第一章：緒論─為對於「居住環境」的基本概念，以及台北縣之初步了解的導論。其 次並界定本論文之研究目的與其所探討問題之範圍和層面。 第二章：研究之方法和過程─對於本論文所利用的研究方法與其進行過程之交待。 第三章：台北縣實質居住環境之現況─根據問卷調查結果，對於台北縣一般住宅本身 之實質環境現況，作一詳細之分析。 第四章：台北縣的公共設施與住宅外部環境現況─根據問卷調查結果，對於北縣之公 共設施與住宅外部環境，如噪音、空氣污染……等現況，作一詳盡之分析。 第五章：閭鄰關係與居民對於住宅環境之評估─根據問卷調查結果，對於台北縣一般 閭鄰關係情況加以分析；並參考居民對於住宅環境的主觀滿意程度，對北縣住宅環境 加以分析評估。 第六章：總結─提出台北縣住宅環境改善之課題所在，並試研擬北縣住宅環境改善之 策略方針。

近年來集合住宅的公共設施比例不斷增加，已成為不動產買賣時消費者關注的焦點，到底公共設施的內容有些什麼？消費者購買的集合住宅其中有多少比例是公共設施？由於目前在登記公共設施產權時沒有一定的標準，造成個案的公設比差異極大，常令消費者無所適從。公共設施中屬各層樓電梯間、屋頂突出物、地下室機電設備空間等法規所必須設置的，本研究稱之為「必要性」公共設施；其他提供給住戶交誼、休閒、運動使用的，非法規所必須設置的，本研究稱之為「非必要性」公共設施，這些公共設施有的使用率極低（如宴會廳、圖書室…等），有的維護成本極高（如游泳池、三溫暖…等），在使用一段時間後，經常遭到閒置不用的命運。為探討集合住宅必要性與非必要性公共設施的比例，乃以台北大學特定區最近五年內完工的集合住宅為研究範圍，從樹林地政事務所調閱20筆地號，其中485筆建號的產權登記資料，統計分析當前集合住宅公設比的現況，再按本研究對「必要性」與「非必要性」的定義，重新調整各類公設比的計算方式。最後，建立公設比的模型，透過實證研究探討公設比的影響因素，希望以此揭開「公設比」的神秘面紗，提供消費者在購買不動產時有所參考依循。

政府為紓解財政負擔及公共設施保留地得以順利興闢而鼓勵容積移轉，使得都市容積總量增加，恐引發整體環境品質衝擊。接受基地容積總量增加，公共設施需求也相對增加，導致環境與設施容受力下降，造成環境品質、公共設施、交通停車、建築景觀等方面問題。本文期藉由建構環境補償機制來控管適當移入之容積與環境容受力，避免損及公共利益並維護良好居住環境品質。首先透過文獻與理論回顧了解容積移轉引發日照、陰影、採光、景觀等環境問題，其次由探討開發業者移入容積增量獲取利得，是否應提供環境補償或貢獻，其比例與對價關係為何等公平問題。至於審議應核給開發基地多少比例移入容積增量，核准比例是依基地條件差異或者是通案固定比例核給；而環境補償與審議核准比例之間的比例原則與對價關係要如何取得平衡，才符合公平正義之精神。 本文採德爾菲法，蒐集專家學者、政府相關單位承辦與專業設計者意見，目的在確認問題的共識，以及專家學者對環境補償方式的想法及內容之認同。期望藉由建構容積移轉環境補償機制，確立合理的環境補償比例規範，來改善開發基地周邊環境品質，達到都市永續之發展，並使開發業者審議時，有明確標準得以依循。然現行容積移轉制度不當導致都市環境品質低落，故首應對都市環境進行管控，容積移轉造成環境外部性問題應透過設計手法內部化方式處理，而開發行為者應從移入容積增量樓地板所獲取額外增加開發利得中，提供一定比例之環境貢獻作為基地周邊環境維護及公共設施之興建或補償，以改善基地周邊環境容受力及設施容受力，來避免民眾居住權益受到損害，期能解決環境衝擊與社會公平困境。 本研究所建構的環境補償機制分為下列補償措施及配套措施兩部分：(1)補償措施為基地開發規模及完整性、基地周邊境界線退縮與公共設施之供給、增加地面層廣場式或沿街式步道開放空間、交通問題改善方式、地面層綠覆率、基地保水設計、送出基地位置選擇、送出基地本身開闢時程、移入容積增加建物量體退縮、基地周邊環境改善項目、基地協助公共設施改善(高齡者簡易健檢站或婦幼安全照護站)等，據此，本文製作成環境補償方式容積衡量表依基地提供環境貢獻核給移入容積。(2)配套措施包含建議短期內政府應將環境補償機制法制化以確立其法治地位，加強大型基地容積移入審查，重視協商環境補償措施內容達到控制居住環境品質，設置管理維護基金做為環境補償措施之管理維護，並進行不定期追蹤查核。中長期則應進行環境補償方式成效追蹤及實證，並建立環境品質衡量指標，透過量化標準做為使用管理階段衡量補償措施執行成效之評估分級，其目的是作為日後增修法令或調整項目核給移入容積比例之參考。

