一、土地稅之定義及其在地方財政上之重要性： 1、我國土地稅，係政府為實現平均地權土地政策，而期達成財政、經濟、及社會等目的，以土地為對象，向負稅人強制征收之賦稅。 2、臺灣現行土地稅，稅目甚為紛繁，計包括地價稅、土地增值稅、田賦、契稅等四項。歲入約四十餘億元，為地方最重要之賦源。而土地稅中，又以地價稅田賦所佔地位最為重要。 二、田賦之現況與檢討： 1、臺灣當前田賦，係以徵收地價稅以外之土地，為其實施範圍，並仍沿用日人據臺時期所制訂之賦率，及民國三十三年銓訂之地目等則，為課稅之基礎。田地目土地，一律徵收稻榖實物並實施隨賦徵購；田以外各地目土地，則按應徵稻榖實物折徵代金。 2、臺灣田賦，係就土地之收益能力為課稅標準，並採累進稅率。就每宗土地言，田賦負擔深能符合量能課稅之原則；但就每一納稅人言，因各人所持有之土地數量、品質不一，故負擔難期公平。 3、臺灣原定田賦地目等則，甚為細密詳實。惟因賦率係採全額累進稅率，致使高等則土地之負擔遠較低等則土地負擔為重。尤其當前地目等則甚多失實，益使地主負擔不平。 4、田地目土地徵收稻榖實物及隨賦徵購，對於供應軍糈民食，穩定糧價，甚有貢獻。但因徵實對象，僅以田地目土地為限，而稻榖公定價格復與市價有差距，故造成田與田以外各地目土地負擔之不平。益以徵實手續煩瑣，更使徵、納雙方增加紛擾。 三、地價稅之現況與檢討： 1、臺灣之地價稅，僅以實施都市平均地權地區之建地，及依法編定工業用地區域內，直接供工業使用之土地為實施範圍。故全部課征地價稅之土地，尚不及已規定地價土地之四分之一。 2、地價稅以按土地所有權人之地價總額累進課稅為原則。但對自用住宅用地，及農、工直接生產用地則分別採取優惠之比例稅率；對於都市空地及不在地主土地，則加重其稅。此一稅制，對於促進地權平均與地盡其利，均著成效。 3、惟地價稅差別優惠稅率與累進稅率併行，非僅削弱地價稅累進稅率之作用，難達「稅去地主」之目的，且肇致稅制紛煩，徵、納雙方均感不便。 4、都市農地於規定地價後仍課田賦，使都市土地稅制兩岐，稅負失平。為造成都市郊區土地壟斷投機之導因。 四、全面實施平均地權與土地稅制之改善： 1、平均地權為我基本國策，而土地稅－照價徵稅與漲價歸公，非但是實現此一基本國策之手段，並且也是平均地權土地制度之一環。因之，我國土地稅制之改善，自應以平均地權理論，為最高指導原則。 2、為期貫徹上述基本國策，臺灣地區於完成全面規定地價後，應即廢止田賦，並代之以照價徵稅、照價收買及漲價歸公諸措施，以公平土地稅負擔，健全平均地權新土地制度。 3、至於田賦改課地價稅後之農地負擔、及政府糧源掌制問題，可以調節稅率，及對生產稻榖土地依地價稅額折徵實物等措施，予以解決。 4、據初步估計，農地如以收益地價為準，一律按千分之十之稅率改課地價稅，則高、中等則土地之負擔均將減輕，低等則土地負擔則加重；田地目之土地負擔大部份減輕，旱地目土地負擔大部份加重。此一稅負增減變化趨勢，適足以校正目前田賦「高等則土地負擔偏重，低等則土地負擔偏輕；田地目土地負擔偏重，旱地目土地負擔偏輕」之稅負不公平現象。復就政府稅收言，按照上述估計，地價稅每年將較原徵田賦減收百分之二•五，惟對地方財政影響不大。

