一、土地稅之定義及其在地方財政上之重要性： 1、我國土地稅，係政府為實現平均地權土地政策，而期達成財政、經濟、及社會等目的，以土地為對象，向負稅人強制征收之賦稅。 2、臺灣現行土地稅，稅目甚為紛繁，計包括地價稅、土地增值稅、田賦、契稅等四項。歲入約四十餘億元，為地方最重要之賦源。而土地稅中，又以地價稅田賦所佔地位最為重要。 二、田賦之現況與檢討： 1、臺灣當前田賦，係以徵收地價稅以外之土地，為其實施範圍，並仍沿用日人據臺時期所制訂之賦率，及民國三十三年銓訂之地目等則，為課稅之基礎。田地目土地，一律徵收稻榖實物並實施隨賦徵購；田以外各地目土地，則按應徵稻榖實物折徵代金。 2、臺灣田賦，係就土地之收益能力為課稅標準，並採累進稅率。就每宗土地言，田賦負擔深能符合量能課稅之原則；但就每一納稅人言，因各人所持有之土地數量、品質不一，故負擔難期公平。 3、臺灣原定田賦地目等則，甚為細密詳實。惟因賦率係採全額累進稅率，致使高等則土地之負擔遠較低等則土地負擔為重。尤其當前地目等則甚多失實，益使地主負擔不平。 4、田地目土地徵收稻榖實物及隨賦徵購，對於供應軍糈民食，穩定糧價，甚有貢獻。但因徵實對象，僅以田地目土地為限，而稻榖公定價格復與市價有差距，故造成田與田以外各地目土地負擔之不平。益以徵實手續煩瑣，更使徵、納雙方增加紛擾。 三、地價稅之現況與檢討： 1、臺灣之地價稅，僅以實施都市平均地權地區之建地，及依法編定工業用地區域內，直接供工業使用之土地為實施範圍。故全部課征地價稅之土地，尚不及已規定地價土地之四分之一。 2、地價稅以按土地所有權人之地價總額累進課稅為原則。但對自用住宅用地，及農、工直接生產用地則分別採取優惠之比例稅率；對於都市空地及不在地主土地，則加重其稅。此一稅制，對於促進地權平均與地盡其利，均著成效。 3、惟地價稅差別優惠稅率與累進稅率併行，非僅削弱地價稅累進稅率之作用，難達「稅去地主」之目的，且肇致稅制紛煩，徵、納雙方均感不便。 4、都市農地於規定地價後仍課田賦，使都市土地稅制兩岐，稅負失平。為造成都市郊區土地壟斷投機之導因。 四、全面實施平均地權與土地稅制之改善： 1、平均地權為我基本國策，而土地稅－照價徵稅與漲價歸公，非但是實現此一基本國策之手段，並且也是平均地權土地制度之一環。因之，我國土地稅制之改善，自應以平均地權理論，為最高指導原則。 2、為期貫徹上述基本國策，臺灣地區於完成全面規定地價後，應即廢止田賦，並代之以照價徵稅、照價收買及漲價歸公諸措施，以公平土地稅負擔，健全平均地權新土地制度。 3、至於田賦改課地價稅後之農地負擔、及政府糧源掌制問題，可以調節稅率，及對生產稻榖土地依地價稅額折徵實物等措施，予以解決。 4、據初步估計，農地如以收益地價為準，一律按千分之十之稅率改課地價稅，則高、中等則土地之負擔均將減輕，低等則土地負擔則加重；田地目之土地負擔大部份減輕，旱地目土地負擔大部份加重。此一稅負增減變化趨勢，適足以校正目前田賦「高等則土地負擔偏重，低等則土地負擔偏輕；田地目土地負擔偏重，旱地目土地負擔偏輕」之稅負不公平現象。復就政府稅收言，按照上述估計，地價稅每年將較原徵田賦減收百分之二•五，惟對地方財政影響不大。