以土地經濟分析之觀點，資本化效果被定義為任何增加或減少房地未來收益屬性的變動，都將增加或減少房地權益價值。就影響因素不同，大致可分為正面及負面資本化效果；而就影響範圍區分，又可分為內部及外部資本化效果。 本研究首先以「淨現值」及「效用最大化」之理念，建立資本化效果之理論模型。接著在實証上，以台北市全區為範圍，擴充過去單年之橫斷面分析，以民國七十五年七月一日至八十年六月三十日之房地移轉個體資料，藉由典型相關分析整合多項地方公共設施之效益權重，排除可能的共線性關係；再透過BOX-COX轉換模式尋求適當函數型態以及二階段最小平方法消除房地價與土地稅間之同步誤差問題。由此分別進行分年橫斷面、時間趨勢面及新舊發展區之資本化效果分析。 結果發現，分年橫斷面之資本化效果呈現不穩定現象，時間趨勢面則呈現出較穩定的資本化效果，而且新舊發展區間之資本化效果有差異現象。此外，以內湖垃圾焚化廠設置為個案研究對象，驗証嫌惡性設施之負面資本化效果。最後將研究結果應用於土地政策上之探討，並提出政策上之建議。

民國八十八年內政部頒布「都市計畫容積移轉實施辦法」，允許公共設施保留地土地所有權人將土地(容積)予以出售給開發業者，由業者支付價金，政府並從中無償取得該容積移轉後的土地，纾緩政府財政負擔。然而，這樣的容積移轉制度造成市場由少數私人掌控，資訊不公開透明，使市場交易產生許多問題。爰此，臺北市政府於民國一○三年六月制定「臺北市容積移轉審查許可自治條例」，期望透過政府興辦的容積銀行制度解決私人市場容積移轉的相關課題，加速公共設施保留地的取得，完善整個容積市場之發展。然而，由於容積銀行制度目前僅為初步推動階段，相關內容仍有待進一步探討，又過去文獻多集中在制度的功能與內容，對於容積銀行制度最直接影響的市場利害關係人─公共設施保留地地主、開發業者、地方政府，卻缺乏相關討論，但一公共政策的推動，除了政策本身的周延性外，也需要透過相關個人及團體的密切配合，換言之，利害關係人在政策推動中扮演著關鍵的角色。故探討容積銀行制度對於相關利害關係人之影響成為極重要之議題，期望透過不同利害關係人對於制度之看法瞭解容積銀行機制之建立對於容積移轉市場所產生的影響，並將其意見納入參考使制度更為有效周全的發展。 　　容積銀行是為解決私人市場容積移轉課題並達到健全容積市場發展之目標。故本研究首先綜整私人市場容積移轉制度之緣起目的及相關問題，並探討國內外容積銀行之相關文獻，釐清容積移轉與容積銀行之異同，其次，探究目前臺北市容積銀行制度之內容，並將其與美國各州發展權銀行制度做綜合比較分析，作為後續問卷訪談內容之基礎與容積銀行機制研擬之重要參考依據。在問卷訪談部分，公共設施保留地地主與開發業者本研究採發放問卷形式；而在地方政府部門部分則以訪談形式進行調查。 　　最後，根據國內外文獻回顧及制度相關利害關係人之問卷訪談調查結果，本研究分析容積銀行制度對於利害關係人可能產生的正負影響層面，並根據不同利害關係人之看法及建議，提出「容積銀行機制之研擬」，將制度應具備之目標歸納為六大項目，分別為：提高容積資訊透明度、保障交易價格、穩定容積市場供需量體、加速公共設施保留地之取得、保障容積交易過程、健全都市建設發展。此外，本研究也研擬了容積銀行制度的操作架構與相關具體內容，透過建立容積資訊系統、研擬公平合理補償及估價機制、並說明容積代金收入如何有效運用，而容積銀行也需有專責機構負責，明確規範政府的角色功能等，建構更完整的容積銀行運作模式。另外，本研究也針對臺北市提出未來容積銀行制度發展之方向與相關配套措施，期望對於容積銀行有更完善的機制研擬，提供未來政府推動容積銀行政策相關之建議與參考面向。