一、研究動機與目的 土地稅為我國地方政府重要財源之一。土地稅除了滿足財政需要外，尚有促進土地利用之政策目的。我國土地稅包含三個項目：田賦、地價稅、土地增值稅。此三項租稅在戰後台灣經濟發展階段中，先後扮演重要之角色。 本研究即在探討田賦、地價稅、土地增值稅三者在在經濟成長過程中，其財政地位之消長，在各地方政府財政之地位及比較各縣市土地稅之租稅負擔程度，並提出未來改革方向之基本建議。 二、研究發現與建議 （一）田賦徵實制度在台灣光復初期，除了對政府財政之貢獻外，亦有提供糧食、穩定物價之功。惟我國已由農業社會進入工商業經濟社會，田賦徵實制度之早期功能，日趨減弱，其在財政上之地位隨之沒落。隨經濟變遷，地價稅與土地增值稅在地方財政上之貢獻良多，其在地方財政之地位不容忽視。 （二）土地稅在我國稅制中占有重要地位，是地方政府重要財源之一。地價稅在民國60年代，其占全國總稅收之比重上升；土地增值稅之比重則在60年代中期之後，逐漸超前並躍居第一。然與地價稅相較，土地增值稅稅收波動甚為劇烈，其受景氣波動影響甚深。 （三） 1、 稅收比重偏低： 與國外相較，我國土地稅無論占全國總稅收或占GDP之比重，皆明顯偏低，扣除土地增值稅後，地價稅占GDP之比重不到1%。 2、 財政水平不均： 由於各地發展程度不一，土地稅收入差異頗大，以每人平均土地稅金額來看，金額較高者多為工商繁榮之縣市。 3、 租稅負擔程度： 以地價稅之租稅負擔來看，71會計年度時，半數以上縣市之租稅負擔低於平均水準，至86會計年度時，大部份縣市租稅負擔都有增加。以土地增值稅來看，大部份縣市三個年度租稅負擔變化較小，且租稅負擔程度較高者，多位居中南部。 4、 土地稅收占歲出決算數： 71會計年度時，全省過半數之縣市比重不到20%；83年度時，大部份縣市比重都有上升；86年度時，各縣市之比重多呈下降之趨勢。又三個會計年度，各縣市之平均比例分別為16.95%、25.05%、15.05%，顯示自有財源不足。 （四） 1、 田賦方面： 田賦之免稅原意，固然在減輕農民之負擔，然農民有收益卻無須納稅，且農民不見得都是低收入者之情況下，對租稅之公平性將造成衝擊。免稅應對「人」（農民），而非對「物」（農地），是以田賦免稅應檢討之。 2、 地價稅方面： 公告地價雖規定三年調整一次，但時有延長調整之措施，造成公告地價與市價向去甚遠，且造成不同區段相對地價差異。稅基宜每三年調整一次，各地評估地價應採齊一之估價標準。地方政府無獨立自主之權力訂定地價稅稅率，欲提昇地價稅在地方稅收之地位，應授權地方政府據其地方財政支出規模，適當調整其稅率。稅率宜適度提高（尤其是自用住宅稅率僅千分之二）以反映地方公共支出成本。公用事業、公賣事業與民間企業一樣享受地方公共支出服務，對其之免稅措施應取消之。 3、土地增值稅方面： 土地於同一年度移轉而有增益，不僅免納土地增值稅，亦無須繳納所得稅，與公平原則相違。土地增值稅長期而言自宜採實價課徵，確實掌握稅基，並著重於估價制度之建立。現行土地增值稅稅率並不低，長期而言，宜考慮調降稅率，以所得稅之最高稅率40%為最高標準。自用住宅用地移轉，土地增值稅優惠稅率10%之規定，易造成投機、避稅之現象，一般人因遷徙而更換自用住宅可以土地稅法第35條售舊屋購新屋之退稅規定而減輕其負擔。農地移轉免徵土地增值稅對稅基之侵蝕甚為嚴重，應審慎考慮。 目錄 論文提要…………………………………………………………Ⅰ 目錄………………………………………………………………Ⅲ 圖表目錄…………………………………………………………Ⅳ 第一章 緒論…………………………………………………… 1 第一節 研究動機與目的………………………………… 1 第二節 研究範圍與方法………………………………… 1 第三節 本文架構………………………………………… 2 第二章 土地稅之理論基礎…………………………………… 3 第一節 財產稅歸宿理論………………………………… 3 第二節 資本增益稅理論………………………………… 7 第三章 各國土地稅制度分析………………………………… 8 第一節 各國土地稅制度………………………………… 8 第二節 各國土地稅稅收分析……………………………19 第四章 台灣地區土地稅收入之分析…………………………24 第一節 土地稅制…………………………………………24 第二節 土地稅稅收分析…………………………………29 第五章 土地稅與各級政府財政收入之關係…………………37 第一節 土地稅對地方財政之影響………………………37 第二節 土地稅與地方財政水平不均之分析……………43 第三節 土地稅稅收負擔之分析…………………………45 第四節 土地稅之未來趨勢………………………………53 第六章 結論與建議……………………………………………56 第一節 結論………………………………………………56 第二節 建議………………………………………………58 參考文獻 ……………………………………………………‥59 附錄 …………………………………………………………‥ 62