平均地權是我國土地政策的最高鵠的。達成平均地權之主要手段為「規定地價」、「照價征稅」、「照價收買」與「漲價歸公」。現行「地價稅」與「土地增值稅」都是實現平均地權的重要手段，應一併研討，始無所偏廢。此乃本文一併研討之原因。 近年來台灣地區都市地價隨經濟成長而急劇上昇，投機日甚一日，如此將妨害公共建議；阻礙工商業發展；並直接間接增加一般市民生活負擔。揆其基本原因乃係現行土地稅制之不健全有以致之，例如增值稅率結構採倍數累進，助長投機，復因都市郊區之農地被投機壟斷；但仍課征田賦。凡此等等，乃誘發本文探討之動機。 地價稅與土地增值稅若能有效而合理的運用，應係達成土地價格穩定，有效抑制土地投機之重要手段，現行土地稅制能否達成「平均地權」、「地盡其利」、「地利共享」之土地政策目標？現行稅制結構是否允當，稅率結構是否合理，稅基之計價是否符合實際狀況？皆為本文所擬探討之主要問題。 本文之研究方法，對於現行稅制以稽征機關歷年來之統計資料作為分析與檢討之依據。並列舉各國土地課稅制度，作一比較與評估，藉供參考，以資借鏡。 本文之研究範圍所稱之土地稅，係指狹義之土地稅，包括地價稅與土地增值稅，且市地課征田賦之部份，亦略加提及。此外對於富有政策意義之懲罰性地價稅，本文也一併探討。 本論文分下列六章十九節加以探討： 第一章至第二章，純為理論之探討，藉以澄清土地稅之觀念。第三章為土地稅之經濟分析，藉以探討土地稅與地價之關係，進而如何應用土地稅制以促進土地利用。第四章分別就日本、瑞典、英國、美國、澳大利亞的財產稅及日本、瑞典、義大利、以色列、美國的土地增值課稅制度作一介紹，並作比較評估，藉資參考與借鏡。第五章就我國現行地價稅與土地增值稅征課制度之沿革，條例歷次修正要點及現行制度內容作一敘述，並應用稽徵資料作為印證，以為現制得失檢討之依據。對地價稅與土地增值稅適用範圍、稅基、稅率以及地價稅抵繳規定、懲罰性地價稅等有關問題，逐一提出檢討分析。第六章就管見所及，試擬改進辦法，並將前述各部份作一總結。 ※ 本論文之能順利完成，首先得感謝魏萼老師的懇切指導。於撰寫期間，承蒙內政部地政司單光義科長、財政部張五益專員、財政廳稅務局曾廣田學長之提供寶貴意見及統計資料，在些謹表謝忱。

本文以新北市板橋區2012年8月至2014年底不動產實價登錄的交易資料，分析地價稅課徵的公平性。 利用公寓、華廈、大樓與純土地之土地公告地價占市場價值的估價比率，對估價比率的一致性、垂直公平與水平公平做研究。透過估價比率中位數、價格相關差異與離散係數做傳統的分析，結果發現板橋區的估價比率離散程度過高，估價呈現累退性，不符合垂直公平的原則，而且相近的交易價格，估價卻存在顯著不一致的樣態，亦不符合水平公平的原則。 再進行迴歸實證分析，可與傳統分析相互印證，迴歸結果指出板橋內的確呈現顯著的累退性，即有高價低估與低價高估的問題，不符合垂直公平。估價時，會受到土地財產特性的影響，尤其是土地面積、建物面積、與市中心距離等因素，會產生估價的水平不公平，例如土地面積越小，估價比率則越低的問題。 本文建議可針對新大樓林立區段做改革，調高該區段土地之公告地價，不但有利於提升估價比率，使納稅義務人負擔合理的稅負，並且同時有助於改善垂直公平與水平公平。

本篇論文全部共一冊，約六萬字，全文分為五章十八節，研究方法以歸納為主，主要 內容如下：第一章緒論，包括四節，１研究動機與目的２研究範圍與內容３研究步驟 與方法４文獻回顧。第二章我國現行之地價稅制，針對現行法令制度加以歸納，包括 兩節１立法沿革２現行規定。第三章地價稅之政策目標，對於土地政策加以檢討分析 ，包括四節，１遏阻土地投機２促進土地利用３地租歸公４公平稅負。第四章地價稅 制結構分析，依據政策目標來評估結構，內容包括六節，１稅制結構２問題分析３地 價稅之稅基４地價稅之稅率５地價稅之累進起點地價６田賦改征地價問題。第五章結 論與建議，包括兩節１結論２改進意見。

地價稅、房屋稅是我國財產稅制中最主要的兩個稅目。除了充實稅收之外，它們亦有 政策上之使命，也希望從事更為公平之財富分配。雖然此二稅皆為直接稅，但是仍有 轉嫁的情形發生，使得其公平合理之程度令人懷疑。本文之目的，旨在分析地價稅、 房屋稅在家戶間分配之情形，看看其究為累進或是累退？ 稅負在家戶間分配之分析，其結果主要決定於所採用歸宿之假設。而自許久以來，財 產稅歸宿之分析，仍有頗大之爭議。傳統的觀點認為財產稅係累退稅，是一種類似貨 物稅性質之租稅；而新的觀點，則認為財產稅具有利潤稅之性質，課徵後會有後轉之 情形發生，由資本所有主負擔，所以它是一種累進稅。因此本文針對不同之觀點，分 別加以分析。 在實證的分析上，本文除採用不同之歸宿觀點加以分析外，並採用兩種不同之分析方 式；其一為R.A.Musgrave所採用之「比例承擔法」, 以全國為對象，分析民國68年至 77年之資料, 以找出各年及長期之趨勢. 第二種則為新觀點之歸宿分析方法, 由於資 料上之限制, 只以台北市為對象, 分析民國76年之資料. 由於第二種方式分析較為細 密, 或許能得出更精確之結果. 本文所要研究之課題有四:(1)我國地價稅、房屋稅究係累進稅或累退稅?(2)就長期而 言, 累進或累退之情況係逐漸改善或惡化?(3)找出長期變化之原因. (4) 以兩種實證 方式分析台北市負擔分配之結果有佑差異? 其原因為何? 本篇論文共分第六章; 第一章敘述研究之動機與目的, 第二、三章分別就傳統的觀點 與新觀點闡述不同的歸宿觀念，第四章介紹本文在實證分析所採用之方法，第五章為 估計之結果與分析，第六章為結論。