公共設施保留地的問題，在77年7 月修正都市計畫法以前, 因為有取得期限的規定, 對地方政府造成相當大的壓力. 事實上, 原定期限屆滿時, 仍有相當多的保留地尚未 取得, 到底是何種原因造成政策制定與政策執行未能完全配合, 是本文探討的重點， 冀能從其中得到教訓，做為以後政策制定與政策執行的參考。 全文共分五章，各章要點如下： 第一章：緒論。說明本文的研究動機、目的、範圍、方法和限制，並對重要的名詞和 概念加以界定，最後提出本文的分析架構。 第二章：公共設施保留地政策之制定與執行經過。首先對於公共設施保留地問題的源 起，及有關保留地取得期限政策制定的經過加以描述，其次對中央政府及台北市政府 致力於取得保留地的經過加以介紹。 第三章：政策內容因素對台北市執行取得公共設施保留地政策的解釋。本章分別從目 標的明確性和執行期間的長短、決定的地點、方案執行者、政策資源，以及行政技術 的可行性等因素來分析台北市政府執行取得保留地的地程。 第四章：政策系絡因素對台北市執行取得公共設施保留地政策的解釋。本章從經社特 質、政治體制的物質、行政體制的物質，以及標的團體的特性等因素來分析台北市政 府取得保留地的經過。 第五章：結論與建議。針對以上各章的研究發現，提出本文的結論，並嘗試提出一些 值得參考的建議。

我國的公共設施保留地，自民國二十八年都市計畫法公布至今，計已規劃公共設施用地七萬七千餘公頃，未取得公共設施保留地約二萬餘公頃，由於都市計畫法第五十條對於公共設施保留地取得期限之限制，業已修正刪除，雖然大法官會議三三六號解釋文，顯示了大法官認為現行公共設施保留地的長期存在並不合於財產權保障的要求，然大法官最後卻將此一問題保留給立法者決定，惟時至今日仍未見立法機關有任何相關補救措施。使得現行在全國各地有不少土地在被劃定為都市計畫公共設施保留地後，經過十數甚至數十年以上，該預定之公共設施用地仍未徵收，而該等公共設施保留地之所有權人只得期待政府之善意，早日徵收補償或撤銷使用之管制。 本文肯定既存研究對於公共設施保留地問題的貢獻，但是有感於過去研究者的關懷重心皆以國家為本位，探討應該採取如何的管制技術以達成政策目標，應該選擇何種取得方式以增進公眾福祉……，似乎欠缺由人民的立場出發，將財產權保障的觀點納入思考；面對此種國家行使警察權的管制行為對人民財產權是否適當與公平的爭議時，本文嘗試透過美國憲法賦予各級法院依照法令針對此種警察權行使的管制行為對財產權的影響加以檢驗銓釋歷年判例所逐漸形塑出類似徵收理論，來針對公共設施保留地制度長久趨向於未能被完全執行路徑的情形，探討其是否已構成類似徵收管制侵及人民財產權，並經由對執行措施的分析來探討是否能有機制可促使制度趨向被執行以達到緩和公共設施保留地長久以來所存在的問題。 本研究基於財產權觀點，透過美國類似徵收管制論述的角度，經由本研究所建立之準則，對現行公共設施保留地長久趨向未能被完全執行路徑情形加以檢驗，檢視結果認為現行公共設施保留地長久劃設而未加以取得，已構成類似徵收管制侵及人民財產權；在執行措施方面，現行公共設施保留地執行措施對財產權之保障仍屬消極且不足並面臨成效有限、稅基流失、衍生社會成本等課題。在權利義務對等思考下，本研究認為由行政機關承受管制成本之機制可促使制度趨向被執行，緩和公共設施保留地長久所在的問題。