本論文的研究，以比較分析中韓兩國的土地稅行政制度為主要重點，其目的，希望從 研究中探尋兩國土地稅行政上更為合理的改進方向。至於研究範圍則為廣義的土地稅 （對土地與其改良物所課徵之稅）及狹義的專業行政。但遺產（相續）稅、贈與稅、 特賦、規費性的土地稅，及對人員、經費的一般行政，不包括在本研究之範圍。 本論文在基本上採用文獻研究以及比較法中的制度研究法。並兼用歷史研究法及分析 研究法等進行綜合研究。全文共壹冊，分六章十七節，約十四萬餘言。各章內容分述 如下： 第一章：導論。說明研究動機、目的、方法及範圍。 第二章：土地稅理論基礎。簡述土地稅的觀念、理論根據、轉嫁及歸宿關係。 第三、四章：比較研究中韓兩國土地稅行政。比較兩國的土地政策、土地稅制度、行 政組織、稽徵行政、課稅地價的管理及行政救濟等。 第五章：分析比較。兩國制度的共同及相異點。 第六章：結論及建議。總結本文大要，並提出改進意見。

以土地經濟分析之觀點，資本化效果被定義為任何增加或減少房地未來收益屬性的變動，都將增加或減少房地權益價值。就影響因素不同，大致可分為正面及負面資本化效果；而就影響範圍區分，又可分為內部及外部資本化效果。 本研究首先以「淨現值」及「效用最大化」之理念，建立資本化效果之理論模型。接著在實証上，以台北市全區為範圍，擴充過去單年之橫斷面分析，以民國七十五年七月一日至八十年六月三十日之房地移轉個體資料，藉由典型相關分析整合多項地方公共設施之效益權重，排除可能的共線性關係；再透過BOX-COX轉換模式尋求適當函數型態以及二階段最小平方法消除房地價與土地稅間之同步誤差問題。由此分別進行分年橫斷面、時間趨勢面及新舊發展區之資本化效果分析。 結果發現，分年橫斷面之資本化效果呈現不穩定現象，時間趨勢面則呈現出較穩定的資本化效果，而且新舊發展區間之資本化效果有差異現象。此外，以內湖垃圾焚化廠設置為個案研究對象，驗証嫌惡性設施之負面資本化效果。最後將研究結果應用於土地政策上之探討，並提出政策上之建議。

