市地重劃之原理，是公共設施所需要之基地，不以收買之方式取得，而是由重劃地區之土地所有權人比例分攤；另外，實施重劃所需費用，也由重劃後保留一部分土地來抵充。因此實施市地重劃時，原所有權人由於需要負擔公共設施用地及抵費地，故重劃後分配之面積，將比重劃前之面積少。但重劃後，由於道路等公共設施完備，土地分配井然有序，地價隨之上漲，故就價值方面觀察，重劃後之總價並不低於重劃前之總價，一般是比重劃前之總價大。可見在實施市地重劃之地區，政府可以不費一分錢即可取得公共施用地，改善市環境，故市地重劃是一項非常理想之都市建設手段，尤其在地價高漲，公共設施用地之取得極端困難之情況下，更能顯出市地重劃之優點。 市地重劃雖有如是之功能，但依資料顯示，截至六十五所底止，全臺灣地區辦理完成之市地重劃總面積，卻僅一二二五公頃。如以臺灣之土地面積約為日本之十分之一比例計算，而依日本已辦市地重劃總面積二四一二八七公頃，臺灣至少也應辦理二四○○○公頃。其間之差距，可謂甚為懸殊。何以臺灣地區無法如同日本，確實收到擴到辦理市地重劃之功效？其癥結所在之探求乃是本論文之研究動機。 本論文之研究目的，在於針對其癥結，提出改進建議，以供有關之立法機關及行政實務界作參考。 本論文計分五章，各章之主要內容如下： 第一章敘述臺灣地區都市問題之形成原因及種類，進而提出解決途徑。經分析結果，強調市地重劃乃為較有效且可行之解決工具。 第二章就臺灣地區實施市地重劃之沿革及效益，予以略述並列有關之圖表說明。同時根據各種有關資料，將歷年來臺灣地區辦理市地重劃所產生之問題分類成三大類別：重劃前準備階段之問題、重劃執行階段之問題及重劃結束階段之問題。 第三章係綜合各學者、專家及行政實務界所提出之改進意見，加以檢討分析，而對部分重劃問題，提出筆者之改進建議。同時復建議今後市地重劃政策應遵行之途徑。 第四章係依學者、專家及行政實務界所提出之改進意見，加以檢討分析，針對「細部計畫與市地重劃之配合問題」及「重劃前後之地價查估問題」，提出筆者之改進建議。同時，根據臺北市下埤關段第二期市地重劃區之案例，經筆者實際計算及比較分析，針對「重劃負擔方程式問題」，提出一有效且合理之改革方案。此外，復介紹日本之「市地重劃估價技術」及「換地計算方法」，以供我國參考。 第五章綜合上述二章之推論分析結果，提出扼要性之總結。 本論文之研究方法： 第一章研究主題之引導及研究價值之確定：採分析比較方式，配合國情，歸納出「市地重劃」與解決都市問題之關係及其在我國所扮演之角色。 第二章研究問題之發現：蒐集各種有關資料，採分類法，依重劃工作之順序，將重劃問題分成三大類。 第三章研究問題之解決：蒐集各種有關之改進意見，採分析比較方式，探尋解決問題之途徑。 第四章特殊問題之解決：兼採分析比較方式及實例驗證法，尋求解決特殊問題之有效途徑。 第五章研究之完成：根據上二章之研究成果，提出扼要性之總結。 本論文之研究地區對象為台灣地區，即包括臺北市及臺灣省。

市地重劃就是根據都市發展趨勢，而將都市計畫區域內，或都市邊緣中，雜亂不規則之地形、地界和畸零細碎不合經濟使用之土地，在一定範圍內，依據法令加以重整、交換分合，並配合公共設施之興建，改善道路、公園、廣場、河川等，使各筆土地成為大小適宜，形狀完正，具備清楚之地界，然後分配與原土地所有人，由此促使都市土地為經濟合理便利之利用，進而形成井然有序之都市，其經費由土地所有權人負擔之一種市地改良利用方式。 市地重劃普受土地所有權人歡迎，蓋市地重劃有甚多效益，政府與土地所有權人均蒙其惠。 市地重劃實施後，土地所有權人原持有之土地面積因扣除重劃負擔後相對減少，因而如何保障土地所有權人之財產權更顯重要。對於財產權之保障，就憲法位階而言，可分為存續保障與價值保障，如因公益之必要，無法兼顧存續保障時，應滿足價值保障，乃政府應予重視與遵守之課題。 本研究係就台北市公辦市地重劃區重劃後土地應分配面積，合併分配及共有土地分配等問題是否符合公平性、合理性、可行性、有無妨礙土地利用等面向加以探究並提出解決對策，進而建議政府有關單位採行，以臻於施政盡善盡美之境界。期對國家、社會有所貢獻。

