存在的制度問題，我國稅制有了許多改變，也產生了後續的影響。本研究之撰寫目的即在於分析近五年我國稅制有哪些變革，先從介紹我國目前之不動產稅制及改革方向，再比較其他國家的不動產稅制與可借鏡的地方，並將研究重心擺在特種貨物及勞務稅、房屋稅、房地合一稅三稅之探討，最後整理出研究結論並提出個人建議。 從本研究中歸納出未來幾個我國不動產稅制必須盡速改善的問題點，主要有三大項，包含了地價稅與房屋稅合併課徵不動產稅、土地增值稅匯入房地合一稅制中並改革成房地合一資本利得實價課稅稅制，以及各稅制的稅基稅率調整等等。政府應盡早會同相關之專家學者及民眾商討改革方式及時程，讓不動產稅制早日符合我國經濟與環境現況及順應國際趨勢。

地價稅、房屋稅是我國財產稅制中最主要的兩個稅目。除了充實稅收之外，它們亦有 政策上之使命，也希望從事更為公平之財富分配。雖然此二稅皆為直接稅，但是仍有 轉嫁的情形發生，使得其公平合理之程度令人懷疑。本文之目的，旨在分析地價稅、 房屋稅在家戶間分配之情形，看看其究為累進或是累退？ 稅負在家戶間分配之分析，其結果主要決定於所採用歸宿之假設。而自許久以來，財 產稅歸宿之分析，仍有頗大之爭議。傳統的觀點認為財產稅係累退稅，是一種類似貨 物稅性質之租稅；而新的觀點，則認為財產稅具有利潤稅之性質，課徵後會有後轉之 情形發生，由資本所有主負擔，所以它是一種累進稅。因此本文針對不同之觀點，分 別加以分析。 在實證的分析上，本文除採用不同之歸宿觀點加以分析外，並採用兩種不同之分析方 式；其一為R.A.Musgrave所採用之「比例承擔法」, 以全國為對象，分析民國68年至 77年之資料, 以找出各年及長期之趨勢. 第二種則為新觀點之歸宿分析方法, 由於資 料上之限制, 只以台北市為對象, 分析民國76年之資料. 由於第二種方式分析較為細 密, 或許能得出更精確之結果. 本文所要研究之課題有四:(1)我國地價稅、房屋稅究係累進稅或累退稅?(2)就長期而 言, 累進或累退之情況係逐漸改善或惡化?(3)找出長期變化之原因. (4) 以兩種實證 方式分析台北市負擔分配之結果有佑差異? 其原因為何? 本篇論文共分第六章; 第一章敘述研究之動機與目的, 第二、三章分別就傳統的觀點 與新觀點闡述不同的歸宿觀念，第四章介紹本文在實證分析所採用之方法，第五章為 估計之結果與分析，第六章為結論。

我國的財產稅率雖然以法律條文明文規定各縣市的財產稅率一致，並不允許各地方政府依照自己地方的自然環境特徵、政治、人文偏好，訂立差異化的財產稅率以符合地方自己財政的需求。有違憲法所賦予的『地方自治精神』和理論上地方財政的租稅競爭均衡。可是事實上，在我國稅法上，計算財產稅的倍數累進稅基基準，各縣市政府都不同。在課徵土地增值稅時是依照各縣市官方所發佈的『土地公告現值』作為計算的稅基基準；課徵地價稅是依照各縣市的『公告區段地價』作為稅基；課徵房屋稅是依據各縣市政府所評定的『房屋評定現值』作為課徵基礎。可是由於各縣市都市化程度不同，所以各縣市間的公告現值、公告地價和房屋評定現值差異很大，再加上地價稅各縣市間的倍數累進課徵起點都不相同以及課稅的評估價值與市價的差距，如此一來，使的各地土地交易所需負擔的有效土地增值稅賦、持有土地所課征的有效地價稅率及持有房屋的有效房屋稅率各縣市間均有顯著的不同。本文嘗試從個體交易資料分別推估台灣各縣市對於持有土地、房屋時所需實質承當的有效稅率。藉此來釐清各縣市間雖然有一致的『名目』財產稅率，可是實際上各縣市人民所需承受的『實質』『影子價格』是不同。此外，在推估台灣地區財產的有效稅率後，本文藉由比較國際間各國財產的有效稅率，說明台灣地區財產有效稅率有明顯低落的現象。本文估計出實際上台灣地區住宅區有效地價稅率的約為0.0243%、住宅區有效房屋稅約為0.2252%。而地價稅的有效估價率約為0.12，低於房屋稅的估價率0.23。從區域分佈及各縣間分佈來分析，發現房屋稅較地價稅分佈更符合租稅課徵的公平和效率。 　　此外，整體來看，有效地價稅率是呈現『先累退，在逐漸累進』的現象。至於23個縣市間，地價稅的累進、累退或一致性則呈現相當分歧的結果。

財產稅素來為政府重要財政收入，有關財產稅稅基計算為政府與民眾關心之重要議題。國際上財產稅稅基評估方式，依收益來源之不同，可分為由「租金收入」所得之年租金價值，或由「交易」所得之市場價值。我國財產稅稅基為土地申報地價與房屋評定現值，屬於以成本法評估之市場價值。 本研究經由稅基理論之文獻回顧，並針對臺北市觀光旅館與辦公大樓進行模擬分析與迴歸分析，研究結果發現，國際上財產稅稅基評估方式為市場價值或租金價值，應用於臺灣其實屬於「成本價值」與「收益價值」之爭。本研究認為，基於商業不動產經營獲利特性、交易型態與行政便利，並且符合量能課稅原則，商業不動產宜採用收益面之租金價值作為財產稅稅基；然而，現行制度僅反映不動產成本面，未反映不動產收益面。另外，若以租金價值作為稅基，需扣除無形資產之價值。 最後，若財產稅稅制轉變為以租金價值作為稅基，就旅館而言，於政策上可以鼓勵廠商興建大規模觀光旅館，並對經營初期業者有利，對於旅館產業發展有助益。就辦公大樓而言，於政策上可以鼓勵廠商興建大規模辦公大樓，可以促進開發者整合較大面積土地進行開發。 / Property tax is one of the important tax revenues of the government. People care about how to calculate property tax base. There are two values-based approaches that depends on different revenue sources one is “Annual Rental Value” which is based on rents, the other is “Market Value” which is based on sales. The Taiwanese property tax is based on market value and on cost approach. The study explores the tax base theories and use differential tax incidence and regression model to test the property tax bases of hotels and offices. According to the literature, there are two main ways to assess the property tax bases: Market Value Basis and Annual Rental Value Basis. However, it turns out to be the difference of Cost Value and Income Value in Taiwan. Due to the revenue-generating feature and transaction style of commercial properties, administrative convenience and the ability-to-pay principle, the study suggests that we should use annual rental value as the property tax base of commercial properties. Nevertheless, the Taiwanese property tax base only reflects the cost of properties, not the revenue-generating capacities of properties. On the other hand, the rent value includes the intangible assets such as famous brand names, the additional value which is not from the property should be excluded from the tax base. Nevertheless, if the rental value is substituted for the cost value as a tax base, there will be some possible situations as a reference for policy makers. For hotels, it will encourage firms to construct big scale hotels, and it will be beneficial for the initial operation of hotels. For offices, it will encourage firms to construct big scale offices and it will promote the developers to create more land area as well. Keywords: commercial property, property tax, house tax, cost value, rental value