韓國從1960年代至今，土地政策的重點在於促進經濟成長的基礎上，使土地利用的效率極大化為目的。但是在此過程中所顯示出的局部性的地價上漲與以此為目的之投極性交易，漸漸招致財富分配與土地壟斷問題。因而最近國民與論及學者、專家成為一體，要在社會正義及國民和諧層面上，解除因土地的不平等要素，此乃是現今對土地問題的一般性認識。 為了因應1990年代日趨增加的土地需求，要設立長期性的綜合土地利用計劃，以促進土地利用之效率。因此1989年韓國政府在土地政策上導入綜合土地稅制，以抑制土地投機與穩定地價，並增進土地利用之效率。 本研究以上述的狀況為背景，就綜合土地稅制理論根據以及租稅政策目的，分析其具體內容，以發掘問題所在並提出解決之方向。 本研究的架構如下： 第一章，緒論，敘述本論文的研究動機、目的、範圍與方法。 第二章，探究綜合土地稅制度之導入與施行根據及其租稅理論。 第三章，重點在於綜合土地稅實施背景之探討，並討論綜合土地稅之租稅政策目的。同時，與主要國家的土地保有課稅制度作為比較分析。 第四章，分析現行綜合土地稅之實際內容，包括課稅對象、納稅義務人、稅率等。 第五章，提示綜合土地稅實際施行的問題焦點。 第六章，總結本文的論點，並提出建議。

本文係採公共政策理論方法，兼顧土地課稅政策目標與政治行政可行性兩方面分析比 較何類土地稅基較適合我國目前政治體制，俾政府所面臨之地價稅基偏低無法達成政 策目標，而地價高漲民眾又可能抗稅；及公告土地現值偏低，漲價歸私，但土地徵收 補償時，民眾又抱怨地價過低影響其權益等之兩難問題能獲得解決，全文共分七章廿 二節，茲扼要說明其內容如下： 第一章 緒論：說明本文之研究動機與目的，研究範圍與限制，研究方法與流程，並 就相關文獻加以探討。 第二章 土地課稅理論與立法沿革：說明土地稅之理論根據，平均地權與漲價歸公， 我國土地稅稅基立法演進，並就土地稅之功能加以分析。 第三章 土地稅稅基問題與影響：說明作為地價稅稅基之公告地價與土地增值稅計徵 標準之公告土地現值所產生的問題及其影響。 第四章 地價稅稅基分析：探討地價稅性質與課稅地價查估方式，並依公共政策理方 法就地價永以為定，每年規定一次與每隔三年規定一次作為地價稅稅基方式加以比較 分析，再以問卷調查社會各界對地價稅稅基之看法，以供分析結果參考。 第五章 土地增值稅稅基分析：說明土地增值稅特性，並依公共政策理論方法就公告 土地現值，實際移轉地價，標準宗地地價三種土地增值稅計徵標準方式加以比較分析 ，再以問卷調查社會各界對土地增值稅計徵標準之看法，以供分析結果參考。 第六章 土地稅稅基改進方向與配合措施：論述土地稅稅基改進方向與掌握課稅地價 之配合措施。 第七章 結論與建議：綜合各章所述作一結論分析，並提出建議。

本論文凡一冊，計五章，約五萬字左右。其各章章節及大致內容如下： 第一章 緒論 一、研究動機：由都市建設財源之短缺，及土地稅收角色相對重要性，觸發研究土地 稅制功能健全與否之動機。 二、問題陳述與分析：從土地發展與土地稅收兩變數的相關性研究，來探討土地稅制 功能的發揮。而在問題的分析方面，則以下列分析模式來建立理論架構： 土地發展 地租 地價 地稅 三、研究方法。 四、研究範圍與名詞定義。 第二章 文獻回顧 藉對財政影響分析、土地稅收預測及土地稅之公平效率模型之回顧，並對其提出批評 與檢討，作為本文架構及驗證之參考。 第三章 研究前提之設定與假設的建立 延續前述問題分析之討論，並參酌文獻回顧之部分，設定土地發展與土地稅收間之關 係當符合地租歸公、量能課稅、追求公平與效率三個前提，並根據此前提提出研究假 設： 假設一：地價稅收當隨土地發展程度之提高而增加。 假設二：增值稅收當隨土地發展程度之提高而增加。 第四章 假設之驗證 第五章 結論與建議