市地重劃為台灣常使用的土地開發方式，此政策的規劃將影響該地區的土地市場。本文以台中市第十二期重劃區為例，探討重劃後土地交易與後續開發的情況，將給定重劃後新建的公共設施以及目前已有的既存設施，研究該土地的空間特徵是否會影響土地的交易情況，而其中參與的角色包含了土地所有權人、投資者與建設商。此外，過往的房地產研究中多著重於土地價格的分析，然而卻缺乏「量」之研究，本文將以土地交易次數作為被解釋變數，使用零膨脹卜瓦松模型，觀察重劃後交易的活絡程度。另一方面本文也將重劃完成後的開發分成兩階段，分別為初期土地間分割整合、買賣的階段，以及建商開發成建案的階段，將使用存活分析研究兩個階段的相距時間與空間特徵之關聯。本研究成果中發現，離新建設施與既有設施的距離對於土地交易量有不同影響，其中距離既有設施愈近，其交易量愈少。另外，某些既存設施的周圍也發現建商有養地之情形，使得周遭的土地並無獲得合適的利用。 / Land readjustment is commonly used in Taiwan for land development and the policy has a big impact on the local land market. This paper focuses on the case of the 12th land readjustment area in Taichung City and examines the land transaction in that area after land readjustment. This paper looks into the spatial characters of lands such as distance from new-built or existing facilities and analyzes the influence the spatial characters have on land transaction. The three parties of land transaction, namely the developers, investors, and the land owners, will be thoroughly discussed in this paper. In addition, most previous studies in real estate concentrate on analyzing the price of land instead of the numbers of the land transactions made. This paper uses the numbers of land transactions as dependent variable and zero-inflated Poisson model to analyze the activity in land market after land readjustment. Besides, the study will separate the development of land after readjustment into two stages: one is the phase when the land is divided, assembled, purchased or sold and the other is the phase when the buildings are constructed. This paper use survival analysis to study the relations between time and land transaction. The result of this research shows that the distance between existing facilities and lands does influence the frequency of land transactions: the closer a land is to existing facilities, the less land transactions are made. The study also discovers that the closer a land is to the existing facilities, the less likely developers are to develop that area.