本論文計壹冊,約參萬伍千字。 本文 第一章 緒論 第一節 研究動機與目的 市地重劃屬廣面性都市建設事業，具積極促進市地利用功能。其工作重心－地價評估 ，計算負擔與交換分配原理，現況分析檢討並提出改進方法。 第二節 研究內容與流程 第三節 研究方法 第四節 市地利用計劃與市地開發方式 第二章 台灣地區實施市地重劃回顧 第一節 市地重劃之意義 第二節 市地重之法令依據及演進 第三節 市地重劃方式，作業程及其成果與效益 第四節 市地重劃問題及其解決辦法概況 第三章 市地重劃當前重要課題研析 第一節 共同負擔面積比例提高課題 第二節 解決公共設施保留地課題 第三節 取得國宅用地課題 第四章 市地重劃計劃與重劃區設計檢討及分析 第一節 重劃計劃的重要性 第二節 重劃區的規劃設計分析及檢討 第五章 市地重劃地價查估及損失補償檢討分析 第一節 重劃前後地價評估原理分析 第二節 重劃估價分類及其查估檢討 第三節 損失補償概況及檢討 第六章 市地重劃計算負擔與土地分配檢討分析 第一節 計算負擔分析與檢討 第二節 土地分配分析與檢討 第七章 結論與建議 第一節 結論 第二節 建議

本論文共一冊，約七萬餘言，分成六章，其內容如下： 第一章為緒論，描述從事本研究的動機、目的、內容、範圍、及所採取的研究方法。 第二章為重劃效益之理論性探討，共分二節，先從市地重劃的內涵中，探討理論上辦 理重劃所能帶來的效益情形，並試擬重劃效益之評估準則項目，以做為實際效益分析 之參考依據。 第三章是台北市市地重劃效益之分析，共分七節，藉著重劃區之實地調查訪問及資料 、問卷分析，分別就公經濟及私經濟的立，分析台北市實際重劃效益情形，並從中發 現影響重劃效益之因素。 第四章為影響市地重劃效益之因素，共分五節，分別探討影響重劃效益之原因，做為 研擬改進市地重劃之方法及作業內容之參考依據，以達提高重劃效益之目的。 第五章為促進市地重劃效益之方法，共分五節，即針對影響重劃效益之因素，研擬改 進措施，提供市政府改進現行市地重劃作業方式及內容之參考，期能使市地重劃作業 ，符合都市建設實際需要，進而提高重劃效，滿足人民需求，改善都市生活環境。 第六章結論。就研究結果作出本個案的結論。

內容扼要說明如次： 市地重劃為達成都市建設目標的春要手段之一。現行重劃事業法令中由仿缺乏一套明 確妥適之勘選原則及方法，致使重劃人員難以選定適合辦理重劃之地區，一來影響重 劃後土地之有效合理利用，二來造成土地資源與公共投資之浪費。本論文即針對此問 題，經由文獻理論之探討，草擬出一套市地重劃劃定準則；再透過「市地重劃劃定準 則問卷」施測之回餽。修正，來建立一套客觀合理之重劃區劃定準則，以據此選出商 合辦理重劃之地區及決定實施重劃區之優先次序，而有助於實施重劃目標之達成，促 進地盡其利，並做為以後政府實施相關計劃之參考。

市地重劃可說是從事都市建設與更新最好的手段。重劃地區的勘選是實施市地重劃的首要工作，重劃區的勘選，必須選擇重劃效果大者為優先實施地區，若選擇不當，則將影響到後續計劃的進行，然就目前規範市地重劃的相關法令來看，關於重劃區勘選的規定多僅為原則性指示，並無可遵循的標準，承辦人員進行勘選時，或基於主觀意識判斷，或重劃作業求其減少阻礙及簡易可行之考慮而難以選定適當之地區辦理重劃，類此僅依據勘選人員的經驗與主觀意識來判斷，不但勘選過程費時費力，勘選結果之公平性與公開性，易受質疑而有爭議。 因此，本研究首先以現有法令為基礎，配合相關文獻的回顧，探討市地重劃區位選擇的影響因素，進而找出重劃區勘選的準則;其次再依據各評估因子的特性選擇適當的空間資料，並配合地理資訊系統特有之空間分析功能，針對各項重劃條件作一客觀、快速的整合分析。 研究成果為應用現有之地理資料，以及地理資訊系統的分析功能建構一套市地重劃區位決策的輔助系統，讓勘選結果更具客觀性與說服力，以提供決策者作最好的判斷，並藉此項應用了解現行空間資料建置上的問題。最後則以台北市文山區已完成重劃的地區作為系統的測試區域，以驗證系統的可行性。