土地稅之課征，在我國除了稅收目的外，尚兼負有達成平均地權之任務，故除財政目 的外尚有社會政策之目的。加之在台灣地區，工商業發展迅速，人口激增，都市地價 乃急劇上漲，造成投機之風甚熾，故土地稅制之重要性，廣為各方矚目。本文之主要 目的乃在從事中外土地稅制之比較研究，提出結論，以期有助於我國稅制之更臻完善 。 本論文分五章十八節，約八萬餘言。第一章純為理論之探討，並闡述土地稅之觀念。 第二章就我國現行制度及稅收情況加以分析。第三章分別就美、英、日、法、德、義 諸國之制度作一介紹。第四章則就我國與各國之制度加以比較評估。第五章就研究心 得，對我國現行制度所存問題提出討論並建議改進辦法。

一個國家的土地政策攸關人民權益甚鉅，小至個人安身立命，大至社會財富分配；而與土地相關的課稅政策及租稅效果之影響，輕至租稅公平，重至經濟發展，實為稅政之重要議題！ 我國對於土地交易之增值所得課徵土地增值稅，且為避免重複課稅，所得稅法規定個人及營利事業出售土地之所得免稅，營業稅法亦規定出售土地免徵營業稅。在實施兩稅合一後，雖消弭營利事業所得稅與綜合所得稅間重複課稅之問題，但在土地增值稅與所得稅間的重複課稅問題尚未完全解決，主要原因在於實質之出售土地交易被以非土地所得之不同名目計入綜合所得稅中造成重複課稅。本研究重點乃在探討出售土地交易所得之相關課稅問題，個人綜合所得稅為最終之稅負，土地交易所得歸屬至個人時能否不應因交易型態或課稅主體不同而有不同之租稅負擔，並整理其中致使重複課稅或對課稅見解有異之相關規定，研究避免重複課稅之可能方案。 本研究首先就我國土地交易所得課稅制度進行介紹及檢討，整理相關法令規章及解釋函令之課稅規範；再者，探討實務上與土地交易有關之稅務訴訟實例，並對相關案例進行整理；最後就目前實務上稅務爭議議題進行探討，並建議解決重複課稅之方法，以供日後土地交易所得課稅政策擬定之可行參考做法。 關鍵字: 土地交易所得、土地增值稅、兩稅合一、土地稅制

土地稅為地方政府的主要稅目之一, 因土地具有位置固定，不可移動之特性，故其稅 源穩定、課徵普及，而課稅之是否公平合理，端視對課稅標的之土在評價在否正確、 稅率不否公平而定，由於稅率不在本文之範圍內，故僅就稅基加以探討。土地稅依土 地法第一四四條規定：「土地稅分地介稅及土地增值稅兩種。」因而本文將土地稅稅 基採此狹義的嚴格定義，以公告地價及公告現值作為討論的重點。目前公告地價及公 告現值均較市價偏低，缺乏機動調整的功能，不但影響地方稅收，且造成社會增值歸 私與徵收補償之失平。本文，爰就現有缺失加以檢討，並參照國外財產稅制作比較研 究，提供改進方案。玆將本文內容，略陳於后： 第一章 緒論：首先敘述研究動機及目的；其次提出研究方法，並對研究範圍加以界 定。 第二章 土地稅與土地評價：首先探討土地稅與地方財政的關係以了解財產價值評定 的重要性；其次介紹土地評價的概念，最後扼述土地評價的主要方法。 第三章 外國財產稅稅基評價制度：藉由美、日、新加坡等國的評定情形來作綜合比 較。 第四章 我國土地稅稅基評價制度之檢討：首先介紹公告地價與公告現值之意義、作 業程序及現行產生的問題；其次將兩種評價方法的爭議詳加討論並予以評估。 第五章 現行土地稅稅基評價制度之建議：從評定作業的改進提出初步之建議；並藉 由土地評價制度之建立，使之更為完善。 第六章 結論：採兩價分離制，地價稅稅基維持目前重新規定地價制度，每隔三年調 整一次，採區段地價方式查估，而土地增值稅稅基採行日本標準宗地地價方式，第三 個月公佈一次地價指數，以使地價與市價接近。如此二價分別查估，可避免互相牽制 ，使公告地價能定期確實調整，免於地價稅漲幅過鉅，產生抗稅風波；公告現值接近 市價以達財政及政策性目的。