本文係採公共政策理論方法，兼顧土地課稅政策目標與政治行政可行性兩方面分析比 較何類土地稅基較適合我國目前政治體制，俾政府所面臨之地價稅基偏低無法達成政 策目標，而地價高漲民眾又可能抗稅；及公告土地現值偏低，漲價歸私，但土地徵收 補償時，民眾又抱怨地價過低影響其權益等之兩難問題能獲得解決，全文共分七章廿 二節，茲扼要說明其內容如下： 第一章 緒論：說明本文之研究動機與目的，研究範圍與限制，研究方法與流程，並 就相關文獻加以探討。 第二章 土地課稅理論與立法沿革：說明土地稅之理論根據，平均地權與漲價歸公， 我國土地稅稅基立法演進，並就土地稅之功能加以分析。 第三章 土地稅稅基問題與影響：說明作為地價稅稅基之公告地價與土地增值稅計徵 標準之公告土地現值所產生的問題及其影響。 第四章 地價稅稅基分析：探討地價稅性質與課稅地價查估方式，並依公共政策理方 法就地價永以為定，每年規定一次與每隔三年規定一次作為地價稅稅基方式加以比較 分析，再以問卷調查社會各界對地價稅稅基之看法，以供分析結果參考。 第五章 土地增值稅稅基分析：說明土地增值稅特性，並依公共政策理論方法就公告 土地現值，實際移轉地價，標準宗地地價三種土地增值稅計徵標準方式加以比較分析 ，再以問卷調查社會各界對土地增值稅計徵標準之看法，以供分析結果參考。 第六章 土地稅稅基改進方向與配合措施：論述土地稅稅基改進方向與掌握課稅地價 之配合措施。 第七章 結論與建議：綜合各章所述作一結論分析，並提出建議。

本論文凡一冊，計五章，約五萬字左右。其各章章節及大致內容如下： 第一章 緒論 一、研究動機：由都市建設財源之短缺，及土地稅收角色相對重要性，觸發研究土地 稅制功能健全與否之動機。 二、問題陳述與分析：從土地發展與土地稅收兩變數的相關性研究，來探討土地稅制 功能的發揮。而在問題的分析方面，則以下列分析模式來建立理論架構： 土地發展 地租 地價 地稅 三、研究方法。 四、研究範圍與名詞定義。 第二章 文獻回顧 藉對財政影響分析、土地稅收預測及土地稅之公平效率模型之回顧，並對其提出批評 與檢討，作為本文架構及驗證之參考。 第三章 研究前提之設定與假設的建立 延續前述問題分析之討論，並參酌文獻回顧之部分，設定土地發展與土地稅收間之關 係當符合地租歸公、量能課稅、追求公平與效率三個前提，並根據此前提提出研究假 設： 假設一：地價稅收當隨土地發展程度之提高而增加。 假設二：增值稅收當隨土地發展程度之提高而增加。 第四章 假設之驗證 第五章 結論與建議