市地重劃後土地價值上漲，可讓原土地所有權人享受土地開發利益，因此，若從「受益」與「付費」的關係上來加以探討，似可將重劃負擔之內涵歸屬於「受益者付費原則」之範疇。受益者付費原則可說是建立在公平原則的基礎之上，而為達成公平原則的理想手段。本研究以重劃前後宗地地價上漲率做為受益程度之指標，在受益者付費的公平原則之下，受益程度愈大的土地所有權人，應承受愈高的重劃負擔，受益程度較小的土地所有權人，則僅須承受較低的重劃負擔，藉此以達市地重劃負擔與受益的對稱與均衡。 本研究認為，現行市地重劃負擔計算公式仍有其公平性，在可以確實反映地價之前提下，依現行重劃負擔計算公式，已可達到原有合法建物或既成社區負擔較輕之效果，不必再另行減輕重劃負擔，即可符合受益大者負擔重，受益小者負擔較輕的受益者付費公平原則。故現行市地重劃制度中，對於原有合法建物或既成社區得依其受益程度比例再另予核減其重劃負擔之規定，並不符合公平原則。 但因現行市地重劃地價評定方式多採區段價法，造成低估原有合法建物或既成社區之重劃前地價，以致常常會發生原有合法建物或既成社區之重劃負擔率與其受益程度不相當（即實際之重劃負擔面積較其所應負擔面積為高）之不公平情形，故有必要對原有合法建物或既成社區依其實際受益情形，酌減其重劃負擔，以為救濟。 然而，現行重劃負擔減輕原則的訂定，迄今仍缺乏通案客觀之標準，易受到人為因素之影響，而可能造成重劃負擔減輕的程度無法反映其實際應予酌減之程度，產生另一型態的不公平，故重劃負擔減輕原則僅能當做一項暫時性、短期性的權宜救濟措施，且應建立合理減輕程度的衡量準據，俾求符合受益者付費的公平原則。而為求重劃負擔之公平合理，長遠之計仍應回歸重劃前後地價查估問題的改善，健全估價制度，加強估價技術，才是徹底有效的解決之道。

市地重劃的地價查估影響到土地所有權人的費用負擔、用地負擔、土地分配及補償的權益。依據地價理念，不同的土地使用類別會有不一樣的影響地價因素，然而市地重劃地價查估所考量的影響地價因素是否與地價理念相符？市地重劃地價查估的法令規定與實務作法是否有所差異且符合地價理念？皆為本文的研究目的，而本文以個案的實證分析，檢討現行市地重劃之地價查估作法，研究結果有二： 一、市地重劃地價查估法令規定及實務作法與地價理念有落差。 法令規定內容不夠詳盡，而實務作法比法令規定更加簡略，甚至直接參酌公告土地現值或是直接推估重劃後可能之平均地價，作為重劃計畫書中概算負擔比率之依據，所以市地重劃的地價查估未因土地使用類別不同而考量個別的影響地價因素，與地價理念不符。 二、市地重劃後的地價查估未考量土地面積因素。 影響住宅用地地價的因素有可及性、臨街寬度及土地面積，而依據本文的實證研究發現，市地重劃地價查估考量了可及性及臨街因素，但是忽略土地面積大小對地價的影響，如此一來，與真正的地價曲線不同，會影響到查估的準確性。 因此本文建議市地重劃地價查估的法令規定與實務作法應該更加詳盡，並應先依土地使用分區不同而規定其影響地價之因素，且應該考量土地面積因素的影響，在土地面積變動後，地價上漲率要隨之變動以符合真正的地價曲線，才能使地價查估更具準確性而不影響相關權利人的利益。 關鍵字：市地重劃、地價查估、住宅用地 / Land value assessment of Urban Land Readjustment affects landowners’ rights which include expenses burden, land burden, land distribution and compensation. In accordance with concepts of land value, different land uses will have different various factors which influence land value. However, do these factors are applied to the land value assessment in the implementation of Urban Land Readjustment? This paper intends to investigate the above question and to conduct an empirical analysis to study the current land value assessment of Urban Land Readjustment. The conclusions and suggestions are as follows: First, the provision of law and the practice of land value assessment of Urban Land Readjustment don’t adopt the general concepts of land value. The content of laws is too rough. However, the practice of land appraisal is rougher than the provision of the law in particular to the point of different land uses. Second, the factors which influence the land value in residential area are accessibility, width of nearby roads and land area. Land value assessment of Urban Land Readjustment does not consider the factor of land area. From the result of empirical analysis shows that land value assessment of Urban Land Readjustment does not include land area too. Thus, this paper suggests that the provisions of law and the implementation of practice of land value assessment of Urban Land Readjustment should be more detail and define the factors according to different land uses. Besides, the laws and the practice of land value assessment should also consider the factor of land area and adjusted increasing rate of land value based on the scale of land area so that the rights of landowners won’t be damaged. Keywords: Land Value Assessment of Urban Land Readjustment, Residential Area.