我國長久以來公共設施建設最感困擾的事，即地方政府財政困難，而未能及時取得公共設施保留地的問題，若要解決此問題，可能必須尋求以非金錢的方式為之。以往的研究證實，以容積移轉方式來取得公共設施保留地是可行的途徑之一，然經本研究發現，目前我國容積移轉交易市場處於資訊不對稱的環境中，且相關配套制度並不完善，以致於市場存在著許多交易成本，造成市場交易不活絡的現象。因此，本研究以交易成本理論為觀點，並以台北縣為空間研究範圍，探討國內公共設施保留地容積移轉市場交易過程中所產生之相關成本，以及了解形成這些成本之原因為何，並提出健全我國公共設施保留地容積移轉市場之相關配套措施，以促進公共設施保留地容積移轉市場交易的活絡。 本研究在相關理論與文獻的基礎上，透過個案分析及深入訪談方式，探討容積移轉問題與建立交易平台之可能性，本研究發現國內的公共設施保留地容積移轉市場有以下的缺點：1.市場資訊不對稱；2.交易談判協商困難；3.執行契約成本過高；4.交易完成後之監督與管制措施困難。是以，本研究針對以上市場上存在的困難，試擬出以下運作之機制，藉以改善容積市場的交易情況，內容包括：1.建立交易平台提供交易者解決搜尋上的困難；2.由TDR銀行與仲介公司成立中介組織，並由政府部門加以協助與監督管制，以提供相關資訊予市場中之供需雙方，作為衡量降低本身成本的參考依據；3.建議建立一交易平台所需之相關配套措施供公私部門之參考。本研究建議公部門可建立以下之配套措施，內容包括：1.相關容積移轉法源依據之整合與容積權利之法制化；2.適當的揭露容積移轉區位資訊與容積供給者資訊；3.訂定相關罰則以減少政府部門之監督成本。而建議私部門可建立以下之配套措施，內容包括：1.設立容積銀行供容積憑證之存放；2.代理制度的引入；3.由仲介公司扮演資訊提供的角色。 關鍵詞：公共設施保留地、容積移轉、交易成本、交易平台

公共設施的設立雖被視為公共利益的增進，但我國公共設施閒置的現象卻也十分普遍，因而引發許多關注、爭議與批評，使閒置公共設施活化的議題，成為近年行政管理的重要目標。對此，本文的研究目標有二:首先透過政策終結的理論觀點，探討我國閒置公共設施進行活化的決定因素；其次，在確保活化目標的基礎上，更進一步探討活化過程的課責機制，以行政、法律、政治、專業等四種面向進行分析。試圖對未來的活化策略以及課責機制的精進，提供實務上之政策建議。 依據上述目標，本研究以行政院公共工程委員會104年第三季的113個列管案件為分析對象，透過系統性的文獻分析與整理，以及利害關係人的深度訪談進行實證研究。由研究結果可知，法律障礙、經濟成本與心理抗拒等三項因素，是誘發我國閒置公共設施選擇進行全面活化的主要因素；而若從活化執行過程的課責機制面向來看，行政課責與政治課責是亟待改進之處。 最後，依據研究成果，本文提出之研究建議包含：（一）強化機關的政策評估能力：在公共建設計畫的編審作業階段嚴格要求成本效益分析、環境影響評估的執行，以強化計畫與人民需求之間的連結；（二）納入公民參與機制：透過公聽會、座談會的舉行，瞭解人民需求，確保政府決策的公開透明，並強化政府與人民間的信任關係；（三）建立適當的退場機制：針對區位不佳或活化成本過高的列管案件，給予適度的法規鬆綁，以避免閒置公共設施的再次閒置。 / Although public facilities are built to promote public interest, idle public facilities are everywhere in Taiwan. This so-called “mosquito houses” phenomena have gotten public attention to cast doubts on government effectiveness. In response, government activates a new program to reinventing idle public facilities. This research is design to explore the factors through which government implements the reinventing program. Under the guidance of policy termination and accountability theories, this study explores the mechanism of accountability behind the reinventing program in four dimensions, included political accountability, bureaucratic accountability, legal accountability and professional accountability. This research is expected to provide theoretical answers and practical suggestion to enhance the reinventing program as well as the mechanism of accountability behind public facilities construction decisions. This research utilizes government documents to analyze 113 “mosquito house” cases monitored by Public Construction Commission, Executive Yuan as well as literature review and in-depth interviews. The results indicate that, the legal obstacles, economic costs and the psychological reluctance, were the decisive factors to lead to the activation of reinventing program. As for the accountability, it would be urgent to improve the mechanism of administrative accountability and political accountability. Lastly, this study could provide three main practical suggestions as follows: (1) Strengthening the capacity of policy assessment in government, (2) bringing in the citizen participation (3) Building a mechanism of public facility termination.