我國的財產稅率雖然以法律條文明文規定各縣市的財產稅率一致，並不允許各地方政府依照自己地方的自然環境特徵、政治、人文偏好，訂立差異化的財產稅率以符合地方自己財政的需求。有違憲法所賦予的『地方自治精神』和理論上地方財政的租稅競爭均衡。可是事實上，在我國稅法上，計算財產稅的倍數累進稅基基準，各縣市政府都不同。在課徵土地增值稅時是依照各縣市官方所發佈的『土地公告現值』作為計算的稅基基準；課徵地價稅是依照各縣市的『公告區段地價』作為稅基；課徵房屋稅是依據各縣市政府所評定的『房屋評定現值』作為課徵基礎。可是由於各縣市都市化程度不同，所以各縣市間的公告現值、公告地價和房屋評定現值差異很大，再加上地價稅各縣市間的倍數累進課徵起點都不相同以及課稅的評估價值與市價的差距，如此一來，使的各地土地交易所需負擔的有效土地增值稅賦、持有土地所課征的有效地價稅率及持有房屋的有效房屋稅率各縣市間均有顯著的不同。本文嘗試從個體交易資料分別推估台灣各縣市對於持有土地、房屋時所需實質承當的有效稅率。藉此來釐清各縣市間雖然有一致的『名目』財產稅率，可是實際上各縣市人民所需承受的『實質』『影子價格』是不同。此外，在推估台灣地區財產的有效稅率後，本文藉由比較國際間各國財產的有效稅率，說明台灣地區財產有效稅率有明顯低落的現象。本文估計出實際上台灣地區住宅區有效地價稅率的約為0.0243%、住宅區有效房屋稅約為0.2252%。而地價稅的有效估價率約為0.12，低於房屋稅的估價率0.23。從區域分佈及各縣間分佈來分析，發現房屋稅較地價稅分佈更符合租稅課徵的公平和效率。 　　此外，整體來看，有效地價稅率是呈現『先累退，在逐漸累進』的現象。至於23個縣市間，地價稅的累進、累退或一致性則呈現相當分歧的結果。

土地稅為地方政府的主要稅目之一, 因土地具有位置固定，不可移動之特性，故其稅 源穩定、課徵普及，而課稅之是否公平合理，端視對課稅標的之土在評價在否正確、 稅率不否公平而定，由於稅率不在本文之範圍內，故僅就稅基加以探討。土地稅依土 地法第一四四條規定：「土地稅分地介稅及土地增值稅兩種。」因而本文將土地稅稅 基採此狹義的嚴格定義，以公告地價及公告現值作為討論的重點。目前公告地價及公 告現值均較市價偏低，缺乏機動調整的功能，不但影響地方稅收，且造成社會增值歸 私與徵收補償之失平。本文，爰就現有缺失加以檢討，並參照國外財產稅制作比較研 究，提供改進方案。玆將本文內容，略陳於后： 第一章 緒論：首先敘述研究動機及目的；其次提出研究方法，並對研究範圍加以界 定。 第二章 土地稅與土地評價：首先探討土地稅與地方財政的關係以了解財產價值評定 的重要性；其次介紹土地評價的概念，最後扼述土地評價的主要方法。 第三章 外國財產稅稅基評價制度：藉由美、日、新加坡等國的評定情形來作綜合比 較。 第四章 我國土地稅稅基評價制度之檢討：首先介紹公告地價與公告現值之意義、作 業程序及現行產生的問題；其次將兩種評價方法的爭議詳加討論並予以評估。 第五章 現行土地稅稅基評價制度之建議：從評定作業的改進提出初步之建議；並藉 由土地評價制度之建立，使之更為完善。 第六章 結論：採兩價分離制，地價稅稅基維持目前重新規定地價制度，每隔三年調 整一次，採區段地價方式查估，而土地增值稅稅基採行日本標準宗地地價方式，第三 個月公佈一次地價指數，以使地價與市價接近。如此二價分別查估，可避免互相牽制 ，使公告地價能定期確實調整，免於地價稅漲幅過鉅，產生抗稅風波；公告現值接近 市價以達財政及政策性目的。

１９５６年，C.M. Tiebout提出地方公共財理論﹕假定消費者具有充分的情報知識，瞭解各地區間公共財及租稅型態（財產稅）的差異，且消費者能充分的移動，以選擇能滿足其最大偏好的地區，並且地方政府的數目很多，以供消費者充分選擇；此外，由就業問題產生的區域移動限制灴予考慮，公共財在地方間亦無外部經濟與不經濟的現象；每一地區所提供的公共財，由原有居民偏好所決定。如此，該公共財的型態應有一最適地區規模，此一最適地區規模係指在最低平均成本下生產的區域人口收。因此，區域人口與提供設施平均成本的關係會決定居民之移進與移出。在這種情形下，除非處於均衡狀態，否則某些消費者將自其不滿意的社區公共財和租稅型態中移出，遷入其合意的地區，此種遷移行為充分顯示消費者對公共財及租稅型態（財產稅）的真正偏好，若此一調整達到均衡時，地方公共財提供水準也就達到最適狀態。本研究主要目的，即在理論上探討Tiebout 假設之內涵，並由此往的實證研究文獻中決定主要研究變數，透過台北都會區之實際資料驗證，以更進一步探討該假說之真義。本文共分為五章。第一章為緒論，說明本文研究動機、目的、內容、方法與流程。第二章為相關文獻回顧，分別對Tiebout 之假說，理論及實證文獻等課題予以探討，第三章為研究方法與變數選擇，首先檢討複迴歸在探討房地價時之注意事項，並且決定分析之變數；透過複迴歸了解居民選擇住宅區位的運作是否合乎Tiebout 的假說。第五章為結論與建議，並且提出在政策上應足採用之發現。