市地重劃對都市發展而言具有許多正面的效益，如提高土地價值、利於公共設施的儘速完成、解決政府重大徵購土地及工程建設的財政負荷，更可藉此推動都市更新，大幅提昇人民生活環境。市地重劃按理說應受到民眾的支持與歡迎，然而實施的結果，並未符合大多數民眾的期望或利益，市地重劃雖具有許多優點，惟若執行不當也可能造成許多弊病。 本研究以衝突管理理論為基礎，經由分析一個實際執行案例，從執行過程中所發生之衝突問題進行探討，並分別對區內土地所有權人及政府行政部門人員利用問卷調查方式瞭解市地重劃開發，可能引發民眾抗爭或衝突議題及其原因，以及政府部門辦理市地重劃在專業分工與部門成見及事權不統一無法整合等問題，並就現行市地重劃業務執行程序等相關階段，將其原因歸納為三個面向（意識形態之衝突、權力結構之衝突及經濟利益之衝突）加以分析及檢討。 本研究的結論如下： 1. 研究結果顯示，土地所有權人認為最易引起爭議而產生衝突之原因分別為重劃辦理期間過長、施工期間造成民眾生活極大干擾與衝擊，以及重劃負擔比例過高與預期利益有偏差等項；而政府部門受訪者則認為都市計畫與通盤檢討未能配合實際需要，以及土地所有權人對重劃土地分配區位不滿意為造成衝突之主因。對於衝突化解方式，以透過協調、協商及加強政策宣導讓民眾充分瞭解計畫內容等為雙方所認同與接受之方式。另對於政府辦理重劃業務事權無法整合的原因，主要關鍵在各單位本位主義作崇，缺乏横向連繫，以及政府組織分工太過僵硬，缺乏調整性等。有鑑於此，本研究提出一套預防衝突的機制，藉由雙向溝通模式，透過組織的運作，將上下雙方意見進行整合，以期在市地重劃辦理的各個階段，將衝突發生的機會減至最低。 2. 本研究企圖建立市地重劃衝突解決模式，從衝突的認知及接受、分析衝突的本質與環境、建立雙向溝通管道、擬定衝突管理策略，到事後的觀察與檢討作一歸納探討，並提出相關配套措施，作為日後政府辦理市地重劃工作之參考。 關鍵字：都市計畫、市地重劃、衝突解決模式

市地重劃為促進土地利用，健全都市發展，提高國民居住品質，取得公共設施保留地 之具體有效措施之一。惟重劃作業資料處理過程繁複，作業緩慢，分配作業易生糾紛 ，故為因應時代趨勢，積極推動重劃作業，研究如何以電腦精確、快速的功能，來改 善現行市地重劃作業的工作，實為重要課題。 本文共一冊，六章，五萬餘字，主要在分析現行市地重劃作業電腦化之可行性，以期 有助於市地重劃作業之改進，茲將各章簡述如後： 第一章緒論：說明論文研究之動機、研究目的及研究步驟。 第二章研究方法：說明研究地區與對象，建立研究架構及假設，並敘述分析之方法。 第三章現行市地重劃作業之檢討。 第四章可行性分析。 第五章重劃電腦化意願調查分析。 第六章結論與建議。